資本活躍 | 2026年5月住房租賃發展報告

觀點指數 青年租賃需求被精準承接，50城住宅租金環比止跌回升 4月22日，共青團中央、國家發改委、住建部等15部門聯合印發《關于深化青年發展型城市建設助力建設現代化人民城市的意見》，從頂層設計為住房租賃市場指明長期發展方向。租金表現上，2026年4月重點50城住宅租金市場整體表現為環比企穩回升、同比仍為調整以及城市分化加劇的走勢，市場逐步釋放修復信号。單月50城租金均值為29.50元/平方米/月，環比上漲0.54%，同比-8.62%，雖處深度調整區間，但較3月（-8.68%）小幅收窄，下行壓力邊際緩解。

頭部企業營收短期承壓，首創集團獲600億元長租房專項授信額度 2026年一季度，萬科旗下租賃住宅業務（含非並表項目），即泊寓業務實現營業收入7.24億元，同比下滑18.1%。短期營收承壓，主要受市場租金整體調整、存量項目結構優化及低效房源出清等因素影響。住房租賃新品牌/中小品牌維度。據觀點指數監測，地方國資平台加速自有租賃品牌布局，集中推出新品牌或落地標杆項目，行業國資主導格局進一步強化。

舊宮芯社區提供“存量重生”樣本，頭部品牌紮堆核心城市 本期報告選取建信長租北京泊寓院兒舊宮芯社區為典型樣本。該項目于2025年11月正式開業，是建信住房租賃基金（建萬基金）在北京開業的首個大型租賃社區項目，從閑置資産盤活到開業數月，其出租率突破90%，是住房租賃市場典型的集體土地資産盤活案例。本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目15個，涵蓋11家主流品牌、9座重點城市。對比上期，開業項目數、品牌參與度、城市覆蓋度等均有所回落，行業擴張節奏逐步放緩。新增開店品牌延續多元化發展格局，涵蓋地方國資租賃平台、房企系長租公寓、市場化運營品牌、服務式運營商等市場主體。

一季度租賃REITs收入普漲，持有型ABS破局與REITs擴容並行 本期公募REITs、類REITs、CMBS、持有型ABS、産業基金與大宗交易等多元化資本工具同步推進，住房租賃資本市場進入多品類擴容、市場化破冰的活躍期。4月28日，博鄰長租公寓持有型ABS項目正式獲批通過，拟發行金額15.2億元，是國内首單純市場化高端服務式公寓持有型ABS。公募REITs領域同步實現擴容與區域深耕。同期，中金杭州安居保障性租賃住房REIT正式申報並獲受理，為保租房REITs市場注入新動能，進一步完善了區域資本化布局。

市場綜述

青年租賃需求被精準承接，50城住宅租金環比止跌回升

據觀點指數監測，本報告期内，中央及地方層面圍繞政策指引、存量盤活、權益保障、管理規範等多維度密集出台新規並召開專題會議，旨在通過系統性政策組合拳，推動住房租賃市場向高質量、可持續的發展階段轉型。

數據來源：觀點指數不完全統計

中央層面，4月22日，共青團中央、國家發改委、住建部等15部門聯合印發《關于深化青年發展型城市建設 助力建設現代化人民城市的意見》，從頂層設計為住房租賃市場指明長期發展方向。

《意見》中明确将青年發展納入國土空間規劃，要求在青年就業集中區、文教醫機構周邊、軌道交通沿線因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，推動城市中心存量低效用地再開發，布局低成本生活居所，並探索給予容積率、建築面積等規劃支持，促進職住平衡、降低青年通勤成本。

此舉標志着青年安居由地方探索上升為國家系統性部署，直接擴大保租房有效供給、優化産品結構、引導房源向核心區位與青年聚集區集中，長期将重塑租賃市場供需格局，推動行業向小戶型、低成本、近産業、強配套、規範化高質量發展，同時為租賃住房REITs、存量盤活、輕資産運營提供持續的政策支撐。

地方層面上，成都、濟南等城市聚焦租賃市場痛點，出台精細化管理規範。其中成都發布租賃住房租住標準征求意見稿，明确單間租住人數不超過2人、人均面積不低于4.5平方米，嚴禁非居住空間出租，直擊群租、安全隐患等行業頑疾。

南京、惠州、廊坊、湖北等多地密集出台人才安居與權益保障政策，精準保障青年與人才，通過補貼、房票、公積金支持等方式，緩解新市民、青年人的租房壓力，助力城市人才留存。

