輕資産下沉式布局加速 | 2026年2-3月商業地産零售業态發展報告

市場綜述：春節假期，疊加各地促消費政策發力，全國商業零售市場復蘇強勁、線下消費顯著回暖。同時商業地産大宗交易活躍，萬達集團再度出售上海颛橋萬達廣場核心資産，信托資金青睐成熟的商業資産。

商業企業篇：2025年港資樣本企業整體業績呈增長趨勢，春節假期多數樣本企業實現客流與銷售額的雙增長。行業呈現“高端化布局、輕資産下沉”的趨勢，越秀與SKP合作落地廣州高端商業項目，頭部企業加速輕資産的下沉布局。

零售項目篇：港資内地零售項目持續回暖，核心高端商場保持高出租率，多數項目銷售額同比增長，依托精準運營與體驗式消費吸引客群。AI技術逐步應用于商場運營，恒隆、華潤萬象生活等頭部企業推出智能助手、精準營銷等數字化舉措，有效提升運營效率與消費體驗。

商業品牌篇：餐飲、咖啡、運動服飾、奢侈品、黃金珠寶等各賽道頭部品牌表現穩健。餐飲方面，百勝中國實現營收利潤雙增長，瑞幸咖啡規模擴張但面臨利潤擠壓；零售方面，安踏完成對彪馬股權的收購，老鋪黃金啟動2026年首輪調價。

電商篇：國内電商頭部企業加速本地生活布局，京東外賣持續擴張並計劃提升市場份額，美團收購叮咚買菜深化生鮮即時零售布局。跨境電商領域，亞馬遜2025年四季度業績超預期，通過核心業務與增值業務協同增長，同時優化跨境物流網絡助力中國賣家出海。

商業REITs篇：2025年底商業不動産REITs試點正式啟動，截至報告期已有15單申報，參與主體多元且業态全覆蓋。二級市場上，上市樣本REITs漲跌分化，價格與換手率呈現差異化特征。

市場綜述：春節消費市場呈良好态勢，萬達再出售核心資産

報告期内，恰逢春節假期疊加各地促消費政策發力，全國商業零售市場呈現出強勁的復蘇态勢，線下消費回暖勢頭顯著。同時，商業地産大宗交易持續活躍，頭部企業通過資産處置優化資金結構。

從全年消費底色來看，國家統計局發布的數據顯示，2025年全年社會消費品零售總額達501202億元，比上年增長3.7%。

其中，重點零售和餐飲企業日均銷售額同比增長10.6%，78個重點步行街（商圈）客流量、營業額分别增長23.2%和33.2%，反映出線下消費場景的持續回暖與消費信心的穩步提升。

2026年春節假期，全國重點城市消費市場延續良好态勢，結合商務部的“樂購新春”特别活動部署，並彰顯出強勁的韌性。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從重點城市的消費市場表現來看，多數城市線下消費增速顯著高于線上。上海2月15日-22日（臘月廿八-正月初六）期間，全市線上線下消費603.5億元，同比增長12.8%；其中線下消費金額365.5億元，同比增長15.4%，線上消費金額238.0億元，同比增長8.9%。

重點商圈、步行街更是成為消費的重點聚集地。據深圳市商務局數據，春節九天假期，全市30個重點商圈整體客流同比去年增長18.7%，營業收入同比增長15.24%，潮玩、高端零售、餐飲業态成為消費的熱點。

與此同時，各地通過多樣的促消費舉措，有效激發消費潛力，為春節市場注入強勁動力。其中，武漢市啟動有獎發票試點、發放以舊換新補貼，累計發放汽車、家電、3C數碼以舊換新補貼超9300萬元，帶動銷售額超9億元。

上海、深圳、杭州等城市也發放消費券、推出“新春消費節”等活動，聯動商圈、企業推出折扣優惠、主題展演等，進一步拉動消費增長；重慶則聚焦夜間消費、文旅消費，打造特色消費場景，推動消費業态的多元化發展。

