“放開”與“收緊” | 2025年1-2月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 冷庫擴容，物流業景氣指數達新高 2024年全年冷鍊物流需求總量為3.65億噸，同比增長4.3%；冷鍊物流總收入為5361億元，同比增長3.7%。2025年1月份倉儲指數為52.5%，較上月回升1.9個百分點，達到十個月以來的新高。2024年12月份中國物流業景氣指數為53.1%，環比上升0.3個百分點。據統計，該月的物流景氣指數處于2024年的新高，物流活躍度繼續增強。

倉儲與快遞類企業業績一減一增，空置率與平均租金基本持平 1月24日，寶灣物流歸屬的上市平台南山控股發布業績預虧公告稱，2024年度歸屬上市股東的淨利潤預計虧損13.8億元-18.9億元。凱德中國信托的物流園物業組合2024年收入下降42%，淨物業收入下降55%，租金下降24.5%，以租金下降換取高出租率，平均出租率達97.6%，較2023年末大幅提升15.6個百分點。對于物流運輸類企業而言，2024年卻是收入預增的一年。1月21日，順豐同城發布正面盈利預告，稱公司擁有人應占利潤與上年相比，預期将錄得不低于100%的增長。

投融資數量減少，海外倉持續火熱 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得4起投資事件，遠少于此前的統計月份。融資方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4起融資事件，同樣少于此前。此外，除了國内的倉儲設施外，運營商同樣瞄準了海外倉市場。1月23日，菜鳥宣布其位于美國洛杉矶、紐約、邁阿密和芝加哥的四大分撥中心已完成自動化升級。1月22日，京東産發披露目前已在歐洲地區布局超過15個、海外超過40個物流基礎設施項目，在有效提升當地供應鍊效率、服務當地企業需求的同時，也承接了中國企業拓展國際市場的物流供應鍊需求。

申報與審核互補，首單醫藥倉儲物流REIT超額認購 2月12日，匯添富九州通醫藥REIT發布公告稱，該基金公衆投資者認購倍數達1192倍，創歷史新高。此外，2024年12月27日發布的《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則适用指引第1号——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》與同年7月發布的《1014号文》。兩者呈現互補關繫。發改委取消分派率要求的目的是減少行政幹預，提升市場化程度。上交所則是通過分派率等指標保障産品對投資者的吸引力，並強化信息披露。

冷庫擴容，物流業景氣指數達新高

1月20日，中物聯發布2024年冷鍊物流運行數據，數據顯示，在消費需求不斷釋放的帶動下，我國冷鍊物流市場規模持續擴大，市場恢復勢頭明顯增強。2024年全年冷鍊物流需求總量為3.65億噸，同比增長4.3%；冷鍊物流總收入為5361億元，同比增長3.7%。

此外，在2024年冷鍊物流運行數據中，綠色節能發展趨勢明顯。新能源冷藏車銷量實現爆發式增長。2024年全年，新能源冷藏車銷量為21368輛，同比增長350.8%；新能源冷藏車滲透率為33.9%，同比增長25.2個百分點。

除了冷庫擴容外，據觀點指數不完全統計，期内共頒布了6項政策，趨向于促進物流行業降本增效與智慧物流的推行。

1月27日，廣西壯族自治區人民政府發布關于2025年自治區《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，其中提及實施降低全社會物流成本專項行動。提高物流組織化程度和效率，打造全區物流“一張網”，優化全社會物流資源配置，有效降低運輸成本、倉儲成本、管理成本。建設國家物流樞紐、國家骨幹冷鍊物流基地，推進南甯國家綜合貨運樞紐補鍊強鍊建設。引進培育現代物流龍頭企業，支持中小物流企業發展多式聯運、智慧物流、冷鍊物流、農村物流等特色業态。

1月27日，上海市發展和改革委員會聯合多部門印發《優化提升本市物流倉儲設施及服務行動方案》和《優化提升本市物流倉儲設施及服務支持政策》，明确提出到2027年，上海社會物流總費用與國内生産總值比率力争降至12%以下，以優化物流倉儲設施及服務。

