百億商辦資産交易再現 | 2025年1-2月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公市場仍處底部調整階段，有效辦公租賃需求未見明顯回升 現階段，重點城市辦公租賃市場仍處于底部調整階段，企業租賃活動趨于保守，市場需求主要受企業降本增效的辦公訴求驅動，以價換量仍是辦公市場的主旋律。空置率表現上，對比上季度末，2024年第四季度一線城市甲級寫字樓市場空置率水平出現輕微上升，增長幅度均在0.5個百分點以内，重點城市空置率水平仍未有大幅改善。

商辦企業經營活動承壓，超半數寫字樓樣本項目出租率出現下滑 觀點指數監測的14個樣本寫字樓項目，平均出租率為87.9%，對比上年年末減少了1.3個百分點。出租率集中分布在85%到90%區間，樣本寫字樓項目在市場中具備一定的競争和抗風險能力。與此同時，期内深圳、廣州、上海、武漢、長沙、慈溪等重點城市迎來多個全新寫字樓項目亮相。

創富港距離提交IPO申報更近一步，辦公空間服務商發展繼續分化 期内包括創富港、BEEPLUS、德事以及高格辦公空間等多家辦公空間服務商積極外拓以謀求發展。其中創富港聚焦小體量辦公空間産品的打造，BEEPLUS繼續深入布局産業中心繫列項目。與此同時，辦公空間服務商之間的發展出現明顯分化，部分小規模的辦公空間服務商面臨發展難題。

上海再現百億商辦資産交易案例，上海融悅中心CMBS正式成立 期内中郵保險作為領投機構正式簽約上海博華廣場不動産專項基金投資協議，這也是2025年首月上海商辦資産交易市場最大額的交易，同時也是險資布局商辦資産的又一代表性案例。融資市場上，期内金融街成功發行上海融悅中心CMBS産品，上海融悅中心CMBS是首期落地項目，其區位優勢和穩定的租金收益是吸引投資者的關鍵。

辦公市場仍處底部調整階段，有效辦公租賃需求未見明顯回升

2024年，我國經濟整體保持平穩運行，全年GDP總量達134.9萬億元，同比增長5%，其中第一産業占6.8%，第二産業占36.5%，第三産業占56.7%。經濟發展出現積極變化，為2025年的發展奠定了有力基礎。

辦公樓市場表現上，去年全年全國辦公樓開發投資額為4160億元，同比下降9.0%；新開工面積為1893萬平方米，同比下降27.7%。2024年，全國新建辦公樓銷售面積為2403萬平方米，同比下降11.5%。

從數據來看，投資者對辦公樓市場的前景保持謹慎，積極性受挫，資金投入減少。同時，2024年全年辦公樓的開發速度下降，企業投資、開工的意願不足。

進入2025年，寫字樓租賃市場依然面臨諸多挑戰。觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

市場數據披露，2025年1月，重點8城辦公租金平均單價止跌回升，平均單價為2.98元/平方米/天，環比上漲4.51%，上月環比變動幅度為-5.04%，同比下滑6.8%。

其中，有三個重點城市辦公租金出現環比下滑，環比變動區間為-4.32%到-2.17%之間，剩余城市辦公租金環比上漲區間在0.5%到18.79%之間；同比上，除北京外，其余七個重點城市辦公租金均出現同比下滑，變動區間從-23.08%到0.31%不等。

整體來看，辦公樓租賃市場較上月出現輕微回暖，但辦公樓租賃活動仍面臨壓力，對比去年同期，市場活躍度仍未出現大幅提升。

具體城市租金表現上，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年1月租金水平重回“6”字頭，環比上漲18.79%以及同比上漲5.56%至6.26元/平方米/天。

廣州及深圳兩城辦公租金環比分别上漲0.63%和5.35%至3.21元/平方米/天和3.15元/平方米/天，上海辦公租金環比下跌2.17%。同時，上海、廣州及深圳三城辦公租金表現不及上年同期，同比均出現不同程度下滑，跌幅區間從-17.05%到-0.31%不等。

現階段，重點城市辦公租賃市場仍處于底部調整階段，企業租賃活動趨于保守，市場需求主要受企業降本增效的辦公訴求驅動，以價換量仍是辦公市場的主旋律。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