大宗交易方面，商業地産資産處置持續推進，頭部企業加速資金回籠，其中萬達集團再度出售核心資産，成為期内的焦點。

其旗下的上海颛橋萬達廣場以20.48億元易主，買家為蘇州新聯（浙商金匯信托），成交單價1.4萬元/平方米，位列2025年上海大宗交易榜單第四。從資産的特點來看，該項目運營成熟、現金流穩定。資料顯示，上海颛橋萬達廣場于2017年12月23日開業，營業首日創下客流24.8萬人次，銷售2400萬元的成績。

從目前的市場趨勢來看，這類低風險的成熟商業資産，是信托資金理想的抵押品和投資標的。

值得關注的是，這並非是買方首次收購萬達資産，此前浙商金匯信托曾借“蘇州聯商”繫列公司，陸續收購了13座萬達廣場。

對浙商金匯信托而言，通過優質資産的收購，一方面能鎖定當下的穩定租金收益，另一方面也能為後續資産證券化打下基礎。

商業企業篇：企業假期客流銷售雙增長，越秀與SKP合作高端商業

期内，以港資為代表的樣本企業披露了2025年的業績情況。從業績數據來看，以高端商場為主的運營商收入表現各異，但整體呈增長趨勢。

其中，恒隆地産内地商場組合2025年租金收入重歸正增長，同比增長1%至48.71億元，租戶銷售額也同比攀升4%，整體出租率達到96%。

新鴻基2025/2026年度中期數據顯示，其内地零售物業組合的收入增加約5%至21億港元，租金增長與其商場錄得高出租率、租戶銷售額回升等因素有關。

報告期内，受益于春節假期消費紅利，觀點指數觀察下的大部分樣本企業均實現了客流與銷售額的雙增長，線下人氣顯著回流。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

其中，華潤萬象生活表現亮眼，春節假期（2月15日-23日）在管的135個購物中心客流超6500萬人次，零售額超75億元。大悅城控股旗下購物中心的銷售額也同比增長7.2%，客流同比增長12.5%。

分品類來看，服飾及3C數碼零售的消費熱度較高。春節期間，新世界旗下K11多個重點項目平均人流量錄得10%的同比增長，其中服飾及3C數碼零售業态整體分别同比增長28%及25%。

在行業復蘇的背景下，商業地産企業紛紛加速戰略調整，整體呈現“高端化布局、輕資産下沉”的雙重趨勢。

高端化方面，越秀地産期内以超236億元的總價摘得廣州馬場地塊，折合樓面地價約85000元/平方米，刷新廣州史上最高樓面單價。該地塊的出讓條件明确須引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營後6年内，累計銷售貢獻不低于300億元。

拿地後不久，越秀集團就官宣與北京華聯（SKP）在北京正式簽署合作協議，宣布具有“全球店王”之稱的SKP落戶廣州珠江新城馬場地塊。

據了解，該地塊将采取“越秀開發+SKP運營”的模式，規劃建設12.5萬平方米的商業中心，引進全球高端時尚品牌，帶動時尚、會展、文旅、高端服務等上下遊産業鏈協同發展，形成高端消費産業集群。

