征途不止 | 2024年9月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 商辦運營商經營承壓，金融、科技業仍是主力租戶 新增供應持續放量疊加辦公租賃需求復蘇緩慢，辦公樓市場仍面臨較大壓力。基于此，企業積極應對市場，仍有部分商辦運營商半年度業績表現欠佳。辦公需求端，金融、科技以及專業服務行業依然是寫字樓租賃需求的主力。與此同時，消費及貿易、能源、汽車領域企業也展現出較活躍的辦公租賃需求。

長續運營方略，新世界發展完成出售前海辦公樓 寫字樓資産因擁有長期穩定的現金流，是投資方青睐的投資標的物。同時，租賃活動給企業帶來長期收益，更進一步的商辦資産交易也能為企業補充現金流，在資金融通上發揮着重要的作用。期内，新世界發布公告稱，出售天得發展有限公司的30%股權事項已于2024年8月27日完成。新世界發展估計将從本次出售事項中錄得約1.13億港元的收益。

租金仍未止跌，辦公空間服務商盈利能力加強 現階段，商辦運營商去化壓力加大，重點城市辦公物業租金單價仍處于波動下行的階段，辦公物業租賃活動面臨挑戰。商業辦公細分市場上，從企業披露的上半年業績來看，辦公空間服務商正朝着更加成熟和可持續的方向發展。

商辦運營商經營承壓，金融、科技業仍是主力租戶

期内，不少房開企業完成了對2024年中期業績的披露。其中，受經濟下行、新增供應持續放量等因素影響，辦公樓市場面臨更大的挑戰。從披露的業績來看，上半年部分企業寫字樓租賃業務的表現不佳，營收和出租率水平有所下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：中海商業為成熟期辦公物業平均出租率；中國金茂辦公物業出租率取北京凱晨世茂中心、北京西城金茂中心、上海金茂大廈寫字樓以及南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓4個項目的平均出租率

企業經營層面，今年上半年，13家樣本企業辦公物業平均出租率為85.46%，對比去年同期減少2.12個百分點。

對比去年同期，超半數樣本企業辦公出租率出現下滑，變動幅度在15個百分點到0.8個百分點不等，包括中海商業、太古地産、金融街、中國金茂、瑞安辦公、中國國貿、華潤置地等多家企業。商辦運營商在項目去化端，仍面臨比較大的壓力。

出租率下滑，租戶流失讓辦公租賃市場持續承壓，部分企業寫字樓租賃業務收入也面臨下降的壓力。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：陸家嘴集團辦公物業收入包括甲級寫字樓和研發樓租賃收入；金茂商業收入為商務租賃及零售商業運營收入；金融街收入不含北京通泰大廈。

從企業披露的數據來看，今年上半年，13家企業内地辦公物業租賃業務營收合計為96.15億元，企業半年度收入從5374萬元到17.6億元不等（匯率計算按1港币≈0.9046人民币），對比去年同期，企業辦公收入同比從-21.43%到10.36%不等，業績分化明顯。

值得注意的是，超60%的企業寫字樓業務收入同比下滑，包括華潤萬象生活、陸家嘴、越秀房托、金融街、長江實業、中國金茂以及中國國貿等企業在内。

從數據來看，商辦資産價值有待盤活，這也對運營商的運營能力提出了更高的要求。商辦運營商亟需解決供需錯配的問題，提升資産的收益表現和抗風險能力。

值得一提的是，基于新投運寫字樓規模增長的拉動，中海商業、招商蛇口、北辰實業以及華潤置地半年度辦公收入均實現不同程度的同比增長。

其中北辰實業新增入市的北辰·新空間寫字樓項目半年度收入為1523萬元，剔除新入市項目的影響，北辰實業寫字樓收入出現同比下滑，幅度為4.09%。

憑借規模、項目以及管理等優勢，包括中海商業、陸家嘴集團在内的樣本企業，半年度收入超10億元。

其中中海商業寫字樓業務上半年新簽建築面積56萬平方米，推動收入逆勢增長6.4%，半年度收入為17.6億元，位居樣本企業首位，對比2023年同期增長6.4%。這與其寫字樓資産質量、租約組成、租戶結構緊密相關。據中海商務官微披露，其2000平方米以上基石客戶占比47%，2年以上租約面積占比91%。