2月5日，東莞市人民政府印發《關于加快推動人工智能賦能制造業高質量發展的若幹措施》的通知。其中提及編制人工智能+制造企業應用指南，圍繞“8+8+4”重點産業鍊的研發設計、中試驗證、生産制造、運維服務、經營管理等環節以及安全生産、防災減災等領域，推動人工智能技術在仿真模拟、匹配研發、闆材切割、精密加工、缺陷檢測、參數優化、智能排産、預測性維護、智慧物流、智慧能源管理、工單/合同自動生成、消費分析等通用場景深度賦能，到2027年打造不少于100個AI+先進制造示範應用場景。

物流各項指數方面，2024年12月份倉儲指數為50.6%，較上月回落1.8個百分點。從分項指數來看，同上月相比，期末庫存指數有所上升，升幅為1.7個百分點；業務量指數、設施利用率指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數有所下降，降幅在4-6.5個百分點之間。

2025年1月份倉儲指數為52.5%，較上月回升1.9個百分點。從分項指數來看，和上月相比，新訂單指數、期末庫存指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數有所上升，升幅在1-3.9個百分點之間；設施利用率指數在50%以上，平穩略降，降幅0.1個百分點。

據觀點指數了解，1月份倉儲指數明顯回升，達到十個月以來的新高。中物聯表示，在節日消費需求增長的帶動下，倉儲新訂單保持較快增長，商品周轉速度繼續提高，企業備貨積極、預期樂觀，庫存水平保持上升，顯示倉儲行業向好運行的态勢繼續深入發展，實現良好開局。

數據來源：國家統計局、中物聯，觀點指數整理

物流方面，2024年12月份中國物流業景氣指數為53.1%，環比上升0.3個百分點。據統計，該月份的物流景氣指數為2024年度新高，物流活躍度繼續增強。業務總量指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、設備利用率指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數處在擴張區間。

11月中國快遞發展指數為464.2，同比提升14.2%。其中發展規模指數、服務質量指數和發展趨勢指數分别為609.6、648.8和69.5，同比分别提升21.3%、15.5%和6.3%，發展能力指數為265.7，與去年同期基本持平。

需求方面，國家統計局數據顯示，2024年12月份，社會消費品零售總額43763億元，同比增長3.0%。其中，除汽車以外的消費品零售額38998億元，增長2.5%。1—11月份，社會消費品零售總額442723億元，同比增長3.5%。其中，除汽車以外的消費品零售額397960億元，增長3.7%。

網上零售額方面，2024全年全國網上零售額155225億元，比上年增長7.2%。其中，實物商品網上零售額130816億元，增長6.5%，占社會消費品零售總額的比重為26.8%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分别增長16.0%、1.5%、6.3%。

此外，2025年1月份中國電商物流指數為109.2點，較上月回落3.5點，為季節性回落，主要是由于春節假期來臨，商家暫停營業或臨時打樣。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、履約率指數、人員指數、滿意率指數、實載率指數、庫存周轉率指數、物流時效指數和成本指數有所下降。

倉儲與快遞類企業業績一減一增，空置率與平均租金基本持平

1月24日，寶灣物流歸屬的上市平台南山控股發布業績預虧公告稱，2024年度歸屬上市股東的淨利潤預計虧損13.8億元-18.9億元，而2023年同期盈利1.47億元；扣非淨利潤預計虧損14億元-19億元，2023年同期盈利7549.56萬元。

據南山控股表示，業績預虧主要是受綜合因素影響，本報告期預計歸屬于上市公司股東的淨利潤較上年同期下降，由盈利轉為虧損，主要原因如下：一是為應對激烈的市場競争，公司采取促銷策略加速庫存去化和資金回籠，導致結轉項目毛利率同比有所下降。二是公司部分房地産項目出現減值迹象。基于謹慎性原則，公司結合項目所在區域的市場環境、産品結構，按照會計準則計提相應的存貨跌價準備，計提金額同比增加。