戴德梁行數據顯示，2024年第四季度，北京、上海、廣州及深圳四大一線城市甲級寫字樓市場平均租金環比及同比均出現不同程度的下滑，其中北京環比及同比跌幅均居首位，跌幅分别為8%和17.8%。

從數據來看，一線城市甲級寫字樓租賃市場仍面臨壓力，有效辦公需求不足，企業的降本增效策略進一步壓縮業主的議價空間，市場租金跌勢加劇。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

空置率表現上，2024年第四季度，北京甲級寫字樓市場空置率處于一線城市的最低水平，其次是廣州，兩者空置率數據分别為18.3%和18.9%。深圳空置率處于四城最高水平，達26.6%。

對比上季度末，四城空置率水平均出現輕微上升，增長幅度在0.5個百分點以内；同比上，北京空置率對比上年同期減少了0.4個百分點，上海、廣州及深圳三城均有微升。

近年來，重點城市迎來多個寫字樓項目入市，市場供給遠超需求增長速度，同時遠程辦公、共享辦公等新模式興起，企業對傳統寫字樓空間需求降低。多重因素影響下，重點城市寫字樓空置率水平難有大幅改善，同時市場租金水平或将繼續面臨下行壓力。

租賃需求側，據戴德梁行數據顯示，TMT、專業服務業以及金融業仍是一線城市甲級寫字樓市場的三大主力需求行業，與此同時，零售貿易、制造業、住宿和餐飲同樣是重要的租戶來源。

共享辦公市場表現端，中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年1月中小企業發展指數（SMEDI）為89.0，較2024年12月份上升0.1點，延續了去年四季度的回升态勢。其中，分項指數和分行業指數均為6升2降，分區域指數3升1平。

分行業表現來看，1月份，工業、交通運輸業、房地産業、批發零售業、社會服務業、信息傳輸軟件業指數由降轉升，較上月分别上升0.1、0.4、0.2、0.2、0.5和0.3點。

中小企業對未來發展的信心普遍有所增強，企業投資意願逐步回升。中小企業群體是共享辦公的重要客群之一，中小企業發展指數回升意味着中小企業經營狀況改善，辦公需求有所增加，並有望以此帶動共享辦公市場的發展。

商辦企業經營活動承壓，超半數寫字樓樣本項目出租率出現下滑

商辦運營商經營活動上，近期，恒隆地産、太古地産、招商局商業房托、春泉産業信托等企業披露了2024年業績表現，其中寫字樓物業表現出現分化，但優質寫字樓資産的創收能力仍值得肯定。

恒隆地産2024年度全年業績公告披露，2024年全年收入總額為112.42億港元，對比上年同期增長9%，其中包括物業租賃收入95.15億港元、物業銷售收入15.38億港元以及内地酒店收入1.89億港元。整體營業溢利下跌13%至港币64.55億元。

物業租賃業務表現上，2024年全年整體租賃收入減少6%至95.15億港元。其中内地物業租賃收入按人民币計值下跌4%至59億元，計人民币兌港币較去年貶值影響後，下跌5%至64.66億港元。

由于受辦公市場競争激烈以及辦公空間需求減少等影響，恒隆地産内地辦公樓租賃業務全年收入總額為10.95億元，對比上年同期下跌6%。具體項目收入表現上，恒隆地産在内地上海、沈陽、無錫、昆明以及武漢五個重點城市布局的5個辦公樓項目中，除無錫恒隆廣場辦公樓租賃收入實現同比上漲外，其余四個辦公樓項目租賃收入對比上年同期均出現不同程度的下滑。

值得一提的是，上海恒隆廣場全年辦公樓租賃收入居首，2024年租賃收入錄得6.06億元，同比下滑9%。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

寫字樓項目出租率表現上，截至2024年底，觀點指數監測的14個樣本寫字樓項目平均出租率為87.9%，對比上年年末減少了1.3個百分點。出租率集中分布在85%到90%區間，樣本寫字樓項目在市場中具備一定的競争和抗風險能力。

具體來看，對比2023年末，有8個樣本寫字樓項目出租率出現下滑，其中包括上海恒隆廣場、昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯、新時代廣場以及北京華貿寫字樓。