另外，輕資産運營商代表華潤萬象生活，上半年寫字樓商業運營及物業管理收入合約9.6億元，同比增長6.6%，占總營收的12.1%。其中該分部94.4%的收益來自為寫字樓提供物業管理服務，依次計算得出其寫字樓商業運營服務半年度收入為5374.32萬元，對比去年同期有所下滑。

截至6月底，華潤萬象生活共計為25個寫字樓提供商業運營服務，總建築面積為170萬平方米，其中有20個來自華潤置地；另為206個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為1520萬平方米。

辦公需求端，從企業财報中可窺見現階段市場的主力租戶表現。截至6月底，按占用建築面積計，瑞安辦公樓租戶組合占比前三的行業分别為高科技及TMT，占比20.6%；消費産品及服務占比14%；銀行、保險及金融服務占比12.8%。對比去年同期，生物、制藥及醫療行業占比縮減，消費産品及服務、銀行、保險及金融服務行業企業占比提升。

與此同時，太古地産内地辦公樓占比前三的租戶包括：銀行業/金融/證券/投資，占比為27.9%，貿易行業企業占比24.5%，專業服務行業占比15.7%。對比去年同期，貿易行業以及科技/媒體/電訊行業企業占比均有所提升。

除此之外，觀點指數統計到，期内企業進駐寫字樓的案例包括賀華稅稅務師事務所（深圳）有限公司入駐前海鴻荣源中心；理想汽車入駐瑞安虹橋天地辦公樓等。

總結來看，金融、科技以及專業服務行業依然是寫字樓租賃需求的主力。與此同時，消費及貿易、能源、汽車領域企業也相對活躍。

長續運營方略，新世界發展完成出售前海辦公樓

寫字樓資産因擁有長期穩定的現金流，是投資方青睐的長期投資標的物。基于此，除寫字樓租賃活動可以給企業帶來長期的收益外，資産交易也在補充企業現金流方面發揮了重要的作用。

陸家嘴在2024年半年度報告中披露，上半年富匯大廈B、C棟商辦物業銷售為其帶來現金流入16.06億元，其中富匯大廈A座早于2023年成功售出。

萬科在資産出售方面同樣取得積極進展。最新财報披露，1-7 月萬科共實現大宗交易簽約金額 204 億元（含印力的資産交易及REIT發行），資産類型覆蓋商業、酒店、辦公、長租公寓等31個項目的資産交易，當前仍有多個項目在談判中。

值得注意的是，萬科在财報中提及部分大宗資産交易和股權交易出現虧損。為更快回籠資金，其對資産交易和股權處置都采取了更加堅決的行動，部分交易價格低于賬面值。

包括萬科、陸家嘴在内，現階段不少房開企業正有序開展商辦、酒店等存量資産的去化工作，以應對市場壓力。

以富力地産為例，據其2024年中期業績報告披露，于過去一年，富力地産主要通過資産出售及資産變現，以換取現金或減少債務的方式處理債務到期問題。

而近期富力地産旗下酒店和寫字樓資産再受到市場關注。9月3日，富力地産披露，旗下全資附屬公司兆晞、富力香港及禦逸有限公司被擔保代理人委任的機構人員接管。于公告日，兆晞持有富力地産一家全資附屬公司的全部股權，該公司在中國間接持有68間酒店及一棟寫字樓。

對此，富力地産表示正在評估委任接管人的法律、财務和營運影響。将密切關注上述事項的進展，並将根據上市規則及有關上述事項的其他适用法律适時向股東及其他投資者公布任何重大進展。

據早前公告，兆晞有限公司已于7月8日收到Seatown Private Credit Master Fund提交的清盤呈請。該呈請已在香港高院提交，将于9月25日在香港高等法院開庭審理。

據了解，這源于富力一筆6.137億美元的尚未償還的境外債務。這筆融資的抵押品中包括了本次被接管的68家酒店和一座寫字樓。

此外，今年5月8日富力地産完成英國“敦ONE”項目的出售。其在中期業績報告中披露，為避免違約，並使項目價值最大化，富力地産通過獨有方式，将項目出售予現有美元優先票據持有人，金額價值高達16億英鎊。

另外，9月9日，越秀地産發布自願性公告，披露了關于廣州環貿中心的潛在交易信息。公告指出，越秀地産一直考慮可能對集團有利的方案及潛在機會，包括涉及在天河區廣州環貿中心辦公空間及停車場所有權的潛在交易。