這背後意味着，未來廣州SKP開業後，有望成為年銷售額百億級的國際消費新地標，同時還将極大提升廣州高端商業資源的吸附力。

輕資産模式也成為企業擴張的重要路徑，世茂、愛琴海、旭輝、華潤萬象生活等企業加速布局下沉區域市場，搶占空白賽道。

來源：公開資料，觀點指數整理

其中，華潤萬象生活作為商管頭部企業，拿下了宜昌、合肥4個輕資産項目運營權，標志着其在華中、華東區域的商業版圖進一步鞏固。

其余的世茂、愛琴海、佳兆業、旭輝等企業則通過聚焦特定區域如長三角、華南和細分賽道如TOD、文商旅、年輕力，形成差異化競争力。

不過需注意到，當前輕資産已從單純的管理輸出，轉向“全周期運營+資産增值”的綜合服務，這也愈發考驗企業的規劃、招商、運營等綜合能力。

新開業項目方面，據觀點指數統計，截止2026年3月13日，全國範圍内共開出55個商業項目，總體量超340萬㎡。

整體來看，上述項目主要集中在二三線城市及下沉市場，業态以社區商業、區域型購物中心為主，聚焦便民消費、家庭消費，如重慶江津吾悅廣場、武漢江夏萬象匯等項目。

聚焦樣本企業方面，百聯、寶龍、武商、新鴻基及印力等頭部企業均有新項目入市，13 個項目合計面積約119.7萬㎡。新開業項目覆蓋新一線城市武漢、杭州、南京、合肥、二線濟南及三四線商丘、淮安、黃岡，體現商業下沉與核心城市深耕並行的趨勢。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

拟開業重點項目方面，據觀點指數統計，包括華潤萬象生活、龍湖商業、新城控股等在内的13家頭部運營商在2026年計劃新開74個項目，總體量将超750萬㎡。

其中，杭州恒隆廣場預計将于2026年4月底試營業。作為恒隆地産在内地的第11座高端商業綜合體，項目總建築面積約39萬平方米，将引入近250個品牌，涵蓋逾70家高能級首店。

其中不乏國際一線奢侈品牌、高端潮流品牌及特色生活方式品牌，建成後将成為杭州高端商業新地標，進一步豐富杭州核心商圈的業态組合。

零售項目篇：港資重奢項目回暖趨勢明顯，AI助力商場運營增效

期内，從港資樣本企業披露的最新業績數據可以看到，内地零售項目正持續回暖，高出租率與銷售額增長成為核心亮點。

截止2025年底，太古地産内地零售項目保持高出租率，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港出租率分别達99%、100%、99%，上海興業太古匯、成都太古里出租率也維持在96%以上。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

銷售額方面，上述六個商場2025年銷售額均錄得同比增長。其中上海興業太古匯表現最為突出，得益于2025年LV全球最大地標“路易号”帶來的熱度與客流，該項目期内實現49.6%的銷售額正增長，位列所有項目之首。

恒隆地産旗下高端商場2025年同樣錄得明顯回升，除天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場受區域消費環境影響，銷售額同比略有下滑外，其余多數商場均實現正增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

10個商場中，7個商場的收入錄得正增長。其中，上海兩個核心項目表現穩健，上海恒隆廣場收入實現1%的增長，上海港匯恒隆廣場收入增長2%。

出租率方面，8個商場錄得出租率同比增長，平均出租率維持在95.8%的高水平，上海港匯恒隆廣場和無錫恒隆廣場更是達到滿租狀态。

新鴻基零售物業組合同樣表現良好，上海國際金融中心商場、廣州天環廣場和IGC等核心項目，2025/2026中期的租戶銷售額均錄得同比增長。

新世界發展旗下商業項目同樣運營平穩，截止2025年末，上海K11購物藝術中心期末出租率為92%，廣州漢溪K11出租率達96%，並依托“藝術+商業”的差異化定位，持續吸引年輕客群，期内舉辦各類藝術展覽、潮玩活動超30場，帶動客流同比增長5%。

觀點指數認為，上述項目之所以取得不錯的業績表現，與過去一年的運營舉措相關。2025年，上述代表項目均緊貼市場動向，較好迎合了消費者對優質與體驗零售的追求，並借助新興趨勢推動宣傳活動和租戶銷售，為業績增長帶來新動力。

數字化運營方面，AI技術逐步應用于零售商業項目運營，成為提升運營效率、優化消費體驗的重要手段。

2月，恒隆地産自主研發的首個智能AI助手“小隆”在無錫恒隆廣場正式上線，“小隆”基于大語言模型打造，依托微信小程序提供服務，可實現停車查詢、店鋪導航、會員權益解答、活動預約、投訴反饋等多元功能，上線首月累計服務用戶超10萬人次，用戶滿意度達92%。

