小額資産交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 重點城市租金繼續調整，北京穩步去化空置率進入下降通道 2025年12月，八城辦公租金均值環比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，環比較11月的跌幅擴大1.07個百分點，年末業主為沖刺去化目標，持續加大以價換量的力度，通過直接降租、延長免租期等方式吸引租戶，非核心區域的項目競争尤為激烈。空置率表現上，北京因零新增供應實現空置率的持續下行，而上海、廣州、深圳均受新增供應（或存量高企）影響，空置率維持高位或上升。

華潤、遠洋等企業積極布局增量項目，LV入駐上海華潤中心 以華潤置地、遠洋集團、恒隆地産、新鴻基地産等為代表的商業地産企業積極布局增量項目，通過城市更新盤活存量資産、推進新項目建設，為長期發展儲備優質供給，且聚焦核心城市核心區域。在當前商辦市場結構分化的背景下，樣本企業快速消化核心優質資産，實現逆勢去化，進一步印證了強運營能力對項目去化的推動作用。同時，優質資産與強運營的結合，能夠有效對沖市場供需壓力，實現出租率與收益的雙重穩定。

中小企業發展指數有望靠近景氣線，頭部品牌仍是市場活躍的主力 2025年12月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.2，雖仍低于100的景氣臨界值，但較11月提升0.1點，較上年同期提升0.3點。近期以高格辦公空間、創富港、奕橋Bridge+、WeWork中國、德事TEC等為代表的樣本企業披露了2025年的年度回顧。從數據來看，不同品牌基于定位形成鮮明戰略差異，但均聚焦核心市場+優勢場景，避免同質化競争。

上海多宗億元級資産交易落地，又一單寫字樓持有型不動産ABS發行 據觀點指數監測，本期11宗商辦資産交易中，上海獨占8宗，交易金額合計達43.54億元，占總交易額（53.49億元）的81%，上海作為全國商辦市場的核心樞紐，憑借核心商務區密集的優質資産、成熟的産業生态與充足的資金供給，長久以來都是商辦資産交易最活躍的城市。大宗交易之外，近期寫字樓資産證券化的發展熱度較高。在證監會2025年12月31日印發的文件中，寫字樓資産證券化的發展走勢得到了明确關注。

重點城市租金繼續調整，北京穩步去化空置率進入下降通道

國家統計局數據顯示，2025年1-12月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為3203億元和2900億元，分别同比下滑22.8%和9.3%，對比1-11月的同比數據，前者跌幅進一步擴大，後者跌幅有輕微收窄。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為1471萬平方米和2071萬平方米，分别同比下滑21.9%和同比增長6.7%。

從數據來看，開發投資和銷售額均出現兩位數下滑，且投資跌幅擴大，市場信心不足，開發商投資意願減弱。同時，新開工面積大幅下降，但竣工面積卻在增長，導致市場存量增加，去化周期可能延長。

當前辦公樓市場仍處于深度調整期，具體表現為需求端持續疲軟與庫存壓力居高不下。市場結構呈現總量過剩與結構性短缺並存的特征，核心地段優質資産憑借稀缺性與抗風險能力保持韌性，而非核心區域存量項目則面臨去化困難，區域分化趨勢進一步加劇。在此背景下，行業調整周期預計将延長，市場出清與轉型升級進程或将加速。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年12月，八城辦公租金均值環比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，環比較11月的6.28%跌幅擴大1.07個百分點，年末業主為了沖刺去化目標，持續加大以價換量的力度，通過直接降租、延長免租期等方式吸引租戶，尤其是非核心區域的項目競争更為激烈，進一步拉低整體的租金水平。

同比維度上，八城均值同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城同比均呈兩位數下滑，廣州、北京、南京等地跌幅居前。租金同比下行是2025年全年辦公樓市場供需失衡的集中體現，全年全國辦公樓竣工面積同比上漲6.7%，新增供應集中入市，而需求端僅科技、金融等局部領域有支撐，整體淨吸納量不足，導致租金持續承壓。

