科創增長曲線 | 2026年7月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 政策護航智造綠色轉型，工業復蘇呈現結構性機遇 報告期内，國家級及地方配套政策密集落地，圍繞工業數字化、綠色低碳、智能工廠、工業互聯網構建多層次扶持體系，兼顧大型企業智能化改造與中小企業輕量化轉型，同步推動算力設施低碳發展。6月國内工業生産邊際修復，規模以上工業增加值提速，高技術制造業成為增長核心引擎。制造業PMI重回擴張區間，市場預期持續改善，但行業大小企業、傳統産業與高端制造之間的景氣分化格局依舊突出。

業績分化凸顯園區轉型拐點，科創賦能重構運營增長曲線 2026年上半年産業園區上市企業業績預告呈現顯著的兩極分化。踐行“園區運營+硬科技創投”模式的頭部國資平台，依托股權投資收益實現業績大幅預增；高度依賴物業銷售結轉的傳統園區企業，利潤下滑甚至陷入虧損。行業加速模式叠代，專業化科創園區、輕量化孵化載體持續涌現，算力配套、産業鏈培育、科創孵化等增值服務，成為園區突破盈利瓶頸的核心路徑。

智造新賽道載體擴容提速，産業投資融資結構持續優化 期内産業載體投資呈現顯著的結構性分化，通用園區新增投放放緩，機器人産業園、算力樞紐、智慧能源、大健康等高端賽道成為布局重心。國内算力項目持續落地，科技企業加快海外算力網絡布局。融資端優質國資園區平台持續獲取低成本債券資金，資産證券化工具加速落地。未來賽道專業化、資本分層、存量盤活将成為行業長期發展主線。

園區REITs租金持續承壓，廊坊算力資産成為擴募焦點 2026年二季度産業園區REITs運營呈現明顯兩極分化。傳統産業園區受存量供給過剩影響，普遍面臨租金下調、出租率下滑壓力，一線及非核心城市園區均出現不同程度經營承壓。算力基礎設施REIT憑借剛性需求維持高景氣，潤澤科技、萬國數據REIT相繼推進擴募，将廊坊數據中心作為收購標的，賽道景氣度差異将持續拉大REITs之間的資産估值差距。

政策護航智造綠色轉型，工業復蘇呈現結構性機遇

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得8起政策動态。圍繞工業數字化、綠色低碳轉型、智能工廠建設、産業創新生态完善出台多項配套文件，形成國家級政策統籌、地方政策因地制宜的多層次支撐體系，持續引導制造業高端化、智能化、綠色化升級，為産業園區、算力基礎設施、先進制造載體發展提供清晰的政策導向。

期内，工信部印發《“小快輕準”數字化産品和服務培育指引（2026年版）》，旨在補齊中小企業數字化改造成本高、落地難度大的短闆，鼓勵市場主體研發融合AI、大數據技術的輕量化數字化工具，推動智能決策方案覆蓋研發、生産、供應鏈全流程，降低轉型門檻。

7月22日工信部發布《關于組織開展國家級零碳工廠建設工作的通知》，首次将零碳算力設施納入零碳工廠培育範疇，劃定單位能耗碳排放、非化石能源消費占比、非化石能源電力消費物理認定量占比三大硬性考核指標。該政策将倒逼産業園區、數據中心推進節能改造、綠電配套建設，推動算力基礎設施向低碳可持續發展。

同日，多部委聯合發布《關于開展2026年度智能工廠梯度培育行動的通知》，創新搭建基礎級、先進級、卓越級、領航級四級智能工廠梯度培育體系，並更新完善培育評價標準，引導制造企業依據自身發展現狀分階段推進産線智能化改造，持續催生智能制造載體及工業配套園區的市場需求。

與此同時，工信部等八部門出台《關于推動工業互聯網高質量發展的實施意見》，明确統籌推進工業算力網絡與工業互聯網一體化布局，構建端邊雲多級算力協同體系，大力推動工業大模型、行業智能體規模化落地，加速制造業“算網融合”進程。

地方層面政策同步跟進，北京發布産教融合行動方案，推動企業聯合高校共建創新平台，夯實高精尖産業人才底座；江蘇省出台場景開放相關舉措，面向人工智能、集成電路、具身智能等賽道開放測試場景，鼓勵園區搭建技術驗證平台；成都市出台産業金融服務實施意見，構建覆蓋企業全生命周期的多層次投融資服務體系，為科創企業落地運營提供資本保障。

宏觀經濟層面，2026年6月工業生産動能持續修復，行業結構性分化特征凸顯，高技術制造業成為穩定增長核心動力。6月全國規模以上工業增加值同比增長5.3%，較5月提升0.8個百分點；環比增長0.76%，環比增速較前期提升0.36個百分點。

