AI融合提速 | 2026年1月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政府投資基金指導標準出台，工業與人工智能融合加速 報告期内，國家發改委等四部門聯合出台並修訂政府投資基金管理辦法，形成政府投資基金“布局-投向-評價”全流程管理閉環，同時工信部同步發布融合賦能行動方案，構建“網絡、算力、模型”一體化融合底座。2025年全年規模以上工業增加值同比增長5.9%，增速較上年微升0.1個百分點，600億産業投資基金推動工業與人工智能融合提質增效。

國資投資科技企業陸續上市，AI應用覆蓋國民級場景 中關村、張江高科等地方國資平台以股權投資為紐帶，深度對接優質科技企業，在智譜AI、壁仞科技等企業上市進程中彰顯孵化價值，逐步形成“投資-培育-上市-再投資”的良性閉環，為硬科技賽道注入持續動力。同時AI應用加速滲透，火山引擎攜手春晚落地互動玩法，豆包大模型的用戶規模領先，軟硬件生态布局同步提速，實現國民級場景覆蓋。

優質項目逐步搭建産業生态，核心地段工業資産受青睐 報告期内，優質産業項目加速落地，通過模式創新與全鍊條布局搭建特色産業生态，涵蓋低空經濟、高端裝備、半導體等領域，推動産業載體建設專業化升級。一線城市核心地段工業資産因稀缺性受到追捧，深圳富爾達工業園區11處物業以5.4億元成交，溢價率達102.69%，近期廠房法拍市場溢價率居高不下，法拍與公開拍賣市場活躍度上升。

産業園區REITs出租率回升，首個“火炬品牌”REIT申報 2025年四季度産業園區REITs整體出租率呈回升态勢，多數項目通過以價換量穩定租戶資源，不過部分研發辦公項目的出租率與租金雙降，而數據中心REITs可分派收益率則大幅提升。此外，全國首單“火炬品牌”中金廈門火炬産業園REIT獲證監會受理，其底層資産出租率高、租戶結構優質且分散，為收益穩定性提供了保障。

政府投資基金指導標準出台，工業與人工智能融合加速

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得6起政策動态。期間多項國家級政策陸續出台，推動政府投資基金進入規範化發展階段，進一步明确工業互聯網與人工智能的融合賦能路徑，助力工業領域智能化轉型提速，為現代化産業體繫建設提供支撐。

1月12日，國家發改委、财政部等四部門聯合發布《關于加強政府投資基金布局規劃和投向指導的工作辦法（試行）》，同步修訂《政府投資基金投向評價管理辦法（試行）》，首次從國家層面構建政府投資基金“布局-投向-評價”全流程管理閉環。

其中，《工作辦法》以14項舉措明确基金的投資方向、運作方式及管理主體，要求聚焦重大戰略領域，堅持投早、投小、投長期、投硬科技，通過股權投資等市場化方式引導社會資本流向産業升級、未來産業等關鍵領域，同時以負面清單劃定投資紅線，防範隐性債務與金融風險。

同期修訂的《評價管理辦法》構建了“政策符合性、生産力布局優化、政策執行能力”三維評價體繫，其中政策符合性指標權重設定為60%，突出政策導向作用，評價結果直接與預算安排、基金存續調整挂鈎，推動基金聚焦産業賦能核心目標。

工信部印發的《工業互聯網和人工智能融合賦能行動方案》提出四大行動11項舉措，明确到2028年，推動不少于5萬家企業完成新型工業網絡改造，在20個重點行業打造高質量數據集，構建“網絡、算力、模型”一體化融合底座。

此外，國家發改委《國家新興産業創新中心管理辦法》鼓勵龍頭企業聯合産學研力量，聚焦工業AI關鍵技術研發，強化創新成果轉化能力，築牢産業融合技術根基。

宏觀指標數據層面，據國家統計局數據，2025年全年規模以上工業增加值同比增長5.9%，增速較上年微升0.1個百分點，其中裝備制造業、高技術制造業增加值分别增長9.2%和9.4%，顯著高于工業平均水平，成為拉動增長的核心引擎。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

智能工廠建設成效逐步顯現，截至目前，我國已累計建成基礎級智能工廠3.5萬余家、先進級智能工廠8200余家、卓越級智能工廠500余家，培育領航級智能工廠15家，形成多層次、階梯式的智能化轉型梯隊。