2月13日，凱德中國信托發布2024财年業績，表示總收入18.38億元，同比下降3.9%；淨物業收入12.19億元，同比下降5.8%。

但值得注意的是，凱德中國信托的物流園物業組合2024年的收入下降42%，淨物業收入下降55%，租金水平下降24.5%，並以租金下降換取高出租率，平均出租率達97.6%，較2023年末大幅提升15.6個百分點。

具體數據來看，旗下4個物流園（上海奉賢物流園、昆山巴城物流園、武漢陽邏物流園、成都雙流物流園）實現收入4880萬元，同比下降42.38%；淨物業收入為2740萬元，同比下降55.16%。凱德中國信托表示這主要是租金水平大幅下降導致收入大幅減少及上海奉賢物流園項目停業重新改造影響。

對于較多的物流倉儲類企業來說，2024年是收入預虧的一年，而對于物流運輸類企業而言，2024年則是收入預增的一年。

1月21日，順豐同城發布正面盈利預告，公告稱公司擁有人應占利潤與上年相比，預期将錄得不低于100%的增長；集團收入預期将錄得不低于25%的增長，其中2024年度下半年集團收入預期将錄得不低于30%的增長。

2月12日，順豐同城宣布接入DeepSeek大模型，成為物流行業首批接入DeepSeek的企業。據了解，通過這次接入，順豐同城将依托DeepSeek低成本、高性能、高開放度的三重優勢，為順豐同城全場景業務和全生态鍊參與者提升智慧化進行賦能。

對于該類AI大模型，京東物流則推出過為實現對供應鍊全局優化而發布的數智化供應鍊産品“京東物流超腦”。

據了解，智能倉儲方面，2024年雙十一期間京東物流通過智能存儲、商品布局優化、前置預包等落地推廣，實現存儲效率提升10%；末端配送方面，“京東物流超腦”引入地圖與路區規劃技術，同期訂單全鍊路履約時間同比縮短超12%，末端配送站點人效同比提升23%。

觀點指數認為，DeepSeek等大模型的使用，将繼續重塑物流倉儲、運輸等行業，而作為物流行業首個“吃螃蟹”的順豐同城，也将在倉儲、即時配送等方面得到較好的提升。

期内，據物聯雲倉數據披露，1月全國平均租金為23.21元/㎡·月，空置率為16.45%，兩者均與上月持平。41個重點城市的平均租金為23.79元/㎡·月，空置率為14.9%，兩者同樣與上月持平。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

對比2024年全年的倉庫租金和空置率，可以發現報告期内的租金和空置率均達到2024年的最低水平，倉庫空置率上升的趨勢暫時得到遏制，且並未伴随着較大的倉庫平均租金的下降。

報告期内，典型園區有普洛斯通州光機電物流園、深圳國際萬緯龍華冷鍊園區及SHEIN灣區智慧産業園。

其中，普洛斯通州光機電物流園項目是中金普洛斯REIT的基礎設施資産之一，據其2024年四季度報告，當期收入約為1.11億元，淨利潤148.71萬元，經營活動産生的現金流量淨額為9015.79萬元，現金流分派率為1.42%，年化現金流分派率為5.49%。

值得注意的是，普洛斯通州光機電物流園出租率為98.13%，該園區的高出租率就是通過普洛斯主動下調租金換來的。

2023年四季度以前，通州光機電物流園的出租率較低，具體來說從2022年三季度開始到2023年二季度，出租率均維持在36.95%，2023年三季度該園區出租率開始提升為46.25%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為70.94%），2023年四季度出租率上升至 81.36%（考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後為 99.81%）。據觀點指數統計，2024年第一至第四季度通州光機電物流園的出租率均維持在97%以上。

對此，中金普洛斯REIT表示，這是由于單一租戶到期調整導致空置率有所提高，目前已主動通過安排短期租約增加園區收入。

2024年12月，萬緯物流與蒙自源在深圳國際萬緯龍華冷鍊園區舉行開倉儀式，標志着蒙自源深圳倉正式啟用。該園區落戶于深國際龍華數字物流港項目之内，是萬緯和深國際合作的項目。

