以價換量未挽損 | 2026年2-3月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 投資開工深度收縮，辦公租金出現階段性企穩與弱修復 2026年1-2月，全國辦公樓市場延續深度調整态勢。其中開發投資額同比下降17.3%，新開工面積下滑22.7%，竣工面積同比大幅下降52.4%，開發商投資意願持續低迷，新增供給明顯收縮。辦公租金表現，2026年1月八城均值回升至2.51元/平方米/天，2月小幅回調至2.46元/平方米/天，市場在連續深度調整後，已逐漸接近底部區域，租金繼續大幅下探，空間有限，呈現止跌趨穩、弱修復的特征。

出租率均值失守，樣本企業内地寫字樓收入全線告急 據觀點指數統計，出租率方面，29個寫字樓樣本2025年12月平均出租率為83.86%，較2024年同期的86.58%下降2.71個百分點，整體經營壓力持續顯現。從企業披露的2025年全年内地寫字樓收入表現來看，以價換量舉措並未為商業地産企業挽回收入損失。樣本企業内地寫字樓業務全部錄得同比負增長，下滑幅度介于4.22%至14.33%之間。

運營商以輕資産破局，新質生産力相關産業成核心增量 本期以遠洋不動産、越秀商管等為代表的商辦運營商發力輕資産布局，通過資産運營委托、全鏈條管理輸出等方式實現破局。2026年1月29日，遠洋不動産成功簽約海口百方大廈、三亞藍海華庭兩大資産運營委托管理項目，總委托管理面積達2.6萬平方米。越秀商管則以“經營管理一體化”模式突破，聚焦超甲級優質項目，輕資産輸出實現標杆化落地。回顧期内重點城市寫字樓租賃活動表現，科技、金融、消費、專業服務等企業仍是本期需求的主力，核心城市群成為需求聚集核心。

REITs試點激活寫字樓資産，上海大宗市場再迎資金流入 自1月底首批8單集中申報後，市場擴容節奏持續加快，審核與申報雙向提速，商業不動産資産證券化進入常态化、規模化通道。截至2026年3月20日，商業不動産REITs申報數量已增至14只，拟募集規模超417億元，超過2025年全年基礎設施公募REITs的募集總額。據觀點指數不完全統計，本期錄得2單内地商辦資産成交案例，交易總金額超70億元，對比上個報告期，交易單數有明顯下滑。兩筆交易均落地上海核心區域，標的資産稀缺性較高。

輕資産模式深化，靈活辦公企業布局更趨審慎 2025年IWG集團全繫統營收達45億美元，同比增長4%，創下歷史新高。同期調整後EBITDA同比增長6%至5.31億美元，盈利能力同步顯著提升。據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計8個，涉及創富港、WeWork中國、IWG集團、高格辦公空間等4家樣本企業，與上期相比，本期外拓節奏明顯放緩，擴張趨于審慎。

投資開工深度收縮，辦公租金出現階段性企穩與弱修復

國家統計局數據顯示，2026年1-2月，全國辦公樓市場延續深度調整态勢。其中開發投資額同比下降17.3%，新開工面積下滑22.7%，竣工面積同比大幅下降52.4%，開發商投資意願持續低迷，新增供給明顯收縮。盡管同期銷售額同比微漲3.9%，但難掩整體需求疲軟與庫存高企的結構性矛盾。

值得注意的是，竣工端的大幅收縮，主要源于2024-2025年新開工面積持續下滑的滞後影響，疊加房企為控制資金占用情況放緩項目的竣工節奏。

從市場影響來看，竣工面積的短期大幅下滑，有效緩解了辦公樓市場的即期存量供應壓力，為核心城市核心區域優質資産的出租率與租金企穩創造了有利條件，也為存量低效資産的盤活改造留出了時間窗口。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從數據來看，2026年初，辦公租賃市場出現階段性企穩與弱修復。1月八城均值回升至2.51元/平方米/天，2月小幅回調至2.46元/平方米/天，市場在連續深度調整後，已逐漸接近底部區域，租金繼續大幅下探的空間有限，呈現止跌趨穩、弱修復的特征。

