築底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公樓竣工面積短期大幅下滑，市場租金環比回暖同比仍弱 2026年1-3月，全國辦公樓市場延續深度調整态勢。其中開發投資額累計值為702億元，同比下降17.3%。同時新開工面積下滑22.7%，竣工面積同比大幅下降52.4%，開發商投資意願持續低迷，新增供給明顯收縮。辦公租賃市場表現上，2026年3月，觀點指數監測的重點八城寫字樓租金整體表現為環比回暖、同比仍弱的修復态勢，八城均值環比上漲8.38%至2.67元/平方米/天，但這主要是由個别城市租金出現大幅波動所拉動，市場整體並未形成普漲的格局。

88%的樣本企業收入下滑，新質産業引領需求復蘇 2025年，樣本企業内地寫字樓業務收入表現為普降、分化以及韌性並存的走勢。16家樣本企業中，14家收入負增長、占比達88%，僅2家正增長，寫字樓市場供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面壓力已全面傳導至企業端。需求表現上，本期寫字樓市場承租結構持續優化，行業需求與國家産業升級方向、實體經濟復蘇節奏高度綁定，優質企業租戶成為核心稀缺資源。據觀點指數不完全統計，本期TMT及科技服務、生物醫藥與醫療健康、金融服務三大行業合計貢獻近六成辦公需求，成為寫字樓去化的核心增長引擎。

ABS/CMBS與公募REITs形成互補，自用需求主導大宗市場 資産退出層面，CMBS依舊是當前寫字樓存量盤活的主流工具，尤其受到地方國企、城投平台青睐，既契合企業保留資産增值收益、回籠運營資金的核心需求，發行區域也逐步從一線城市向強二線、省會及中西部核心城市下沉。回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得5單内地商辦資産成交案例，交易總金額超50億元，對比上個報告期，交易單數有所上升，交易總金額出現下滑。當前市場交易活躍度有所修復，但單筆大額交易支撐不足，整體仍以中小體量成交為主。

中小企業發展指數連續小幅修復，靈活辦公市場擴張偏弱 2026年3月，中小企業發展指數（SMEDI）錄得89.6，繼2月環比上行後保持平穩運行。回顧近期走勢，該指數自2025年12月的89.20逐月回升至2026年3月的89.60，今年一季度整體實現連續小幅修復，中小企業經營預期持續改善，為辦公市場需求端注入溫和復蘇動力。辦公空間服務商表現上，本期靈活辦公行業整體擴張态勢依舊偏弱。據觀點指數監測，期内，樣本企業内地辦公中心外拓數量與布局企業覆蓋面較上期均出現大幅縮減，僅創富港及高格辦公空間兩家機構有新項目亮相，成為市場為數不多的增量亮點。

市場綜述

辦公樓竣工面積短期大幅下滑，市場租金環比回暖同比仍弱

國家統計局數據顯示，2026年1-3月，全國辦公樓市場延續深度調整态勢。其中開發投資額累計值為702億元，同比下降17.3%。同時建設面積同步下滑，新開工面積下滑22.7%，竣工面積同比大幅下降52.4%，開發商投資意願持續低迷，新增供給明顯收縮。盡管同期銷售額同比微漲3.9%，但難掩整體需求疲軟與庫存高企的結構性矛盾。

其中竣工端的大幅收縮，主要源于2024-2025年新開工面積持續下滑的滞後影響，疊加房企為控制資金占用，放緩了項目的竣工節奏。

從市場影響來看，竣工面積的短期大幅下滑，将有效緩解辦公樓市場的即期存量供應壓力，為核心城市核心區域優質資産的出租率與租金企穩創造了有利條件，也為存量低效資産的盤活改造留出時間窗口。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從數據來看，2026年3月，觀點指數監測的重點八城寫字樓租金整體表現為環比回暖、同比仍弱的修復态勢，八城均值環比上漲8.38%至2.67元/平方米/天，但這主要由個别城市租金出現大幅波動所拉動，市場整體並未形成普漲格局。