在此基礎上，恒隆地産計劃在2026年下半年将“小隆”推廣至全國所有旗下商場，逐步實現AI技術在商場運營全場景的應用。

除恒隆外，其他頭部企業也在加速數字化轉型。據觀點指數了解，華潤萬象生活已上線“萬象AI管家”，實現會員精準營銷、業态布局優化等功能，依托大數據分析用戶消費習慣，為商戶提供精準運營建議。

凱德集團也引入AI巡檢繫統，實現商場設備、環境的實時監測，提升運營效率，降低運營成本；新城控股則通過AI技術優化停車場管理，實現智能尋位、無感支付，提升用戶停車體驗，進一步增強項目的吸引力。

商業品牌篇：安踏收購彪馬股權落定，老鋪黃金迎來首輪調價

餐飲方面，百勝中國2025年度總收入同比增長4%至118億美元，不計及外币換算影響同樣增長4%；經營利潤同比增長11%至13億美元，經營利潤率提升60個基點至10.9%。

分品牌看，肯德基繫統銷售額同比增長5%，同店銷售額同比增長1%，經營利潤同比增長8%至13億美元，餐廳利潤率為17.4%，同比增長50個基點。

必勝客的年内繫統銷售額則同比增長4%，同店銷售額同比增長1%，經營利潤同比增長19%至1.83億美元，餐廳利潤率同比增長80個基點至12.8%。

整體來看，百勝中國2025年通過門店擴張、成本控制、品牌創新和數字化運營，實現了營收與利潤的雙增長。

咖啡賽道上，瑞幸咖啡披露2025年第四季度及全年财報。數據顯示，公司2025年全年總淨收入492.88億元，同比增長43.0%，顯示業務規模持續擴大。

不過其2025年第四季度按GAAP計算的淨利潤為5.18億元，同比下降39.1%，淨利潤率從8.8%降至4.1%，主要受配送費用、原材料成本、門店租金等運營成本上升影響，利潤空間受到擠壓。

不可否認，過去一年，瑞幸通過大規模擴張和産品創新實現了營收的快速增長。未來，其需在保持規模優勢的同時，加強成本管控、提升運營效率，並通過差異化競争應對市場挑戰。

此外，據資本市場消息，瑞幸大股東中國私募股權投資機構大钲資本與瑞士食品巨頭雀巢正式簽署協議，收購其旗下精品咖啡品牌Blue Bottle（藍瓶咖啡）全球門店資産。根據公開資料整理，交易完成後雀巢将繼續持有藍瓶咖啡的咖啡機及膠囊業務。

藍瓶咖啡依托海外渠道、本地團隊以及高端客群的優勢，有望助力瑞幸的全球發展規劃和高端化戰略，並填補大钲資本在精品咖啡市場布局的版圖。

運動服飾方面，安踏體育期内完成對PUMA SE 29.06%股權的收購，對價約122.78億元，此前安踏通過收購FILA、亞瑪芬等品牌實現快速發展，此次收購PUMA有望進一步完善品牌矩陣。

與此同時，安踏旗下亞瑪芬集團2025年全年集團營收達65.66億美元，同比增長27%，大中華區全年收入同比增長43.4%。

技術服裝、戶外運動、球類與球拍運動三大業務闆塊，均實現雙位數增長。始祖鳥所在的技術服裝闆塊第四季度收入增長34%，達近10億美元。

阿迪達斯公布的2025年第四季度财務業績顯示，當季營收達60.8億歐元，較2024年同期的59.7億歐元實現增長。分區域來看，美洲、EMEA、大中華區及亞太市場均錄得雙位數增長，其中大中華區和亞太區增速分别達41.8%和53.1%。