2月城市租金走勢明顯分化，其中上海、廣州、南京環比上漲，同期北京、深圳、杭州、成都、武漢環比回落，修復基礎仍不牢固。

同比表現上，多數城市仍為負增長，當前租金水平較去年同期仍有明顯差距，市場尚未走出調整區間。

分城市梯隊觀察，京滬兩城穩居第一梯隊，租金絕對值顯著領先，兩者租金單價分别為3.54元/平方米/天和3.49元/平方米/天，核心商務區優質資産仍具備較強的韌性。廣州、深圳為第二梯隊，租金水平居中，波動相對溫和，受産業結構與新增供應影響更為直接。剩余四城構成第三梯隊，整體租金調整幅度更大，對市場周期與供應壓力更為敏感。

綜合來看，本輪寫字樓租金調整已進入尾聲，整體呈現下行趨緩、底部企穩的态勢，但尚未形成趨勢性反彈，結構性機會遠大于整體機會。北京、上海等核心一線城市優質寫字樓抗跌性突出，二線城市則仍處于去庫存、穩租金的過程中。

出租率均值失守，樣本企業内地寫字樓收入全線告急

3月已有部分商業地産企業披露2025年業績表現。從整體數據來看，期内寫字樓市場經營壓力持續凸顯，出租率與租金單價雙雙承壓，行業仍處于去庫存、穩租金的調整周期。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

注：廣州保利中心和深圳來福士項目辦公業态兩項目，截至2025年9月30日的出租率數值為最新可得觀測值

據觀點指數統計，29個寫字樓樣本2025年12月平均出租率為83.86%，較2024年12月的86.58%同比下降2.71個百分點，整體經營壓力持續顯現。

29個項目中，僅頤堤港一座、北京華貿中心、财富廣場、武漢物業寫字樓、鼎保大廈、鼎博大廈6個項目的出租率實現同比增長，太古匯辦公樓、香港越秀大廈、昆明恒隆廣場3個項目同比持平，其余20個均為同比下降，占比近7成。

多數項目面臨明顯去化壓力，行業整體出租率中樞下移，供需失衡的核心矛盾未得到根本緩解。

其中，2025年年末近10個項目的出租率數值超90%，其中包括晶耀前灘T1辦公樓、财富廣場、太古匯辦公樓等，這類項目多位于核心城市核心商圈，定位高端、租戶結構優質（以大型企業總部、金融機構為主），能有效抵禦市場調整壓力。

租金單價方面，20個已披露租金數據的樣本整體表現為多數回調、少數逆勢的特征。

其中，18個樣本租金單價同比下降，占比90%，2個樣本實現同比上漲，占比10%，整體租金水平延續下行趨勢。

租金普跌的背景下，不同項目的降價策略成效呈現分化。其中部分項目通過讓利成功鎖定現有客戶，以招商局航華科貿中心和鼎博大廈為例，兩者租金單價分别同比變動-24.92%和-18.15%。

前者2025年年末出租率保持93.8%的高位，以及後者出租率從2024年末的57%提升至99.33%。不過需注意，鼎博大廈于2022年12月才啟動運營，其出租率的大幅提升也與項目處于培育期、基數較低有關。

也有價格微調難阻租戶流失的案例，這類項目的租戶對非核心老舊資産的敏感度較高，在價格不具備絕對優勢後，便會考慮搬遷。

另外，以廣州國金中心寫字樓、上海晶耀前灘T1等為代表的核心資産，租金跌幅控制在1%-2%以内，出租率跌幅控制在4%-5%，其跌幅遠小于非核心資産，這也印證了核心地段核心資産的抗跌性。

2025年里，重點城市寫字樓租賃需求轉弱，疊加新增供應面積持續放量，導致空置率表現居高不下。為吸引及挽留企業租戶，以價換量成為促進寫字樓項目去化的重要舉措。

但結合出租率表現來看，多數項目即便下調租金，也難以實現出租率的顯著提升，最終導致租金收入同步承壓。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