項目位于港深莞走廊中心，占地4.53萬平方米，總建築面積26.5萬平方米，冷庫面積6萬平方米，庫容33677托。園區包含4層坡道庫、4層樓庫，以及高24米的自動化立體庫，可承接多溫區存儲操作及加工服務。依托便利的區位和高標倉庫條件，園區提供專車、共配等多樣化的物流産品服務，全方位滿足不同客戶的需求。

觀點指數了解到，目前深國際與萬緯物流參與到物流樞紐的開發建設和運營中，推動區域物流産業智慧化、高端化發展。其中，萬緯物流利用其在物流産業運營的經驗、品牌優勢和全國倉網布局，為客戶提供高標準物流服務；深國際利用自身的區域資源、資金優勢，積極與省政府争取各項優惠扶持政策。雙方通過資源共享，優勢互補，全力提升區域物流建築標準及冷鍊管理水平。

2月11日消息稱，位于廣東肇慶的SHEIN灣區智慧産業園已完成項目驗收交付，預計将在年内正式進駐使用。觀點指數了解到，SHEIN此前在肇慶已租賃超70萬方倉庫，新項目租賃26萬方倉庫，且倉儲供應鍊的總投資已達數10億元。

此外，SHEIN在倉庫和工廠中積極應用“屋頂光伏”技術，将綠色能源引入日常運營中，進一步減少了化石能源的消耗。

在SHEIN灣區智慧産業園的建設過程中，SHEIN曾披露該項目的屋頂光伏将實現滿鋪，計劃裝機容量超過24MW（兆瓦），預計每年可減少超過10000噸的碳排放。

而在2024年12月23日，據SHEIN表示，旗下的4家倉儲物流園區獲得廢棄物零填埋管理體繫認證(亦稱“零廢工廠”認證)證書。而早在2024年3月29日，TÜV萊茵同樣為SHEIN倉儲物流園區（佛山達致恒倉儲服務有限公司）頒發了"零廢工廠"認證。

投融資數量減少，海外倉持續火熱

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得4起投資事件，遠少于此前的統計月份。

12月31日，深圳國際發布公告表示華南物流園項目一期土地整備利益統籌項目一期留用土地已獲得深圳市龍華區人民政府的批準，即将啟動供地相關流程。

該項目為轉型升級項目，市場預計此次獲批的華南物流園項目預計将為深圳國際帶來132億至155億元的土地增值及住宅開發收益，将在未來的6至8年内逐步釋放。

融資方面，據觀點指數不完全統計，共錄得4起融資事件，同樣少于此前的統計月份。

值得關注的是，2024年12月25日，京東産發發布公告稱，第五支核心型物流基礎設施基金募集完成，總投資規模約50億元人民币。

該基金将投資于大灣區、長三角等核心城市戰略集群的7處高品質、高標準智慧物流園區，建築面積超過90萬平方米，主要服務于電商零售、新能源汽車等行業龍頭企業，以提升供應鍊效率。

京東産發此次與不動産私募投資基金管理人鼎晖投資建立合作，以雙合夥人（Co-GP）的模式管理該基金，並成功引入新的國内知名、領先的保險機構作為基石投資人暨戰略合作夥伴。

據了解，京東産發自2019年就開始尋求與不同類型的境内外機構投資人建立合作關繫，設立並發行多支核心收益和機會型私募基金，獲得包括境外主權基金、國際知名投資機構的認可。

京東産發可通過自身的網絡積極尋找基礎設施收購機會，而後通過積極管理基金擁有的資産來提升價值，從而獲得管理費等收入，亦能夠将資産負債表上的物業出售給其管理的基金，實現輕重資産一體化的業務模式，解決物業持有的資金占用問題，以提升投資規模以及收益率。

