馮毅成解讀全國兩會《政府工作報告》“好房子”

2025年全國兩會期間，《政府工作報告》（以下簡稱“《報告》”）首次提到“好房子”，並給出了四個明确的標準：安全、舒适、綠色、智慧。

作為“十四五”規劃的收官之年，《報告》明确給出“好房子”標準究竟有哪些意義，樓市的底層邏輯是否正在發生變化？

本文将闡明我對《報告》中提出“好房子”的理解。

第一是新模式“開源”與“節流”並舉，産品足夠好，加價争搶又何妨？

房子是商品，既然是商品，那麼前景就必須要看供求關繫。

當前中國樓市的絕對庫存太大，即目前存在的所有商品房（無論是否挂牌）太多。

而如果需求側出生率、結婚人口、就業人口沒有普遍上升，而房産的金融投資屬性又大不如前，那麼基本就意味着需求側的絕對需求數量不會上升。

而現在每個月各地還不斷有新建商品房流入市場，這樣的供求關繫勢必會惡化。為了應對這一局面，宏觀調控必須做兩件事情。

一是從供給側“節流”：

讓各地的土地出讓根據市場需求更加合理（參考各地新房市場去化周期），該減少供應的就減少供應，該收儲的就收儲（用于做保障房、安置房），該拆除的就拆除。這次《報告》中提到的專項債，其中一部分就是用于推進以上工作的。

無法用市場正常循環快速完成的工作，就用專項債的資金去完成，就像你發燒了，如果等不及身體自己調節降溫，那麼就需要吃退燒藥、抗生素等來遏止風險。

二是從需求側“開源”：

既然絕對需求量難以在短期内上升，那麼相對需求量是可以制造、刺激、促進産生的。比如說拆遷、改善換房或因工作變動買房換房等。

一句話概括就是因為人口流動或家庭生活階段變化而産生購房需求。這一類的需求是相對增量，是可以長期指望的。

需求才能帶來市場轉動，所以圍繞這部分需求，最實際的發力點就是産品升級。

通過産品叠代，讓需求流動起來，讓好産品越來越受歡迎，落後的産品逐步被淘汰，而價格也會因為這種價值變化而變化。

通過這種價值變化，帶來産品價格的波動，逐步讓市場活躍起來，這才是當前和未來救市的核心邏輯之一。

所以這次全國兩會首次在《報告》中提出“好房子”，並給出了具體標準，可以說是用全國最高級别的會議在宣告：

房地産的産品時代正式來臨，今後産品将加速叠代。

《報告》沒有提“房住不炒”，因為“住”和“炒”並不是對立面，今後提倡“好房子”，強調的依然是房子的使用價值。

就像好的手機、好的汽車、好的數碼産品等，如果足夠受到市場的追捧，那麼短期内供不應求、加價求購都屬于正常的商品市場現象。

第二是盡快轉變“普跌普漲”思想。

在這樣的背景下，新産品和老産品的價值分化、價格分化會加劇，“牛市普漲”或“熊市普跌”的思維需要改變。

今後即便是在調整階段，新産品與老産品、新房與二手房的價格分化也會不斷加劇。

最近半年，過去那些價格堅挺的學區房在二手市場的成交價也大幅下跌就恰好說明了上述問題。

第三是新産品将擠壓老産品，剛需加快與首改、中改融合。

我們具體看看武漢的庫存，新房與挂牌的二手房相加，初步估算武漢樓市有30多萬套住宅在售。

其中，截至2025年1月，武漢商品住宅的庫存量達到1468萬平米，如果按照100平米/套估算，意味着有14.68萬套新房住宅庫存。截至1月10日共有16.98萬套二手房挂牌在售（來源：武漢市房地産經紀服務平台）。

