資本市場低迷與退市連鎖效應 | 2024年12月物業服務發展報告

觀點指數 物企延續多元拓展趨勢，更新服務框架協議熱度再升 期内多家物企披露拓展情況，公建、辦公樓、住宅、産業園、城市服務等各類業态延續上期的拓展熱度。同時出現少有的並購案例，和泓服務6540萬元收購四川萬晟物業30%的股權，以鞏固其在西南地區的實力。另外，物企與關聯方重續服務框架協議也迎來小高潮，當中反映了關聯方對物企未來業績發展的支持能力有差異。

智慧化服務不斷深入，低碳、AI領域火熱 11月25日，金地智慧服務宣布與中海實業達成合作，助力後者在全球能源結構轉型和綠色低碳發展中尋求新的發展機遇；合作儀式上，聯合推出的數字人“匯海”首次亮相。同時，中海物業期内也公開了自研數字人“海寶”。但關注度較高的是萬物雲推出的“智選”産品，率先在物業服務領域引入彈性定價，将服務選項和定價權交還給業主。

人事變動頻繁，行業仍處深度調整期 今年以來物企高管頻繁變動，主要體現在掌舵者更換、職業經理人被挖走、創始人出山、地産二代接力以及背後股東變化帶來的董事會成員煥新上。觀點指數認為，這反映了行業仍處于深度調整期，且市場化特征不斷增強，物企需要建立具有新競争優勢的人才儲備體繫。

融信服務計劃退市，二級市場期内降幅收窄 繼華發物業退市後，融信服務期内也宣布私有化退市計劃。不過相較前者，融信服務大股東計劃支付代價僅為7986.24萬港元，綜合考量上市募資、在手現金來看，此次私有化退市代價較低。本期二級市場上，物管股下滑幅度有所收窄，估值仍處低位。

物企延續多元拓展趨勢，更新服務框架協議熱度再升

據觀點指數監測，報告期内物企延續了多元拓展的态勢，公建、辦公樓、住宅、産業園、城市服務及各類細分領域均有錄得項目情況，熱度和上個報告期持平。

其中，保利物業公開進駐了5家醫院，提供定制化醫院後勤服務。新大正中標重慶、江西、貴陽三地兩個公建和一個學校項目，繼續推動全國化戰略。世茂服務、和泓服務、第一服務控股均有進駐住宅項目。萬物梁行獲委托，為長三角(昆山)國際低碳産業創新園區提供全委物業管理服務和能源服務，該項目中的創新中心是長三角首個國標零碳建築。

值得一提的是本期出現行業並購動态，和泓服務12月2日宣布已與鄧利華簽訂買賣協議，以6540萬元收購四川萬晟物業服務有限公司30%的股權，完成交易後，和泓服務将持有標的公司90%的股權，賣方則保留10%。

據介紹，收購四川萬晟物業能為該公司帶來的不僅是管理規模的擴大、以及額外收入，還能幫助鞏固其在西南地區的現有實力。

資料顯示，目前標的公司主要于四川省管理合共16個物業項目，總訂約建築面積約為389萬平方米。截至2023年末，資産淨值約為2300萬元；截至2024年10月31日止十個月，未經審核除稅後淨溢利為1219萬元。

獨立估值師依據市場法，考量可比公司的EV/EBIT倍數、現金淨值調整、非經營資産淨值調整、缺乏市場流通性折讓和控制權溢價等因素，最終确定標的公司30%股權的估值約為7110萬元，相對于企業價值的30%（約5700萬元）存在一定溢價。

期内，物企與關聯方重續服務框架協議迎來一波小高潮，包括蘇新服務、濱江服務、衆安智慧生活、時代鄰里、中天服務、華潤萬象生活、萬物雲、融創服務等物企均披露詳情。從趨勢來看，物企提供的服務内容正在多樣化，但不同物企計劃的交易總額度漲跌情況不同，反映出了關聯方對物企未來業績發展的支持能力有差異。

例如，時代鄰里與時代中國将在非業主增值服務、物業管理服務、停車場租賃管理服務、電梯銷售、安裝及維護、互聯網服務分期付款、智能化工程服務等多個領域展開合作。協議中明确2025年-2027年交易上限總額為23.4億元，較之前公布的2022年-2024年度關聯交易上限金額50.5億元下降了超過一半。

同時，華潤啤酒披露與華潤萬象生活的持續關聯交易協議，據此華潤萬象生活将向其提供商業物業的物業管理服務及商業運營服務，于2025年-2027年度總上限額度為2.84億元。相較之下，華潤萬象生活此前並未向其提供商業運營服務，而2022年-2024年度物業管理服務總服務金額僅5968萬元，此番有大幅上漲。