分産業看，6月高技術制造業增加值同比增長14.1%，上半年累計增速保持13.3%；計算機通信電子設備制造業增長15.7%，鐵路、船舶、航空航天裝備制造業增速達18.2%，高端裝備、數字産業持續拉動工業增長。

價格端呈現明顯結構性分化：6月工業生産者出廠價格同比上漲4.1%，環比下降0.3%，結束連續8個月環比上行态勢。國家統計局解讀指出，本輪環比回落主要受國際原油價格下行傳導影響，而電氣化普及、AI場景拓展及算力需求擴張，持續支撐有色金屬、電子、電氣機械等産業鏈價格保持景氣。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

景氣先行指標邊際改善，6月制造業PMI回升至50.3%，環比上行0.3個百分點，重回荣枯擴張區間。企業分層格局延續：大型企業PMI錄得50.7%，持續維持擴張狀态；中型企業景氣明顯修復，環比上行1.9個百分點至50.5%；小型企業PMI為48.2%，依舊處于收縮區間，小微企業經營壓力尚未完全緩解。

行業維度，高技術制造業PMI高達53.5%，景氣水平遙遙領先，專用設備、電子制造産需兩旺；傳統原材料行業需求修復節奏相對平緩。生産經營活動預期指數上行至54.3%，市場主體中長期經營信心穩步修復。

綜合來看，當前政策端圍繞數字化、智能化、綠色化構建完整扶持體系，兼顧大型企業智能化升級與中小企業輕量化轉型，同時覆蓋制造工廠與算力基礎設施兩大載體。宏觀工業數據呈現總量修復、新動能領跑的格局，高技術産業需求持續釋放。

業績分化凸顯園區轉型拐點，科創賦能重構運營增長曲線

2026年上半年，國内上市産業園區運營企業陸續披露半年度業績預告，行業盈利格局呈現鮮明兩極分化。堅持“園區運營+硬科技創投”雙輪戰略的頭部國資平台，迎來投資收益兌現期，業績大幅預增；高度依賴園區物業銷售結轉的企業，普遍利潤下滑乃至陷入虧損，傳統開發銷售模式增長動能持續弱化。

從業績預增企業來看，蘇州高新預告2026上半年歸母淨利潤區間為5.10億元至6.90億元，同比增幅達到190.49%-293.01%。增長核心來自股權投資項目公允價值變動以及科創企業退出收益兌現。公司長期踐行“園區運營+硬科技創投”的雙輪驅動戰略，持續布局半導體、人工智能賽道，多家參股科創企業陸續登陸科創闆，産業投資已成為穩定的增長曲線。

上海臨港預計上半年實現歸母淨利潤5.00億元至6.00億元，同比提升51%-82%。随着被投硬科技企業陸續走向資本市場，盛合晶微、壁仞科技等項目投資收益持續釋放。旗下50億元臨港創新投資平台正式投入運作，持續落地“房東變股東”運營模式，依托空間載體資源換取科創企業股權，形成産業招商、園區運營、股權投資相互賦能的良性閉環。

與之對比，大量依靠物業開發銷售的園區企業經營承壓，利潤下行、預虧現象較為普遍。招商蛇口預告上半年歸母淨利潤5.00億元至6.50億元，同比下降55%-65%。受低毛利項目集中結轉、投資收益同比下滑拖累，整體盈利明顯收縮；旗下産業園區租賃業務保持平穩發展，但體量尚不足以對沖傳統開發業務的利潤收縮。

東湖高新預計上半年歸母淨利潤虧損0.14億元至0.26億元，業績由盈轉虧，主要原因是科技園區銷售結轉面積減少，毛利規模同比下滑。7月26日公司發布公告，董事長因工作調動辭職，任職時長僅一年半，管理層頻繁變動或将對中長期經營規劃形成擾動。電子城、中電光谷同步發布預虧公告，虧損誘因高度重合——均為園區物業銷售收入結轉規模下降，充分反映傳統園區開發銷售模式遭遇階段性瓶頸。

資金壓力更大的企業虧損幅度更為突出，金地集團預計上半年歸母淨利潤虧損24億元至29億元，虧損幅度較去年同期有所收窄。報告期内處置金地威新龍崗智造園，股權轉讓對價1.357億元，回籠資金約1.904億元，本次資産處置産生稅前虧損約5090萬元。

華夏幸福預計上半年虧損50億元至70億元，現階段仍處于債務重組與業務梳理階段，營業收入持續下行，疊加财務費用剛性支出，新增債務重組收益有限，同時基于市場形勢對存量資産計提減值，多重因素疊加導致持續虧損。