與此同時，重慶、天津、廣州等核心城市将存量盤活作為住房租賃供給擴容的核心路徑，出台專項政策鼓勵存量商品房、商辦物業轉化為保租房等舉措，既有效去化樓市庫存、穩定市場，又快速擴大普惠租賃房源供給，是當前住房租賃供給擴容的核心引擎。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2026年4月重點50城住宅租金市場整體表現為環比企穩回升、同比仍處調整以及城市分化加劇的走勢，市場逐步釋放出修復信号。

單月50城租金均值為29.50元/平方米/月，環比上漲0.54%，同比-8.62%，雖仍處深度調整區間，但較3月（-8.68%）小幅收窄，下行壓力邊際緩解。

一線城市租金修復動能強勁，北上廣深四城單月租金均實現環比正增長，漲幅介于1%至4.26%之間，核心産業支撐下的剛性需求成為租金回暖的主要動力。其中北京租金穩居榜首，單月租金收于96.93元/平方米/月，上海次之。

具體來看，單月50城租金環比變動區間介于-5.72%至6.88%之間，其中48%的城市租金出現環比下跌，環比下跌城市的占比持續縮減，直觀反映出市場修復進程加快。同比維度仍延續深度調整走勢，88%的城市租金表現不及上年同期，單月同比錄得負值，市場仍在消化前期調整的壓力。

整體來看，2026年1-4月期間，重點50城租金表現基本符合住房租賃市場季節性規律，同時随着市場回暖，核心城市租房活躍度提升、房源挂牌周期縮短，市場成交效率預計逐步改善，進一步支撐租金溫和回升。

5-8月為租賃市場傳統旺季，高校畢業生集中入市将進一步釋放租賃需求，預計重點城市租金将延續溫和回升的态勢，核心城市産業聚集區的優質房源其租金彈性預計更大。

與此同時，中央層面穩步推進青年安居、保租房建設等，重點城市租賃需求有政策支撐，但政策導向以“穩租金、保供給”為主，不支持租金大幅上漲，預計後續将進一步強化租金的平穩運行态勢。

企業運營

頭部企業營收短期承壓，首創集團獲600億元長租房專項授信額度

企業經營層面，2026年一季度，萬科旗下租賃住宅業務（含非並表項目），即泊寓業務實現營業收入7.24億元，同比下滑18.1%，短期營收承壓，主要受市場租金整體調整、存量項目結構優化及低效房源出清等因素影響。

規模擴張上，泊寓延續有進有退的布局策略，期内新拓展房源3367間，新開業5488間，同時通過優化存量項目合作模式有序退出低效房源。截至3月末，累計運營管理25.1萬間長租公寓，開業18.2萬間，整體出租率穩定在93.7%，同比基本持平，營收走弱背景下核心運營基本面保持韌性。

同期陸家嘴集團披露的業績顯示，其長期持有的租賃住宅物業總建築面積約13.44萬平方米，期末出租率水平保持91%，出租單價約3.43元/平方米/天。

分散式企業，以相寓為例，2026年一季度其實現GTV約37.2億元，同比增長2.8%，在行業租金承壓背景下保持規模增長。截至報告期末，在管房源達34.52萬套，較2025年底增加0.78萬套，規模穩步擴張。不過2025年業績顯示，相寓全年實現GTV約179億元，同比-0.6%，營業收入50.1億元，同比下降18.2%。盈利層面，2025年全年毛利率為-4.8%，調整相關收益後，經調整毛利率約為14.9%，同比提升2.2個百分點，盈利質量持續改善，充當公司整體業績的穩定器。

本期住房租賃企業運營端，以安居甯巢公司、電建悅生活等為代表的租賃企業持續發力推動核心城區存量房源盤活轉化為保租房、産業園區配套公寓輕資産托管業務等，行業正加速走向國資持有+專業運營的成熟模式。

具體來看，4月16日，安居甯巢公司與市城建發展集團達成合作，将三里亭苑四區5幢和大關西三苑綜合樓共120套存量房屋盤活。項目将由安居甯巢公司統一改造運營，並納入保障性租賃住房管理，緩解區域租房壓力。同期中國電建地産南國置業成功中標武漢經濟技術開發區環大學創新帶配套服務設施一期（華科鄰里）及大軍山科創産業園二期運營服務項目，旗下長租公寓品牌悅生活将承接項目的運營管理工作。

