産品創新加速 | 2026年1月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 機場免稅成必争之地，資産質量決定出售成敗 國内機場免稅市場迎來格局重塑，頭部企業通過中標核心機場免稅項目來優化布局，在航空出行市場復蘇的背景下，機場免稅賽道的戰略價值持續凸顯。交易市場上，部分商業資産憑借穩定的收益能力備受資本青睐，資産質量成為決定交易成敗的核心關鍵。

頭部企業加速産品線創新，大批量項目節前集中入市 面對消費升級與市場競争加劇的雙重挑戰，商業地産頭部企業加速産品線創新與戰略轉型，推出精準定位不同客群、融合多元場景的産品線。年末節前，迎來項目集中入市高峰，頭部企業借助元旦實現客流與業績的快速突破。

文旅商融合成破局關鍵，高端與差異化招商並行 消費需求從單一購物向多元體驗升級，文旅商融合成為商業地産破局增長的核心路徑，企業通過強化項目社交與體驗屬性，延長客群的停留時間。同時，招商策略呈現高端化與差異化並行的特征，存量項目通過空間煥新與品牌叠代，提升競争力。

餐飲品牌借收購補短闆，美妝集合店面臨閉店困境 消費賽道呈現分化發展的态勢，餐飲品牌以全球化布局為核心戰略，通過海外品牌收購、本土化門店運營等方式拓展國際市場。美妝領域，本土品牌借力戰略合作推進出海，傳統藥妝連鎖則因競争加劇、運營低效等問題退出内地市場，行業進入深度調整期。

京東推動全渠道國補落地，物流企業提升跨境運輸效率 國内電商持續叠代升級，淘寶通過無人機配送航線優化物流效率；京東則全渠道承接國補，推動家電3C消費的釋放。跨境電商方面，物流企業通過戰略合作與網絡拓展，提升全球運輸能力與市場覆蓋度。

華夏與華潤設立Pre-REITs基金，REITs平均漲幅約2.63% REITs市場迎來政策利好與創新突破，交易所減免費用以激活市場活力，而首單公募基金主導的Pre-REITs基金也宣布落地。二級市場表現上，消費基礎設施REITs表現分化，平均漲跌幅約2.63%。

機場免稅成必争之地，資産質量決定出售成敗

2026年元旦假期，各地錨定節日消費旺季窗口，密集加碼多元消費政策，同步開展形式多樣的特色促消費活動。

這也使得各重點省市的消費數據實現增長，元旦假期北京重點監測的百貨、超市、專業專賣店、餐飲和電商等業态企業實現銷售額40.4億元，日均同比增長16.3%，60個重點商圈客流量2822.6萬人次，實現銷售額84.6億元。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

與此同時，海南封關運作持續推進，其對免稅經濟的催化作用在短期内迅速顯現。數據顯示，海南封關首周離島免稅購物金額達11億元，購物人數16.5萬人次，購物件數77.5萬件，同比分别實現54.9%、34.1%、11.8%的顯著增長。三亞市商務局數據顯示，12月18日至22日全市免稅店銷售額累計5.35億元，連續5天單日銷售額突破1億元。

從增長邏輯來看，此次免稅經濟的爆發並非偶然，而是政策紅利、消費回流與供給升級三重因素疊加的結果。

封關後，海南免稅政策的便利性與優惠力度進一步提升，免稅品類範圍持續擴大，購物限額的優化調整有效釋放了中高端消費需求。同時，海外消費回流趨勢持續，疊加元旦、春節雙節臨近的消費旺季效應，消費者對免稅品的需求集中釋放。

展望未來，政策效應的持續釋放将推動免稅經濟進入常态化增長通道。預計元旦至春節假期期間，海南離島免稅将迎來新一輪消費高峰，核心免稅門店的客流與銷售額有望再創新高。

在海南免稅火熱的同時，國内機場免稅市場也迎來變化。近期，首都機場免稅項目招標結果落地，中國中免中標T3航站樓免稅項目，王府井中標T2航站樓免稅項目，經營期限均至2034年2月10日，而此前在機場免稅市場占據重要地位的日上免稅行不在列。

此外，中免集團還成功中標上海浦東國際機場和上海虹橋國際機場相關免稅店項目，進一步鞏固了其在國内機場免稅市場的優勢地位。

作為免稅重要渠道，機場免稅項目具有流量穩定、消費能力強的核心優勢，是免稅運營商的必争之地。随着國内航空出行市場的持續復蘇，機場免稅銷售額有望穩步回升，正吸引頭部企業加大布局力度。