注：新鴻基數據為截至2025年12月31日止6個月的内地寫字樓物業組合租金收入

從企業披露的2025年全年内地寫字樓收入表現來看，以價換量舉措並未為商業地産企業挽回收入損失。

觀點指數所列示的六家代表性房企及REITs（越秀房托、招商蛇口、恒隆地産、太古地産、匯賢産業信托、新鴻基）在内地寫字樓業務上均未能獨善其身，全部錄得同比負增長，收入同比下滑幅度介于4.22%至14.33%之間。

整體來看，傳統的“以價換量”策略在2025年已徹底失效，租金單價的繫統性下行幅度，遠超出租率小幅修復帶來的邊際收益，導致總營收出現不可逆的縮水。重點城市寫字樓市場進入量價齊跌的深水區，單純的價格競争已無法對沖供需基本面的惡化。

雖然全員下滑，但不同企業的下滑幅度存在差異，呈現出明顯的分化特征。

具體來看，收入下滑幅度最大的是越秀房托，2025年内地寫字樓業務收入為9.83億元，同比下滑14.33%，相較2024年的11.47億元，收入減少1.64億元，下滑幅度顯著高于其他樣本企業。

太古地産（以億港元計）收入下滑幅度最小，僅為4.22%，2025年收入3.63億港元，較2024年的3.79億港元減少0.16億港元，成為樣本企業中表現最穩健的主體。這一表現與其内地寫字樓的高端定位密切相關，太古繫内地寫字樓項目出租率長期維持在90%以上，依托高端租戶結構、精細化運營能力及核心區位優勢，能夠在市場調整期維持相對穩定的租金水平，“以價換量”的幅度有限，因此收入下滑幅度最小。

同時，恒隆地産、招商蛇口、新鴻基地産等下滑幅度相對溫和。其中恒隆地産内地6個辦公樓項目收入均下滑。雖然上海恒隆廣場等頂級項目表現尚可，但其在沈陽、濟南、武漢等二線城市的布局受當地供需失衡沖擊較大。

新鴻基地産旗下上海國際金融中心、上海環貿廣場等核心資産雖具韌性，但受限于整體租賃需求萎縮及新項目處于培育期，未能形成新的增長極，反而因前期投入和招商壓力拖累了整體表現。

這種企業收入層面的分化，本質上是資産質量、運營能力及布局區位的差異導致，與前文核心資産抗跌、非核心資産承壓的邏輯形成呼應。

運營商以輕資産破局，新質生産力相關産業成核心增量

在寫字樓市場整體經營承壓、出租率中樞下移的行業背景下，單純依賴自有資産運營的傳統模式已難以适配市場變化，本期以遠洋不動産、越秀商管等為代表的商辦運營商發力輕資産布局，通過資産運營委托、全鏈條管理輸出等方式實現破局。

具體來看，2026年1月29日，遠洋不動産成功簽約海口百方大廈、三亞藍海華庭兩大資産運營委托管理項目，總委托管理面積達2.6萬平方米。

其中海口百方大廈坐落于海口CBD核心商圈，是集甲級寫字樓、索菲特酒店及精品購物中心于一體的高端城市綜合體，三亞藍海華庭則立足三亞核心政務商圈，融合旅遊與生态屬性，均具備良好的資産基礎與增值潛力。

依托自身成熟的全周期資産運營體繫，遠洋不動産将為兩個項目提供定制化運營管理優化方案，重塑商業辦公界面、優化租賃策略，助力業主激活資産潛在價值，同時自身也借助輕資産模式，深耕華南區域。

越秀商管則以“經營管理一體化”模式突破，聚焦超甲級優質項目，輕資産輸出實現標杆化落地。

2026年2月6日，廣東港航大廈主體落成，越秀商管以輕資産模式，為這座總建築面積約7.5萬平方米的超甲級智慧商務綜合體提供全鏈條運營管理服務，這也是其首個經營管理一體化的外拓標杆項目。