随着“人工智能+制造”行動全面實施，人工智能終端與智能體在生産調度、質量檢測等場景加速普及，制造業企業人工智能應用普及率達30%，生産效率平均提升超20%。

資金保障持續加碼，我國已設立600億元人工智能産業投資基金，疊加政府投資基金的規範化引導，将形成“财政資金撬動、社會資本跟進”的多元投入格局。

從細分領域看，工業機器人、智能檢測設備等産品産量保持高速增長，與政策推動的新型工業網絡改造形成正向循環，既夯實了融合應用的市場基礎，也為技術叠代提供了場景支撐。

展望未來，政府投資基金的精準賦能與工業AI融合政策的落地實施，将推動産業轉型進入提質增效期。國家級基金與地方基金的協同聯動，将重點投向工業互聯網平台智能化升級、工業大模型研發等關鍵領域，助力破解産業鍊“卡脖子”技術難題。

國資投資科技企業陸續上市，AI應用覆蓋國民級場景

在國家“科技自立自強”戰略的引領下，地方國資平台以股權投資為紐帶，深度對接優質科技企業。伴随被投企業上市進程推進，投資價值逐步兌現，同時為硬科技産業發展提供穩定資金支持。

報告期内，中芯國際以406億元收購中芯北方49%的股權，推動産業鍊資源整合優化。其中，中關村發展集團拟出售所持中芯北方1.125%的股權，評估價值為9.32億元。

據觀點指數整理，2013年中芯北方成立時，中關村發展集團初始投資3.32億元，此次交易對應投資漲幅達280%，體現出對硬科技領域長期布局的投資回報。

1月8日，由中關村發展集團、珠海華發科技産業等國資平台投資的智譜AI在港交所挂牌上市，成為“全球大模型第一股”，填補了AI大模型領域獨立上市企業的空白，也印證了國資平台在前沿科技賽道的投資布局成效。

此外，張江高科投資的藍箭航天，其自主研制的朱雀三号重復使用運載火箭成功發射入軌，推動國内商業航天發射技術向可重復使用方向突破。而此前張江高科以2.23億元投資上海微電子，持股比例10.779%；結合當前行業估值測算，考慮不同市值區間及IPO攤薄比例，張江高科有望獲得26.6億元至54.9億元稅後投資收益，投資漲幅達12至24倍，聚焦未來産業的科技企業，孵化價值顯著。

繼摩爾線程、沐熙股份之後，國産GPU龍頭壁仞科技于1月2日在港交所上市，上市後市值迅速突破900億元。上海臨港集團、珠海科技産業集團通過間接持股分享企業成長收益，進一步完善了國産算力芯片産業鍊的國資支撐體繫。

與科技賽道國資投資的良好表現形成對比，華夏幸福因債務重組進展未達預期、持續虧損，出現大規模人事調整，目前已被實施退市風險警示，反映出傳統産業轉型過程中面臨的困境。

中集産城為加快現金回籠、優化資産結構，主動調整定價策略，以25.34億元整體出售旗下前海中集國際商務中心東塔項目，此次交易導致公司減利10.8億元，體現出行業在流動性管理與資産優化之間的平衡難題。

本報告期内，人工智能技術從研發端逐步向應用端延伸，國民級場景落地與核心産業鍊配套升級雙向發力，形成“應用牽引技術、技術支撐應用”的良性循環。

AI應用實現國民級覆蓋，場景落地持續推進。央視宣布火山引擎成為2026春晚獨家AI雲合作伙伴，将在春晚期間推出多元AI互動玩法，依托國民級IP推動AI技術全民滲透。目前，字節跳動旗下豆包大模型日均Tokens使用量突破50萬億，位居中國第一、全球第三，用戶規模與使用頻次的提升，印證了AI大模型的商業化潛力。

其硬件端布局同步加快，字節跳動正推進與努比亞、vivo、聯想等頭部硬件廠商的AI手機合作，同時明确新一代豆包AI耳機、AI眼鏡的上市計劃，加速構建“軟件+硬件”的AI入口生态。

與此同時，算力底座建設提供重要支撐，火山引擎長三角無為算力中心項目穩步推進，總建築面積約37萬平方米，建成後将成為集大模型訓練、AI應用研發于一體的核心技術中樞，為場景落地提供算力保障。

此外，2026年1月CES展會上，波士頓動力宣布Atlas人形機器人正式進入量産階段，2026年全年訂單已全部售罄，首批機器人将聚焦汽車制造復雜裝配場景。公司于2026年一季度率先部署于現代汽車機器人超工廠應用中心（RMAC）及谷歌DeepMind，企業同時計劃新建年産能3萬台的機器人工廠，標志着人形機器人從技術驗證邁向規模化商用。

