2026年1月房地産市場分析報告·觀點指數

觀點指數 個人銷售住房增值稅下調，有效提振市場信心 新年伊始，《求是》刊文提出，“政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀态”，穩市場預期。稅務總局下調二手房交易增值稅，地方政府積極響應，采取多維度财政補貼（如韶關現金直補、綿陽消費券、貴陽契稅補貼疊加房企優惠）及“以舊換新”模式刺激需求。同時，住房公積金政策全面升級，通過提高貸款額度、放寬“商轉公”限制、實施代際互助提取等金融松綁措施，精準降低購房門檻，有效打通一二手房置換鍊條，助力剛性及改善性需求入市。

中長期貸款持續增加，LPR連續8個月保持不變 信貸數據顯示住戶中長期貸款連續兩月正增長，全年新增1.28萬億元，顯示居民購房意願邊際回暖。盡管1月LPR報價連續8個月維持不變（1年期3.0%、5年期以上3.5%），但貨币政策已通過結構性工具率先發力，央行下調支農支小再貸款利率25個基點。展望未來，随着銀行淨息差止跌企穩及長期存款到期重定價帶來的負債成本下降，降息空間進一步打開，為房地産市場提供潛在的寬松預期。

一線城市降幅環比收窄，需求端觀望情緒有望減弱 12月房價數據顯示一線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄，其中上海成為唯一同比、環比雙漲的城市。二手房市場雖同比跌幅擴大，但環比降幅同樣呈現收窄态勢。銷售端顯著回暖，12月單月銷售額同比增長27.88%，帶動全年銷售面積與金額企穩，商品房待售面積增速回落。結合房地産開發景氣指數（91.45）雖處弱景氣區間，但現企穩信号，表明在政策托底及降價促銷的帶動下，市場觀望情緒正逐步消解，一線城市率先呈現“弱中有穩”的築底迹象。

房企告别“三道紅線”，融資環境邊際改善 2025年房地産開發投資及供給端指標延續承壓态勢，開發投資額達82788億元。資金面邊際改善，銷售回款占比44%，仍為主力，但自籌資金占比高，資金改善多用于“防風險”。融資環境回暖，監管允許“白名單”項目貸款最長展期5年，房企“三道紅線” 終結。房企債務策略轉向主動壓降與資本運作，荣盛以資産抵債。萬科獲深鐵23.6億元借款及債券展期緩解短期壓力，但未來兩年償債壓力仍超200億元，長期需依賴基本面回暖。

二手房市場成交量高于新房，活躍度呈現階段性回升 觀點指數監測的6個重點城市中，1月前三周商品住宅成交1.58萬套，商品住宅成交面積186.12萬平方米。随着政策效應邊際遞減，市場正處于摸底後的結構性復蘇階段，預計春節後疊加傳統“小陽春”及深圳等地的回暖信号，活躍度有望階段性回升。二手房市場活躍度全面跑赢新房，北京、上海、深圳、成都的二手房成交量分别達到新房的約5.9倍、3.2倍、3.9倍和3.6倍。

“好房子”激活改善需求，央國企領跑1月銷售市場 人民日報發文強調增加“好房子”供應，高品質開發成主流。1月央國企銷售領跑，保利、中海、華潤等頭部房企憑借核心地段與卓越産品力突圍，資源加速向頭部集聚。建發·海宸等項目通過高實得率激活改善需求。同時，頭部房企主動“瘦身健體”，通過組織架構調整聚焦核心區域，實施“聚焦、收權、降本”戰略，以實現降本增效。

個人銷售住房增值稅下調，有效提振市場信心

中央稅收政策精準發力，顯著降低交易成本以提振市場流動性。2025年12月30日，财政部與稅務總局聯合發布公告，對個人銷售住房增值稅政策進行優化調整，将購買不足2年的住房對外銷售征收率由5%下調至3%，並維持滿2年免征增值稅的優惠，同時明确了政策追溯适用的連續性。這一舉措直接降低了二手房交易環節的稅負成本，有利于加速存量房流轉，提升市場交易的活躍度。