整體來看，頭部運動品牌業績增長亮眼，大中華區為重要的增長極，多品牌矩陣與高端戶外、專業運動賽道表現突出。

奢侈品方面，法國奢侈品集團愛馬仕國際公布2025年全年業績，2025年合並收入達160億歐元，按固定匯率計算同比增長9%；經常性營業利潤為66億歐元，同比增長7%；淨利潤45億歐元，增長5.5%，增速與銷售額持平。

從最新數據來看，愛馬仕作為頂奢品牌依托“稀缺性+品牌力”，在經濟波動中仍能保持增長，這類品牌通過限定款發布、線下體驗活動等方式，持續吸引高端消費群體，進一步鞏固市場地位。

黃金珠寶方面，老鋪黃金如期迎來2026年的首輪調價。此次調價涉及多款足金戒指、吊墜、手镯等産品，漲幅在13.6%-30%左右。

目前，黃金珠寶品牌逐步以“一口價+定期調價”模式替代傳統“克重+工費”模式，通過文化賦能、工藝溢價，實現價格與金價的“脫鈎”，提升品牌盈利能力與核心競争力。

其他黃金珠寶品牌表現穩健，周大福、周生生、六福珠寶等頭部品牌2025年全年銷售額均實現正增長。

其中周大福2025年全年銷售額同比增長7%，中國内地市場銷售額同比增長8%，下沉市場布局持續深化。同時，品牌加速産品創新，推出更多融合傳統文化的高端産品，契合消費升級的趨勢。

周生生則聚焦年輕客群，推出潮玩、輕奢繫列産品，提升品牌年輕化形象，期内銷售額同比增長6%。

電商篇：京東持續加碼外賣業務，亞馬遜四季度業績保持增長

國内電商方面，頭部企業加速本地生活布局，全渠道融合持續深化。京東外賣自2025年2月上線以來，發展勢頭迅猛，平台注冊用戶數已超2.4億，外賣市場份額突破15%。

從業務布局來看，京東外賣並未局限于傳統餐飲外賣，而是以“品質服務”為核心，構建多元化服務體繫。其還計劃2026年底前使七鮮小廚進駐全部一二線城市，並同步上線到店團購，首批覆蓋100萬品質餐廳，目標是年内将整體市占率提升至30%。

在核心零售業務與本地生活的協同方面，京東APP還正式上線“百億超市”頻道，計劃未來3年投入超200億元商品補貼，覆蓋食品飲品等品類，助力品牌實現額外銷售增量2000億。

一方面，補貼政策能夠吸引更多品牌入駐，豐富商品供給，助力品牌實現額外銷售增量2000億；另一方面，通過“百億超市”的流量導入，為京東外賣進一步引流，實現用戶共享、供應鏈協同，強化京東在本地生活領域的綜合競争力。

作為本地生活服務的龍頭，美團在鞏固外賣、到店業務優勢的同時，持續加碼生鮮零售賽道，通過收購整合實現供應鏈升級。

近期，美團宣布與相關方訂立股份轉讓協議，以初始7.17億美元（約合人民币49.76億元）的可調整代價，收購叮咚買菜全部已發行股份，這一舉措標志着美團在生鮮即時零售領域的布局進一步深化。

收購完成後，美團将叮咚買菜的前置倉網絡與美團現有的履約體繫結合，提升即時配送效率，進一步完善生鮮供應鏈布局，提升本地生活服務的全鏈條能力。

在頭部企業紛紛布局本地生活的同時，唯品會憑借“品牌折扣零售”的差異化定位，在競争激烈的國内電商市場中實現穩健發展。

2025年唯品會實現淨營收1059億元，淨利潤87億元；其中第四季度淨營收325億元，淨利潤29億元。期内，其持續聚焦品牌折扣零售，優化産品結構，提升供應鏈效率，下沉市場布局成效顯著，用戶規模持續擴大。