營銷層面，5月1日，鄭州城發安居有限公司旗下服務公寓品牌“美寓詩”正式啟動開業季活動，此前3月全新品牌“鄭寓”落地鳳凰台片區，兩大品牌協同發力，鄭州城發安居完成從普惠保租房到高端服務式公寓的多領域覆蓋。

除此之外，地方國資繼續發力租房市場，期内首創集團旗下長租業務獲利好支持。據了解，首創集團将長租業務定位為城市發展闆塊核心戰略，明确兩年内管理規模達3萬間、“十五五”期間突破5萬間的目標，並獲得4家銀行合計600億元長租房專項授信，為項目拓展、存量改造提供充足資金保障。

數據來源：觀點指數不完全統計

住房租賃新品牌/中小品牌維度，據觀點指數監測，地方國資平台加速自有租賃品牌布局，集中推出新品牌或落地標杆項目，行業國資主導格局進一步強化。

期内成都國資雙品牌發力。成都天投集團旗下“桐堂”雙店同步運營，合計推出852套保障性租賃住房，聚焦區域人才安居需求。與此同時，成都軌道集團新都區首個軌道TOD保租房項目正式開放登記。截至目前，成都軌道TOD已形成從“一間房”到“一套房”的完整保租房産品體系，全域保租房布局總量超2.5萬套（間），其中已投運規模超3400間。按照規劃，年底前成華區、新都區、雙流區、東部新區将新增投運近4000套（間）保租房，屆時全域保租房總數将接近8000套（間），住房保障能力持續提升。

除成都外，合肥、重慶、福州、北京、西安、深圳等國資企業補位。具體來看，肥西産城集團“梧桐寓”兩大人才公寓試運營，新增458套精裝房源，精準服務産業人才。重慶兩江新區“龍盛xin智寓”上線，提供465套保租房，完善區域住房保障體系。作為福州首個‌配租型保障性租賃住房品牌‌，U厝公寓落子福州台江CBD，聚焦核心商圈年輕白領租住需求，以中小體量項目補充區域供給。

觀點指數注意到，本期住房租賃市場國資+多元合作的發展趨勢持續深化，定制化服務與輕資産運營已成為國資系中小品牌/新品牌的核心發力方向。期内，廣州安居集團積極拓展合作邊界，先後與華為、中糧廣東區域平台等企業達成戰略合作，其中與華為的合作，聚焦企業人才需求，将提供定制化公寓服務，實現租住服務與企業人才需求的精準匹配。同期，中鐵諾德運營公司成功中標豐台大體量集租房項目，以輕資産運營模式切入區域租賃市場，進一步拓展了國資系品牌的運營邊界。

産品發展

舊宮芯社區提供“存量重生”樣本，頭部品牌紮堆核心城市

項目層面，本期報告選取建信長租北京泊寓院兒舊宮芯社區為典型樣本，探究當前住房租賃項目的運營邏輯。

該項目于2025年11月正式開業，是建信住房租賃基金（建萬基金）在北京開業的首個大型租賃社區項目，從閑置資産盤活到開業數月，其出租率突破90%，是住房租賃市場典型的集體土地資産盤活案例。

據悉，項目原為北京市大興區集體土地入市流轉試點項目，曾長期處于停工狀态。從投資端來看，項目于2023年由建萬基金（建行+萬科）出資收購，以市場化方式介入並啟動集體用地盤活工作。

經過20多個月的改造升級，原閑置資産轉型為面向新市民、青年人的高品質長租公寓社區。改造後項目總建築面積約6.5萬平方米，可提供1500余套保障性租賃住房，戶型涵蓋開間、一居、二居及三居室，並配套健身房、自習室、台球室、乒乓球室、匹克球場等公共活動空間。

運營層面，項目由萬科泊寓輸出標準化運營體系，以輕資産托管+服務增值模式，提升項目的出租率與租戶粘性。

觀點指數從萬科泊寓租房小程序獲悉，該項目價格區間從2625元/月至7800元/月不等，其中單間及一房一廳的價格集中在2000元/月-4000元/月區間。其他費用包括押金、水費5元/噸、電費0.5元/度、燃氣費2.61元/立方米、供暖費7.5元/平方米、水卡押金300元以及網絡費50元/月。

從項目區位來看，舊宮芯社區位于北京市大興區舊宮鎮永慕路3号院，毗鄰南五環，距地鐵亦莊線舊宮站約1.5公里，30分鐘直達國貿、亦莊産業區等。由此可知，項目主力客群聚焦國貿、亦莊産業區等區域的青年上班族，其次為城市公共服務人員、青年家庭等，契合青年發展型城市政策保障群體。