其中，據恒隆地産業績公告披露，由于多個主要租戶租約期滿，上海恒隆廣場兩座甲級辦公樓年末出租率下跌9個百分點至87%。

太古地産内地辦公樓出租率也輕微下滑。2024年末，太古匯辦公樓、頤堤港一座辦公樓以及香港興業中心一座及二座辦公樓出租率均下滑2個百分點至90%、83%以及96%。

招商局商業房托2024四季度寫字樓空置率上升了3.1個百分點，平均出租率降至89.8%，甲級寫字樓的租賃單價持續下降。其中，科技大廈依舊保持滿租，數碼大廈的出租率上升至91.3%。新時代廣場和招商局航華科貿中心因多家大面積租戶租約到期，出租率分别下降了8.5個百分點及4.4個百分點至74.1%和94.0%。

現階段，寫字樓租賃市場仍處于偏弱階段，市場需求或有一定程度的回溫，商辦運營商業務經營仍面臨較大的壓力。對業主方而言，維持在營項目出租率的穩定是首要任務，同時通過升級基礎物業服務、拓展增值服務及定制個性化服務等措施保持現有租戶的穩定基礎上，吸引更多企業入駐，實現項目的良性運營。

另外，期内恒基兆業、陸家嘴集團、保利發展、中國金茂等多家商業地産企業繼續深入布局寫字樓市場。

由恒基兆業地産集團與上海地産集團合作打造的新岸商業中心項目成功舉辦媒體發布會，項目位于陸家嘴CBD附近。

作為濱江辦公新地標，項目集高品質辦公、濱水休閑商業、城市綠地公園與多元化生活場景于一體，總建築面積約11萬平方米，包含6.2萬平方米的辦公空間，由2棟獨棟及1棟甲級辦公樓構成的生态辦公集群、以及約1.5萬平方米商業面積及近500個停車位。

該項目是恒基兆業首次進入浦東區域的戰略性布局，填補了其在浦東的商業版圖空白。

與此同時，期内深圳、廣州、上海、武漢、長沙、慈溪等重點城市迎來了多個全新寫字樓項目亮相，其中包括匯豐銀行深圳前海辦公大樓正式揭幕、廣州金融城中國人壽南方金融中心雙子塔通過竣工驗收、保利濱江中心順利完工並取得竣工備案、長沙金茂大廈正式啟動運營、雲啟國際科技金融中心入市、公牛集團總部大樓落成、229.85米高的廣州太平金融大廈計劃2025年上半年投入運營、武漢光谷世界城中心寫字樓開業、廣州琶洲索菲亞發展中心大廈啟用、張江中區單元57-01地塊項目順利通過竣工驗收等。

其中，57-01地塊項目總建築面積約27萬平方米，辦公面積約16.6萬平方米，包括地上59層320米高的超高層甲級辦公樓“科學之門”西塔，以及兩棟配套商業裙樓。

重點城市新項目入市短期内或将加劇區域内寫字樓租賃市場的波動情況，但長期将推動寫字樓市場向精細化、差異化和服務化轉型。面對持續全新寫字樓項目帶來的競争壓力，寫字樓企業更加注重運營管理能力的提升，通過技術賦能、服務創新和精準定位等構建項目的核心競争力，以應對市場的不确定性。

創富港距離提交IPO申報更近一步，辦公空間服務商發展繼續分化

辦公細分市場表現上，1月13日，創富港發布關于深圳市創富港商務服務股份有限公司首次公開發行股票並上市輔導工作進展報告(第十六期)。

其中提及創富港已進入上市輔導後期階段（2024年10月至12月），距離提交IPO申報更近一步。這意味着創富港IPO進入沖刺階段，核心障礙已逐步清除，但需在最終申報前夯實合規基礎並适應動态監管要求。若進展順利，公司有望成為北交所服務實體經濟、支持中小企業發展的又一案例。

據觀點指數了解，過去一年里，創富港繼續發力，在全國重點城市穩步推進擴張戰略，2024年全年新增門店25家。截至2025年1月，其在管辦公中心項目已布局北京、上海、廣州、深圳、杭州、甯波、成都、長沙以及香港在内的9大重點城市，在管項目數近280個，運營空間面積超38萬平方米，累計服務企業數超40萬家。