具體來看，北京、上海以及深圳三城穩居租金第一梯隊，12月租金單價分别為3.99元/平方米/天、3.06元/平方米/天以及2.99元/平方米/天。

從月度趨勢看，7-12月八城均值從2.7元/平方米/天持續降至2.3元，半年内累計跌幅達14.8%，下行通道未出現企穩信号。

與此同時，據戴德梁行披露的數據顯示，2025年第四季度，一線城市甲級寫字樓租金單價同樣表現為繼續下跌，四城租金單價環比及同比均出現不同程度的下滑。

空置率表現上，北京因零新增供應實現空置率持續下行，而上海、廣州、深圳均受新增供應（或存量高企）影響，空置率維持高位或上升。

具體來看，北京甲級寫字樓市場空置率環比下降0.6個百分點、同比降2.4個百分點至15.89%，是四城中唯一持續下行且絕對值最低的城市。上海、廣州兩城空置率分别穩定在23.4%和20.7%，未随供應增長而大幅上升。

而深圳空置率升至29.4%，是四城中絕對值最高的城市。主要是由于四季度新項目入市，推動深圳總存量突破900萬平方米；同時部分企業搬遷至自有總部物業，減少了租賃需求，盡管以價換量帶動淨吸納量環比增長12.9%，但供應擴容及企業租賃需求分流的影響更強，最終推高了空置率。

從數據來看，一線城市寫字樓市場整體處于供應放量、需求緩慢復蘇的調整期，導致租金面臨下行壓力，空置率走勢分化。

華潤、遠洋等企業積極布局增量項目，LV入駐上海華潤中心

市場供應層面，據觀點指數不完全統計，2025年末至2026年初，上海、北京、廣州、杭州、西安、長春等一線及新一線城市的標杆性寫字樓項目密集入市，為市場帶來大量高品質供給。

數據來源：觀點指數不完全統計

同時，以華潤置地、遠洋集團、恒隆地産、新鴻基地産等為代表的商業地産企業積極布局增量項目，通過城市更新盤活存量資産、推進新項目建設，為長期發展儲備優質供給，且聚焦核心城市核心區域。

其中上海華潤中心作為華潤置地在上海商辦市場的重磅增量項目，地處南京西路核心商務區，東臨興業太古匯，是南京西路商圈最後一塊超高層商辦地塊，區位優勢無可替代。

據觀點指數了解，項目定位為集商業、辦公、文化、生活于一體的高端綜合型城市體，總建築面積約12.5萬平方米，由38層超高層甲級寫字樓及曹宅、覺廬兩幢歷史復建建築組成。該項目已于2025年12月30日完成竣工備案，並實現了“竣工即開業”，首批租戶同步取得二次裝修施工許可證，可立即入場裝修。

除上海華潤中心外，長春華潤中心也同步竣工，項目涵蓋寫字樓、萬象城、住宅等多元業态，依托完善的生活與商務配套，填補區域高端綜合體的空白。

同時，遠洋集團以城市更新與新建項目雙線布局。北京遠洋安貞廣場作為城市更新項目揭牌，通過“基金+改造+運營”全鍊條協同模式，将老舊百貨改造為融合總部辦公與復合商業的綠氧”綜合體，憑借招商前置鎖定廣成健康集團整租入駐，填補區域高品質生态商辦空間的空白。同時，北京CBDZ6項目定名入市，進一步鞏固其在核心商務區的優質資産儲備，形成存量煥新以及增量補位的格局。

從增量布局來看，頭部商業地産企業均以核心城市的優質增量項目，來強化長期的競争優勢。

除新項目亮相外，商辦運營商的運營能力也值得關注。

其中剛完成竣工備案的上海華潤中心項目迎來奢侈品牌LV，其将辦公室從恒隆廣場遷至華潤中心，並投入巨資裝修，這不僅是品牌升級，更是外資企業長期深耕中國市場的強烈信号，外資對上海核心商圈價值和未來營商環境的堅定看好。

杭州恒隆廣場辦公樓E座實現100%滿租，同時近期新航道作為首位租戶正式入駐，表明項目邁入成熟運營階段。

同時，據陸家嘴辦公官微披露，2025年旗下寫字樓項目累計新租/擴租的租賃面積同比上漲72%至49.67萬平方米，年内引入的企業租戶覆蓋金融、專業服務、供應鍊、科技與信息技術、生物醫藥、消費與文娛、教育科技、智能終端、電子設備等多個領域，如樂鑫科技、百利藥業、天使會計師事務所、友邦保險（AIA）等。