一線城市中，北京、廣州及深圳三城辦公租金環比均實現回暖。其中北京辦公租金環比大幅上漲43.22%，環比漲幅居首，同比亦增長12.17%，在核心資産稀缺、金融與科技類企業需求支撐下表現最為突出。

廣深兩城在産業需求逐步回暖及前期租金低位調整後，3月單月租金環比分别回升5.37%及10.24%，其中廣州修復力度有限，同比仍下跌18.27%，深圳則同比小幅增長3.53%。

與三城形成對比的是，上海單月辦公租金環比下降12.32%，同比下跌11.30%，持續弱勢運行，疊加新增供應入市與企業租戶優化選址，租金承壓明顯。

其余四城表現上，杭州及武漢兩城環比分别上漲9.74%和8.61%，但杭州同比仍下跌14.40%，武漢則同比小幅增長3.14%。另外成都及南京環比仍下跌。

綜合當前數據和市場環境，重點八城平均租金在連續深度調整後，已逐漸接近底部區域，繼續大幅下探的空間有限。北京、上海、廣州等核心一線城市的優質寫字樓憑借其地段和産業優勢，抗跌性更為突出。而二線城市及部分一線城市的非核心區域，仍将面臨較長的去庫存周期和租金壓力。

“以價換量”仍是主旋律。盡管部分城市租金出現環比上漲，但多數城市同比仍為負增長，高空置率問題依然嚴峻。業主方為吸引和留住客戶，預計将繼續采取靈活的租金策略和優惠措施。

同時，全國辦公樓市場竣工面積大幅下滑，短期内緩解了新增供應壓力，為租金企穩創造了條件。

企業經營

88%的樣本企業收入下滑，新質産業引領需求復蘇

空置率表現上，戴德梁行數據披露，進入2026年一季度，一線城市甲級寫字樓市場空置率表現分化加劇，行業正從全面調整邁向結構性復蘇。

具體來看，北京以15.79%的空置率，成為四城中唯一實現環比與同比雙降的城市，主要是自2025年以來，其新增供應面積持續處于低位，為存量資産的消化提供了寶貴的時間窗口，空置率得以從2024年四季度的18.3%穩步回落。

相比之下，上海、廣州、深圳的空置率均維持在20%以上的較高水平，但内部表現各有不同。上海空置率23.6%，維持高位，單季度穩步回暖的市場需求（淨吸納量超21萬平方米）有效對沖了部分供應壓力。廣州的空置率溫和上行至22.1%，市場在波動中尋找平衡。深圳則以29.8%的空置率繼續領跑，持續釋放的新增供應與産業結構調整的雙重因素，使其去化壓力較大。

盡管一線城市甲級寫字樓市場已出現空置率的結構性改善，北京市場也率先出現企穩回升的積極信号，但租金下行壓力仍未緩解，以價換量更是成為行業常态，這種量穩價跌的市場格局，直接傳導至企業經營端，轉化為内地寫字樓業務收入的普遍下滑。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

如上圖所列示，2025年，樣本企業内地寫字樓業務收入表現為普降、分化以及韌性並存的走勢。

16家樣本企業中，14家收入負增長、占比達88%，僅2家正增長，寫字樓市場供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面壓力已全面傳導至企業端。

部分企業受特定項目交付或區域市場供應過剩影響，跌幅較深。其中同比降幅超10%的樣本企業包括陸家嘴集團、華潤萬象生活、華潤置地、越秀房托、招商局商業房托以及保利發展，受高供應、高空置、租金深跌沖擊最為顯著。

招商蛇口、恒隆地産、匯賢産業信托、中國國貿、新鴻基等降幅區間在5%-10%之間，主要以港資與央企為主，核心城市優質項目占比高，但仍難抵市場整體下行。

即便是行業頭部企業也難以獨善其身。中海商業作為營收規模最大的企業，全年寫字樓業務收入34.7億元，同比微跌2.80%。其中一線城市及新一線城市收入占比達88.5%，三年以上寫字樓項目平均出租率為80%。

