需求變革 | 2026年7月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 一線城市租金全線上漲，北京寫字樓空置率再下滑 核心一線寫字樓存量規模底盤高企，市場短期仍面臨空置率、租金承壓的現實約束，尤其非核心片區、無産業賦能的通用寫字樓去化難度更高。辦公租賃市場表現上，6月八城寫字樓均值租金錄得2.52元/平方米/天，較5月2.31元/平方米/天環比上漲8.97%，階段性租金修復行情顯現，但城市間行情分化明顯。北京憑借2025年全年及2026年上半年新增供應規模偏低的優勢，甲級寫字樓市場空置率表現為持續下行走勢，2026年Q2北京甲級寫字樓空置率降至15.32%

頭部資産凸顯出租韌性，TMT主導一線核心租賃 2026年上半年商辦市場整體仍處于存量承壓、租金分化的周期。以瑞安辦公、陸家嘴LOFFICE為代表的運營商披露了年中運營數據，成熟項目出租率高于市場平均水平，同時依托租賃去化、産業運營、新品儲備、資産證券化等實現穩定租金現金流與長期價值增長。本期重點城市寫字樓租賃市場迎來多賽道頭部企業集中落地，租戶結構表現為高端化、頭部化及産業集聚化特征，科創、外資跨國企業、券商金融、央企國企、商貿、區域品牌總部等成為市場核心支撐。

核心辦公物業流動性持續改善，拼多多購入陸家嘴濱江超甲寫字樓 2026年6-7月，辦公不動産證券化市場迎來多層次産品集中落地，公募商業不動産REITs正式進入常态化批量發行階段，疊加CMBS、類REITs、綠色/低碳ABS等金融工具同步落地，發行主體以央企、地方城投、國有産業集團為主，綠色低碳認證、核心高出租率甲級寫字樓成為市場優質底層資産的標配，行業存量資産資本化進程加速。大宗交易市場方面，本期産業資本仍是重要買家，覆蓋互聯網數字經濟、先進制造兩大領域，均為長期自持自用，同時外資私募、地方AMC登組成的财務投資聯合體繼續布局城市綜合體資産。

靈活辦公成存量寫字樓盤活工具，辦公空間服務商開啟存量煥新之路 本期IWG集團、創富港、高格辦公空間、MFG、BEEPLUS、世服宏圖等運營商集中落地新店、完成項目簽約及空間煥新，行業資源持續向頭部品牌集中，中小零散運營商市場份額被進一步擠壓。存量商用物業成為品牌拓店的絕對主力，本期大多數新增項目物業類型為存量寫字樓、商圈綜合體、産業園區存量載體等，不同能級存量樓宇均可通過匹配對應賽道服務商，進行差異化盤活。

市場綜述

一線城市租金全線上漲，北京寫字樓空置率再度下滑

國家統計局數據顯示，2026年1-6月全國辦公樓開發投資、銷售、新開工及竣工指標全線同比大幅下行。

當期全國辦公樓累計開發投資額1411億元，同比下滑20.4%，且降幅較1-5月進一步擴大，開發企業對新增辦公樓項目的投資信心持續走低。

上半年辦公樓銷售面積1110萬平方米，同比下降3.7%，對應銷售金額為1388億元，同比下滑6.6%。對比1-5月市場階段性修復，銷售面積、銷售額同比分别上漲5.9%及0.2%，實現止跌回升。6月單月需求快速降溫，企業購置節奏放緩，同時缺乏财務投資型買家接盤，單月成交大幅回落，直接抹平前5月修復行情，上半年累計銷售數據再度轉負。

從銷售數據的波動來看，當前辦公樓銷售需求高度依賴實體産業自用購置，純金融投資需求長期缺位，缺少持續性支撐，短期脈沖式回暖不具備長期延續基礎，銷售市場整體偏弱格局仍未發生根本改變。

新增供給端，1-6月辦公樓新開工面積489萬平方米，同比下滑35%，，供給端将逐步修正供大于求的核心矛盾。竣工同步回落，同期竣工面積累計值為591萬平方米，同比下降19.5%，僅少量前期已開工存量項目完成收尾交付，短期新增供應有限，行業進入供給持續收縮通道。