舊宮芯社區驗證了集體經營性建設用地入市、閑置存量改造是快速擴充保租房供給的高效方式，契合15部門政策中“推動城市中心區域存量低效用地再開發、建設青年公寓”的導向，為全國同類城市提供“北京樣本”。

據建設銀行2025年年度業績報告披露，截至年末，建信住租管理資産規模為131.33億元，資産總額為1.61億元，淨資産為1.23億元，全年淨利潤為0.05億元。

在新增項目開業層面，本期觀點指數監測的樣本企業累計新增開業項目15個，涵蓋11家主流品牌、9座重點城市。對比上期，開業項目數、品牌參與度、城市覆蓋度等均有所回落，行業擴張節奏逐步放緩。

數據來源：觀點指數不完全統計

新增開店品牌延續多元化發展格局，涵蓋地方國資租賃平台、房企系長租公寓、市場化運營品牌、服務式運營商等市場主體。

以安居甯巢等為代表的地方國資平台持續落地保障性租賃住房項目，聚焦本地新市民、青年人的基礎安居需求。

保利和寓、招商伊敦、有巢公寓等房企系品牌憑借資金與資源優勢，保持規模化布局，落地項目體量普遍偏大，成為本期新增房源供給的核心支撐力量。

高端服務式公寓賽道布局持續深化，雅詩閣、方隅公寓、佰舍等高端租住品牌持續深耕一線核心城市，聚焦商務旅居、高端人才等細分租住需求。值得注意的是，鄭州城發安居等地方國資平台也逐步切入高端租住市場，期内亮相美寓詩服務公寓，推動高端租住市場主體進一步豐富，競争格局持續優化。

城市布局上，新增開業項目布局城市聚焦一線及強二線核心城市，區域紮堆布局特征顯著。其中上海、廣州、深圳、北京等一線城市仍是企業重點布局的陣地，同時合肥、鄭州、長沙、成都等中西部中心城市也迎來品牌項目落地，頭部租賃品牌在鞏固核心市場基本盤的同時，逐步向産業人口集聚、人才流入潛力較強的新一線及省會城市下沉。

本期新增産品類型覆蓋高端服務式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等，匹配不同業态，並具有明确的客群需求。企業結合自身優勢聚焦細分領域，形成差異化競争壁壘。

從房源體量來看，超千套大型租賃社區項目成為市場供給主力之一。其中招商伊敦合肥壹間公寓高新社區、保利和寓上海光合社區、有巢公寓北京亦莊經開區店等項目房源體量均達到千套級别，大體量産業配套型、青年社區型項目集中落地，主要對接産業園區青年職工、城市新市民規模化租住需求。

投融資與資本市場

一季度租賃REITs收入普漲，持有型ABS破局與REITs擴容並行

資本金融層面，本期公募REITs、類REITs、CMBS、持有型ABS、産業基金與大宗交易等多元化資本工具同步推進，住房租賃資本市場進入多品類擴容、市場化破冰的活躍期。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内持有型ABS項目底層資産實現了從政策性保租房向純市場化高端公寓的突破。

4月28日，博鄰長租公寓持有型ABS項目正式獲批通過，拟發行金額15.2億元，是國内首單純市場化高端服務式公寓持有型ABS。其底層資産為博楓資産管理旗下“博鄰blinq”品牌在上海核心城區的中高端服務式公寓，包括五角場、靜安等項目，總套數超1100套，核心客群為企業高管、專業人士及外籍人士，租約穩定、出租率長期保持高位。

與以往依賴政策補貼的保租房ABS不同，該項目完全依靠市場化運營現金流定價，底層資産無政策租金限制，估值邏輯聚焦出租率、租金水平、客戶粘性與續租率等核心運營指標。

結合早前成功發行的建信長租ABS及新黃浦ABS項目，住房租賃持有型ABS的資産邊界，正逐步從早期的政策性保租房延伸至純市場化的長租公寓資産。住房租賃金融工具的包容性正在不斷增強，為更多元化的租賃資産提供了盤活退出的渠道。

公募REITs領域同步實現擴容與區域深耕。同期，中金杭州安居保障性租賃住房REIT正式申報並獲受理，為保租房REITs市場注入新動能，進一步完善了區域資本化布局。

該項目的原始權益人為杭州市安居集團全資子公司安居甯巢投資，底層資産為杭州明石公寓項目地上資産（包括租賃住房及配套商業），項目位于上城區核心闆塊，總建築面積約為8.75萬平方米，包括保租房房源1469套。