智慧化服務不斷深入，低碳、AI領域火熱

11月25日，金地智慧服務官微宣布與中海實業完成合作簽約，並表示将做好深圳中海油大廈後勤保障支持工作，計劃通過“FM管理煥新計劃”，助力中海實業實現核心業務目標，推動其在全球能源結構轉型和綠色低碳發展中尋求新的發展機遇。

據悉，此次合作集中在數字人技術應用及智慧服務領域。儀式上，金地智慧服務與深圳中海油大廈聯合推出的數字人“匯海”首次亮相並參與主持。

期内，中海物業依托旗下科技子公司興海物聯，成功打造了首個支持多業态的“雲-邊-端”軟硬一體化解決方案，創新推出——“星啟智慧空間産品體繫”。作為其核心産品之一，星啟綜合運營管理平台憑借多業态多項目統一管理功能，為智慧城市空間運營服務提供了全新的解決方案。同時，中海物業也公開了自研數字人“海寶”。

相關資料介紹，數字人技術作為人工智能（AI）應用的重要組成部分，具有模仿人類交流和服務能力的特性，能夠有效提升用戶體驗和運營效率，在多個場景中的應用已經展現了巨大的潛力，比如在客戶服務、咨詢支持以及信息傳播等方面。

另外，關注度較高的主要還有萬物雲于深圳舉辦的睿見大會。該公司在會上推出“智選”産品，率先在物業服務領域引入彈性定價。發布了結合AI技術的智能決策核心“靈石“；及專注于高校、醫院賽道的新品牌丹田物業等。管理層表示，未來三年，萬物雲将以資産、低碳、AI三個關鍵詞為核心，構建自己的能力。

而“智選”産品推出的目的之一便在于應對物業費降價風波，滿足客戶的選擇權。萬科物業市場管理合夥人鄒明強調：“不要‘默認設置’，而是‘自定義’菜單，讓業主真正參與進來，共同制定物業費和服務標準，萬科物業定服務‘底線’，業主按需定服務‘高線’，這是萬科物業‘智選’産品的主要特征。“

據了解，“智選”産品以“項目物業服務全周期”為主軸，梳理了社區里的95個服務空間、1530個作業對象，共計508項作業SLA（服務事項），再于其中分類篩選出158項必選服務、350項自選服務。其中的必選服務關聯萬科物業的價值主張，自選服務則不僅事項可選，頻次也可選。

借由此，萬科物業也可以進一步下沉價格，挖掘更大的市場。萬物雲董事長朱保全表示，如果在2.5元/平方米/月價格基礎上往上走，發展空間會越來越窄，而如果往下走，發展空間才會越來越大。其測算，萬科物業産品如能下探至1元至2元/平方米/月的市場，商機将增加110%。

人事變動頻繁，行業仍處深度調整期

今年以來，物企高管仍處于頻繁變動的狀态，其中免不了董事會主席、首席執行官這類關鍵崗位的更叠。

通常，公告給出的原人員變動理由包括其他工作調動安排、投入時間于個人事務、健康原因等，但往往背後關聯着企業戰略、業務轉型、未來發展的考量。

觀點指數認為頻繁變動的主要動機有四個方面：一是物企在尋求解決過往快速發展模式遺留的問題，如業績虧損、應收賬款大額減值等；二是謀劃新的戰略，探索存量競争時代新的增長勢能；三是由于關聯方出險，民企的實控人不斷強化對物管公司的控制，保障家族财富傳承載體；四是關聯方健康發展的物企，人事調整背後還有強化戰略協同的意圖。

另外，當下人事變動頻繁也反映了物管行業仍處于持續深度調整的過程；行業競争更加激烈，市場化特征在不斷增強，對人才的争奪也是為了獲得競争優勢。

報告期内，龍湖智創生活、新大正、佳源服務、德商産投服務、弘陽服務均有高管變動的動态發生。其中，佳源服務董事會管理層迎來大換血，新控股股東華盛證券委任的成員包括兩名執行董事辛冰、李猛，以及三位非執行董事張辰、崔豔及蔡思韬，並随後在12月16日早間起恢復買賣，股價一度飙升至72%。

另外，龍湖智創生活CEO劉興偉卸任，另有任用。原龍湖龍智造CEO宋海林交棒原龍湖北京公司總經理顧修銘，接任劉興偉空出的職務。市場考證，上述人事變動屬正常調整，本身各個地區公司也會輪換。