現階段開發端主動降開工、緩竣工，有利于逐步改善寫字樓供需結構，利好核心優質存量資産長期價值的修復。

與此同時，戴德梁行二季度數據顯示，四大一線城市甲級寫字樓總存量突破4800萬平方米，存量底盤維持高位，城市梯隊格局穩定，上海甲級寫字樓存量規模領跑全國。

核心一線寫字樓存量規模底盤高企，市場短期仍面臨空置率、租金承壓的現實約束，非核心片區、無産業賦能的通用寫字樓，去化難度更高。但結構性機會同步顯現，科創、跨境、總部型産業辦公資産依托穩定租賃需求，具備更強抗跌屬性。市場資産分化料将持續擴大。

數據來源：wind，觀點指數整理

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

6月，八城寫字樓均值租金為2.52元/平方米/天，較5月2.31元/平方米/天元環比上漲8.97%，階段性租金修復行情顯現，但城市間行情分化明顯。單月僅成都、武漢租金環比收跌，其余6座城市寫字樓租金均實現環比上漲，多數城市迎來階段性租金修復，核心驅動來自二季度科創企業擴租、總部搬遷簽約等釋放短期租賃需求，帶動優質標杆樓宇報價與實際成交租金回暖。

其中，北京、深圳及上海絕對值領先，三者單月租金分别收于4.63元/平方米/天、3.0元/平方米/天及3.4元/平方米/天，環比均上漲，核心商務區優質項目租金仍保持韌性。

從數據來看，期内八城租金整體環比大幅上漲，屬于二季度末企業租賃簽約高峰帶來的階段性行情，從同比數據可見，超七成城市租金同比下滑，全國寫字樓供給過剩、傳統辦公需求收縮的底層邏輯並未改變，短期租金回暖尚未具備持續性。

一線城市内部分化加劇。北京、深圳兩者單月環比漲幅超20%，企業在選址上更傾向于政策高地、科技産業集聚區等，而傳統商貿金融主導的上海、廣州則面臨産業結構調整帶來的辦公需求切換。

另外，期内戴德梁行披露了二季度一線城市甲級寫字樓的市場表現。

其中北京憑借2025年全年及2026年上半年新增供應規模偏低的優勢，甲級寫字樓市場空置率表現為持續下行的走勢，2026年Q2北京甲級寫字樓空置率降至15.32%，環比下降0.5個百分點、同比下降1.6個百分點，較2025年末減少0.57個百分點，是四城中唯一實現空置率穩步優化、供需格局持續收緊的城市。

滬深兩城空置率環比有所改善，前者環比大幅下降1.1個百分點至22.5%，後者小幅回落0.7個百分點至29.1%。同期廣州成為一線唯一空置率持續攀升的城市，空置率升至22.9%，環比上升0.8個百分點。對比來看滬深廣三城空置率水平仍處于高位。

企業經營

頭部資産凸顯出租韌性，TMT主導一線核心租賃

企業運營層面，2026年上半年商辦市場整體仍處于存量承壓、租金分化的周期。部分運營商以瑞安辦公、陸家嘴LOFFICE為代表，披露了年中運營數據，成熟項目出租率高于市場平均水平，同時依托租賃去化、産業運營、新品儲備、資産證券化等實現租金現金流的穩定與長期價值增長。

期内瑞安辦公全國成熟期項目整體出租率為92%，上海片區項目出租率達94%，同期完成新租及擴租合計租賃面積12.6萬平方米，租戶結構覆蓋國際貿易、金融證券、互聯網科技、高端制造、物流航運、專業咨詢等高附加值多元賽道，入駐代表企業包括亞馬遜、匯豐銀行、中銀證券、長江養老、物産中大資管、朗盛化學、歐睿咨詢、百濟神州等。

旗下兩大全新綜合體項目招租表現可觀。太平洋新天地商業中心年内簽約面積約4.2萬㎡，吸引DHL、維多利亞的秘密等頭部品牌落地。武漢創新天地企業天地入市半年簽約2萬㎡，集聚長鑫科技、百濟神州及多家科創企業，匹配TMT、生物醫藥主流租賃需求。