該項目坐落于“廣州塔-琶洲”世界級商圈核心，距廣州塔僅300余米，坐擁一線江景與便捷交通，總投資近18億元，已獲LEED金級認證，涵蓋甲級寫字樓、高端酒店、精品商業等多元業态，定位為總部經濟、互聯網科技、港航物流等領域的産業聚合高地。

在市場整體承壓、存量資産亟待盤活的背景下，輕資産模式能夠推動行業資源優化配置，讓專業運營能力成為核心競争力，倒逼更多運營商從“重開發”轉向“重運營”，聚焦精細化管理、租戶結構優化與資産提質增效。

數據來源：觀點指數不完全統計

另外，回顧期内重點城市寫字樓租賃活動表現，可以看到科技、金融、消費、專業服務等企業仍是本期的需求主力，核心城市群成為需求的聚集核心。

本期典型租賃案例包括華訊網絡（ECCOM）正式入駐君超中心、東正汽車金融入駐上海環球都會廣場、德國邁衡律師事務所駐深圳代表處成功落戶福田卓越世紀中心T1、致同會計師事務所(特殊普通合伙)廣州分所簽約越秀金融大廈、平安财險進駐武漢越秀财富中心、浙江天冊律師事務所入駐匯西辦公樓一座等。

從數據來看，當前寫字樓市場需求端正處于深刻變革期。新質生産力等相關産業成為核心增量，同時金融、專業服務、商貿服務類需求持續發力，形成多元協同的需求格局。

值得一提的是，2026年政府工作報告明确提出“培育壯大人工智能、數字經濟、生物醫藥等戰略性新興産業”。随着新質生産力等相關支持政策的持續落地，科技創新、生物醫藥等産業将持續釋放辦公需求，推動寫字樓市場需求結構進一步優化。

同時，政策端對商辦資産盤活、産業協同的支持，将進一步提升寫字樓的承載能力與服務水平，推動寫字樓市場需求向更高質量、更具協同性的方向發展，實現市場需求與新質生産力發展的同頻共振。

REITs試點激活寫字樓資産，上海大宗市場再迎資金流入

資産退出層面，2025年11月28日，證監會發布《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，明确将寫字樓納入REITs試點範疇。同年12月31日，正式公告落地，滬深交易所同步修訂業務規則，構建起支持商業不動産REITs發展的制度框架。

一個多月後，2026年1月29日至30日，首批8單商業不動産REITs項目獲上交所受理。

自1月底首批8單集中申報後，市場擴容節奏持續加快，審核與申報雙向提速，商業不動産資産證券化進入常态化、規模化通道。截至2026年3月20日，商業不動産REITs申報數量已增至15只，拟募集規模超460億元。

其中寫字樓作為核心底層資産之一，成為市場關注的焦點。

據觀點指數了解，在此次商業不動産REITs試點中，以陸家嘴、上海地産、保利發展、凱德等為代表的頭部企業率先布局，以優質辦公/辦公+資産申報REITs，寫字樓資産證券化進入實質性落地階段。

具體來看，上海地産集團申報的匯添富上海地産商業不動産REIT，底層資産為位于上海市黃浦區世博濱江闆塊的鼎保大廈與鼎博大廈。這兩處寫字樓直線距離約500米，區位優勢顯著，總估值達38.43億元。截至2025年末，鼎保大廈出租率為100%，鼎博大廈出租率為99.33%，10年以上合同租約面積占比分别高達92.86%和78.40%，現金流穩定性較強。

同為聚焦上海市場的華安陸家嘴商業不動産REIT底層資産為上海晶耀前灘項目，涵蓋甲級寫字樓與商業綜合體。其中寫字樓部分2025年末出租率超95%，3年以上租約面積占比超80%。

聚焦大灣區市場的華夏保利發展商業不動産REIT及華夏凱德REIT底層資産組合均為“寫字樓+購物中心”模式，前者包括位于廣州珠江新城的‌廣州保利中心‌（甲級寫字樓）和佛山的‌保利水城購物中心‌，後者底層資産由‌深圳來福士項目‌和‌綿陽涪城項目‌組成。其中，深圳來福士項目是一個集購物中心、‌辦公‌及服務式公寓于一體的大型商業綜合體，辦公業态是其重要的組成部分。