跨境電商方面，全球經濟復蘇态勢雖存在不确定性，但頭部企業憑借完善的全球供應鏈、技術優勢及市場布局，實現了業績的穩步增長。

2025四季度亞馬遜淨銷售2133.9億美元，略高于分析師預期的2114.9億美元；淨銷售355.8億美元，同比增長24%，超出市場預期。

亞馬遜業績的穩步增長，得益于其核心業務的持續發力與多元化布局的協同效應。

一方面，北美、歐洲等核心市場的電商業務持續穩健，消費者線上購物需求保持旺盛，尤其是節假日消費旺季，帶動了零售業務的增長。

另一方面，亞馬遜的雲計算（AWS）、廣告等增值業務持續發力，成為業績增長的重要引擎，與電商業務形成互補，提升了整體盈利能力。

作為電商巨頭，亞馬遜還持續優化跨境物流布局，提升全球履約效率。期内針對中國賣家，推出了一繫列扶持舉措，助力中國企業出海。

2025年四季度，亞馬遜新增多條中美、中歐跨境貨運專線，進一步完善了全球物流網絡，有效縮短了配送時效——中美專線配送時效較此前縮短1-2天，中歐專線時效縮短2-3天，同時降低了跨境物流成本，緩解了中國賣家面臨的物流痛點。

商業REITs篇：不動産REITs迎來申報潮，二級市場過半REITs價格下滑

2025年12月31日，證監會正式發布《關于推動不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（63号文），以及《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》（21号文），標志着商業不動産REITs試點正式啟動。

公募REITs資産類型實現從基礎設施向商業不動産的擴容，市場也進入“基礎設施+商業不動産”雙輪驅動的階段。

截至2026年3月，商業不動産REITs試點啟動僅數月，已有15單進行申報，迎來了一波申報潮，申報積極性大幅提升。

來源：公開資料，觀點指數整理

從參與主體看，原始權益人陣容多元，既有銀泰百貨、杉杉商業、凱德等民企或外企，也有保利發展、首開股份、陸家嘴集團等央企或地方國企。

目前申報REITs呈現以下特點：

一是申報項目底層資産均位于一線及強二線的核心商圈，如北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等。

二是業态實現全覆蓋，除購物中心/百貨、寫字樓、酒店、奧特萊斯、商業綜合體、社區商業街外，酒店、寫字樓為新增主力業态，填補此前酒店、寫字樓等業态空白，形成基礎設施+商業不動産雙輪驅動的格局。

三是資産質量方面，目前已的申報REITs資産大部分以運營成熟、高出租率、現金流穩定為核心標準。以新城申報的REIT底層資産為例，項目之一的常州天甯吾悅廣場位于天甯經濟開發區核心位置，2019年10月投入運營，總建築面積約17.38萬平方米，商業可租賃面積為6.96萬平方米。

截至2025年9月30日，其出租率為97.15%，有效租金99.38元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA為5251.66萬元，整體估值11.47億元。

值得注意的是，並非所有申報的項目都能獲得市場認可，其中也存在部分争議資産。華安錦江項目的21家錦江都城酒店2025年1-9月平均入住率僅約61.58%，且最近兩年及一期，項目各期平均入住率、平均房價、每間可售房收入持續降低。

對此，上交所已要求管理人說明運營數據下滑的原因、是否為趨勢性下滑，並充分揭示相關風險。

二級市場表現上，12只上市樣本REITs中，5 只錄得上漲、7 只呈現下跌，呈現出明顯的漲跌分化趨勢。

數據來源：同花順，觀點指數整理

價格方面，華夏華潤商業REIT以10.35元的區間最高價領跑，華夏凱德商業REIT以7.16元、華夏中海商業REIT以6.36 元緊随其後；華安百聯消費REIT價格最低，區間最高僅3.56元，但區間内價格實現增長。

至于換手率方面，12只樣本REITs換手率集中在10%-28%，流動性整體充裕，反映二級市場對消費類REITs的參與度較高。

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