據觀點指數了解，瑞安依托全國穩定綜合體現金流打通綠色ABS融資渠道，6月虹橋新天地二期56.29億元綠色ABS順利過審，同時同步推進虹橋天地、武漢新天地合計超百億元證券化布局，通過存量資産標準化證券化實現資金回籠及重資産輕量化轉型。

陸家嘴LOFFICE作為浦東片區國資專業辦公運營平台，2026上半年辦公及産業園項目累計租賃去化50.49萬平方米，成熟自持項目出租率穩定。

同時，旗下子品牌分層承接差異化需求。其中LSPACE陸創營（靈活共享辦公）成熟期項目出租率約94%。LHUB陸創空間（産業服務載體），上半年累計接待客戶帶看近5萬人次，活動承辦629場，覆蓋初創、小微企業臨時辦公、會務需求，承接市場普惠型增量租賃，以線下活動沉澱企業資源，提升租戶粘性。

聚焦産業生态專項運營層面，陸創新域、陸創AI加速器定向服務科技企業，其中上半年舉辦21場産業生态活動，近千人次參與。後者AI加速器新簽約36家科創企業，租賃面積合計12142平方米，精準承接TMT、人工智能新質産業租賃需求，契合當前重點城市寫字樓主流需求賽道。

新項目布局層面，陸家嘴辦公上半年官宣兩大濱江旗艦辦公項目。其中前灘濱江國際項目是面積為約22萬平方米的獨棟商辦，面向跨國龍頭、大型企業全球總部。

陸家嘴世紀塘橋項目打造約9萬平方米濱江總部生态圈，定位金融科技企業集群。據觀點指數了解，項目坐落浦東内環塘橋片區，涵蓋甲級總部辦公、商業樓棟、公共服務設施等。其中T1辦公樓總建築面積約3.9萬平方米，T2辦公樓總建築面積約2.5萬平方米，兩大辦公塔樓均按甲級標準打造，T1計劃自持租賃、T2計劃租售。

兩大項目落地後，陸家嘴集團完成陸家嘴、前灘、張江、塘橋等片區辦公産業帶布局，片區産業集聚效應持續放大，擡升整體租金議價能力。同時年内旗下前灘中心、前灘匯LSPACE陸創營斬獲綠色建築相關認證，進一步匹配TMT、外資企業等的ESG辦公選址要求，提升續租率與租金溢價。

數據來源：觀點指數不完全統計

需求側，據觀點指數監測，本期重點城市寫字樓租賃市場迎來多賽道頭部企業集中落地，租戶結構表現為高端化、頭部化及産業集聚化的特征，科創、外資跨國企業、券商金融、央企國企、商貿、區域品牌總部等成為市場核心支撐，該類企業租期更長、續租穩定、租金議價空間更小，有效對沖行業存量空置壓力。

典型租賃案例如啟鈉新能源、青雲科技入駐武漢光谷交通大廈，麥當勞整棟承租廣州聚龍灣JFCT4華南總部，長安律師事務所入駐北京平安金融中心等。平安不動産、越秀商管、金地商置、合景泰富商辦、瑞安辦公等樣本運營商旗下多城項目集中導入科創、金融、生物醫藥、高端制造、物聯網、跨境貿易等客群，招商能力表現突出。

其中越秀商管旗下廣州、武漢、西安等重點城市的寫字樓項目本期入駐企業覆蓋金融、生物醫藥、高端制造、物聯網等多元客群。

結合戴德梁行披露的數據分析，2026年二季度，北京、上海、廣州及深圳四城單季度寫字樓需求行業占比首位的均為TMT行業，改寫一季度城市分散化的格局，新質科技産業成為一線辦公需求的核心支柱，行業升級趨勢全面落地。

其中北京延續科創主導格局，TMT行業持續領跑租賃需求，專業服務業、金融業緊随其後。深圳二季度持續以TMT為第一需求賽道，科創底盤穩固，配套需求叠代升級，專業服務業、住宿餐飲業、金融業占比均突破10%，需求多元性顯著提升。

上海一季度以專業服務業為核心需求，二季度完成核心賽道切換，TMT行業躍居首位。同時上海市場多元屬性突出，專業服務業、金融業、零售貿易占比均超10%，形成多行業協同發力格局。廣州同樣告别傳統零售貿易主導的需求格局，二季度TMT行業登頂租賃需求首位，同時專業服務業、制造業及金融業占比均超10%，形成科創引領、制造與服務協同的全新需求結構，城市産業升級成效持續落地。