然而，政策在刺激需求的同時，也可能導致短期内次新房源挂牌量增加，特别是對老舊二手住房形成一定的價格競争壓力和去化挑戰。

新年伊始，《求是》刊文發題為《改善和穩定房地産市場預期》的文章，強調房地産的重要性，提出“政策一次性給足”、拒絕“添油戰術”。 持續改善和穩定房地産市場預期，要“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”。

在此積極信号下，年初已有多項穩定房地産市場預期的具體措施落地，地方政府“因城施策”加大财政補貼力度，多維度降低購房門檻以釋放剛性及改善性需求。為響應中央穩樓市号召，多地密集出台購房補貼政策，通過現金直補、消費券發放及“以舊換新”獎勵等多種形式刺激需求入市。

例如，韶關針對二孩、三孩家庭及引進人才分别給予1萬至20萬元不等的購房補貼；綿陽和銀川則按面積或套數發放每平方米200元至300元的購房消費券；河南省人民政府辦公廳1月6日發布的《推動2026年第一季度經濟發展實現良好開局若幹政策措施》則要求，積極支持住房消費。支持各地因地制宜發放購房補貼、契稅補貼，組織住房促銷活動200場（次）以上。貴陽則創新采用契稅金額50%補貼消費券疊加房企最高10%優惠的組合拳。

住房公積金政策優化升級，通過放寬貸款限制與提取範圍強化金融支持力度。各地公積金政策調整成為本輪樓市寬松的重要抓手，主要聚焦于提高貸款額度、放寬使用條件及強化家庭互助。銀川允許婚前各使用過一次公積金且已還清的家庭婚後再申請一次貸款，並支持提取公積金支付契稅；

沈陽大幅優化“商轉公”政策，取消原商貸償還年限限制，将貸款比例上限提升至80%，並将新市民、青年人貸款額度上浮1.3倍的政策覆蓋至二手房；

成都則将購房提取代際互助政策延續至2026年底，允許父母、子女提取公積金支持主購房人。這些金融端的松綁政策，顯著提升了購房者的支付能力，特别是對改善性需求和年輕群體的支持作用明顯，有助于推動市場結構的優化和成交量的持續修復。

中長期貸款持續增加，LPR連續8個月保持不變

2025年12個月人民币貸款增加16.27萬億元。分部門看，住戶貸款增加4417億元，其中，短期貸款減少8351億元，中長期貸款增加1.28萬億元。

2025年12月，住戶中長期貸款單月增加100億元，連續兩月保持正增長。從全年來看，今年1-12月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月環比為正增長，2月、4月、7月、10月環比變動為負。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

盡管2026年1月20日公布的貸款市場報價利率（LPR）未作調整——1年期維持在3.0%，5年期以上保持在3.5%。連續8月保持不變，但貨币政策的寬松信号已通過結構性工具率先釋放。

就在LPR報價公布的前一日（1月19日），中國人民銀行宣布下調再貸款、再貼現利率25個基點。調整後，3個月、6個月和1年期支農支小再貸款利率分别降至0.95%、1.15%和1.25%，再貼現利率下調至1.5%，抵押補充貸款利率及專項結構性貨币政策工具利率也分别調整為1.75%和1.25%。結構性“降息”率先落地。

從近期官方表态來看，未來降息仍具備一定的基礎。1月26日，中國人民銀行行長潘功勝接受采訪時表示，“今年降準降息還有一定的空間”。從内外部來看，在外部約束方面，當前人民币匯率保持總體穩定，且美元正處于降息通道，匯率因素並不構成強有力的制約；在内部約束方面，銀行體繫的淨息差壓力正在緩解。2025年以來銀行淨息差已連續兩個季度穩定在1.42%，呈現出止跌企穩的迹象。

展望2026年，随着大規模三年期及五年期長期存款迎來到期重定價，銀行的付息成本有望進一步降低。加之央行此前已主動下調了各項再貸款利率，這将有效幫助銀行降低資金成本並穩定淨息差，為後續進一步實施降息操作留足了空間。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

一線城市降幅環比收窄，需求端觀望情緒有望減弱

從房價指數來看，12月份一線城市商品銷售價格降幅呈現環比收窄的态勢，二三線城市仍處于調整狀态。需求端觀望情緒有所減弱。其中，上海成為一線城市中唯一實現同比、環比雙漲的城市。

