靈活機制探索 | 2026年7月城市更新發展報告

觀點指數 頂層部署系統性推進，資源投向問題集中區域 《求是》文章稱，高質量推進城市更新可形成規模可觀的投資需求。今年“六張網”和重點領域投資将超過7萬億元。這些投資並非廣撒網，而是精準滴灌。随着城市體檢結果的逐步應用，更新資源将更多投向問題最集中的區域，避免盲目改造與低效投資，切實提升更新工作的實效。

地方政策項目雙端發力，片區統籌引領更新向提質增效轉型 在頂層設計的指引下，地方層面的城市更新推進節奏持續加快。期内，多個省份集中釋放批量更新項目，片區統籌成為主流組織模式。湖南省集中發布133個城市更新片區，總投資規模達2215億元。海南省發布城市更新相關部署，明确“十五五”期間全省片區城市更新改造項目計劃投資1400億元，其中2026年年度計劃投資220億元。

央地協同深化産業綁定，專業生态完善城市更新全鏈條服務 随着城市更新市場的持續發展與模式叠代，參與主體日益多元化，不同類型的企業依托自身資源禀賦與能力優勢，探索出差異化的參與路徑。期内，央企國企加速區域布局，品牌房企深耕核心項目，專業機構賦能全鏈條服務，形成協同發力的生态。多家央企與地方國企通過戰略合作和項目落地等方式，深度參與地方城市更新，将城市更新與區域發展深度綁定。

商、産實踐突破陳舊思路，更新提供高品質空間載體 全國範圍内各類城市更新項目加速落地，覆蓋居住改善、商業活化、産業升級等多個領域。商業文旅類更新是激活存量資産和提升城市活力的路徑之一。期内，多個項目落地實踐，探索出工業遺存活化、歷史建築利用、文旅康養融合等多元活化模式。産業空間更新能夠大幅提升土地利用率，並且由實體企業主導的工業更新，能夠有效避免産業空心化，确保産業空間的實體經濟屬性。

規則優化破解項目落地痛點，“清調供”成為停滞項目的解決手段 南山區大新村四港片區城市更新單元“清調供”整體處置方案草案要點公示。“清調供”是深圳盤活停滞城市更新項目的核心機制，為存量風險項目的盤活提供清晰的規則指引，可以加快出險項目的出清與重啟。針對當前部分舊改項目面臨的資金鏈緊張、債權債務復雜、多方訴求分歧等問題，“清調供”具有打破項目停滞僵局，化解行業風險的作用。

宏觀分析

頂層部署系統性推進，資源投向問題集中區域

進入2026年下半年，城市更新的頂層工作部署進一步細化，高質量發展的主線更加清晰，民生優先的導向愈發突出。

7月初，《求是》文章稱，高質量推進城市更新，無論是優化提升傳統基礎設施，适度超前建設新型基礎設施，還是建設安全舒适綠色智慧的“好房子”，都将形成規模可觀的投資需求。初步估算，今年“六張網”和重點領域投資将超過7萬億元。

觀點指數認為，城市更新涉及鏈條範圍廣，投資城市更新項目可以撬動更長的産業鏈。城市更新有助于解決一些基礎設施投資“重建輕用”、部分地區房地産投資脫離市場需求等問題。在一定程度上能夠優化資源閑置浪費，投資回報率下降的局面。

7月17日，中共住房和城鄉建設部黨組召開理論學習中心組學習（擴大）會議，對下一階段城市更新工作作出系統性安排。

會議明确提出“高質量推進城市更新，高效能推進城市治理，高標準推進好房子、好小區、好社區、好城區‘四好’建設”的總體目標，将城市更新與城市治理能力提升、人居環境全維度升級深度綁定，推動城市更新從傳統的工程建設範疇，轉向涵蓋居住品質、社區服務、城區功能、治理水平的綜合性城市發展工作。

在具體任務層面，會議将城鎮老舊小區改造、完整社區建設、物業服務質量提升、背街小巷環境整治、口袋公園建設和綠地開放共享列為核心民生抓手。推動更新資源延伸到居民生活的最小單元，覆蓋從住房到小區、從社區到城區的全維度人居場景。

