楊光華：武漢為何此時不宜推行現房銷售？

楊光華 5月13日媒體報道，信陽拟出台新規，推行現房銷售，“文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。”

現房銷售的好處很多。對買房人來說，所見即所得，降低爛尾風險，提升産品品質。對于行業而言，有利于優勝劣汰，減少新房供應。

武漢将現房銷售的傳聞，越來越強烈。此時，像武漢這樣的超大城市，不宜全面推行現房銷售。

首先，熱點闆塊新房供求關繫更緊張，将快速推高房價。

當前，武漢一部分期房在市場不好時，已成為現房。現房銷售後，市場上的新地塊，至少2-3年才能上市銷售。

如果全面現房銷售，熱點闆塊的新房定價權就在少數人手里。二環内的一些供求結構失衡的區域，新房将出現供應“斷層”，房價會快速上漲。

其次，房企的資金壓力增大，可能引發新一輪行業危機。

現房銷售就意味着資金回籠周期變長，資金壓力更大。民企、央國企拿地後，債務與融資壓力增大，回款下降。一些國資平台公司、城投公司背後的資金鍊，已繃到極限。這些房企陷入生存困境，将引發新一輪暴雷與破産，不利于市場穩定。

第三，拿地熱情被撲滅，土地财政收入銳減，影響城市的基礎建設。

5月21日，武漢将挂牌出讓7宗土地，起拍總價27億元。

如果現房銷售，武漢的土拍将陷入低谷。對于土地财政依賴的武漢，更是火上澆油。現房銷售，将減少開發商的投資，加大武漢的财政壓力，影響城市的基礎設施建設和公共服務的投入。

武漢，是一個發展中的房地産市場。

過去5年，武漢的二手房庫存量龐大，房價大幅回調，闆塊價值被下調，市場遭受重創。截至5月12日，今年武漢新房成交2.63萬套。對比2022年同期，武漢新房成交約4萬套。

從供應的角度看，2022年1-4月，武漢新房取證108次。2025年同期，取證93次。取證次數相差無幾，而成交量卻腰斬。

此時的武漢樓市，剛出ICU，正處于回穩的關鍵時期，更需要穩定的環境來穩定樓市。“漢九條”的政策效應正在釋放。如果現房銷售政策出台，将再次引發市場的震蕩。

國内的房地産市場，是政策市。任何新政策，都能牽一發而動全身。考慮到武漢樓市的成長性與穩健性，建議暫緩現房銷售。如果要試點推廣現房銷售，建議分區域、分地塊、分産品，不要一刀切。對部分庫存量較高的區域，可适當試點現房銷售。

目前，武漢已進入期房與現房並存的時代。這里提醒有房的業主，如果武漢全面推行現房銷售，二環内的次新房，将坐等漲價。記住這個信号。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者

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