從數據來看，當前租賃需求以頭部科創、外資跨國企業、金融機構、央企國企、區域總部等為主，零散小微企業租賃占比持續下降。優質企業租期更長、續租率更高、租金議價更穩定，有效對沖市場存量壓力，支撐核心資産價值。

租賃主力行業的叠代與分化，直接傳導至辦公租賃市場，具備産業資源、品牌勢能、全域運營能力的頭部運營商，将持續收割優質租賃需求。同時，适配科創企業智慧化、現代化辦公需求的甲級樓宇持續享受租賃溢價與去化優勢，傳統老舊低效樓宇因無法匹配新需求，去化承壓、租金持續下行，資産分化差距進一步拉大。

投融資與資本市場

一線城市核心辦公物業流動性持續改善，拼多多購入陸家嘴濱江超甲寫字樓

資産證券化層面，據觀點指數監測，2026年6-7月，辦公不動産證券化市場迎來多層次産品集中落地，公募商業不動産REITs正式進入常态化批量發行階段，疊加CMBS、類REITs、綠色/低碳ABS等金融工具同步落地，發行主體以央企、地方城投、國有産業集團為主，綠色低碳認證、核心高出租率甲級寫字樓成為市場優質底層資産的標配，行業存量資産資本化進程加速。

公募商業不動産REITs層面，6月18日首批4只商業不動産公募REITs于上交所集體挂牌，公募REITs品類進入基礎設施與商業不動産雙輪驅動的新階段。

首批上市産品包含匯添富上海地産商業REIT，是國内首單純寫字樓公募REIT，底層資産為上海黃浦濱江鼎保、鼎博兩大甲級辦公大廈。

據基金公告披露，2026年上半年，兩處不動産項目運營情況保持穩定，鼎保大廈、鼎博大廈上半年合計營業收入約11.02億元，租賃租金收入約9995.90萬元。經營層面，期末鼎保大廈時點出租率為100%，合同租金單價5.89元/平方米/天，租約加權平均剩余租期4.7年，租戶以央國企、金融機構為主，長租協議鎖定穩定現金流。鼎博大廈出租率為99.33%，合同租金單價5.77元/平方米/天，租約加權平均剩余租期7.6年，長期合約進一步平滑周期波動。

首批産品上市不久，監管層快速批復第二批6單封閉式商業不動産REITs，6月22日至23日集中拿到證監會注冊批文，目前合計已有10單商業不動産REITs獲批。

第二批獲批通過的6只産品分别為華夏凱德商業REIT、華夏保利發展商業REIT、華安陸家嘴商業REIT、創金合信北京國資公司商業REIT、華安錦江商業REIT、光大保德信光大安石商業REIT，底層資産覆蓋一線城市核心購物中心、甲級寫字樓、綜合體，囊括北京、上海、廣州、深圳、大灣區核心商圈。

第二批商業不動産REITs中部分産品包含辦公業态，但純辦公物業單獨發行仍面臨市場考驗。從首批産品二級市場表現來看，寫字樓類資産表現相對靠後，市場對辦公資産的估值将越來越依賴底層資産的運營數據而非主體信用。

其中，華安陸家嘴商業不動産REIT采用甲級寫字樓+商業綜合體混合業态，位于上海前灘國際商務區，辦公樓與商場出租率均超93%。華夏保利發展商業不動産REIT采用寫字樓+購物中心雙資産包模式，是市場首單獲批的央企商業REIT。以及創金合信北京國資公司商業不動産REIT包含集智未來項目等辦公類資産，是深交所首單獲批的商業不動産公募REIT，資産位于北京核心城區，産權清晰合規，運營指標穩健。

另有招商蛇口商業REIT等多只不動産REITs處于申報或問詢階段，供給端持續加速。

商辦類REITs的常态化供給，為持有型核心辦公物業資産提供了合規、通暢的全新退出渠道，優質核心辦公物業自此擁有長期權益型資本化路徑。

數據來源：觀點指數不完全統計

與此同時，本期同步落地CMBS、類REITs、低碳轉型ABS等辦公類證券化産品，底層覆蓋上海、北京、濟南等一線及省會城市辦公綜合體、單體寫字樓等資産，與公募REITs形成互補。