上述中標企業中，中免作為國内免稅行業的龍頭企業，擁有完善的全球采購網絡與成熟的運營體繫。王府井則憑借其在零售領域的深厚積澱與國企背景優勢，成功切入機場免稅賽道，實現業務的多元化拓展。

與免稅經濟的火熱形成鮮明對比的是，商業地産大宗交易市場呈現出顯著的兩極分化特征，問題資産處置遇冷，而優質成熟商業資産則受到資本的青睐。

期内，上海奉賢富力萬達廣場再度流拍，核心在于項目自身存在多重風險與短闆。首先，項目自持商業面積達8.72萬㎡、辦公面積2.55萬㎡，存在資金占用量大且回籠周期長的問題。其次，項目開發建設尚未完成，續建資金缺口也較大，後續仍需大量資金投入，疊加司法查封與抵押等問題，法律與債務風險突出。

這意味着接盤方需要一次性解決復雜的債務問題並投入大額裝修資金，投資風險與成本過高，導致潛在買家望而卻步。

與之相對，優質成熟商業資産的交易則表現活躍。寶龍地産出售杭州濱江寶龍城項目，初步交易代價達10億元，此次交易采用“股權出售+運營托管+回購權”的模式。

對于寶龍地産而言，借力股權出售快速回籠資金，同時通過運營托管保留了對項目的運營權，能夠持續獲取運營收益，且回購權的設置為未來重新收回資産保留了可能。對于接盤方大家保險而言，此次收購體現了保險資金對優質成熟商業資産的配置需求。

對于商業地産企業而言，未來需更加注重資産質量的提升與運營能力的強化，通過資産優化與模式創新提升核心競争力。

頭部企業加速産品線創新，大批量項目節前集中入市

在消費需求持續升級、市場競争日益激烈的背景下，頭部企業紛紛加速産品線創新與戰略轉型。

來源：企業披露，觀點指數整理

期内，新城控股就發布了“新悅匯”與“印巷”兩大創新商業産品線。其中，“新悅匯”精準聚焦年輕客群與時尚家庭兩大核心群體，以“流動感+主題化”的空間設計為核心，打造區域首店、快閃互動、親子森林等多元化消費場景，強化商業項目的社交屬性與打卡屬性。

而“印巷”産品線則采用開放式街區布局，通過植入城市文化符号，打造具有地域特色的商業空間。

據悉，兩大産品線的首批項目已啟動選址工作，預計2026年起将陸續落地，有望為新城控股帶來新的增長動能。

凱德集團也正式推出“來福士·界”和“凱德壹中心”兩大新商業品牌，覆蓋不同客群與消費場景。

其中，“來福士·界”定位為城市級綜合體，聚焦城市核心區域，主要面向中高收入、追求生活品質的消費者，打造集購物、辦公、居住、娛樂于一體的高端城市地標。

“凱德壹中心”則聚焦一二線城市的成熟商業區，以3至5公里範圍内的新中産與白領為核心客群，旨在打造“生活第二客廳”，提供從日常消費到社交休閑的一站式解決方案。

除了全國性企業外，本土商業企業也加速戰略升級的步伐。金鉑商業總部簽約落地廣州白雲新城，並計劃打造廣州首座高端商業項目，這是金鉑商業首次進軍廣州高端商業市場。

此次戰略轉型，不僅是金鉑商業自身發展的需要，也順應了廣州白雲新城區域發展的趨勢。作為廣州重要的城市副中心，白雲新城近年來發展迅速，商業需求持續增長，金鉑商業的入駐将進一步完善區域商業配套，提升區域商業的品質。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

新項目入市方面，年末迎來了一波集中供應。12月下旬，以太古地産、印力集團、珠海萬達商管等為代表的商業地産企業均有新項目開出，涉及廣州、上海等 18 座城市。

12月25日-12月31日，是主要開業節點，集中落地19個項目。其中，12月26日為單日開業峰值，當天共有8個項目同步開業，占總數量的32%，涵蓋上海新天地東台里、北京灣里王府井 Well Town等大體量項目。

商業項目選擇在年末旺季開業，核心在于，一，聖誕、元旦雙節疊加形成的消費紅利，能夠快速實現客流與銷售的 “開門紅”；二是年末的消費需求更趨多元化，從日常零售到餐飲娛樂、體驗等，能為商業項目提供較大的消費動能。