2021年投運至2025年末，明石公寓項目租賃住房部分出租率已達到98.85%，配套商業出租率超73%。

項目預計募集規模8.5億元，2026-2027年預測淨現金流分派率分别達4.09%、4.2%，兼具政策保障屬性與穩定收益能力。

除該項目外，中國建築租賃住房REIT已于2026年4月17日獲上交所受理，中航北京昌保租賃住房REIT正式挂牌上市，成為全市場第9單租賃住房REITs。

至此，保租房REITs不僅實現了數量擴容，更形成了多區域、多主體布局的格局，進一步強化了保租房資産的資本認可度。

大宗交易表現上，4月29日，領盛投資宣布與國壽資本投資有限公司合作的長租公寓改造及運營基金正式落地，並順利完成上海首批項目可遇新江灣及可遇東外灘公寓的收購。本次收購的兩項目總建築面積約3.77萬平方米，均納入上海市保障性租賃住房體系。

從數據來看，地方國企仍是住房租賃資本化主力，區域化盤活加速。融資工具底層資産層面，保租房憑借穩定的現金流與政策背書，仍是資本布局的核心，同時市場化資産逐步破冰，行業進入保租房穩基本盤、市場化提彈性的發展階段。

數據來源：基金業績，觀點指數整理

2026年第一季度，8只REITs單季度收入合計約2.05億元，淨利潤合計約6085.04萬元，可供分配金額合計約1.45億元。

與上年同期相比，在具備可比數據的産品中，所有REITs單季度營收均實現同比增長，漲幅區間從1.27%至75.8%不等。匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT因無上年同期數據，未納入同比對比。

其中高增長梯隊以華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT為代表，兩者由于新資産擴募並表，底層資産規模翻倍，直接拉動收入大幅增長，同比漲幅分别為75.8%和74.55%。

淨利潤表現上，除國泰海通城投寬庭保租房REIT同比微跌0.02%外，其他REITs單季度淨利潤均實現不同程度的增長。其中招商基金招商蛇口租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT淨利潤同比增速領先。值得一提的是，招商基金招商蛇口租賃住房REIT單季度淨利潤實現扭虧為盈，從2025年一季度的-146.20萬元轉正至117.6萬元。

對于REITs投資者而言，可供分配金額是衡量分紅能力的核心指標。2026年一季報顯示，多數上市産品可分派金額實現正增長。其中華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT可供分配金額分别實現同比增長86.27%及66.57%，直接利好投資者的當期分紅回報。

EBITDA端，擴募與存量項目表現差距拉大。其中華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT，擴募後資産規模擴張，EBITDA同步高增。同時招商蛇口租賃住房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT（3%）等表現穩定，EBITDA同比實現平穩增長。

從數據來看，已上市的租賃住房REITs産品整體基本面紮實，高出租率等精細化運營能力，為REITs實現穩定現金流提供了堅實的安全墊。與此同時，擴募是當前業績高增長的最強催化劑，直接帶動核心經營指標大幅提升，成為闆塊增長的核心動力。

截至目前，已有包括華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT在内的3只項目成功實現擴募上市，同時國泰海通城投寬庭保租房REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT等多只産品正積極推動擴募進程，可以預見的是，擴募将持續成為租賃住房REITs行業的核心發展主線，進一步推動闆塊資産規模擴容。

對于REITs投資者而言，可供分配金額是衡量分紅能力的核心指標。2026年一季報顯示，多數上市産品可分派金額實現正增長。其中華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT可供分配金額分别實現同比增長86.27%及66.57%，直接利好投資者的當期分紅回報。

運營層面，以中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等為代表的項目，期末整體出租率水平超95%，租金走勢平穩，運營基本面維持穩健。

數據來源：同花順，觀點指數整理

二級市場表現上，2026年5月18日當日，9只租賃住房REITs表現為窄幅震蕩，漲跌互現。當日5只收漲、4只收跌，其中華夏基金華潤有巢REIT及匯添富上海地産租賃住房REIT漲幅居前，闆塊情緒偏弱但韌性仍在。

近一個月、近三月及近半年，僅中航北京昌保租賃住房REIT上市初期溢價維持正收益，其余8只延續回調走勢。近一月跌幅普遍在3%至8%之間，近期市場整體情緒偏弱，資金存在一定的避險或觀望傾向。

長期來看，上市至今（含首日），華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT及紅土深圳安居REIT漲幅領跑，具備穩定現金流和抗周期屬性的保租房資産，其長期增值邏輯依然堅挺。

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