低空經濟領域，億航智能攜手溫州文成打造的浙江之翼eVTOL中心正式啟用，總建築面積超2萬平方米，涵蓋EH216-S、VT35等多款無人駕駛載人航空器，形成“銷售+運營+孵化+維保+研學+安全”全鍊條服務體繫，推動AI賦能低空交通場景的商業化落地。

半導體與新材料領域，有研新材向三級子公司翠鉑林提供2億元财務資助，專項用于靶材業務擴張，将直接受益于AI芯片擴産帶來的靶材需求增長，助力國産半導體材料替代進程。

江蘇卓航致遠科技主導建設集成電路級12英寸矽基晶圓襯底材料研發中心，聚焦AI算力、航空航天、新能源等領域芯片需求，重點推進12英寸半導體大矽片項目建設，填補國内産業鍊核心材料環節空白，為AI算力硬件升級築牢基礎。

新能源領域，富臨精工公告向甯德時代定增募資31.75億元（含發行費用），專項用于年産50萬噸高端儲能用磷酸鐵锂項目，強化儲能産業鍊上遊材料供給能力。

而甯德時代則加快全球化服務網絡建設，旗下新能源後市場服務品牌“甯家服務”在沙特利雅得開設首家中東體驗中心，該中心占地超7000平方米，集展示、診斷維保、返修、培訓等功能于一體，覆蓋乘用車、商用車、儲能繫統等七大産品類别，助力新能源技術出海與本地化服務落地。

生物醫藥領域，復星醫藥核藥項目SRT-007啟動Ⅰ期臨床試驗，總投資3219萬元，瞄準全球規模13.92億美元的核藥市場，布局精準醫療細分賽道。

同時，復星醫藥以逾14億元收購綠谷醫藥控股權，強化神經退行性疾病領域的研發與産業化布局；此外通過參與認購醫藥産業基金並完成備案，進一步拓寬醫藥領域投資版圖，加速創新成果轉化。

展望後續，國資對科技企業的投資将更精準，伴随更多硬科技企業登陸資本市場，資本退出渠道進一步暢通，将形成“投資-培育-上市-再投資”的良性循環，為半導體、AI、航天等核心賽道提供持續的資金支持。

優質項目逐步搭建産業生态，核心地段工業資産受青睐

報告期内，經觀點指數不完全統計，共監測到7起産業投資事件動态。産業園區建設與工業資産流通市場雙向活躍，各地依托優質項目打造特色産業生态，通過模式創新與全鍊條布局激發産業活力。

期内，廣州工控（萬寶）低空經濟産業園老舊廠房升級改造項目進入收尾階段。該項目采用“邊招商、邊改造、邊生産”的創新模式，在加快改造進度的同時保障産業落地效率，目前已完成部分廠房内部改造，成功引入上海電氣、廣州航潤航空技術等優質企業，低空經濟智造區招商率超70%，上下遊集聚的産業氛圍逐步形成。

除低空經濟領域外，廣州工控布局的大灣區高端裝備産業園正式開園，總投資47億元，重點構建海洋工程裝備、軌道交通裝備、清潔高效發電裝備、模塊化建築、高技術船舶與動力裝備等産品矩陣，並打通大型裝備高效出海的“黃金通道”。

此外，粵芯半導體四期項目啟動建設，總投資252億元，規劃建設月産能4萬片的12英寸數模混合特色工藝生産線，精準匹配AI、端側AI、工業電子、汽車電子等前沿領域對特色工藝的需求。

上海建工智能建造産業孵化基地正式啟用，定位為集建築機器人研發、專業人才培訓、創新産業孵化于一體的綜合示範平台，通過産學研協同，打通技術研發至産業應用的轉化鍊路。

海爾康養贛州科創園二期順利投産，創新構建“上下樓就是上下遊”的垂直産業生态，整合産學研、智能制造、數字營銷、統倉統配等全鍊條資源，實現産業集約發展，提升區域康養産業的核心競争力。

産業載體建設專業化水平持續提升，中電光谷成功中標火炬海滄308科技園（EPC+O）總承包項目，中標金額約8.41億元。依托成熟的産業要素組織能力與全周期運營服務優勢，該項目将進一步強化區域産業承載能力，為科技企業落地提供優質載體。