近年來，辦公空間服務商發展出現明顯分化。其中，如創富港、BEEPLUS、高格辦公空間、奕橋、IWG集團等服務商憑借品牌影響力、廣泛的布局、資金實力等，持續拓展市場版圖，在核心區域繼續開設新的辦公空間，市場份額穩步增長。同時，衆多中小規模的聯合辦公企業，由于缺乏品牌知名度和資金支持，難以與頭部企業競争。在辦公市場競争加劇的環境下，這部分企業面臨着客戶流失、入駐率下降等難題，不得不縮減業務規模，甚至部分企業被迫退出市場。

據觀點指數不完全統計，期内包括創富港、BEEPLUS、德事以及高格辦公空間等多家辦公空間服務商，積極外拓謀求發展。

其中，2025年開年，創富港在上海普陀區的海亮大廈成功簽約2家新門店，将為周邊創業者和小微企業帶來全新辦公解決方案。此次簽約的2家門店位于海亮大廈B座5樓、6樓，面積分别為1167.65平方米和1241.81平方米。新的辦公網點繼續延續小體量發展趨勢，主打1-10人間辦公室，尤其以2人間、3人間和6人間為主，另外設有開放式工作位。

蜜蜂科技BEEPLUS則繼續深入産業中心産品的布局。期内，先後與常州市龍城控股集團及深圳科技園集團達成合作。

BEEPLUS作為資産管理運營機構，将在龍創·未來科技港落地産業中心和城市會客廳配套，打造3.0辦公、會議中心、空中會客廳、娛樂設施、社交活動等空間。

同時與深圳科技園集團合作的科技園金融基地&BEEPLUS産業中心位于深圳科技園金融基地，預計将在2025年入市。據了解，作為BEEPLUS産業中心繫列産品，該項目将以BEEPLUS 3.0 Premium標準打造，一方面提供拎包入駐的辦公産品，另一方面提供BEEPLUS特色X設計。

另外，德事TEC正式宣布與天津企業廣場簽署合作協議，德事将入駐天津企業廣場18層，這将是天津第一個配備Barista咖啡吧台服務的中心，全新的辦公中心項目計劃将于2025年第三季度共同推出。通過此次合作，德事将進一步拓展其在天津市場的布局，為企業客戶提供更多元化、高品質的辦公選擇。

上海再現百億商辦資産交易案例，上海融悅中心CMBS正式成立

融資市場表現上，據金融街公告披露，2025年1月21日，金融街成功發行金融街商業地産第1期（上海融悅中心）資産支持專項計劃（下文簡稱“上海融悅中心CMBS”）。

據悉，該專項計劃實際收到的認購資金為46億元，其中優先級 45.7 億元，次級0.3 億元，信用評級 AAA，期限 18 年（3+3+3+3+3+3），優先級預期收益率為2.80%。

此次發行屬于金融街儲架CMBS計劃的一部分。該公司于2024年12月取得深交所出具的《無異議函》，獲批儲架規模涵蓋第1-5期CMBS。其中，上海融悅中心CMBS為首期落地項目，其區位優勢和穩定的租金收益是吸引投資者的關鍵。

據觀點指數了解，首期底層資産上海融悅中心位于上海靜安區核心位置，毗鄰上海火車站。項目屬于大型商辦綜合體，包括5棟寫字樓及自帶6萬平方米商業配套。

其中，融悅中心的寫字樓部分表現良好。A棟由興業銀行整租，同時，金融街2024年半年度業績報告中披露，上海融悅中心A棟寫字樓項目出租率達100%，B棟出租率數據未披露。

據觀點指數不完全統計，早前金融街以寫字樓物業作為底層資産已先後成功發行了金融街中心一期CMBS、金融街中心二期CMBS、海倫中心CMBS、金融大廈CMBS等多單資産證券化産品。本次上海融悅中心CMBS項目的發行也標志着金融街繼續深入商辦資産證券化領域，為其未來自持物業的“投融管退”全價值鍊運作奠定基礎。

另外，1月22日，中國金茂控股集團有限公司宣布行使優先收購權，其間接全資附屬公司北京亦城以不超過13.23億元的價格收購長沙金茂廣場北塔二期資産（含物業、股權及債權），最終價格以國資評估備案為準。