其中位于陸家嘴金融城及前灘國際商務區的成熟項目平均出租率約為88%，同期旗下陸家嘴金融廣場和前灘中心項目出租率表現亮眼，兩者分别為94.5%和96.5%。

張江科學城區域，旗下張江科學之門項目集群整體新增簽約面積約9.3萬平方米，其中上海科技投資大廈出租率約85%。

在當前商辦市場結構性分化的背景下，華潤置地、遠洋集團、恒隆地産、陸家嘴辦公等樣本企業能夠快速消化核心優質資産，實現逆勢去化，進一步印證了強運營能力對項目去化的推動作用。同時，優質資産與強運營的結合，能夠有效對沖市場供需壓力，實現出租率與收益的雙重穩定。

數據來源：觀點指數不完全統計

另外，回顧期内重點城市寫字樓租賃表現，科技、金融、消費、專業服務等企業構成需求主力，同時上海、廣州、杭州等核心城市租賃活躍度領先，優質寫字樓憑借區位與品質優勢成為租戶首選，市場需求結構向高質量、高穩定性持續升級。

本期重點寫字樓項目入駐企業涵蓋世界知名品牌（路易威登）、行業龍頭、央企/國企、高成長性科技企業等，均具備強支付能力與長期租賃需求，構成寫字樓租賃市場的壓艙石。這類企業租賃決策更注重辦公載體的品牌形象、配套設施與産業協同性，能有效保障寫字樓的出租率與租金穩定性。

舉例來看，上海聚焦總部經濟與高端服務業，期内重點寫字樓項目吸引百雀羚集團、路易威登、天風證券等知名企業入駐。廣州依托南沙自貿片區政策紅利與産業集聚效應，迎來中國移動、中科易通等科技與通信企業。杭州則憑借核心商圈優質載體，承接浙商保險、新航道等企業需求，核心城市憑借産業生态完善、配套成熟的優勢，成為租賃市場的絕對主力。

入駐項目多為城市核心商圈的優質載體，如上海華潤中心（超甲級）、北外灘金茂中心、綠地外灘中心T3、杭州恒隆廣場、EICT4超甲級寫字樓等。這類項目具備硬件設施完善、物業服務專業、品牌口碑良好等優勢，能匹配優質企業對辦公品質與品牌形象的雙重需求，出租率與租金韌性顯著高于普通寫字樓。

同時觀點指數注意到，科技企業選址與地方政府産業政策高度相關。南沙作為廣州科技創新核心區，通過稅收優惠、人才補貼等政策吸引數字科技企業集群發展，形成“産業-政策-空間”的良性循環。

中小企業發展指數有望靠近景氣線，頭部品牌仍是市場活躍的主力

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年12月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.2，雖仍低于100的景氣臨界值，但較11月提升0.1點，較上年同期提升0.3點。

結合月度趨勢來看，2025年全年SMEDI圍繞89.0-89.8區間窄幅波動，12月的小幅回升，表明中小企業復蘇動能在緩慢積累，但考慮到需求端改善尚需時間、結構性矛盾短期内難以化解，後續景氣度大概率将延續低位溫和回升的态勢，而非快速反彈。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

辦公空間服務商運營層面，近期以高格辦公空間、創富港、奕橋Bridge+、WeWork中國、德事TEC等為代表的樣本企業披露了2025年度回顧。

從數據來看，不同品牌基于定位形成鮮明戰略差異，但均聚焦核心市場+優勢場景，避免同質化競争。

德事TEC的運營邏輯始終錨定高端賽道，以“超甲級辦公體驗”為核心標簽，全年布局均聚焦北上港津等核心城市的地標性物業，從北京國貿大廈A座到香港國際金融中心一期，再到與嘉里建設達成第六次合作的天津嘉里中心項目，其核心策略是超甲級物業綁定+長期合作深化，通過占據頂級商圈地標來強化其高端品牌形象和市場覆蓋率。

與德事TEC的全國高端布局不同，高格辦公空間與創富港均采取深度區域化運營策略，以集中資源鞏固區域競争力。創富港在2025年新增的22家門店中，重點深耕深圳（7家）與香港（4家）核心市場，同時輻射北上廣蓉等重點城市，通過小體量整層空間及高性價比産品的組合，精準匹配中小企業的需求。

高格辦公空間則将重心放在長三角，全年新簽項目超15個、簽約面積破10萬平方米，集中布局常州、南京、杭州等長三角核心城市，更以“東方美學”為品牌内核，打造差異化質感。

奕橋（依托凱德集團）和WeWork中國則構建全國性網絡，其中WeWork通過“空間互聯”的輕資産模式快速擴大網絡節點，奕橋則強調其産品線在不同物業場景（樓宇、商場、園區）的适配能力。