從運營商開業項目數量來看，頭部企業集中度較高。珠海萬達商管開出4個項目，除存量改造占比高外，還呈現出市場下沉的特點——項目均位于三四線城市。

華潤萬象生活也落地了4個項目，其布局優勢在于業态多元化。除包含合肥瑤海天地、蘇州萬象天地等綜合體項目外，還涵蓋西安MIXC AIR二期這類小體量、輕資産的潮流商業，實現了對不同城市、不同客群的覆蓋。

文旅商融合成破局關鍵，高端與差異化招商並行

随着消費升級的持續推進，消費者的需求已從單一的購物消費轉向多元化的體驗消費，文旅商融合作為商業地産項目提升核心競争力的關鍵路徑，迎來了更為豐富的内容供給。

期内，新城控股在鹽城落地首個樂園廣場——吾悅廣場悅動live潮趣樂園，該項目標志着新城“MALL+N”模式的正式落地，由“吾悅廣場+潮趣樂園+悅渎里市集+鹽渎印巷金街”四大闆塊構成，實現商業、文旅、娛樂等業态的深度融合。

從運營邏輯來看，“MALL+N”模式通過引入潮趣樂園等文旅業态，延長了消費者的停留時間，提升了項目的客流量與銷售額。同時，悅渎里市集與鹽渎印巷金街的布局，豐富了項目的業态層次，強化了社交與體驗屬性。

除了大型綜合體項目，特色街區的文旅商融合也是重要方向。遠洋建管中標的慈溪長三角風情街煙火集市項目，就計劃通過“文化+體驗+商業”的模式對特色街區進行改造升級。

該項目将植入當地文化元素，打造具有煙火氣的消費場景，同時引入餐飲、零售、娛樂等多元化業态，有望為特色街區改造提供可復制的樣本。

與此同時，商業項目的招商策略呈現出明顯的高端化與差異化並行特征。在高端化招商方面，樣本商業項目紛紛引入高奢及輕奢重點品牌，形成集聚效應，提升項目的高端定位與市場影響力。

北京三里屯太古里作為國内高端商業的標杆項目，近期一次性落地迪奧之家、蒂芙尼旗艦店、路易威登之家等8大重磅高端門店，進一步鞏固了其在高端消費市場的領先地位。

在差異化補位方面，中高端潮流與生活方式品牌則同步發力，覆蓋不同消費層次的需求。無錫恒隆廣場選擇引入CASETiFY、Yoajung等潮流品牌，深圳萬象城則落地老鋪黃金、元古茶鋪等兼具文化屬性與品質感的生活類品牌，品牌雖有差異，但均是為了适配新中産群體對品質生活的需求。

值得注意的是，期内樣本項目的業态豐富與空間升級綁定更加緊密，不少存量項目通過區域煥新實現品牌叠代。如杭州湖濱銀泰in77就以D區煥新為契機，集中引入了20+家新店，實現業态與空間體驗的雙提升。

此外，太古于廣州的新項目聚龍灣太古里也逐步開放，為本土商業市場注入新活力。該項目于12月23日起逐步開放，首批開業品牌約30家，其中包含7家廣州首店，如SMFK、ANTA ZERO、上森派繫、華姐清湯腩等，聚焦潮玩、原創設計、高端運動、輕餐飲與精品咖啡等核心業态。

從目前的品牌組合來看，該項目打造基本契合年輕消費群體對潮流、個性與品質的追求，主要通過引入首店品牌與特色業态，打造具有差異化的消費場景，吸引消費者。

整體來看，當前商業項目的競争将更多聚焦于對消費需求的精準把握、産品與服務的創新能力等，只有能夠持續适配市場變化、創造優質消費體驗的項目，才能在激烈的競争中脫穎而出。

餐飲品牌借收購補短闆，美妝集合店面臨閉店困境

餐飲賽道上，期内國内餐飲頭部品牌紛紛将全球化布局作為重要的增長戰略，通過收購海外成熟品牌、開設海外門店等方式，拓展國際市場份額。

其中，九毛九拟斥資4300萬美元收購北美火鍋連鎖餐廳股權，該餐廳在溫哥華、多倫多、加州運營21家自助火鍋，核心客群為非華人。

觀點指數認為，此次收購對九毛九具有重要的戰略意義，一方面能夠借助標的公司成熟的本土化運營經驗，快速切入北美主流市場，避免了從零開始的市場培育成本；另一方面，能夠輸出自身的標準化體繫，實現區域協同發展，提升品牌的國際影響力。