針對群衆反映強烈的突出問題，會議特别強調要下大力氣解決加裝電梯、停車、充電等身邊的急難愁盼問題，直接回應居民最迫切的生活需求，體現出城市更新“以人民為中心”的發展思想。

這一部署延續城市更新精準施策的工作思路。此前，全國範圍内全面推進的城市體檢工作，為精準更新提供了數據支撐，通過住房、小區、街區、城區四個維度的全面體檢，能夠精準識别城市建設中的短闆與居民需求痛點。

随着城市體檢結果的逐步應用，更新資源将更多投向問題最集中的區域，避免盲目改造與低效投資，切實提升更新工作的實效。

本次工作會議的部署進一步明确城市更新的價值導向。推動城市更新成為惠及全民的民生工程，是中央乃至地方城市工作的重要方向。

市場綜述

地方政策項目雙端發力，片區統籌引領更新向提質增效轉型

在頂層設計的指引下，地方層面城市更新的推進節奏持續加快。期内，多個省份集中釋放批量更新項目，片區統籌成為主流組織模式。

湖南省集中發布133個城市更新片區，總投資規模達2215億元，覆蓋全省多個地市。

這批項目涵蓋居住、商業、工業、歷史文化、基礎設施等多種類型，涉及老舊小區改造、城中村整治、歷史文化保護、基礎設施升級、文旅融合等多個領域，形成覆蓋全省的城市更新項目矩陣。其中省會城市的項目占比突出，成為全省城市更新的核心承載區與先行示範區。

6月24日，海南省發布城市更新相關部署，明确“十五五”期間全省片區城市更新改造項目計劃投資1400億元，其中2026年年度計劃投資220億元。

此次更新涵蓋片區綜合更新、老舊小區改造、墾區更新、城市功能完善等八方面重點任務，緊密結合海南自貿港建設的發展定位，将城市更新與産業培育、文旅發展、人居提升深度融合，探索具有海島特色的城市更新發展路徑。

6月29日，江蘇省13個設區市集中推出一批優質地塊和城市更新重點項目，形成全省聯動的更新推進格局。

其中無錫市一次性啟動225個城市更新項目，總投資達193.4億元，覆蓋老舊小區改造、街區更新、産業園區升級、基礎設施完善等多個領域。泰州市重點推介涵東街歷史文化街區城市更新項目，探索歷史文化保護與商業活化結合的更新模式。

從各地的項目布局來看，片區化統籌已成為城市更新的核心組織方式。相較于單點項目的分散改造，片區級更新能夠實現基礎設施的統籌布局、公共服務的共享配套、産業功能的協同聯動，避免碎片化改造帶來的資源浪費與功能割裂，更能實現區域整體品質的系統性提升。

地方千億級的投資規模也表明，城市更新已成為地方擴大有效投資和推動城市轉型的重要抓手，在地方經濟社會發展中的戰略地位持續提升。

武漢出台《關于支持城市更新的若幹政策措施（第三批）》，在推進“四新”融合、加大服務保障、強化土地政策支持等方面推出新舉措。武漢持續降低更新項目制度性成本，提升推進效率。

《福建省“十五五”城市更新規劃》正式印發，圍繞建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧六類城市，明确6大方面21項重點任務、14項重大行動，統籌全省未來五年城市更新的實施路徑與保障機制。

第一部分為規劃目標。按照國家規劃的2030年和2035年兩階段目標，提出“到2030年，城市更新行動取得重要進展；到2035年，城市更新體制機制更加完善，具有福建特色的現代化人民城市基本建成”的分階段目標。第八部分為政策舉措。第九部分為組織實施。

其中，第二至第七部分為重點任務。以“建設六個城市”為框架，明确6個方面、21個重點任務、14項重大行動。

從指標變動來看，城鎮老舊小區改造“十五五”計劃累計改造2400個，較“十四五”的9300個下降74.2%。城鎮危舊房改造“十五五”計劃改造805套，較“十四五”小幅下降20.5%。後續将重點推進加裝電梯、養老托育設施、智慧物業、社區服務等完善類、提升類改造。