目前，奕橋Bridge+已覆蓋10座國内城市及2個海外節點，以6大産品線适配從初創團隊到跨國外企的全生命周期需求，全年服務超2000家企業、3.9萬名會員。

值得一提的是，“十五五”規劃也為辦公空間服務商帶來政策機遇，其中人工智能、新能源、生物科技、綠色低碳等戰略性新興産業是其新的增長動力。德事TEC明确将其服務與國家政策扶持的高增長、創新型行業進行綁定，目標客群鎖定這些領域的領先企業，服務方案旨在滿足這些企業對高端、靈活辦公環境的需求。

同時，據企業官微披露，蜜蜂公司BEEPLUS旗下産業中心迎來多家企業入駐，其中包括斐拉克塗料、晶華科技、康圖智能、奕斯偉計算技術、印象筆記、見素見喜等，覆蓋半導體、軟件開發、制造業、文創等多領域，為全國各項目的産業生态注入強勁活力。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧樣本企業的外拓表現，據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計12個，較上期有明顯增長，直觀反映了行業的擴張信心逐步回暖。

其中以BEEPLUS、IWG集團、MFG、創富港、高格辦公空間、創氪際等為代表的樣本企業有新項目落地/亮相，頭部品牌仍是市場活躍的主力，且各有側重。

期内IWG集團以4個開業項目領跑，覆蓋深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳獨占2席（天利中央商務廣場HQ中心、前海HOP國際中心Regus中心），延續其對大灣區核心城市的深度滲透。

值得一提的是，2025年12月11日，由虹口區司法局、北外灘金茂中心與創氪際三方聯合打造的“共創匯”正式啟幕，憑借“政企協同+資源聚合”的獨特優勢，僅用20天簽約率增至70%。緊随其後，2025年12月底，創氪際（Kreator）與中國金茂再度深化合作，于北外灘金茂中心新增1800平方米服務式辦公空間，通過持續擴容的優質供給，精準響應北外灘區域企業的旺盛需求。

新增空間将完整延續項目核心基因，進一步強化高端服務式辦公的産品定位。尤為關鍵的是，在當前寫字樓市場調整期，辦公空間服務商的入駐不僅能有效促進重點城市寫字樓去化，更能助力維持項目的出租率穩定，為商業地産資産保值增值提供重要支撐。

與此同時，新增空間也為“共創匯”賦能平台拓展了更廣闊的發展空間，使其法律服務、産業對接、政策咨詢等特色生态服務能夠覆蓋更龐大的企業社群，進一步放大政企協同+資源聚合的價值，為北外灘區域産業生态的高質量發展注入更強動力。

城市布局方面，核心城市與重點區域的集聚效應顯著，同時出現少量下沉。深圳以4個項目成為布局最密集的城市，作為大灣區核心引擎，其旺盛的中小企業與高端商務需求，持續吸引各類辦公空間服務商加碼。

上海緊随其後，落地3個項目，依托長三角經濟活力與産業集聚優勢，成為頭部品牌必争之地。此外，珠海、合肥、重慶、長沙、蘇州等新一線及重點二線城市均有項目落地，這些城市伴随産業升級而增長的辦公需求，成為行業擴張的重要增量。

上海多宗億元級資産交易落地，又一單寫字樓持有型不動産ABS發行

商辦資産交易市場方面，據觀點指數不完全統計，本期錄得11單内地商辦資産成交案例，交易總金額超50億元，對比上個報告期，交易單數有大幅增長，交易總金額有明顯回落，主要是上期天津117大廈86.67億元交易金額對總金額的拉動。

數據來源：觀點指數不完全統計

注：北京麗澤數字金融科技示範園項目預售5萬平米的交易金額未披露，不統計在内

據觀點指數監測，本期11宗商辦資産交易中，上海獨占8宗，交易金額合計達43.54億元，占總交易額（53.49億元）的81%，上海作為全國商辦市場的核心樞紐，憑借核心商務區密集的優質資産、成熟的産業生态與充足的資金供給，長期以來都是商辦資産交易最活躍的城市。

典型交易案例包括東航置業1.34億元購入上海凱迪克大廈、方大炭素子公司通過司法拍賣方式成功競得上海市建國西路319号不動産、山東實業企業主斥資20億元收購上海中港匯·黃浦項目等。