2026年1月，一線城市核心地段工業資産憑借區位優勢、産業集聚效應及稀缺性，成為市場争奪的焦點，法拍與公開拍賣市場活躍度上升。

原由恒大合作操盤的深圳富爾達工業園區11處物業通過法院法拍成交，吸引21位買家參與競拍，歷經110輪競價，最終以5.4億元成交，溢價率達102.69%，印證了一線城市核心地段廠房的市場吸引力。

此前的2025年12月，深圳市寶安區旺達工業園法拍成交價格2.4億元，溢價率73.8%；福田區八卦嶺工業區第534棟廠房經153次加價，以2.17億元成交，溢價率125%。此外，深圳寶安銘可達産業園将在阿里資産平台公開拍賣，起拍價10.23億元，預計引發新一輪市場競拍，核心工業資産的保值增值屬性持續凸顯。

存量市場背景下，深圳等核心城市核心地段的優質廠房具備位置稀缺性，而法拍渠道資産通常存在折價空間，成為當前機會性投資的標的，也是工業改造的優質載體。

資本端賦能路徑持續拓寬，超研股份、中銀資産等聯合發起設立規模10億元的新興産業基金，聚焦前沿賽道開展精準投資；山東省新動能未來産業基金正式設立，首期規模30億元，為區域未來産業培育注入資本動力；廣州工控圖南創業投資基金順利完成備案，規模10億元，将進一步助力旗下産業園區企業成長及産業鍊整合。

融資工具方面，南海産業集團2026年資産支持專項計劃（CMBS）成功發行，募集資金9.2億元，發行利率低至2.23%；上海外高橋發行10億元中期票據，利率僅1.98%。低成本融資為企業優化資産結構、推進産業載體建設提供充足的資金支撐。

産業園區REITs出租率回升，首個“火炬品牌”REIT申報

2025年四季度，已披露運營數據的産業園區REITs普遍呈現出租率回升、租金價格階段性調整的特征。博時蛇口産園REIT運營穩健，四季度出租率從85.2%微升至86.9%，展現出較強的韌性；但平均月租金從78.4元/平方米調整至77.9元/平方米。

易方達廣開産園REIT出租率與租金均呈區間波動，7-12月出租率在68.48%至72.23%之間徘徊，平均合同單價對應為48.97元/平方米至52.37元/平方米，租金價格随出租率動态調整。

此外，創金合信首農REIT、國泰海通東久新經濟REIT等項目表現突出，出租率持續維持在96%以上，四季度淨利潤率分别達40%和53%，顯著高于傳統産業園區REITs的平均水平。

東吳蘇園産業REIT出租率為68.66%，華夏合肥高新産園REIT出租率維持在70%左右的相對低位，兩者出租率與租金水平均同步下滑，反映了研發辦公類項目面臨較大的運營壓力，部分園區因運營承壓淨利潤率出現下降。

整體來看，當前産業園區行業仍面臨供給過剩、需求偏弱的格局，以價換量成為多數産業園區REITs穩定租戶、維持出租率的核心策略。

不過細分賽道呈現分化态勢，南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT四季度年化分派率分别達7.38%和5.83%，較前期分别提升3.3個和2.2個百分點，依托數據中心高景氣賽道屬性實現收益增長，與傳統産業園區REITs形成差異化。

12月31日，中金廈門火炬産業園REIT獲證監會正式受理，該産品為全國首單以“國家火炬計劃軟件産業基地”為底層資産的公募REITs，同時也是福建省首單産業園公募REITs，填補了該細分領域的空白。項目底層資産質量優良，由10項基礎設施資産組成，可租賃面積合計44.69萬平方米，全部位于廈門火炬高新區這一産業創新高地。

截至2025年上半年，該項目出租率達91.29%，處于行業較高水平。因聚焦孵化型企業，資産平均租金單價相對較低，為21.83元/平方米，但租戶結構優勢顯著，共簽約301家租戶，履行租賃合同541份。

其中，首位租戶合同月租金占比僅3.59%，收入分散度較高；同時，3年及以上長期租賃合同對應的租賃面積占比達58.63%，有效降低集中換租的風險，為收益穩定性提供保障。

同期，産業園區REITs資本運作持續優化，資金投向更聚焦核心産業。華泰南京建邺REIT公告變更淨回收資金用途，将資金重點投向科創園項目及基礎設施升級，進一步強化資本對科技創新載體的支撐作用。

短期内，行業供需失衡格局難以逆轉，以價換量策略或仍将延續，研發辦公類項目壓力持續存在。而具備産業生态優勢、租戶結構優質的園區資産，将為收益穩定性提供重要支撐。

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