老舊街區廠區改造“十五五”計劃提升80個，較“十四五”增長17.6%。這對應福建推動都市産業升級、激活消費内需的導向，重點盤活老舊廠房、傳統商業街區，植入文創、科創、沉浸式消費等新業态。

人均體育場地面積從3.21平方米提升至4.2平方米，增幅達30.8%。累計改造提升城市公園綠地1000公頃。兩項指標呼應“美麗城市”建設要求。

據觀察，福建省“十五五”城市更新規劃核心改造類指標普遍收縮，品質、治理、安全類指標有所增加。

企業表現

央地協同深化産業綁定，專業生态完善城市更新全鏈條服務

随着城市更新市場的持續發展與模式叠代，參與主體日益多元化，不同類型的企業依托自身資源禀賦與能力優勢，探索出差異化的參與路徑。

期内，央企國企加速區域布局，品牌房企深耕核心項目，專業機構賦能全鏈條服務，形成協同發力的生态。多家央企與地方國企通過戰略合作和項目落地等方式，深度參與地方城市更新，将城市更新與區域發展緊密綁定。

7月6日，綠城中國與武漢市硚口區簽署戰略合作協議。根據協議，綠城将統籌體系内全鏈條專業資源，以城市更新為主線，在存量資産盤活、建設管理、老舊小區綜合治理、完整社區創建、智慧城市建設、産業園區運營、商業運營及康養服務等重點領域開展深度合作。

7月8日，綠地集團聯合東方城投取得海南東方市島西林場城市更新項目。該項目是海南省東方市首宗納入省級名錄的城市更新項目，坐落于東方市中心核心闆塊，總用地面積77.37畝。項目定位為東方市首個浮島住區，将打造全市首座第四代住宅産品。

7月6日，越秀集團助力廣州番禺里仁洞舊改的配套項目何賢紀念醫院萬博院區正式動工。該醫院按綜合三級甲等標準建設，總投資10.55億元，由越秀集團出資超7億元、政府專項債券配套3.38億元共同推進，分兩期建設，規劃總床位1000張。作為里仁洞城中村改造項目的重要公共配套，醫院的建設将大幅提升片區的醫療服務水平，完善區域公共服務功能。

7月13日，武漢城建與華潤萬象生活合作的武漢漢陽龜北片文創園規劃正式公示。項目總投資15億元，以改造為主、新建為輔，保留改造37棟老舊廠房，僅新建2.01萬平方米現代配套建築，計容建築面積10.86萬平方米。

項目業态涵蓋文化、藝術傳媒、娛樂及商業設施，愛奇藝樂園也将入駐其中，預計一期2026年10月建成，2027年年底二期完工整體開業。

央企與地方國企參與城市更新，從單純的工程建設範疇轉向産業協同的深度參與。通過與地方政府的戰略合作，央企國企能夠将自身的産業資源、運營能力與城市更新項目深度綁定。

地方國企掌握本地資源、政策對接與土地統籌能力，央企輸出産品力、運營能力與産業資源。這種組合既彌補地方更新的資金與專業能力缺口，也減少外來企業的本地化落地風險。在嚴控地方債務、強調合規落地的政策環境下，這是可行性最高的項目推進路徑。

城市更新向精細化、專業化方向發展，科技運營、商業咨詢等專業服務機構的價值日益凸顯。期内，多家專業機構達成合作，深度參與城市更新全鏈條服務，為項目提供專業支撐。

6月26日，騰雲築科與金科股份簽署合作協議，雙方将聚焦城市更新與不動産科技基金領域展開合作，探索科技賦能城市更新的新路徑，通過數字化技術提升項目管理效率與運營水平，推動城市更新的數字化、智能化升級。

7月8日，中建玖合與戴德梁行舉行座談交流，共同探讨城市更新領域的合作機會。雙方将結合各自在開發建設與商業運營方面的優勢，探索城市更新項目的商業活化、資産運營與價值提升路徑。

城市更新是一項復雜的系統工程，涉及規劃、融資、拆遷、建設、運營等多個環節，單一主體難以具備全鏈條的專業能力。數字化服務商、商業咨詢機構、資産管理公司的深度參與，本質是行業産業鏈的垂直細分。