12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點，其中，上海上漲0.2%，北京、廣州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。同比下降1.7%，其中，上海上漲4.8%，北京、廣州和深圳分别下降2.4%、4.8%和4.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，同比下降2.5%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降3.7%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

12月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。同比下降7.0%，其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。

二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.7%，同比均下降6.0%，降幅分别擴大0.4個和0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據顯示，2025年1-12月份，新建商品房銷售面積88101萬平方米，新建商品房銷售額83937億元。12月份單月銷售額為14867億元，同比增長27.88%。呈現顯著的年末“翹尾”效應，與年末房企沖刺業績及政策支持帶動需求集中釋放有關。

商品房待售面積為76632萬平方米，比上年末增長1.6%，但相比11月末回落1.0個百分點。年末銷售回暖對庫存去化形成一定支撐，不過絕對規模仍處高位，去化壓力長期存在。

結合銷售與庫存數據，年末回調更多是短期因素驅動，全年市場仍處于築底階段，需求的可持續性，需觀察政策延續性及居民收入預期的改善情況。

分地區看，東部地區銷售額以50210億元居首；西部地區銷售額14174億元，中部地區15811億元；東北地區2232億元，區域分化進一步凸顯房地産市場“核心城市+城市群”的特征，東部核心城市及周邊區域成為市場的主要支撐。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

12月房地産開發景氣指數為91.45，市場仍處于弱景氣區間，表明行業尚未完全走出調整期。不過，結合一線城市房價環比降幅收窄、上海房價雙漲、年末銷售翹尾等信号，市場呈現“弱中有穩”的特征：一線城市作為政策敏感區域，其需求端觀望情緒的消解可能逐步傳導至二三線城市，但城市間分化仍将持續。

未來行業景氣修復需依賴政策持續發力、房企風險化解（如融資支持、保交樓推進）以及居民收入預期改善，短期市場或延續“磨底”後逐步企穩的态勢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

房地産開發投資持續承壓，融資環境邊際改善

2025年1—12月份，房地産開發投資及供給端指標延續承壓态勢，在開發投資方面，全國房地産開發投資額累計達到82788億元，其中，住宅投資完成63514億元。

2025年，房屋新開工面積累計為58770萬平方米，施工面積累計659890萬平方米，竣工面積累計60348萬平方米。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

資金層面，1—12月房地産開發企業到位資金總額93117億元，其中，國内貸款14094億元；利用外資25億元；自籌資金33149億元；定金及預收款28089億元；個人按揭貸款12852億元。定金及預收款與個人按揭貸款合計占比達44%，依然是房企最主要的現金流來源，年末銷售端的回暖對緩解房企資金壓力起到了關鍵作用。

自籌資金33149億元占比35.6%，反映房企仍需依賴自有資金及股東借款維持運營，但考慮到資金使用效率及償債壓力，房企實際可用于新增投資的資金依然有限，資金面的改善更多體現在“防風險”而非“促擴張”層面。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，期内融資環境呈現回暖迹象，融資協調機制再松綁，“白名單”項目獲準超長展期。監管部門對房地産融資協調機制下發了最新的政策指導，核心在于為“白名單”内的合規項目提供更長的債務緩沖期。

根據1月9日的最新政策，符合條件的“白名單”項目貸款可在原貸款銀行進行展期，期限最長可達5年，這遠超此前最長2.5年且到期不可再展的限制。此舉被視為對房地産項目的“精準輸血”和“拉長搶救時間”，旨在為專注“保交樓”、有還款意願但短期資金周轉困難的優質項目提供充足的恢復窗口，通過降低立即違約風險來防範繫統性金融風險，進而推動市場信心的修復。

而1月28日市場消息顯示，多數房企已獲準豁免“三道紅線”相關數據的月度上報義務，僅部分出險企業仍需向屬地風險處置專班組定期披露資産負債率等核心财務指標。作為曾旨在遏制房企激進擴張、控制負債規模的關鍵政策，“三道紅線”的歷史使命已基本完成。歷經四年的深度行業調整，房企經營邏輯發生根本性重構，行業正加速邁向“新發展模式”，規模擴張不再是首要目標。

