馮毅成：2025，武漢濱江頂級豪宅終局之年

我們時常會陷入一種站在豪宅里自說自話的思維慣性之中。

如果跳出豪宅，看豪宅地塊建設對城市發展的貢獻，就能看到更多的價值維度。這也是城市規劃發展的初衷。

城市頂級豪宅大概可以分為兩類：

一種是内秀型，即索取城市資源，在地塊内部只為業主提供價值。

另一種是共生型，即通過建設為城市賦能，為城市公共生活提供價值，讓土地價值、生活價值快速上升。

這類頂級豪宅大多是以綜合體的形态出現的，或者是在住宅以外為城市做了一些重要的配建，如商場、公園、運動場館、文化設施、休閑設施等。

二七濱江

今天本文要講的就是這類頂級豪宅，圍繞二七濱江和武昌内環濱江梳理後會發現，絕大多數在建在售項目是武漢城市封面的重要拼圖，今年都将迎來最高光的時刻。

武漢兩大濱江的生活格局将基本定型，頂級豪宅發展将迎來“終局之年”。

在這樣的格局之下，我們可以看到高品位且稀缺的配套建設将提升區域生活體驗。

首先要說的是武漢天地。

今年，武漢天地B123地塊将入市，這也是武漢天地超級大盤的收官之作。

武漢天地B123地塊效果圖

20周年來，瑞安在這里打造了集高端商務、商業、居住、休閑于一體的百萬方超級綜合體。

瑞安憑借前衛的發展眼光和先進的運營理念，以一己之力撬動了一個闆塊，打造出武漢的新中心，讓武漢天地從一個項目名變成了地名、區域名，繼而成為品質生活的代名詞。

武漢天地商業街  （圖源：馮毅成）

大概在十年前，武漢天地跨過長江二橋，從漢口内環率先進入到漢口二環開發。

這一“跨”正式開啟了二七濱江豪宅建設高峰期。

十年後的今天，整個二七濱江已經進入兌現高峰階段。

而瑞安将以B123地塊（壹方北館與壹方南館之間地塊）完成整個武漢天地綜合體的完美收官。

武漢天地收官後，我們應該如何看待二七濱江其他區域的開發？

武漢天地壹方北館(永泰路)就是武漢天地與其他二七濱江區域開發範圍的重要分界線。

二七濱江的規劃建設是自南向北，沿永泰路向北走訪就會明顯發現，街區體驗在設計上存在一些不足。

二七濱江的實際定位是CBD，但這里（永泰路以北）相比北京的國貿中心、廣州的珠江新城等，街區顯得相對封閉，步行體驗較差。街區的設計缺乏公共性、開放性、交互性空間體驗。