專業服務機構的深度參與，能夠為項目提供各環節的專業支撐，提升項目的策劃水平、融資效率與運營質量。随着城市更新産業導入、商業運營等後端服務的價值凸顯，專業服務機構将在城市更新生态中扮演越來越重要的角色。

項目發展

商、産實踐突破陳舊思路，更新提供高品質空間載體

全國範圍内各類城市更新項目加速落地，覆蓋居住改善、商業活化、産業升級等多個領域，涌現出一批具有示範意義的實踐樣本，為不同類型、不同模式的城市更新提供可借鑒的實踐路徑。

居住類更新始終是城市更新的核心民生領域。期内，城中村改造等居住類項目持續規模化推進。廣州、深圳等地多個大型城中村改造項目迎來關鍵節點，改造規模大、投入力度強。

7月3日，廣州黃埔區南崗街南崗社區南片舊改項目復建區9/10/15地塊正式動工，規劃建設2469套回遷房，標志着該區域城市更新進入全面加速階段。

據了解，南崗南片舊改項目曾停滞7年，于近期正式進入實質推進階段，總拆除面積約142.9萬平方米，復建安置區用地103.79公頃，總建築面積178.61萬平方米，改造成本約105.34億元。

7月15日，廣州黃埔區南崗亨元柯莊（南崗北）城中村改造項目復建13号地塊正式破土動工。該項目由科學城集團與中交城投合作開發，總投資達80.86億元，是廣州首批央地合作城中村改造項目。

項目復建安置區共規劃12、13兩個住宅地塊，總計可提供安置房約3090套。其中復建12地塊已于2025年12月率先開建，預計2028年7月竣工；本次開工的復建13地塊為核心復建用地，總建築面積41.98萬平方米，規劃安置房792套，並配建超6000平方米的幼兒園、老年福利院等公共服務設施，預計2029年3月竣工。項目整體預計2028至2029年分批竣工，将惠及1331戶村民。

深圳羅湖區螺嶺片區城中村改造項目于7月4日正式啟動簽約，首日簽約成效顯著，截至當日19點，共簽約735戶，接近總戶數1598戶的一半，其中首開區域簽約501戶，超過該區域總戶數的半數。

該項目是深圳落實住宅項目新規的城中村改造試點項目，創新實行“政府主導+國企實施、淨地出讓+市場參與”的模式，拟拆除新建範圍約12公頃，規劃容積37.7萬平方米。項目引進市屬國企作為合作單位，已獲得兩家政策性銀行42億元專項借款授信，為項目推進提供資金保障。

從城中村改造來看，央地合作模式增多，地方國資與央企聯手，發揮各自在資源統籌、資金、建設方面的優勢，破解項目推進難題。

其次，可以看到城中村項目以民生保障優先，復建安置區率先動工，教育、醫療、養老等配套設施同步規劃，切實保障村民的居住權益與生活品質。再者，政府主導的新模式逐步替代傳統市場主導模式，項目推進的合規性與效率顯著提升。

商業文旅類更新是激活存量資産和提升城市活力的路徑之一。期内，多個項目落地實踐，探索出工業遺存活化、歷史建築利用、文旅康養融合等多元活化模式。

對于老舊廠房、工業遺址等存量空間，可通過保留建築風貌、植入新興業态的方式進行活化，既保留了城市歷史記憶，又培育了新的經濟增長點。

武漢漢陽龜北片文創園是工業遺存活化的樣本。項目總投資15億元，以改造為主、新建為輔，保留改造37棟老舊廠房，僅新建少量現代配套建築，最大程度保留了工業遺存的空間肌理與歷史風貌。

項目業态涵蓋文化、藝術傳媒、娛樂及商業設施，愛奇藝樂園也将入駐其中，通過引入文化娛樂業态，将老舊廠房打造為城市文化生活目的地。

廣州黃沙水産舊址改造項目同樣遵循“留改並舉”的思路。項目以“最小幹預”為核心策略。項目保留原有水産市場建築與老碼頭風貌，不進行大拆大建，僅通過空間優化與業态升級，将傳統水産批發市場轉型為濱江文旅商業節點。這種改造策略最大程度保留場地的歷史與精神，同時降低了改造成本與時間周期。