在行業盈利模式切換的大背景下，頭部運營商持續打造標杆特色園區，垂直賽道專業化載體、新型科創孵化社區不斷涌現，載體功能與服務體系持續叠代。

産業賽道項目表現方面，本月中關村（京西）人工智能科技園形成AI産業集聚標杆。園區目前集聚30余家優質AI企業，聯合設立總規模10.1億元人工智能産業基金與0-1原始創新基金，覆蓋企業全周期投融資需求。服務層面跳出傳統工商财稅代理等基礎服務，配套900P普惠算力資源，實現即申即用，同步提供模型調優、開源技術對接等AI專屬配套。依托北京市專精特新服務站資質，搭建一站式培育平台，持續為科創企業提供資質申報、融資對接、數字化轉型綜合服務。

招商局智慧城打造鏈主驅動型産城融合樣闆，園區現已入駐企業300余家，集聚華星光電、欣旺達、貝特瑞、歐菲光等百億級龍頭企業，帶動超十萬産業人口集聚，形成“一棟樓宇承載一條産業鏈”的高密度産業生态，覆蓋孵化、加速、企業總部的全生命周期産業培育體系。7月24日，招商蛇口斥資15.05億元競得園區相鄰地塊，重點補足青年人才居住配套，標志企業選址需求持續轉向，市場需求從單一生産辦公物業，轉向“生産+生活+生态”一體化産業社區。

運營模式創新方面，輕量化科創孵化載體模式迎來落地實踐，臨港集團打造的零界魔方OPC科創社區，是國内首個面向AI超級個體、小型科創團隊的專業化載體。園區聚焦人工智能、數字出海、具身智能賽道初創團隊，主打低成本、靈活租期的輕量化研發空間，重點吸納AI算法、智能體開發、機器人軟件研發類輕資産科創企業，與臨港大型智造園區形成“前端孵化、後端産業化落地”的梯隊互補。

截至2026年6月末，社區已集聚超300個科創團隊，推行OPC創業扶持政策，提供階段性辦公、人才公寓租金優惠，開放臨港公共智算資源並配套算力補貼，持續完善初創團隊發展所需創新要素，並提供智算訂單對接等資源。

智造新賽道載體擴容提速，産業投資融資結構持續優化

報告期内，據觀點指數不完全統計，市場共監測到7起重點産業投資動态。國内産業載體投資延續結構性分化：通用型産業園區新增投放節奏放緩，高端智造、機器人專業園區、算力基礎設施、智慧能源載體成為投資布局的核心方向。

期内，高端智造賽道項目加速落地，機器人專業化産業園進入規模化建設階段。7月11日，廣東省與京東集團簽署省級戰略合作協議，廣州黃埔RoboBase機器人産業園正式開工。項目總投資10億元，定位高端制造、科創研發、生态服務融合載體，創新采用“樓下生産、樓上辦公、研發可中試、場景可驗證、配套可閉環”一體化空間模式，項目達産後預計實現年産值17.5億元。

随後，京東産發持續加碼機器人全産業鏈載體布局。于7月22日成功摘得上海張江核心地塊，規劃建設機器人智能産業基地，項目聚焦具身智能機器人、工業機器人、移動機器人及核心零部件三大賽道，打造覆蓋“研發-測試-中試-生産-展銷-服務”全生命周期産業平台。

垂直特色産業載體有序推進。7月24日廣州番禺石樓華姿産業園三期7号樓實現主體結構封頂，重點布局大健康産業，持續完善粵港澳大灣區生命健康産業承載空間。東方電子計劃自籌資金24.7億元，在煙台建設智慧能源創新産業園，匹配企業産能擴張與技術叠代需求，項目投資回收期6.2至6.6年。

算力基礎設施投資熱度延續。國内樞紐節點項目集中開工、竣工，頭部科技企業同步推進海外算力布局。7月21日，中國移動京津冀武清雲智算科創産業園正式開工，總投資9.18億元，深度對接國家“東數西算”戰略，賦能京津冀數字經濟協同發展，項目建成後規劃IT總功耗不低于100MW。同時，交通銀行和林格爾新區數據中心一期竣工交付，項目總投資50億元，規劃部署超20萬台服務器，承擔金融算力西遷任務，是金融行業落地算力樞紐的標杆項目。

海外層面，字節跳動宣布計劃在巴西塞阿拉州佩塞姆港口區投資390億美元建設大型數據中心綜合體，支撐TikTok全球化業務運營，項目預計2027年逐步投産，國内科技企業全球化算力網絡布局提速。