其中CMBS項目不轉移物業所有權，适合房企長期持有核心綜合體，一次性回籠大額低成本資金。如本期金融街海倫中心35.8億元三期CMBS足額成立，優先級含稅收益率僅2.65%，底層為上海雙軌上蓋綜合辦公商業體。同期山東國惠大廈4.92億元、北京衡水大廈3億元CMBS完成發行/定價，以省級、市級國資辦公樓為底層，依托國企主體強增信，發行利率低至1.79%至1.95%，實現二三線省會存量國資辦公物業的盤活。

另外，7月，上海城投控股投資有限公司成功發行西部-上海城投控股2期低碳轉型資産支持專項計劃。該項目為城投控股儲架CMBS旗下第2期CMBS産品，以上海城投控股大廈作為標的物業，發行規模12.64億元，優先級票面利率1.90%，創全市場低碳轉型CMBS利率歷史新低。項目以低碳轉型為主題，底層資産具備突出的綠色低碳屬性，是上海城投體系落地的首單低碳轉型CMBS，屬于綠色資産支持證券範疇，貼合雙碳政策導向。

顯然，綠色運營改造已經成為存量寫字樓資本化前置標準。同樣聚焦綠色/碳中和主題，6月25日，瑞安虹橋新天地二期56.29億元綠色ABS過審，底層虹橋商務區辦公商業綜合體依托綠色標簽縮短審核周期，推動商業地産企業從重資産開發轉向持有資管。

現階段，公募REITs為辦公資産提供了重要的退出通道，CMBS、類REITs、綠色ABS等多元金融工具並行，但資産質量是根本，辦公資産證券化的核心競争力已從主體增信轉向資産運營，具備高出租率、長租約、優質租戶結構和穩定現金流的辦公資産，将在證券化市場中享有優勢。

回顧商辦資産交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得8單内地商辦資産成交案例，交易總金額超120億元，商辦大宗交易市場活躍度明顯提升，交易宗數及交易總金額環比同步上行。

數據來源：觀點指數不完全統計

從城市分布來看，本期上海仍維持全國大宗交易核心地位，先後落地共6筆（含1筆一季度補充交易）交易案例，總交易規模超141億元，標的類型覆蓋超甲濱江寫字樓、産業園區辦公、城市商圈綜合體、園區存量商辦等資産類别，同時承載産業自用、國資處置及财務投資交易等交易場景。

買家維度，繼上期衆格智能子公司收購上海維璟中心A座後，本期産業資本持續擔當寫字樓大宗交易的核心接盤力量，互聯網數字經濟、實體先進制造兩大賽道成交集中釋放，同時外資私募、地方AMC等組成的财務投資聯合體繼續布局城市綜合體資産。

具體來看，本期拼多多連續落地兩筆整購交易，疊加近期披露的一季度新浪40億元收購西岸星雲1号大廈，互聯網科技企業成為寫字樓大宗市場最活躍的增量買家。

其中，新浪微博基金40億元收購徐匯濱江西岸傳媒港星雲1号大廈，打造遊戲、影視IP、直播一體化華東文創總部，鎖定文創産業集聚片區核心寫字樓。

6月底，拼多多斥資33億元全款收購陸家嘴濱江一線星展銀行大廈整棟4.6萬平方米超甲寫字樓，企業使用自有資金全款交易，目前已完成交割。物業定位Temu跨境全球總部、自營品牌運營中心，依托陸家嘴國際化商務圈層承接跨境業務、海外品牌對接、高端商務會晤需求，是互聯網企業加碼一線核心濱江地標寫字樓的典型案例。同時，二季度拼多多同步簽約雄安數字新消費産業園獨棟辦公，設立全資雄安子公司、派駐百余人團隊落地，承載大數據、内容合規、電商中後台業務，依托新區稅收、數字産業扶持政策承接北京數字産業疏解需求。