除了收購，國内餐飲品牌也通過開設海外門店的方式開拓市場，其中蜜雪冰城的海外擴張尤為引人注目。

蜜雪冰城美國首店開始試運營，選址洛杉矶好萊塢星光大道這一全球知名的商業地標，目的是借助地標效應提升品牌的曝光度，同時精準觸達年輕消費群體。

在産品策略上，蜜雪冰城保留了冰淇淋、果茶、咖啡等核心品類，同時新增120%–200%超甜選項，适配美國消費者的口味偏好，體現了其本土化運營的思路。

此外，咖啡賽道的並購傳聞也引發市場關注。有消息稱瑞幸考慮競購雀巢旗下精品咖啡連鎖品牌藍瓶咖啡，後者成立于2002年，全球約有150家門店，主要分布在美國和日本。

對于瑞幸而言，若此次收購成功，将能夠快速彌補其在精品咖啡領域的品牌溢價短闆，對標星巴克的精品定位，進一步完善品牌矩陣。同時，藍瓶咖啡的高端客群與瑞幸的大衆客群能夠形成互補，提升瑞幸的市場覆蓋範圍。

服飾方面，則呈現出明顯的品牌分化特征，不同品牌的市場表現與發展态勢差異較大。

從最新業績表現來看，耐克最新的2026财年第二财季淨收入為7.92億美元，同比下降32%，其中大中華區盈利下降49%；而Lululemon則預計2025财年淨營收105.88 億美元，同比增長10.07%，淨利潤為18.15 億美元，實現17.09%的穩健增長。

在産品定位上，Lululemon聚焦瑜伽、運動休閑等細分領域，主打高毛利産品，精準契合了近年來健康消費、運動消費興起的趨勢，而耐克的産品定位更為寬泛，這也意味着其面臨更為激烈的市場競争。

在商業模式上，Lululemon以直營模式為主，能夠更好地控制産品質量與終端體驗，提升品牌溢價能力；而耐克更多依賴經銷商模式，本土化策略相對滞後，未能充分适配中國年輕消費群體的偏好，導致市場份額受到擠壓。

值得注意的是，兩者的毛利率均受到折扣與成本上升的影響而出現下滑，反映了當前服飾賽道的競争日益激烈。未來，服飾品牌需要通過産品創新、供應鍊優化與數字化運營，提升核心競争力，以應對市場挑戰。

美妝方面，毛戈平與路威凱騰達成戰略合作。路威凱騰成立于2016年，是由美國私募股權公司Catterton、奢侈品巨頭LVMH旗下的投資機構L Capital以及LVMH掌門人伯納德·阿爾諾Bernard Arnault的家族控股公司Groupe Arnault三方聯合成立。

聚焦全球美妝市場，路威凱騰的全球美妝市場投資案例包括台灣護膚品牌DR.WU、美國高端護膚品牌Eighth Day、美國彩妝品牌DIBS Beauty、日本快成長美妝和護膚品牌ETVOS、英國香薰品牌Vyrao等。

未來，路威凱騰或能利用其全球化投資布局與戰略伙伴網絡，協助毛戈平拓展海外高端零售渠道，推動MAOGEPING等品牌出海。

與此同時，香港藥妝連鎖店萬甯宣布關閉内地所有門店，標志着其在内地市場的布局正式終結。萬甯于2004年進入内地市場，高峰時期門店數量超過200家，主打“藥妝+健康”的錯位競争策略，曾一度受到消費者的青睐。

萬甯退出内地市場，除了近年來國内美妝零售市場涌現出大量本土品牌與新興業态，競争優勢逐漸喪失外，還與其内地市場的門店布局較為分散，供應鍊管理與成本控制能力不足，導致運營成本居高不下，盈利能力持續下滑等有關。

萬甯的退出，反映出美妝零售行業正進入調整期。在行業競争日益激烈的背景下，美妝品牌與零售商需要不斷優化産品結構、創新服務模式、提升運營效率，才能适應市場變化，實現可持續發展。