融資端，7月産業園區國資平台債券發行節奏密集，低利率融資常态化，同時資産證券化持續拓寬存量盤活路徑。鄭東新區産業園區ABS獲得交易所受理，拟發行規模85.05億元，為區域存量産業園區盤活提供重要通道。

多只短期融資券、中期票據順利發行，優質國資主體持續鎖定低成本資金。招商蛇口發行20億元中期票據，票面利率1.57%；廣州産投發行7億元超短期融資券，利率低至1.47%；蘇州高新先後落地兩期超短期融資券，6億元規模利率1.50%、5億元規模利率1.65%；市北高新、濟南高新、華發集團相繼完成中期票據發行。

債務優化方面，珠海華發下調存量公司債票面利率，債券利率由3.37%調整至2.10%，有效壓降長期财務成本。部分企業靈活調整融資方案，濟南高新控股取消2億元10年期中期票據發行，同步落地4億元5年期中期票據，實現融資期限結構優化。

綜合來看，産業投資重心持續向機器人、算力、智慧能源等高景氣前沿賽道傾斜，傳統通用廠房投資趨于審慎。融資環境維持寬松，具備良好信用資質的國資園區平台持續享受低成本資金紅利，資産證券化工具加速落地，助力行業從重資産開發向存量運營轉型。賽道分化、載體專業化、融資成本分層将成為後續行業長期存在的特征。

園區REITs租金持續承壓，廊坊算力資産成為擴募焦點

2026年二季度公募産業園區REITs底層運營數據持續披露，市場兩極分化格局進一步固化。多數傳統産業園區受區域供應過剩、租戶議價能力提升影響，租金、出租率承壓，而數據中心REITs依托算力剛性需求維持高飽和運營。

從傳統産業園區REITs運營指標來看，二季度資産經營壓力持續釋放，租金下調、出租率下滑成為普遍現象，區域能級差異帶來的基本面差距持續拉大。

一線核心科創載體同樣出現經營韌性弱化迹象。華安張江産業園REIT本期實現營業收入3065.07萬元，當期淨利潤出現虧損，年化現金流分派率4.82%，期末出租率回落至88.12%，核心城區成熟園區同樣面臨租戶調整、租金博弈的壓力。

非核心城市園區降價去化特征更為突出，價格競争持續加劇。華泰紫金南京建邺産業園REIT二季度租金單價62.96元/㎡/月，同比下滑12.43%，當期營業收入1559.46萬元，營收同比下降核心誘因來自租金單價下行。

高新園區、孵化器類資産租金調整幅度更大。華夏杭州和達高科REIT孵化器租金單價同比降幅超22.22%；華夏合肥高新産業園REIT不動産平均租金同比下滑接近30%，區域存量載體供給飽和，通過租金讓利穩定租戶的運營策略普遍落地。

博時招商蛇口産業園REIT受片區市場競争加劇影響，旗下三家項目公司經營同步承壓，出租率、租金單價雙向波動，反映珠三角産業園區租賃市場競争趨于白熱化。

與之形成鮮明對比的是，算力基礎設施REIT保持穩健運營态勢，資産現金流穩定性突出，並且開啟新一輪擴募進程。南方潤澤科技數據中心REIT公布擴募計劃，拟收購潤澤（廊坊）國際信息港A-7、A-8兩座數據中心。新增標的與現有底層資産A-18數據中心同園布局，區位條件、客戶結構、盈利模型高度統一，具備較強的協同效應。

現有A-18數據中心可供上架總功率42479.58kW，實際上架功率42205.02kW，上架率穩定維持99.35%；托管服務費含稅單價1139.53元/kW/月，費用收繳率100%，存量項目剩余租賃協議周期約8.75年，長期鎖價協議保障現金流确定性。本次擴募屬同園區增量擴容，持續放大園區規模效應，進一步夯實資産盈利基礎。

無獨有偶，南方萬國數據中心REIT同樣推進擴募工作，計劃收購廊坊曙成數據中心項目。潤澤、萬國兩大算力公募REIT同步将新增資産選址廊坊，核心依托京津冀算力樞紐區位優勢、綠電配套條件與産業集聚基礎。廊坊作為京津冀重要算力承載節點，集群配套持續完善，能夠持續吸引雲廠商、AI企業布局。

資本端視角下，市場資金偏好持續切換，算力基礎設施逐步替代傳統産業園區，成為公募REITs新增儲備核心資産，廊坊算力集群憑借區位與産業優勢，持續吸引頭部算力運營商布局。未來REITs市場資産估值、擴容節奏将持續圍繞賽道景氣度拉開差距，具備長期穩定現金流的算力資産配置價值持續凸顯。

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