其中，星展銀行大廈由陸家嘴集團主導投資建設，此前由其持有並運營。據觀點指數了解，年内陸家嘴集團持續推進存量資産盤活與輕量化轉型，2026年上半年大宗資産成交面積達9.03萬平方米，除本次星展銀行大廈出讓外，此前前灘匯S3棟樓宇由海爾産業發展整購自持，持續向産業資本出讓核心優質辦公資産，通過存量換手實現資産價值兌現與業務模式升級。

疊加本期煉化新材料龍頭恒力石化通過旗下平台購入闵行新港國際中心9層獨棟辦公，總建面9069平方米，成交單價4.57萬元/平方米，用作華東區域營銷運營總部，産業自用需求持續托舉寫字樓大宗成交。

從數據來看，頭部互聯網、實體制造企業、科技企業等産業資本由租轉購、整棟自持的趨勢持續強化，産業自用需求繼續托舉寫字樓大宗成交。

另外，蘇州安益股權投資基金（太盟投資、廣州資産、弘毅投資聯合體）出資21.98億元收購上海松江、泉州浦西兩座萬達廣場項目平台99.9995%的股權，實現絕對控股。财務資金選擇規避空置壓力較大的純寫字樓賽道，優先布局現金流穩定、業态成熟、抗周期能力強的城市商業綜合體類資産。

賣方角度，除上文提及的陸家嘴集團外，期内張江高科、市北高新等上市國企集中出讓綜合體、存量辦公等資産以回籠資金、壓降重資産、聚焦科創主業。

期内張江高科轉讓張江科學之門16.51%的股權，交易對價約12.8億元。該項目為張江中區超大體量綜合體，總建面超50萬平方米，開發周期長、資金沉澱規模大，持續拖累上市公司現金流。公司向控股股東張江集團協議出讓項目的部分股權，交易完成後持股降至34.49%，集團取得絕對控股權。通過股權出售方式回籠12.8億元資金，減少長期開發資金占用，将資源向科創股權投資、中小企業孵化等核心業務傾斜，實現資産輕量化轉型。

辦公空間服務

靈活辦公成為存量寫字樓的盤活工具，辦公空間服務商開啟存量煥新之路

辦公空間服務商層面，據觀點指數不完全統計，本期IWG集團、創富港、高格辦公空間、MFG、BEEPLUS、世服宏圖等運營商集中落地新店、完成項目簽約及空間煥新，行業資源持續向頭部品牌集中，中小零散運營商市場份額被進一步擠壓。

數據來源：觀點指數不完全統計

觀點指數注意到，樣本企業産品布局表現為明顯的分層競争格局，頭部服務商拓店選址、合作模式、客群定位、盈利體系清晰，而普惠小微連鎖、高端政企定制、全球化商務、産業産辦配套等多元化運營賽道亦各具規模，同步推進。

普惠連鎖賽道以創富港為核心代表，期内創富港新增北京、香港兩大核心商圈門店開業，分别為北京海澱萬柳億城中心A座店、香港港島禮頓中心店。同時成功簽約杭州西湖區聯合大廈新空間，項目位于大廈B座7層，預計2026年9月中旬正式開業。

新項目産品覆蓋1-12人全戶型獨立辦公室，租期靈活、全包式運營，配套工商注冊、财稅代理、法律咨詢等一站式企業增值服務。針對初創及跨境小微客群，新店普遍推出免租、現金減免等招商政策，精準匹配小微企業低成本、短周期、靈活化辦公需求。

從全年布局來看，2026年上半年創富港已在9座城市落地新店，包括深圳3家、北京2家、香港2家，以及成都、南京、蘇州、重慶等新一線核心城市。截至目前，品牌已在全國12城布局近300家門店，運營面積突破40萬平方米，累計服務企業超45萬家，持續夯實普惠型靈活辦公基本盤。

高端超甲商務賽道由MFG、高格辦公空間、BEEPLUS三大品牌主導，持續布局一線核心金融區地標物業，主打總部型企業、金融機構、科創團隊高端定制化辦公需求。

其中，MFG期内成功簽約北京匯亞大廈，是品牌繼上海匯大廈後與國際主權基金的二次戰略合作，落子麗澤金融商務區200米LEED金級超甲地標。至此，MFG在北京三大核心商務區落地的辦公中心包括朝陽區布局北京中信大廈、北京泰康金融大廈、東城區落子北京東方廣場、麗澤金融商務區則匯聚北京匯亞大廈、北京麗澤平安金融中心。