京東推動全渠道國補落地，物流企業提升跨境運輸效率

國内電商方面，淘寶閃購宣布聯合迅蟻科技在廣州海珠區開通全國首條無人機“聚合送”航線，用戶下單外賣無需支付額外配送費用即可體驗跨江跨橋閃送服務。

這一創新模式精準聚焦傳統配送的低效場景，如跨江、遠距離、園區等，通過無人機配送提升了配送效率，縮短了配送時間，同時拓展了商家的服務半徑。

此次全國首條無人機“聚合送”航線的開通，為電商配送的智能化升級提供了可復制的樣本，未來有望在更多地區推廣應用。

除技術創新外，國内電商平台還積極承接國家政策，通過全渠道布局推動消費釋放。京東宣布自2026年1月1日起，線上線下全面承接國家補貼落地，重點聚焦家電3C品類。

一方面，這不僅能夠強化京東的全渠道履約能力，實現線上線下資源的協同整合，提升政策落地的效率；另一方面，也能夠加速家電3C換新消費的釋放，滿足消費者對高品質家電3C産品的需求，推動消費升級。

跨境電商方面，以順豐、菜鳥為代表的物流企業紛紛通過戰略合作提升跨境運輸效率，拓展全球市場的覆蓋範圍。

順豐國際近日與英國物流企業安睿物流（Evri）正式簽署戰略合作協議，雙方将在多個領域開展深度合作。

在英國本土業務方面，順豐國際将借助中英直飛貨運專線，進一步提升跨境運輸效率，縮短貨物運輸的時間，降低運輸成本。而在全球市場拓展方面，雙方将以英國為核心支點，共同開拓美國、澳大利亞、愛爾蘭等重點市場的電商物流業務。

此次戰略合作對順豐國際具有重要的戰略價值，其能夠借助安睿物流在英國本土的成熟網絡與運營經驗，快速提升在英國市場的服務能力與市場份額；還能聯合開拓全球重點市場，完善自身的跨境物流網絡，提升全球競争力。

而菜鳥全球物流網絡迎來新的突破，上線美洲G2G（國家間）跨境物流服務，建立了美洲區域互發包裹的跨境物流網絡。

産品首期開通美國至墨西哥的跨境物流服務，覆蓋美西最活躍的電商區域及墨西哥99%地區，菜鳥也成為首家在亞洲、歐洲、美洲三大洲提供G2G服務的全球性物流公司。

華夏與華潤設立Pre-REITs基金，REITs平均漲幅約2.63%

近期，為推動REITs市場的發展，上交所出台相關政策，暫免收取REITs上市初費、上市年費和交易經手費。

這一政策的出台，能夠降低REITs發行人的成本，提升市場參與的積極性，進一步推動REITs市場的擴容與發展。

而深交所也高度重視商業不動産REITs的試點工作，計劃紮實有序開展規則修訂、技術繫統開發、項目培育等各項準備工作，推動商業不動産REITs試點開好局、起好步。

華夏基金與華潤置地聯合設立Pre-REITs基金，該基金規模為人民币3億元，由華夏股權擔任基金管理人，這是國内首單公募基金私募股權子公司主導的Pre- REITs基金。

随着商業不動産REITs試點的落地，作為銜接原始資産與公募REITs的關鍵環節，Pre-REITs基金的市場需求将進一步釋放。而華潤置地此時布局Pre-REITs，可視為在搶占商業不動産證券化市場。

目前來看，基礎設施資産項目通常需要經歷較長的培育期才能達到穩定盈利狀态，在現有監管規定下，處于培育期的資産無法成為公募REITs的合格資産。而通過Pre-REITs基金的培育，可以讓資産逐步達到REITs上市標準，從而實現資産的證券化退出。

從投資策略來看，潤盈華夏采取“在營+開發”的混合投資策略，拟投資西安西咸萬象城、貴陽萬象匯兩個在營購物中心和位于大連的在建購物中心，三大項目總建築面積約51.5萬平方米。

這一投資策略具有多重優勢，一是在營購物中心能夠提供穩定的現金流，保障基金的基本收益；二是在建購物中心具有較大的增值空間，能夠提升基金的長期收益潛力。通過“在營+開發”的組合，基金能夠實現風險與收益的平衡，提升投資的穩健性與盈利能力。

二級市場表現上，12只消費基礎設施REITs整體表現分化，多數REITs錄得上漲，僅2只微跌。其中，華夏大悅城商業REIT漲幅居首，整體漲勢良好，區間平均漲幅約2.63%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

不過各REITs的區間換手率差異較大，均值約為12.83%，多數産品換手率處于10% - 20%的區間，市場交投整體處于中等偏上水平。

其中，易方達華威市場REIT的換手率最高，達23.90%；中金印力消費REIT換手率最低，僅7.09%，反映了不同産品的市場交易熱情具有明顯差異。

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