公告中未披露資産具體的交易形式，提到該潛在交易可能采取不同的形式進行，例如在招標程序後将持有該物業的公司轉至由中華人民共和國（按照深圳證券交易所的适用規則）持牌機構設立及管理的資産支持證券，並僅由專業投資者（其中可能包括本公司）認購，以及公司認為适當及有利于集團的其他形式。

商辦資産交易方面，據觀點指數不完全統計，期内共計錄得1單商辦資産交易，交易總金額為4.6億元，即錦和資管聯合其他機構收購了創邑旗下的創邑MIX•安波路商業項目，交易價格為4.6億元。對比上個報告期，交易單數和交易總金額均出現下滑，商辦資産交易放緩，市場情緒趨于理性和保守。

另外，觀點指數在此前報告中統計的深圳前海周大福金融大廈資産交易案例有新進展：新世界發布公告披露，随着買賣協議之條件達成，出售天得發展有限公司的30%股權事項已于2024年8月27日完成。

根據此前公告，新世界發展拟以14.4億元人民币向周大福企業的子公司出售天得發展30%股權，交易完成後，新世界發展将不再直接或間接于目標集團及該物業擁有任何權益。

天得發展的主要資産為位于深圳前海深港合作區的物業，由一棟43層的辦公大樓（包括3層防火層及5層零售購物商場）及停車場構成，該物業于2023年8月落成，即前海周大福金融大廈。

根據公告披露的數據，截至2024年5月31日，該物業每月租金收入總額約為651萬元（包括增值稅，但不包括物業管理費），物業整體出租率約為37%，該物業的評估價值為50.18億元。新世界發展估計将從本次出售事項中錄得約1.13億港元的收益。

租金仍未止跌，辦公空間服務商盈利能力加強

現階段，商辦運營商去化壓力加大，重點城市辦公物業租金單價仍處于波動下行的階段，辦公物業租賃活動面臨挑戰。

數據來源：同花順金融，觀點指數整理

辦公租金表現上，數據顯示，期内（8月）19個重點城市平均辦公租金單價為2.2元/天/平方米，環比下滑1.85%。

其中辦公租金平均單價環比下滑的城市占比74%，環比下跌-6.19%到-0.65%不等。在經濟下行壓力下，企業搬遷、換租等活動還将繼續，重點城市辦公租金仍将承壓。

一線城市平均辦公租金單價為3.94元/平方米/天，環比下滑2.23%。具體來看，北京、上海及深圳辦公挂牌租金均出現不同程度的環比下跌，跌幅分别為2.82%、1.97%和5.52%，廣州辦公挂牌租金止跌回升，環比上漲1.91%。

整體來看，重點城市辦公租金仍波動下行，辦公租賃市場處于緩慢恢復期。

商業辦公細分市場上，辦公空間服務商的發展與寫字樓租賃市場互相影響。據觀點指數了解，今年以來，包括創富港、BEEPLUS、WeWork中國在内的多家辦公空間服務商的外拓速度有所放緩，更加專注于提升項目的運營管理能力。

與之相反，輕資産增長計劃下，IWG集團規模得到快速增長。據IWG集團中期業績報告披露，截至6月，IWG已開業辦公中心網點數增長10%至3751個，上半年新增306個全新的辦公空間項目開業，同比增長130%，其中有291個即占比95%的新項目屬輕資産擴張模式獲得。在輕資産發展戰略下，IWG新中心的開業率得到有效提升。

另外，從企業披露的上半年業績來看，辦公空間服務商正朝着更加成熟和可持續的方向發展。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

2024年上半年，創富港營業收入錄得3.87億元，同比增長7.53%，營收組成包括租賃及商務服務業務收入；半年度淨利潤為2919.59萬元，同比增長79.1%；歸屬公司股東淨利潤為2826萬元，同比增長91.86%，創富港保持長期正向盈利。

IWG集團盈利能力同樣值得肯定。今年上半年IWG集團利潤錄得1600萬美元，去年同期為虧損7600萬美元，這是IWG近五年來首次恢復正收益。

另外，回顧期内樣本企業的拓店表現，觀點指數統計到，包括創富港、德事、高格辦公空間等辦公空間服務商均有外拓動作。

其中，期内德事先後入駐北京國貿大廈A座和南京國金中心，将在北京和南京落地全新靈活辦公空間。據觀點指數了解，德事定位為高端服務式辦公室專家，因此在内地的項目選址多為城市地標性CBD區域，包括國貿中心、銀泰中心、華貿中心、華潤大廈以及現代汽車大廈等核心商務區。

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