MFG通過與産權方長期托管合作，輸出國際化SOP、政企産業平台，通過頭部企業入駐提升樓宇的整體租金與資産估值。

BEEPLUS持續推進高端子品牌叠代升級，旗下全新高端商務子品牌City+首發項目City+深業泰然中心于6月正式試運營，項目落址深圳福田車公廟金融科創核心帶深業泰然大廈B座12樓，聚焦總部企業、科創團隊高端商務辦公場景。同時，深業新場BEEPLUS項目全新推出90-500平方米靈活辦公産品，支持自由拆分、獨立辦公及多層連片整層定制，全面覆蓋小微企業獨立辦公、中大型企業總部擴容、團隊定制化辦公多元需求，項目整體預計2026年下半年全面落成。

高格辦公空間打造金融高端與專精特新産業雙賽道。其與新加坡大華銀行集團聯合打造的陸家嘴首店正式開業，落址陸家嘴核心地標高層，主打東方美學高端商務空間，依托銀行體系資源精準導入跨境企業、投融資機構、金融總部客群，卡位高端金融商務賽道。另外，無錫連雲港專精特新産業園項目已進入開業籌備階段，預計将于近期正式亮相。該系列項目産品線跳出純商務寫字樓範疇，聚焦新興産業與創新型企業需求，打造産業聚合能力的辦公與生産協同空間。

全球化網絡擴張層面，IWG集團、世服宏圖持續加速布局全國及海外市場。

6月IWG集團新增簽約7家辦公中心，覆蓋天津、海甯、哈爾濱廊坊、太原、昆明、宿遷等二三線城市，将標準化靈活辦公網絡由核心一線向地級市産業園區、地方金融商圈延伸，下沉市場覆蓋面持續擴大。

觀點指數注意到，存量商用物業成為品牌拓店的絕對主力，本期大多數新增項目物業類型為存量寫字樓、商圈綜合體、産業園區存量載體等，不同能級存量樓宇均可通過匹配對應賽道服務商，實現差異化盤活。

其中，城市核心商圈綜合體寫字樓、商務樓為本期落地數量最高的物業類型。該類項目多數坐落于城市成熟商圈、地鐵上蓋，商業、交通、商務配套完善，适配總部型、中小初創企業、跨境小微、異地辦事處等靈活辦公需求。如本期創富港入駐北京海澱萬柳、香港禮頓中心、杭州聯合大廈等商圈成熟物業，IWG批量進駐天津、太原、昆明等城市核心金融商圈綜合體，均依托商圈穩定客流與成熟配套快速實現招商去化。對于存在樓層空置、空間利用率不足的存量商圈樓宇而言，通過引入靈活辦公模式、拆分租賃單元、優化租期結構，能夠高效消化存量空置面積、改善現金流表現，是當前存量商辦盤活的重要方式。

與此同時，服務商布局邊界持續拓寬，逐步跳出傳統一二線核心CBD寫字樓的單一布局邏輯，地級市科創産業園、先進制造産業園成為全新增量布局場景，适配實體産業升級、專精特新企業發展需求，打開傳統商圈之外的增量市場空間，實現商務辦公與産業辦公雙向覆蓋。

值得一提的是，辦公空間服務商開啟存量煥新之路。繼上期BEEPLUS完成廣州國金中心辦公網點項目換新後，期内世服宏圖宣布，北京FFC财富金融中心整體升級工程将于2026年6月底全部完工交付。

本次整改聚焦擴容獨立辦公區間、升級多功能會議中心、叠代前台接待與休閑洽談配套，同步更新智能辦公硬件、高速網絡系統。升級完成後，FFC北京财富金融中心将與全球16處全新場地權益互通，國内客戶可同步解鎖全球所有新開業商務空間，實現國内高端主場+全球移動辦公雙重資源的加持。

據了解，作為全球化辦公空間服務品牌，世服宏圖表示本财年擴張節奏将全面加速，新增覆蓋泰國、日本兩大亞洲市場，澳洲、沙特同步新增高端樓層，多項目分批次簽約、收樓、開業。

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