此外，除了國内的倉儲設施，運營商同樣瞄準海外倉市場。

1月23日，菜鳥宣布其位于美國洛杉矶、紐約、邁阿密和芝加哥的四大分撥中心已完成自動化升級。

1月22日，京東産發披露，2024年其在歐洲市場新增3個物流基礎設施項目，總面積超過15萬平方米，顯著提升當地物流運輸效率。目前已在歐洲地區布局超過15個、海外超過40個物流基礎設施項目，在有效提升當地供應鍊效率、服務當地企業需求的同時，也承接了中國企業拓展國際市場的物流供應鍊需求。

1月21日，菜鳥網絡宣布，2024年其在波蘭地區的海外倉出貨量同比增長超過120%，第四季度旺季出貨量同比增長超過150%，據此，菜鳥全球供應鍊在波蘭羅基特諾地區啟用了第三個海外倉。

申報與審核互補，首單醫藥倉儲物流REIT超額認購

1月16日，南方順豐倉儲物流REIT對深交所問詢函進行了回復。

此次回復函内容主要涉及基礎設施項目估值、資本性假設等參數的優化調整。調整後，標的資産估值由首次申報時的32.62億元調整為30.41億元，較首次申報下降2.21億元，下調幅度為6.8%。

項目運營方面，三處基礎設施項目2021年至2023年及2024年1-9月的營業收入分别為1.40億元、1.92億元、2.40億元和1.81億元。其中，租賃收入占比78.3%，物業管理和經營收入占比21.7%。

項目運營淨收入方面，三處基礎設施項目2021年至2023年及2024年1-9月的運營支出分别為0.33億元、0.44億元、0.51億元和0.39億元，運營淨收益率分别為76.2%、76.8%、78.6%和78.2%。

項目歷史出租率情況顯示，深圳項目自2017年起出租率始終維持在100%的水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外，高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平。

2月12日，匯添富九州通醫藥REIT發布公告稱，該基金公衆投資者認購倍數達1192倍，創歷史新高。據了解，該基金最終募集基金份額為4億份，發售價格為2.895元/份，募集資金總額為人民币11.58億元。

其中，網下投資者認購數量為0.7億份，占發售份額總數的17.5%，有效認購倍數達50倍；公衆投資者認購數量為0.3億份，占發售份額總數的7.5%，有效認購倍數高達1192倍。這一數據較今年1月9日國泰君安資管濟南能源供熱REIT創下的813.44倍紀錄進一步提升。

REITs不僅要關注申報、發行、二級市場變動，相關政策方面同樣要給予關注。

2024年12月27日，上交所發布了《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則适用指引第1号——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》，明确了REITs項目的分派率要求。

政策提及，基金管理人需确保基礎設施基金的内部收益率不低于8%；對于經營性項目，基礎設施基金的年度淨現金流分派率應不低于4%；對于非經營性項目，年度淨現金流分派率應不低于3.8%

關于淨現金流分派率，此前2024年7月發改委發布了《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》（以下簡稱《1014号文》）。

《1014号文》中取消了“預計未來3年淨現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動産評估淨值）原則上不低于4%”，並改為要求“企業近三個會計年度的平均EBITDA（經營性現金流淨額）不低于未來三個會計年度平均預計EBITDA的70%”。

這兩項政策乍一看存在着矛盾，但是實際上分析可知道兩者呈現互補關繫。

發改委主要是側重項目申報階段，負責審核項目合規性、資産質量及是否符合國家戰略，取消分派率要求的目的是減少行政幹預，提升市場化程度。上交所則是聚焦于REITs的發行與上市階段，通過分派率等指標保障産品對投資者的吸引力，並強化信息披露。

觀點指數認為，發改委取消分派率要求是為了鼓勵市場主體參與，而上交所保留硬性指標是出于對投資者的保護與市場穩定的維持，避免低質量項目涌入市場。

這也意味着企業在REITs申報發行全周期中分階段滿足發改委和交易所的差異化規則，因為申報階段未涉及分派率，但在發行階段需按交易所要求調整分派率設計，否則可能無法通過上市審核。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。