上述4單REITs均以一線城市優質寫字樓為核心資産，且多采用“單一純辦公”或“辦公+商業”復合模式，旨在通過業态互補提升抗風險能力與現金流穩定性。其中，‌匯添富上海地産REIT‌是唯一純寫字樓項目，其余三單則通過綜合體模式實現周期對沖。

值得注意的是，商業不動産REITs火熱發展的同時，市場也需警惕是否會有為了申報而申報的情況出現，避免成為壞資産的出口。

公募REITs之外，本期寫字樓資産證券化産品同樣受到關注。期内延安新區能源大廈資産支持專項計劃（革命老區）、生物島生命科學中心資産支持專項計劃等項目持續推進。

可以預見的是，商業不動産REITs通過将不動産資産轉化為標準化的金融産品，為企業提供了便捷、透明的退出渠道，寫字樓資産退出端正加速擺脫對大宗交易的單一依賴，進入以資産證券化為核心的多元化退出並行的發展新階段。

盡管不再是唯一選擇，大宗交易仍為退出端的重要補充，對于無法短期内滿足REITs或ABS發行條件的資産，仍是現實可行的變現方式。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得2單内地商辦資産成交案例，交易總金額超70億元，對比上個報告期，交易單數有明顯下滑。

數據來源：觀點指數不完全統計

從交易數據來看，兩筆交易均落地上海核心區域，標的資産具備較高的稀缺性。

2月6日，上海黃浦新天地太平橋商業綜合體項目完成59.9億元資本重構，由宏利有限合伙人、中國人壽信托、大家保險組成的險資聯合體，通過股權重組方式從瑞安房地産收購該項目，單筆交易額接近60億元，長期資本對高出租率、穩定現金流商業物業的持續青睐。

本期另一值得關注的交易案例為上海新茂大廈寫字樓以16.2億元通過協議轉讓完成的交易，買方為深圳某實業企業，賣方為ESR管理的基金，屬于典型的優質寫字樓資産流轉。

值得一提的是，該項目是上海大宗商辦市場的“活化石”，21年間完成5次大宗産權交易，本次交易較上一次，即2015年ARA基金以28.5億元接手時折價43%，較此前市場23億元的報價折價約30%，折合地上建築面積單價約4.8萬元/平方米，價格回歸至合理區間，成為民營實業抄底的重要契機。

同時，該項目為幹淨産權整棟交易，無復雜資産包、無隐性負債，交易流程合規高效，進一步降低了收購門檻與風險。

上述兩筆交易雖然參與主體、交易模式不同，但均聚焦上海黃浦區核心商圈，本質是上海核心商辦資産的稀缺性與穩健性，使其成為資本穿越周期的首選載體。

在商業地産不動産REITs加速推進、市場整體承壓的背景下，資本正加速向具備高出租率、穩定現金流、REITs轉化潛力的“頭部資産”聚集。

除此之外，觀點指數在早期報告中提及的上海仙樂斯廣場股權收購、天津 117 大廈資産交易兩大典型案例，近期均有實質性進展。

其中上海仙樂斯廣場已于2月完成項目的整體交接，此次交易對價為21億元，其中象嶼集團獲得該項目90%的權益。

此後，該項目将由象嶼地産旗下的資産管理平台象嶼商發接管運營，並更名為象嶼集團仙樂斯廣場。據悉，項目計劃打造為‌長三角區域總部經濟新高地‌，聚焦醫療、貿易、咨詢等高附加值産業。

另外，成功打破“爛尾樓”魔咒‌的117大廈是全國首個通過‌司法重整+央企接盤+産業綁定‌模式成功盤活的超500米地標項目。3月6日，天津117大廈主塔樓招商工作基本完成，‌中信集團、招商局集團、360集團、聯想公司、滿幫集團、荣程集團、雲賬戶等17家企業已明确或達成購買入駐意向‌。