工業遺存是城市工業文明的載體，具有獨特的空間形态與歷史文化價值。相較于拆除重建，保留活化的方式更具性價比與文化價值，大跨度的廠房空間也适合改造為文創園區、商業綜合體、文旅項目等。

從實踐來看，工業遺存更新普遍采取“政府引導、市場運作、文化賦能”的模式，通過引入專業運營主體，植入文化、創意、休閑等新興業态，實現工業遺産價值的重生。

歷史建築是城市文化的重要載體，通過合理的活化利用，能夠在保護的前提下賦予老建築新的生命力。

6月27日，佛山市屬國企建發智城旗下公司攜手華住集團，共同打造全季佛山嶺南天地祖廟地鐵站酒店。項目前身為祖廟路74号上世紀80年代的地標建築，改造堅持“保護優先、合理利用”的原則，完整保留原有建築結構與歷史外立面，内部則植入現代酒店功能與東方人文設計元素。項目既保留了城市歷史風貌，又實現了國有資産的保值增值。

歷史建築的活化利用，核心在于平衡保護與利用的關系。該項目通過“保外立面、改内部功能”的方式，使城市歷史風貌與建築特色得以保留，同時賦予新的商業功能。

依托自然資源的城市更新項目，通過植入文旅康養業态，實現生态價值向經濟價值的轉化，帶動片區整體升級。

7月8日，復星旅文與重慶市缙雲山北碚片區管理委員會等四方簽署戰略合作框架協議，共同打造缙雲山北溫泉康養片區城市更新文旅項目。

其中，金果園文旅康養項目用地規模1024畝，總投資70億元，将作為片區城市更新綜合開發的首開市場化引擎項目。未來項目将打造匯集“溫泉、酒店、滑雪、戶外運動、休閑度假、文旅康養”等復合業态為一體的旅遊目的地。

7月9日，廣東惠州蔡家村漁船廠“工改商”舊改項目正式進入建設實施階段。項目地塊面積約2.48萬平方米，原為上世紀90年代建設的漁船廠，總建築面積約1.08萬平方米。

項目将調整為商業用地和公園綠地，新建建築面積約2.21萬平方米，預計投入改造資金約1.28億元，拟于2027年6月完成改造，打造多業态的濱海文旅景觀綜合體。

文旅康養類城市更新項目，往往依托城市的自然生态資源與文化資源，通過空間改造與業态植入，将資源優勢轉化為發展優勢。這類項目不僅能夠提升城市的旅遊能級與消費活力，還能帶動周邊片區的配套升級與價值提升。

産業類城市更新能夠盤活低效工業用地，助力産業升級，還能夠為實體經濟發展提供高品質空間載體。

7月22日，綠聯科技發布公告，其全資子公司中植置業（深圳）有限公司拟簽署土地出讓合同，取得深圳市龍華區大浪街道元芬村工業廠房城市更新項目的建設用地使用權，計劃投資總額約10.8億元建設工業廠房及相關配套設施，其中建築安裝費為10億元，其余投資包含地價款、設計費等。

該項目是典型的工業用地更新項目，通過對老舊工業廠房進行拆除重建，提升土地利用效率，打造高品質産業空間，滿足先進制造業的發展需求。項目由制造業企業自主主導更新，能夠精準匹配企業自身的生産需求，實現産業空間與産業發展的高度适配。

在工業用地資源緊張的一線城市，通過城市更新推動低效工業用地提質增效。産業空間更新能夠大幅提升土地利用率，且由實體企業主導的工業更新，有效避免産業空心化，确保産業空間的實體經濟屬性。

城市現狀

規則優化破解項目落地痛點，“清調供”成為停滞項目的解決手段

廣州、上海、深圳等先行城市相繼優化改造路徑，推動城中村改造向法治化、規範化方向發展。

7月22日，廣州市明确提出将實施“依法征收、淨地出讓”的城中村改造新模式，按照拆除新建、整治提升、拆整結合三種類型，分類推進城中村改造工作。

新模式下，政府依法完成土地征收與整理，形成淨地後再通過公開出讓引入市場主體參與開發運營，政府與市場的權責邊界更加清晰。

與此同時，廣州将加大原有舊模式項目的纾困力度，針對存在困難的項目協調解決重點難點問題，做好方案審批、用地手續、規劃報建等環節的服務保障，推動有條件的項目盡快開工建設。