盡管市場大環境疲軟，但仍有少數企業打破僵局，實現了正增長，其中包括金地商置及北辰實業。

值得一提的是，以中海商業、太古地産、嘉里建設等為代表的商辦運營商抗跌性表現突出，全年營收降幅控制在5%以内，核心在于一線城市核心資産占比高、租戶優質、出租率穩定、租金跌幅小。

樣本企業收入下滑幅度的分化，也反映出寫字樓行業強者恒強的分化格局進一步深化。中海商業、太古地産、嘉里建設、恒隆地産等聚焦核心城市核心商圈、主打高端定位的企業，憑借優質資産、穩定的高端租戶結構及專業運營能力，能夠最大限度降低市場調整帶來的沖擊，收入下滑幅度顯著低于行業平均水平。

而布局相對分散、資産質量參差不齊的企業，在市場下行周期中，面臨更大的租金下行與租戶流失壓力，收入下滑幅度更為明顯。

從企業業績數據來看，2025年是内地寫字樓市場的“出清之年”，寫字樓資産年度收入表現多受到沖擊。同時，以中國金茂、九龍倉集團、瑞安房地産等為代表的商業地産企業雖未單獨披露寫字樓收入，但其整體投資物業收入同樣承壓。這主要由于寫字樓在它們的物業組合中占據核心地位，該闆塊收入的下滑直接引發了整體收入的增長乏力乃至倒退。

随着市場逐漸探底，預計2026年企業營收降幅将逐步收窄。未來的增長将不再依賴單純的租金上漲，而是取決于“資産管理能力”與“産業導入能力”的比拼。

需求表現上，本期寫字樓市場承租結構持續優化，行業需求與國家産業升級方向、實體經濟復蘇節奏高度綁定，優質企業租戶成為核心的稀缺資源。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，本期TMT及科技服務、生物醫藥與醫療健康、金融服務三大行業合計貢獻近六成的辦公需求，成為寫字樓去化的核心增長引擎。與此同時，專業服務、高端制造等行業需求穩步釋放，疊加國央企、大型實體企業的總部及分支機構擴租需求托底，重點城市寫字樓市場已形成新質産業引領、金融服務持續支撐，以及高端制造、專業服務等多元需求推動的格局。

從市場影響來看，行業需求集中度持續提升，進一步加劇寫字樓資産的分層走勢。核心城市核心商圈的優質甲級物業，憑借區位優勢、産品品質與運營服務能力，持續吸引高成長、高穩定性、高附加值行業企業的入駐，出租率與租金水平具備更強支撐。而非核心區域、老舊低效物業則面臨需求不足、租戶流失、租金承壓等問題，市場分化格局持續深化。

本期典型的租賃案例包括，越秀商管旗下武漢越秀國際金融中心迎來正大天晴、南京順欣制藥、輝瑞制藥等多家知名藥企集中入駐。金融服務領域，嘉德全球私募基金、鼎熙基金、摩根大通等機構持續布局核心地標物業，夯實金融需求基本盤。科技類企業方面，杉數科技、善誠科技、中移物聯網、智譜等一批科技與數字經濟企業需求集中釋放，成為需求端的重要增量。

從城市布局來看，一線及強二線城市核心商務區仍是金融、科技、專業服務等高端業态的首選，生物醫藥、高端制造類企業則向區域中心城市及重點産業新城加速布局，産業與辦公空間的匹配度持續提升。

投融資與資本市場

ABS/CMBS與公募REITs形成互補，自用需求主導大宗市場

資産退出層面，CMBS依舊是當前寫字樓存量盤活的主流工具，尤其受到地方國企、城投平台青睐，既契合企業保留資産增值收益、回籠運營資金的核心需求，發行區域也逐步從一線城市向強二線、省會及中西部核心城市下沉。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，報告期内辦公類ABS/CMBS發行主體100%為地方國企與城投平台，形成資産信用與主體信用相結合的雙重增信模式，有效降低融資成本、提升發行成功率。

城市布局上，底層資産高度集中于上海、武漢、濟南、天津、西甯等一線及省會城市核心商務區，代表性項目包括武漢企業天地二号樓、天津吉利大廈等，租戶以金融機構、國央企及大型企業為主。