從停工十年到北方第一高樓重生，天津117大廈建成後将有望帶動周邊商業、金融、科技服務集群發展。

輕資産模式深化，靈活辦公企業布局更趨審慎

在辦公市場細分領域，以IWG集團為代表的靈活辦公運營商已披露截至2025年12月31日的全年業績報告。

數據顯示，2025年IWG集團全繫統營收達45億美元，同比增長4%，創下歷史新高。同期調整後EBITDA同比增長6%至5.31億美元，盈利能力同步顯著提升。

業績增長的核心驅動力，來自輕資産戰略的持續深化落地。報告期内，集團經常性管理費收入成為營收結構中增長最快的闆塊，同比大幅增長2.4倍至4500萬美元，IWG作為平台型運營商的價值兌現能力持續增強。

在輕資産模式驅動下，IWG集團全球擴張亦進入加速通道。2025年，其全球辦公中心簽約及開業數量均實現兩位數增長，全年新增簽約及開業辦公網點分别達到1132家和782家，同比分别增長25.92%和25.32%。其中，中國市場全年新增簽約辦公中心80家，目前靈活辦公業務已覆蓋全國45個重點城市。

同期，BEEPLUS也發布2025年度經營回顧，全年總收入同比實現穩步增長。截至2025年底，公司打造並管理的空間總面積已超43萬平方米，累計接待人次突破420萬，累計服務客戶超3546家，會員數量突破13萬人，客戶滿意度達97.6%。

2026年管理規模将實現進一步增長，珠海深合BEEPLUS創聯中心、深圳深業新項目等預計将于今年上半年投入運營，南通、廣州亦有多個儲備項目推進落地。同時，旗下新品牌City+在前海、車公廟的多個項目也已進入籌備階段，即将亮相。

本期外拓表現上，以高格辦公空間、創富港、WeWork中國、德事TEC等為代表的樣本企業披露了2025年年度回顧。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計9個，涉及創富港、WeWork中國、IWG集團、高格辦公空間等4家樣本企業，與上期相比，本期外拓節奏明顯放緩，擴張趨于審慎。

其中創富港仍為最活躍的企業，布局集中于深圳、北京、香港三大高需求、高租金城市，物業選擇偏向成熟甲寫或科技園區高層單元，單點規模小，偏好低成本改造+標準化服務的模式，契合中小企業靈活辦公需求。

截至目前，創富港辦公中心網點覆蓋全國十二大城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、甯波、成都、長沙、南京、蘇州、重慶(籌建中)、香港在内，打造290+連鎖辦公空間，累計服務超45萬家企業。

另外，2月底，WeWork中國與蘇州國企達成合作，計劃在蘇州工業園區湖東CBD落地全新靈活辦公社區，這是其繼2025年下半年上海、武漢及2026年初香港銅鑼灣布局後，又一重要落子。

本次全新辦公社區以2000余平方米的“小而美”空間為載體，打造功能多元的復合商務生态。空間規劃上，約1322平方米聯合辦公區與1500平方米公共會議空間有機組合，打造超200個靈活工位與多間會議室，覆蓋辦公、會議、協作等場景，聚焦中小創群體的核心辦公訴求。

城市布局上，本期僅覆蓋深圳、北京、香港、蘇州、合肥以及南京6城，較上期城市數量減少，下沉市場（三四線）零新增，企業外拓半徑顯著收縮，擴張集中在高确定性的核心區域。

辦公中心項目打造上以整層為主，如南山金融科技大廈、紫光發展大廈、泛海大廈、蘇州國壽金融中心·高格辦公空間二期等均為整層簽約/開業，适配中小微企業靈活分割需求，單店規模可控，降低改造與招商風險。

值得一提的是，高格辦公空間于3月初正式亮相江亞蕾奧中心項目，擁有1.6萬平方米整棟專屬空間，打造覆蓋6至50人規模的全維度靈活戶型，匹配不同成長階段企業的辦公需求。

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