杭州從空間規劃頂層設計出發，将城市更新納入城市治理的整體框架。杭州于2026年7月發布《杭州市國土空間近期建設規劃（2026—2030年）》（草案）公示稿。規劃範圍覆蓋杭州市行政轄區，包括10個市轄區、2個縣和1個縣級市，規劃基期為2025年，規劃期限為2026—2030年。

規劃提出，部署了六大行動任務。其中，第六點提到超大城市治理提升行動，統籌土地綜合整治、生态保護修復、城市更新和“平急兩用”公共基礎設施建設。

深圳聚焦存量停滞項目纾困，以規則優化破解項目落地的經濟性痛點，推動風險項目出清與重啟。2026年6月25日，南山區城市更新和土地整備局發布關于南山區大新村四港片區城市更新單元“清調供”整體處置方案草案要點的公示。2026年3月深圳住建局和規自局聯合印發通知正式推出該機制，南山區大新村四港片區為首例落地項目。‌‌‌

據了解，《關于進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》是由深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局于2026年2月27日聯合印發，自2026年3月16日起施行，有效期5年。政策核心是銜接國家《住宅項目規範》（GB55038-2025）的落地要求，針對性破解新規下城市更新項目經濟可行性下降的痛點，通過優化土地移交、保障房配建規則，配套纾困盤活機制，穩妥推進存量項目落地，拉動房地産有效投資。

“清調供”機制為存量風險項目的提供規則指引，加快出險項目的出清與重啟。

針對當前部分舊改項目面臨的資金鏈緊張、債權債務復雜、多方訴求分歧等問題，“清調供”能夠打破停滞僵局，化解行業風險。

對房企而言，核心區位的居住類舊改項目盈利空間得到修復，市場參與意願将明顯回升，此前因成本倒挂擱置的項目有望重啟。對出險項目而言，並購貸、AMC介入的通道進一步打通，疊加規劃規則優化，停滞項目的盤活周期有望縮短。

在守住公共利益底線的前提下，通過規則優化釋放政策彈性，破解當前項目落地的核心堵點，短期來看将有效激活存量舊改市場。

上海方面，城中村改造與舊住房更新同步加速推進。7月16日，上海靜安區共和新路街道128街坊舊改項目迎來集中搬遷，該項目涉及160余棟房屋、共計3481證，是靜安區近年來體量最大的舊改項目，也是上海2026年以來規模最大的城市更新重點工程。

為保障項目順利推進，當地針對征收補償方案進行多輪優化，包括增設簽約率獎勵、優化搬遷獎勵計算方式、增設房票獎勵等，充分回應居民訴求，保障了項目的平穩推進。

截至2026年6月底，上海市城市更新各項工作進度普遍快于計劃節點：老舊小區改造完成486.7萬平方米，完成全年計劃的61%；舊住房成套改造完成15.01萬平方米，完成全年計劃的75%，受益居民3733戶；城中村改造已完成全部整體改造項目的認定啟動工作，累計動遷村居民5226戶。

北京首次系統推出城市更新項目清單，14個代表性項目集中亮相。本次推介的14個項目覆蓋意向類和實施類項目，包括東城區北京站東西側、西城區天橋演藝區、朝陽區CBD中心區等組團項目，既有片區統籌更新，也有重點地塊、産業園區和老舊樓宇更新。

北京區域投資端同樣穩步推進。上半年，北京懷柔區在施城市更新項目共62個，預計完成投資25億元，可順利實現“雙過半”目標。這62個項目覆蓋八大類别，其中建築改造類3項、老舊小區整治類1項、完整社區建設類1項、老舊街區廠區及城中村改造類1項、城市功能提升類8項、城鄉基礎設施升級改造類39項、城市生态修復類7項、歷史文化保護傳承類2項。

可以看到，項目改造轉向系統治理，将城市更新與空間規劃、産業升級、城市治理深度綁定。

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