同時，深圳、杭州各1宗，交易金額分别為7.1億元及2.85億元，占總交易額的13%和5%，深圳依托科創産業優勢，吸引科技企業自用購置，杭州則通過優質寫字樓拍賣補充交易供給。

從數據來看，本期商辦資産交易市場整體表現為上海獨大、深圳、杭州、北京等頭部城市多點支撐的格局，對于賣方而言，核心城市核心區域的寫字樓仍是最易變現的資産。

聚焦買家維度，觀點指數注意到，自用型買家已成為商辦資産交易市場的中堅力量，期内以峰岹科技、方大炭素、山東實業企業等為代表的企業，其需求聚焦戰略匹配、成本優化以及長期穩定等因素，既精準消化核心區位優質供應，又為市場注入确定性，成為當前商辦市場結構性分化下的關鍵支撐力量。

具體來看，峰岹科技拟以7.1億元的自有資金購置位于深圳南山區前海深港合作區潤融大廈（二期）1棟房産，建築面積約2.52萬平方米，預計于2027年底完成交付。

據悉，其購置大樓主要用于公司研發辦公大樓及公司經營發展，以滿足規模擴張的需求，同時為持續的人才引進和戰略發展預留充足的研發和辦公空間。選擇前海深港合作區這一核心科創集聚地，既貼合科技企業的産業協同需求（便于對接上下遊資源），也依托區域政策紅利與交通優勢，提升人才吸引力。

1月13日，方大炭素發布了關于全資子公司購置辦公樓的公告。其中提及上海方大以4.56億元成功競買上海市建國西路1幢辦公樓，建築面積為2997.83平方米，權利人為上海維羅納置業發展有限公司。

公告中指出，本次交易是為滿足上海方大業務發展的需要。

交易方式層面，現階段，司法拍賣、公開拍賣成為商辦資産交易的重要補充渠道，本期以中港匯·黃浦、杭州奧克斯中心部分樓層等為代表的辦公資産均是以此類方式成交。

這類模式主要針對存量處置類資産，既能為資金方提供高性價比的投資標的，也能幫助賣方快速回籠資金，成為激活存量資産、豐富交易供給的重要補充，尤其在核心城市優質資産稀缺的背景下，拍賣類交易的關注度持續提升。

整體來看，随着市場結構性深化，核心城市核心資産的交易主導地位将進一步強化，自用與投資需求的協同發力，将持續為市場注入活力。

大宗交易之外，近期寫字樓資産證券化的發展熱度持續攀升，政策賦能與市場實踐雙向發力。

在證監會2025年12月31日印發的《關于推動不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》及《中國證監會關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》中，寫字樓資産證券化的發展走勢得到了明确關注。

《通知》在“優先聚焦核心城市群及經濟活躍區域的成熟商業不動産”部分，‌明确将寫字樓列為優先支持業态‌，與商業綜合體、商業零售、酒店等並列。

政策強調分階段推進試點，優先支持經營業績穩健、具有行業代表性的優質項目。對于寫字樓市場而言，這将推動核心城市（如北上廣深）的甲級寫字樓、産業園區配套寫字樓等成熟資産通過REITs實現證券化，緩解開發商的資金壓力，同時為投資者提供具有穩定收益的標的。

政策文件不僅直接提及寫字樓作為優先支持業态，還通過準入標準、試點原則等内容規範了寫字樓資産證券化的發展走勢，核心城市優質寫字樓将率先受益，運營能力成為核心競争力，而區域分化與業态組合創新将成為未來趨勢‌。

在公募REITs試點穩步推進的同時，寫字樓持有型不動産ABS也持續發力，形成多元證券化工具協同發展的态勢。

具體來看，中建地産發行的首單寫字樓持有型不動産ABS‌，于2025年12月30日在上海證券交易所成功設立。該産品底層資産為天津中建中心寫字樓，項目坐落于天津市河東區核心闆塊，作為天津市首個獲LEED鉑金級認證的智慧生态辦公地標，具備穩定的現金流與優質的資産資質，為ABS發行提供了堅實支撐。

從市場主體來看，寫字樓持有型不動産ABS發行人以越秀集團、中國鐵建等國央企為主。

現階段無論是公募REITs對經營穩健、收益可預期的硬性要求，還是ABS對持續穩定現金流的高度依賴，都推動寫字樓行業加速從重開發、輕運營向重運營、強收益的發展方向轉型。

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