資料介紹，宋海林出生于1973年，2001年獲得清華大學工學博士學位並留校，離開前的最後職位是清華大學建築設計研究院所長，且在清華任職期間，挂職煙台福山區副區長，時間長達4年。2011年加入龍湖集團，歷任龍湖北京公司總經理、龍湖IPD（集成産品開發Integrated Product Development）實驗室負責人、分管集團地産航道研發部、空間智能研發中心總經理。

财務數據顯示，輕資産類業務已是龍湖集團的重要組成部分。今年上半年該集團營收468.6億元，其中運營及服務業務收入為131.0億元，同比增長7.6%。股東應占核心溢利為47.5億元，其中，運營及服務業務貢獻超80%。截至期末，物業服務在管面積達3.7億平方米，實現收入57.8億元，同比增長10.2%。

融信服務計劃退市，二級市場期内降幅收窄

報告期内，物管股的長期低迷再引發連鎖效應。華發物業退市之後，融信服務于11月22日聯合融心一品（要約人）發布公告，提出私有化建議，並分别任命力高企業融資與新百利融資為财務顧問。

公告介紹，融信服務當前已發行股本約5.08億股。其中，要約人融心一品持有3億股，占已發行股份約59.04%；要約人一致行動人士（包括但不限于福美國際、Rongan Juxiang、歐宗洪及新百利）持股7500萬股，占已發行股份約14.76%。也即，背後歐氏家族目前掌握融信服務73.8%的股份。

另外，獨立股東持有融信服務約26.30%股份（大概1.33億股），要約人給出的注銷價為每股支付現金0.60港元，以此計算，歐氏家族所需支付現金為7986.24萬港元。

0.60港元注銷價較最後交易日所報收市價0.52港元/股溢價約15.38%；較最後交易日止30個交易日所報平均收市價約0.64港元/股折讓約6.25%；較2024H1未經審核每股資産淨值約1.29港元折讓約53.49%。相比之下，華發物業的注銷價分别較以上三個指標溢價30.63%、70.59%以及970.11%。

同時，該公司上市募集資金淨額為6.285億港元，當下未動用所得款淨額尚有4.826億港元。而截至2024年中期，融信服務在手現金及現金等價物為6.74億元人民币。綜合來看，此次私有化退市的代價偏低，可能難獲得獨立股東支持，從而導致無法實施。

最新公告中，融信服務宣布延遲寄發計劃文件至2025年2月3日或之前，主要由于需要更多時間以配合大法院的時間表。

觀點指數認為，對當前的中小型物企來說，退市顯然是有利的選擇，尤其是物企本身擁有良好現金流以及剩余IPO募集資金的情況下，大股東並不需要太多資金便可集中控制權，從而更專注地做出利于公司長期發展的戰略，提升決策效率；亦可以與地産公司産生協同效應，增強總體财務和業績的彈性。

而事實上，近期港股市場包括首創钜大、復星旅遊文化在内的多家公司均提出了私有化退市，據Wind查詢，2024年以來港股市場已有15家企業完成私有化退市，主要是受到長期低估值、流動性緊缺，融資功能缺失等影響。

港交所12月19日刊發了《建議優化首開公開招股市場定價及公開市場規定》（咨詢文件），旨在提升現行規定和機制，以增加香港上市證券市場的競争力。其中提出設立場外交易市場（OTC市場），将有利于增加流動性、拓寬投資渠道、增強市場效率等。

二級市場上，物管股下滑幅度有所收窄，恒生物業服務及管理（HSPSM.HI）近一個月跌幅為5.53%，上個報告期跌幅為7.44%。同時，環比上個報告期平均區間跌幅5.91%，本期40家樣本物企平均區間跌幅為4.23%。市盈率(TTM)均值由上個報告期末6.38倍下降至本期末5.96倍。

市值方面，華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務、保利物業、中海物業位列前五，均較報告期初有不同程度的下降，分别為647.1億港元、233.6億港元、177.2億港元、168.5億港元及165.2億港元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

A股物企中，中天服務向特定對象發行A股股票項目獲得深交所備案通過，並在12月10日完成上市，發行對象為其控股股東上海天紀投資有限公司。

公告顯示，中天服務此次發行股票數量為3456.5289萬股，發行價格為4.84元/股，募集資金總額達到1.67億人民币，淨額為1.63億人民币，主要用于物業管理市場拓展項目、信息化與智能化升級項目、人力資源建設項目和補充流動資金。

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