從總體規模來看，2025年12月地産債總發行量311.95億元，同比減少26.84%；1-12月累計發行量4899.10億元，同比微減1.2%。

在銀行貸款方面，12月31日華潤置地簽署了20億元人民币的可持續發展挂鈎定期貸款融資協議。

在債券方面，中期票據發行雖受萬科展期事件影響一度波動，但近期已現好轉，如首開股份于1月9日發行21億中期票據，深業集團于1月12日拟發行10億元中期票據；公司債發行則有所回落，信達地産57.5億元公司債獲通過。

1月21日，中海地産宣布，其2026年面向專業投資者公開發行的公司債券（第一期）在深圳證券交易所成功上市。此次發行的債券分為兩個品種，品種一簡稱為“26中海01”，品種二簡稱為“26中海02”。

品種一的發行總額為15億元人民币，期限為3年，票面年利率為1.80%；而品種二的發行總額為10億元人民币，期限為5年，票面年利率為2.10%。

此外，定向可轉債成為新工具，保利發展計劃向不超過35名特定對象發行不超過500億元可轉換公司債券，募集資金專門用于已預售未交付的存量房地産項目後續開發建設。

房企債務策略轉向主動壓降，資本運作化解支付壓力。房企在債務管理上呈現出“主動償債”與“資本運作並舉”的特征，部分企業大幅壓縮債務規模，另一部分企業則通過資産置換解決資金問題。

以龍湖集團為例，其在近一個月内積極償債，不僅于1月5日兌付約10.38億元公司債本息，更在2025年12月提前結清約85億元港币銀團貸款，管理層透露2026年需償還債務将較2025年大幅減少逾60%。

與此同時，荣盛發展則通過特殊的資本運作解決收購資金問題，其子公司拟以4000萬元收購兩家商管公司的股權，但支付對價並非使用自有資金，而是以價值2500萬元的自持商鋪和車位資産抵扣，剩余1500萬元由指定第三方債權人以現金支付，實現了以資産抵債和第三方資金撬動收購的目的。

近期萬科債券展期工作密集取得進展。1月21日，“21萬科02”債券的展期方案通過，這是萬科首筆成功完成展期的債券，涉及資金規模11億元。1月27日晚間，萬科發布公告披露，第一大股東深鐵集團再次向其提供不超過23.6億元的借款支持。

值得關注的是，同日萬科旗下“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”兩只中期票據的展期方案也獲持有人會議通過。根據方案，萬科需針對這兩筆債券立即支付40%的本息，對應金額約24.61億元，與深鐵集團本次提供的借款規模高度接近。

這也是自去年11月萬科為深鐵集團此前提供的213.76億元無抵質押擔保借款補充擔保後，深鐵集團向萬科發放的首筆借款。從資金流向看，深鐵集團的借款與中期票據需即時償付的本息規模基本匹配，意在通過精準資金支持幫助萬科覆蓋短期剛性兌付需求，體現了大股東對萬科流動性的針對性護航。

盡管近期債券展期及股東借款為萬科争取了一定的緩沖空間，但未來兩年其償債壓力仍不容忽視。僅從公開發行債券來看，2026年萬科将有超過120億元的境内債券到期，2027年則需償還70億元海外債券及超過30億元的境内債券，債務兌付高峰仍将存在。

未來兩年的償債壓力仍需依賴銷售回款、資産處置或再融資等方式化解。深鐵集團的持續支持雖能短期提振市場信心，但萬科長期償債能力的改善仍需行業基本面回暖及自身經營現金流的修復。

二手房市場成交量高于新房，活躍度呈現階段性回升

觀點指數監測的6個重點城市中，1月前三周商品住宅成交1.58萬套，商品住宅成交面積186.12萬平方米。市場正處于磨底後的結構性復蘇階段，預計春節後疊加傳統“小陽春”及深圳等地的回暖信号，活躍度有望階段性回升。

分城市來看，二手房市場活躍度全面跑赢新房，尤其是上海和成都的二手房成交量顯著高于新房，北京、上海、深圳、成都的二手房成交量分别達到新房的約5.9倍、3.2倍、3.9倍和3.6倍。

具體到各城市表現，北京1月前三周商品住宅成交面積為22.71萬平方米，成交套數為1804套；同期北京二手房市場表現穩健，成交10609套，成交面積達到94.66萬平方米，套均面積穩定在89平方米左右。