標的物業是位于湖南省長沙市湘江新區的金茂廣場北塔寫字樓物業，可出租面積約為94395.55平方米，作辦公用途，由鼎茂置業100%持有。截至2024年11月30日，鼎茂置業相關總資産約為9.44億元，淨資産約為1.64億元。

據了解，2022年6月，中國金茂通過設立專項計劃對該物業進行證券化運作，即通過“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資産支持專項計劃（碳中和）”，以標的物業（北塔寫字樓）發行類REITs産品，規模達12.7億元，期限達18年，優先級利率3.6%。

此次行使優先收購權是對該證券化産品的後續操作，旨在重新取得標的資産的控制權。回購後，中國金茂可強化對核心物業的管理，便于未來做進一步融資或整合。

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生6宗商辦資産交易事件，交易總金額為135.3億元，環比上個報告期，交易金額大幅提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

城市分布上，期内上海商辦資産交易數量及交易總金額均位居首位。同時，廈門、西安、福州、深圳以及鄭州等重點城市商辦資産同樣受到資方的關注。

其中，2月21日，興業銀行發布公告稱，其深圳分行計劃購置位于深圳市南山區T208-0054地塊項目的物業，總價不超過66億元，購置的物業計劃用于興業銀行深圳分行及集團内子公司的運營管理。該項目預計于2029年竣工，設計為82層地上、8層地下的建築物，土地用途為商業服務業用地。

另外，期内最大額的商辦資産交易案例由中郵保險創造，這也是2025年首月上海商辦資産交易市場最大額的交易，同時也是險資布局商辦資産的又一代表性案例。

據觀點指數了解，2025年1月，中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵保險”）宣布作為領投機構正式簽約上海博華廣場不動産專項基金投資協議，據公開報道，此次交易對價高達108億元。

本次上海博華廣場交易主要涉及三方，其中中郵保險作為收購方基金的領投機構；美國漢斯集團旗下子公司作為開發商及運營商，也将作為收購方基金的普通合夥人，負責項目後續管理；阿布紮比投資局（ADIA）在持有項目6年後，作為中東主權基金代表參與投資，實現資本退出並獲取增值收益。

博華廣場位于上海市靜安區南京西路商圈核心地段，緊鄰地鐵13号線自然博物館站，總用地面積約1.79萬平方米，總建築面積達18.4萬平方米。項目由一幢60層超甲級辦公塔樓（建築面積12.6萬平方米）和4層商業裙樓組成，2019年由美國漢斯集團開發並投入運營，總投資75億元，ADIA作為早期投資者完成首輪布局。

此次交易標志着ADIA的階段性退出，同時漢斯集團憑借專業資産管理能力持續運營，凸顯了外資開發商在中國市場的深耕。

與此同時，中郵保險作為領投方，通過收購基金進入上海核心商圈，進一步鞏固其不動産投資版圖。此前已布局北京中糧置地廣場項目（現已更名為中郵保險玖安廣場）和‌西安啟迪中心項目。

此次交易通過本土險資與外資聯動，為商業地産大宗交易提供了新思路。

據觀點指數不完全統計，近年來，險資作為商辦資産交易市場的重要買方，包括中郵保險在内，多家險資積極從商辦資産股東身份轉換為房東身份。商辦資産憑借長期穩定的租金收入，吸引險資等資方頻頻布局。同時，商辦市場仍處于調整階段，買方迎來更大的議價空間。

作為2025年開年首單超百億的商辦資産交易案例，有效提振上海寫字樓市場發展的信心，同時也預示着核心區域商辦資産投資價值仍存。

值得注意的是，盡管博華廣場交易為2025年市場注入積極信号，但同期貝萊德旗下一只因未償還7.8億元的銀行貸款，導致其在上海普陀區的兩棟辦公樓被渣打銀行收回，暴露出非核心區域資産的流動性風險。

據了解，該基金于2018年以12億元購買上海長風商務區的北岸長風E棟和G棟兩棟寫字樓，貸款約7.8億元。2023年貸款到期後，貝萊德選擇延期一年，同時七折出售這兩棟寫字樓，總價約8.4億元，並未找到接盤方。貸款再次到期後，貝萊德沒有再次延期，並由渣打銀行接盤這兩棟寫字樓。

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