從資産篩選來看，核心城市、核心區位、高出租率、強現金流的優質寫字樓物業仍是證券化“寵兒”，此類資産融資成本更低，發行成功率也顯著高于非核心資産。

舉例來說，期内天風-青海國投廣場資産支持專項計劃在交易所成功發行，發行規模8.53億元，其底層資産為甲級寫字樓青海國投廣場，總建築面積超12萬平方米，租戶以政府機構、金融機構及大型企業總部為主。

結合商業不動産REITs的發展趨勢來看，當前商辦市場已徹底轉向“存量運營+資産輕量化”的發展路徑，優質寫字樓不再是企業的“重資産包袱”，而是轉化為可證券化、可流動、可退出的優質金融資産。

商業不動産REITs市場表現方面，截至2026年4月21日，滬深交易所已累計受理17單商業不動産REITs申報項目，計劃募資總額超626億元。目前所有項目均處于審核或反饋階段，其中部分早期申報項目已先後收到交易所的反饋意見，尚未有項目完成發行，市場正靜待首批項目落地。

從底層資産來看，囊括寫字樓物業的申報項目包括匯添富上海地産商業不動産REIT、華安陸家嘴商業不動産REIT、華夏保利發展商業不動産REIT及華夏凱德商業不動産REIT等，其底層資産主要包括上海、廣州、深圳等一線城市核心寫字樓資産。

結合上交所審核規則與上述REITs已披露反饋文件，底層資産包括寫字樓物業的商業不動産REITs，交易所反饋高度聚焦合規性、運營穩定性、現金流真實性、估值審慎性、治理獨立性五大核心維度，其中運營指標重點關注出租率、租戶結構、租約模式、續租與去化等關鍵内容，直接定義了當前寫字樓資産的“上市標準”。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得5單内地商辦資産成交案例，交易總金額超50億元，對比上個報告期，交易單數有所上升，交易總金額出現下滑。當前市場交易活躍度有所修復，但單筆大額交易支撐不足，整體仍以中小體量成交為主。

數據來源：觀點指數不完全統計

從成交分布來看，本期交易標的集中于京滬兩城，其中上海包攬多筆交易，涵蓋亞洲銀行金融大廈、中核科創園、新虹橋中心等標的物業，北京則迎來智譜收購鑽石大廈的科技企業自用成交。

從交易性質觀察，本期所有成交均以企業自用為核心目的，買家主體涵蓋港資金融機構、央企國企以及人工智能領域龍頭企業，金融與科技産業是本期寫字樓資産交易的重要參與方。

據觀點指數監測，本期最大額的交易案例為港資銀行東亞銀行回購陸家嘴東亞銀行金融大廈12-23層核心辦公樓層，交易總價約為16.8億元，收購面積約4.2萬平方米，折合單價約4萬元/平方米。

本次增持後，東亞銀行對大廈的總持有比例提升至約85%，合計持有面積超7.8萬平方米，成為絕對控股方。該交易為2026年開年以來上海核心商務區首筆、也是規模最大的金融機構總部自用型大宗交易。

同期，AI科技企業智譜以3.61億元收購北京海澱區鑽石大廈，同樣成為市場的焦點。標的物業總建築面積約2.27萬平方米，交易預計最晚于2026年8月底前完成交割。

根據智譜公告，該物業将作為公司總部自用，以滿足日常行政管理及大模型業務研發運營需求。在當前市場環境下，以智譜為代表的高成長科技企業，正逐步從“輕資産租賃”轉向“重資産紮根”，依托資本市場高估值逆勢布局核心區位優質物業，實現業務擴張與資産配置的雙重訴求。

整體來看，重點城市商辦大宗交易已進入自用需求主導的新階段，買家決策更注重物業實用性、總部形象展示以及與自身産業布局的匹配度。内資實體企業、金融機構及産業集團持續托底市場，優質商辦資産正從傳統交易型投資標的逐步轉向企業長期持有的核心底座資産。未來，核心區位、整棟/獨棟、高標現房且以自用為目的的資産仍将是交易主流，租金波動對資産價值的影響逐步弱化，資産穩定性與戰略配置價值持續提升。