上海市場的活躍度更高，1月前三周商品住宅成交面積為50.73萬平方米，成交套數為5074套；二手房市場成交16050套，成交面積130.06萬平方米，套均面積穩定在81平方米左右，顯示出強勁的置換需求。

在其他重點城市中，廣州1月前三周商品住宅成交面積為32.16萬平方米，成交套數為2976套；二手房網簽5760套，網簽面積為58.46萬平方米，套均面積穩定在101平方米左右，改善型特征明顯。

深圳市場呈現出明顯的回暖迹象，1月前三周商品住宅成交面積為12.33萬平方米，成交套數為1055套；而二手房市場環比出現回升，成交4100套，環比回升6.49%，成交面積為40.90萬平方米，環比回升4.77%，套均面積穩定在99平方米左右。

杭州與成都的市場表現則呈現出差異化特征。杭州1月前三周商品住宅成交面積為18.22萬平方米，成交套數為1119套；二手房成交套數為2419套，成交面積為24.60萬平方米，套均面積穩定在101平方米左右。

成都則是成交量較高的城市之一，1月前三周商品住宅成交面積達到50.37萬平方米，成交套數為3822套；二手房成交套數達13715套，成交面積為130.91萬平方米，套均面積穩定在95平方米左右，其二手房成交量幾乎與上海持平，市場熱度較高。

“好房子”激活改善需求，央國企領跑 1月銷售市場

1月11日，人民日報“鐘才平”文章提出有序增加空間更大、品質更高、配套更好的“好房子”供應，進一步印證了高品質開發已成為行業主流趨勢。

從2026年樣本企業銷售表現來看， 2026年1月樣本企業實現權益銷售金額1289.91億元，權益銷售金額超過100億元的企業有2家。全口徑銷售金額1851.2億元，1月均價為1.93萬元/平方米。

央國企銷售表現較好，保利發展、中海地産、華潤置地、權益銷售金額分别錄123億元、102.05億元以及79.4億元。建發房産和中國金茂緊随其後，為52.6億元、52.44億元。

保利發展、華潤置地和中海地産全口徑銷售金額，分别錄得156億元、116.5億元以及110.3億元，綠城中國和中旅投資緊随其後為97億元、92.83億元。

銷售門檻值方面，1月前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為32.55億元、11.35億元和5.41億元。

1月前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為55.8億元、14.58億元和6.91億元。

核心地段與産品力成為突圍關鍵，“好房子”標杆項目通過高實得率與差異化創新激活需求。

在改善性需求主導的市場環境下，擁有核心地段和卓越産品力的項目成為市場寵兒。建發房産在上海新江灣城核心區打造的“燈塔”項目——建發·海宸，通過多陽台與飄窗設計大幅提升實用面積（125㎡四房實得率約88%，210㎡四房近95%），成為“好房子”新規下的標杆；廣州保利·翡麗甲第則精準填補白鵝潭商務核心區的高端市場空白，打造差異化産品線。

同時，由濱江集團與綠城中國聯手開發的杭州奧體核心區項目——奧映鳴翠，憑借對層高的合理控制和高端居住體驗， 2025實現全年銷售額68.5億元。這些案例表明，只有精準洞察需求、在核心區域提供高舒适度産品的房企，才能在激烈的競争中實現業績突破。

頭部房企主動“瘦身健體”，通過組織架構調整聚焦核心區域以實現降本增效。面對存量時代的挑戰，頭部房企的組織架構調整思路高度趨同，即實施“聚焦、收權、降本”戰略。保利發展将總部職能部門從11個精簡為10大中心/辦公室，特别是将“運營管理中心”與“産品管理中心”合並為“不動産運營中心”，以提升協同效率。

綠城中國于12月23日啟動組織煥新，總部層面設立10個中心和2個事業部，強化戰略引領與風控建設；在地區業務層面，取消東北、華中、中原三大區域公司，改為由集團直管的城市公司（如成都城市公司），縮短管理半徑。這一繫列調整旨在減少新開發項目數量，将資源集中于現金流和利潤有保障的安全區域，並通過職能合並實現持續的組織瘦身與降本增效。

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