30多萬套的庫存（新房+二手挂牌）是什麼概念？武漢市近兩年的新房銷量也只有10萬套/年出頭而已。

今後市場的主旋律一定是新房，並且在新房之中，是那些代際更新、産品力更強的産品擁有市場的定價權，而産品力遜色或代際老舊的新房将不得不犧牲價格來彌補短闆。

在以換房為主的趨勢下，以及在産品力不斷升級的趨勢下，剛需産品将無限接近于首次改善産品，甚至大有與中産改善産品融合的趨勢。

以武漢為例，這類産品可能在二環甚至内環邊緣，成交均價在1萬至2萬。小區的園林、會所配套都可能是2萬至3萬單價小區的配置。

産品越做越好，價格也越來越親民，将是這類産品今後的主要特點。

第四是盡快整合資産，持有“老破小”意義小。

我國經歷了快速發展到高品質發展的轉型，特别是房地産行業已經将發展重心轉移到産品品質上。

《報告》對“好房子”標準的提出，意味着品質時代已經到來。

劣質産品将逐漸被市場淘汰，而那些能夠改善生活品質的房産将成為新房市場的寵兒，品質将是未來産品的核心價值點。

市中心的老破小哪怕地段再好，也不得不面臨新産品因“産品力更強”帶來的價格沖擊。

今後，同一地段的房産，将按照品質高低進行市場定價，“地段即價格”的傳統觀念已經過時。

居民手中的多余老破小房産，除了自住與出租，應該盡快考慮整合資産（出售或換房）。

第五是認清房子的使用價值與消費品屬性。

安全、舒适、綠色、智慧，四大標準實際上是在強調房産作為商品的使用價值。

短期之内，在房産的金融屬性尚無法快速恢復的大背景下，購房、換房是一種消費行為，商品房本質上是一種商品，買房的主要目的是為了買生活而非買資産。

盡管房地産作為資金密集型行業天然具備金融屬性，資産價值的保值增值是它作為特殊商品存在與發展的重要意義，但在目前經濟環境下，一切消費需要更加務實，制定市場政策與傳遞的價值導向都需要實事求是。

鼓勵改善生活品質的人群出手，勸告投資的人收手是務實且負責的導向。

第六是明确好房子的標準。未來颠覆住宅的可能是“智慧”。

《報告》提到關于“好房子”的四大標準，可以從不同層面的産品創新來理解。

安全：

包括産品交付安全（按時交房）、工程質量安全、生活安全起居安全、生活出行安全、家庭隐私安全等。

這不僅涉及房産本身的工程質量，比如抗震、抗風、防火、樓道防滑、園林防摔、電梯防故障等，也涉及後期物業管理設施與措施，包括安防監控、小區巡邏、一鍵求救、應急處理房措施等。

舒适：

包括小區地段宜居、小區園林動線舒适、公共配套舒适、人行與車行舒适、建築設計友好、顔值高、戶型尺度居住舒适、觀景視野愉悅等。

比如目前大勢所趨是高層住宅普遍降低容積率，武漢近兩年出讓的住宅地塊容積率普遍在2—3，相比過去樓市高峰行情幾乎是降低了一半。

降低容積率、降低建築密度、降低樓體高度，讓居住體驗更好。

同時，在套内設計，通過建築規範的優化，鼓勵設計大陽台、大露台、大花池、大開窗，讓室内采光面更大，采光、通風性能更佳，觀景視野更好，擴大套内實際可用面積的同時，讓空間尺度更大，帶來的舒适度更高。

目前武漢主城區的“準四代”，三環外的四代住宅基本就是執行這樣的理念與標準。

綠色

包括健康、節能、資源循環、生态友好等。

比如在地塊打造上更加親近生态，在園林設計上擁有更大的綠化面積，甚至利用第四代住宅打造立體式的園林等。而在室内設計上，采用中央空調、地暖、新風、低甲醛材料、五恒繫統等。

智慧

包括智能中樞、場景化應用、未來兼容性等。

常見于智慧物業、垃圾分類、雨水收集（蓄水池+滲透鋪裝）、預留5G/6G接口等。比如目前流行的DeepSeek，以及剛推出的Manus等，這種智能發展趨勢下，未來的小區将是智慧小區，未來的房子也将是智慧的家。

千萬不要小瞧了作為標準的第四點——智慧，未來可能颠覆住宅産品的就是人工智能。

正如今天新能源汽車高度普及後，很多小區不得不加裝充電樁，甚至改造充電線路，並且随着儲電技術的發展，未來可能小區的充電網絡面臨較大工程上的變動。

那麼伴随人工智能的發展，無論是單套房子還是整個小區，是否也會順應趨勢而發生“大改”？

至少從目前來預判，我認為這種可能性非常大。

結束語

我們經常會聽到“房子太多了，根本不需要”這類觀點，這種觀點只說對了一半現狀。

市場庫存量确實很大，但我們不能用靜态的數據來看未來的發展變化。

未來，拆遷與改造将是常态，它不是一陣風的運動，而是伴随城市生活需求層次的變化而發生的居住升級需求。

根據住建部數據顯示，目前全國已實施城市更新項目超過6.6萬個。

全國累計新開工改造城鎮老舊小區25萬個，大約4400萬戶超過1億的居民得到了看得見、摸得着的實惠。大力實施城市更新行動帶來的綜合性成效正在逐步顯現。

老舊小區改造是“有溫度的改造”，新房規劃設計是“有溫度的住房”。

人們對房子的最低需求是安全需求，其次是舒适需求，再次是綠色健康，最後是智慧生活。

《報告》對“好房子”給出的四個具體標準正好對應了人們對房子的四個需求層次。

我們不應也不能把房地産政策狹隘地用“救市”的利益觀來解讀，因為住房關繫到的不僅是行業發展、家庭經濟，還有老百姓對美好生活追求的與時俱進。

好房子帶來好生活，這就是普通家庭能看得見，摸得着的福祉。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。