辦公空間服務

中小企業發展指數連續小幅修復，靈活辦公市場擴張偏弱

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2026年3月，中小企業發展指數（SMEDI）錄得89.6，繼2月環比上行後保持平穩運行。

數據來源：中小企業協會官網，觀點指數整理

回顧近期走勢，該指數自2025年12月的89.20逐月回升至2026年3月的89.60，今年一季度整體實現連續小幅修復，中小企業經營預期持續改善，為辦公市場需求端注入溫和復蘇動力。

不過當前指數仍處于100以下的“不景氣區間”，復蘇基礎尚不牢固，但連續企穩回升已釋放出積極信号，企業經營信心、資金環境及用工預期均有所改善，市場主體活躍度穩步提升。

SMEDI指數溫和回升将進一步帶動中小企業擴租、新設辦公網點等增量需求穩步釋放，對靈活辦公空間形成穩定需求支撐。

在中小企業發展指數企穩回升、辦公需求溫和復蘇的背景下，本期靈活辦公行業整體擴張态勢依舊偏弱。

據觀點指數監測，期内樣本企業内地辦公中心外拓數量與布局企業覆蓋面較上期均出現大幅縮減，僅有創富港及高格辦公空間兩家機構有新項目亮相，成為市場為數不多的增量亮點。

據創富港官微披露，2026年在鞏固現有九大城市布局的基礎上，将南京、蘇州、重慶三大城市納入核心擴張序列。期内南京、蘇州已完成首店選址，重慶首店選址也已确定，整體推進節奏符合預期。

從具體布局來看，南京首店落子南京世界貿易中心6樓，蘇州首店進駐蘇州蘇城商務中心5樓，重慶首店選址于渝中區解放碑CBD英利國際金融中心34層。三地首店均選址核心商圈的優質寫字樓，這一選址邏輯與創富港現有網點布局保持一致，核心考量在于核心商圈的區位優勢、交通便利性以及商務配套完善度，能夠更好地匹配中小微企業、初創團隊的辦公需求，同時提升品牌的曝光度。

同期，高格辦公空間在上海靜安區匯能大悅中心推出“格悅臻享空間”全新産品線，立足蘇河灣核心區位，打造地標級高端靈活辦公産品。該繫列産品錨定市場上對高品質、定制化辦公空間的需求缺口，目標客群聚焦跨國企業區域總部等，實現産品的高端化升級。

現階段行業擴張模式已出現明顯轉變，輕資産整合與空間互聯逐步替代重資産新開。

4月15日，IWG集團宣布在香港一次性增設6個辦公空間，包括3個Regus標準靈活辦公中心與3個HQ高端中心，覆蓋中環、銅鑼灣、尖沙咀、九龍灣等核心商圈。依托輕資産合作模式， 2025年IWG全球新增簽約的據點達1132個，99%為合作伙伴協議，在中國市場保持穩健擴張的節奏。

MFG同樣以輕資産托管模式切入國企背景的大型産業園區。3月底，廣州城投·未來智都項目首批總部企業完成入駐簽約，包括廣州機場建設投資集團有限公司、中建科技集團有限公司、廣州城市更新投資發展有限公司、廣州機場資産運營發展有限公司等。同時，中建一局、中建四局等14家建設企業簽署入駐協議。

項目總建築面積約18.5萬平方米，包括7棟寫字樓，項目已于2025年9月28日正式開園對外招商。據悉，項目已與普洛斯、MFG等運營服務方達成意向合作，可為入駐企業提供精細化園區服務，滿足入駐企業的辦公需求。

除此之外，3月26日，WeWork中國宣布與美林商旅集團旗下CANVA聯合辦公達成空間互聯合作，将第三方項目納入全國網絡，這是其空間互聯模式在廣州的首次落地。

總體來看，盡管行業整體外拓疲軟，但頭部機構仍在堅持戰略深耕。

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