舉個最簡單的例子，武漢並不是一個氣候非常宜人的城市，大風大雨、暴曬高溫天氣很常見。

目前來看，遇到這種天氣，行人甚至一連幾百米都找不到一處躲雨避風的空間。

如果是白天營業時間，行人還能夠進入街鋪“暫避”，而商鋪關門後的時間，這里可能就是一條冰冷漆黑的街道。

這種“通病”幾乎貫穿了整個永泰路向北的二七濱江。

在這種大的規劃不足之下，局部地塊的規劃建設就顯得尤其重要。

宸嘉100這個約60萬方綜合體的建設對區域的增益就十分明顯。

武漢宸嘉100LWP濱江綜合體效果圖

一是通過構建街區盒子商業，增加區域商業配套和公共休閑體驗，提升街區的交互性、舒适度。

項目通過建設藝術館、月台公園等，滿足區域休閑、文化、藝術生活需要。

武漢宸嘉100·嘉佰匯效果圖

二是将通過國華金融中心引進全球知名奢華酒店，彌補整個二七濱江長期缺乏五星級酒店的空白。

通過奢華酒店能夠更加開放、便捷地為區域提供商務、商業、休閑、居住服務。

可以說，一家奢華酒店幾乎可以滿足非豪宅業主的所有日常生活需求。

三是正在銷售的嘉佰軒也是二七濱江南區最後的一線觀江産品，除了擁有居住功能外，最重要的是它具有強大的社交屬性。

未來，旁邊的周大福金融中心和泰康金融中心建成以後，這里的中心生活體驗将發生蝶變。

再來看新希望武漢黑珍珠。

新希望武漢黑珍珠地塊可能會做一線臨江的繫列生活場景。

新希望武漢黑珍珠意境圖

未來，項目可能會與二七長江大橋聯動，造一個長江邊的地標，也可能會落地封閉式、四季恒溫的風雨連廊，增加業主在武漢夏季和冬季的舒适性體驗，還可能會做到一戶一泳池……

這種将豪宅與江灘的有機結合、互動，正是目前武漢兩大濱江嚴重缺乏的，是武漢市民從“内地”參與到江邊的重大痛點。

而這一局面将在新希望武漢黑珍珠這一段江灘得以改變。

最後來看武昌内環濱江的長江中心。

長江天際效果圖

長江中心從空間建設上對區域最大的貢獻有兩點。

第一是在武昌内環濱江打造了業态豐富的綜合體，囊括了超高塔寫字樓、武昌萬象城、住宅（長江中心）、大平層公寓（長江天際）等。

其中超高塔寫字樓在交付使用後将計劃引進全球奢華酒店，這也可能是武昌内環濱江繼威斯汀之後，第二座五星級酒店，将提高區域資源品位，提高區域商務接待能力和會展實力。

第二是優化CBD空間形态，在各業态之間搭建空中連廊。

廣州珠江新城連廊實拍圖（圖源：樂 居網廣州）

香港中環連廊實拍圖

深圳福田嘉里建設廣場實拍圖

這種連廊在“大陸最強CBD”的廣州珠江新城、深圳福田CBD、香港中環等都非常常見。

一些港企也習慣使用這種設計，比如在武漢開發的恒隆府、新世界匯豪邸都是如此。

長江中心住宅将與長江天際（大平層公寓）、寫字樓、武昌萬象城等以空中連廊連接。

長江中心效果圖

這種連廊既可以提高建築之間的通行效率，又為行人提供了出行友好，能夠遮風避雨，同時還提高了建築空間的使用率與商業與商務價值。

所以看似是增加了一處小小的連廊，實際上是給空間價值加入了“傳送門”。

長江中心窗外是萬里長江最美燈光秀，江邊是月亮灣碼頭與長江遊輪，樓内是高效的通行體驗與優質的空間服務……

這些空間價值、商務價值以及重大城市活動的承接能力，都讓武昌内環濱江這個CBD實至名歸。

今年過後，武漢的二七濱江、武昌内環濱江的主要頂級豪宅将成型，區域發展格局基本定型，很難再有突破性、颠覆性的規劃與建設。

而作為濱江頂豪的下一個想象空間方向，我認為最大的彩蛋将出現在武昌濱江的長江天地。

武漢長江天地示意圖（非終稿）

這是瑞安在武漢繼武漢天地、光谷創新天地之後，打造的又一個百萬方綜合體。

長江天地由瑞安與武漢城建聯手開發，從空間規劃來說，與衆不同将在武漢首次實現讓市民從“内地”平視江景。

長久以來，武漢的長江沿線防汛大堤都是圍牆高築，這直接遮擋了市民在“内地”看江的視線。

漢口濱江馬路、江堤與江景的關繫俯拍圖（圖源：攝圖網）

武昌濱江馬路、江堤與江景的關繫平視圖（圖源：馮毅成）

由于馬路的阻隔，市民從“内地”通往江邊的體驗也被割裂。進入江堤圍牆之後，還要走上一段曲折的路才能到達江邊，而江灘内的商業空間寥寥無幾……

這些現狀都讓武漢市民與長江的深度體驗産生了較大距離。

而長江天地項目可能會改變這一現狀。項目附近的沿江路段将擡高地面，消除江堤圍牆對視線的阻隔，而且還能實現讓車輛從隧道穿過項目，讓“内地”的行人可以平視江景。

與此同時，在整個項目里還規劃了大量的濱江商業空間。

效果圖（非終稿）

所以，這個項目将在武漢乃至長江沿線城市首次實現“親江零突破”。

這是一座國際化大都市必須要有的突破，是城市向上力量的凝聚。

未來，這里将成為武昌濱江、武昌古城魅力與流量的高地。

結束語

小區内的公區建設決定小區居住價值上限，豪宅為區域所做的公共配建，也将決定豪宅的價值上限。

本文是我對二七濱江、武昌内環濱江正在建設的擁有頂級豪宅的綜合體，或擁有頂級豪宅項目同時在為區域做配建的項目進行的簡要分析。因受篇幅或命題限制，在此，對兩個濱江内的其他項目就不再分析。

我是武漢最早從事地産類自媒體工作的傳統媒體人之一，至今已有将近十個年頭。

十年來，武漢豪宅的宣傳以“炒作區域和地段”“炒作項目配置”這兩種形式最為常見。

而跳脫出豪宅配置和區域地段，從城市發展的宏觀角度來反觀這些頂級豪宅的建設意義與價值的卻十分罕見。

本文抛磚引玉，希望為關注城市建設、關注行業發展、關注産品叠代的朋友提供一個新的思考路徑。

終局之年，定型的是闆塊格局，不變的是城市永遠創新、突破瓶頸的發展決心。

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馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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