夏磊：土地市場的新變化

夏磊 今年一季度房地産市場修復明顯，供給側土地市場同步釋放積極信号。

土地市場展現出五點新變化，包括核心城市土地市場活躍、地方政府土地供應積極、房企拿地意願提升、土拍溢價率升高、不同城市拿地房企分化等。

核心城市土地市場活躍。

北京2025年1季度土地市場共成交11宗涉宅用地，成交建築面積120.5萬方，同比下降12%；成交金額569億元，同比上漲45.3%。2025年1季度雖然成交總建面同比下降，但成交總金額為近五年同期最高。核心稀缺地段、高單價地塊增加，競争激烈。成交的11宗土地中，海澱朱房村、樹村地塊和朝陽三間房地塊競争激烈，溢價率在10%-28%，同時海澱樹村地塊刷新北京地價單價最高記錄。非熱門地塊價穩，位于豐台、大興、昌平、順義區的地塊底價成交，占比64%。大體量、高總價地塊供應占比增加，成交總價超50億元地塊，共有5宗，占比45%。

上海2025年1季度土地市場共成交14宗涉宅地，同比增長75%；成交建築面積76萬方，同比增長7%；出讓金337億元，同比增長69%；平均成交樓面價高達44379元/平方米，同比增長58%。高品質住宅是未來方向，将綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、等普适要求納入土地出讓合同，在競拍過程中增加競報高品質建設，順應改善性住房需求趨勢。在1季度成交的地塊中，浦東新區北蔡地塊溢價率達40%後進入競報高品質建設環節，最終以裝修標準5000元/平方米，新增公共設施和開放空間300平方米等條件成交。

杭州土地市場火熱，土地出讓金居全國首位。2025年1季度，杭州共計成交33宗涉宅地，同比增長106%；成交建面205萬方，同比增長78%；成交金額高達596億元，同比增長149%；成交樓面均價為29112元/平方米。土地出讓金、樓面均價均創2023年以來季度新高。一季度杭州土地出讓金居全國首位，成交規劃總建面為全國第二。

供給端，地方政府土地供應積極。

2025年1季度重點35城的土地供應中，有22城推出規劃建築面積同比增長。23城土地出讓金同比增加，其中大連、杭州1季度土地出讓金收入超過2024年全年的50%，分别為71%、51%，東莞、哈爾濱、北京、成都等城市1季度土地出讓金收入超過去年全年的35%。

供應結構優化，供應區位優質的地塊，北京市供地以核心區域高能級地塊配合近郊軌道沿線地塊為主，上海、杭州等城市遠郊供地減少，核心區位地塊供應占比提升。供應低容積率地塊，2025年1季度上海平均成交容積率2.01，較2024年的2.21下降0.19，2023年平均容積率為2.39，進一步提高了未來改善型産品的供應。

需求端，房企拿地意願升高。

房企有效庫存減少，亟需補貨。全國土地成交建築面積連續四年大幅回落，房企優質可售庫存降低。2024年新增土儲百強房企的拿地金額合計為9280億元，同比下降30%，較2020年的32337億元下降71%。2024年銷售百強房企拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。随着核心城市的優質地塊供應，房企補貨意願增強。

核心城市市場确定性強。在房地産市場止跌回穩的大趨勢下，核心城市房地産市場恢復更快，市場的确定性使房企拿地意願增強。尤其是近年來高端改善型項目走出獨立行情，導致核心城市核心地塊熱度更高，其中上海該現象最為明顯。在各地出台設計新規、技術要點等高品質住宅指引後，改善型産品的建設有了更多支持，房企拿地意願進一步增加。

取消新房限價使得房企有充足利潤空間。以杭州為例，2024年10月杭州新出讓用地不再設置新房限價，央國企拿地積極，尤其是在可以以産品力換價格的核心地塊。2025年1季度央國企權益拿地金額187億元，占比31%，相比2024年未放開限價時期（2024年1-9月）占比上升6.3個百分點。2025年1季度，單價地王蔣村地塊、總價地王上城望江地塊，均由國企競得。

土拍溢價率升高。

2025年1季度一二線城市住宅用地土拍溢價率普遍提升。深圳、杭州、南甯以70%、43%、40%的平均溢價率位列全國前三，北京、上海則分别達到11%和29%。市場升溫主要受兩大因素驅動：

一是限價政策松綁釋放市場活力。北京自2024年4季度取消房屋銷售指導價和地價上限後，2025年成交的11宗商品住宅用地平均溢價率達11%，較2024年全年提升8個百分點。上海自2024年6月第三批次土拍起取消10%的溢價率限制，通過“價高者得”機制配合競高品質住宅建設，推動改善型産品供給擴容。杭州，2023年11月取消土地限價，2024年2月蕭山、余杭部分地區取消新房限價，2024年10月取消新出讓用地的限價，一步步激發房地産市場的活力。以杭州城東新城闆塊為例，地價從限價時期的3.6萬元/平方米（2024年2月成交）到不限價後的5.07萬元/平方米（2025年2月成交），漲幅達到40%。今年1季度杭州連續三次刷新最高樓面價，單價地王達8.8萬元/平方米。

二是市場復蘇的積極表現強化房企土拍信心。2025年1季度市場回穩明顯，北上廣深新房網簽面積同比增6%，北上深二手房網簽量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3月二手房日均成交分别達682套（+34%）、947套（+45%）、227套（+52%）。一線城市優質新房項目持續熱銷，符合新規設計的高品質住宅更受購房者青睐，因新房高品質的特性，購房者對新房的偏好也逐步提升。市場的積極表現強化了房企土拍信心。

不同城市拿地房企分化。

核心城市央國企仍為拿地主力。2025年1季度核心35城央國企拿地宗數占比為49%，央國企與混合所有制拿地宗數占比達53%，其中北京、上海、成都、廣州央國企拿地金額占比均超7成。

民營房企持續深耕熟悉的城市，戰略性收縮三四線城市布局。濱江集團2025年1季度184億元土地投資額，100%集中于杭州；中天美好集團持續加碼布局杭州，其杭州區域投資占比從2024年的77%提升至2025年1季度的100%；大華集團戰略投資上海，2025年1季度98%的新增土儲位于上海；新希望地産通過持續深耕成都市場，進入該市土地投資額十強行列。中小規模民企充分發揮本土資源禀賦，典型案例甯波江山萬里置業全部土儲100%集中于屬地市場，形成差異化競争壁壘。

縣域城市城投公司仍在發力。一季度衡南縣發展集團以122萬平的權益拿地面積位列全國第一，海興縣興港建設發展以86萬平的權益拿地面積位列第四位，東山縣新農投發公司以65萬平的權益拿地面積位列榜單第十。部分縣域城市，仍由城投公司拿地，拿地面積較大，但拿地金額較熱點城市小，主要起到托底當地土地市場等作用。

風險提示：房地産市場超預期下行風險。對政策解讀偏差。調研樣本有限，不足以反映市場主體。數據可得性局限。歷史經驗的适用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。海外政策不确定性。

證券研究報告：《土地市場的新變化》

對外發布時間：2025年5月12日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。