2025年1-2月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前100房企實現累計權益銷售金額2998.83億元，同比下降約7.04%

“2025年1-2月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額前三甲，分别錄得268億元、232.2億元以及175.7億元。保利發展、華潤置地、中海地産占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得340億元、251億元以及250.2億元。

1-2月，前100房企實現累計權益銷售金額2998.83億元，同比下降約7.04%。相比2024年1-12月同比降幅收窄22個百分點。前100房企實現累計全口徑銷售4284.24億元，同比下降約8.58%，相比2024年1-12月同比降幅收窄約21個百分點。

銷售門檻值方面，1-2月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為83億元、23億元和13.8億元。

1-2月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為127億元、35億元和17億元。

刺激需求，促銷舉措頻出

2025年初政策延續“穩樓市”基調，通過融資協調、需求刺激、供給優化、地方差異化等措施多維度發力，注重構建新發展模式（如保障房、城市更新）。政策工具更趨精細化，兼顧市場活力與風險防範，為全年房地産平穩健康發展奠定基礎。

據觀點指數不完全統計，2025年1-2月不少地方發布相關房地産政策，涉及公積金、降首付比、購房優惠、下調利率等。

值得注意的是，重慶取消限售，即取消中心城區原已納入兩年限售範圍住房的再交易管理。取消限售可以釋放存量房源、激活交易。此前因限售被凍結的存量房源（尤其是2023年後網簽的住房）可自由入市，短期内二手房挂牌量顯著增加。

據了解，此前限售政策主要是抑制投機炒房行為。重慶限售政策始于2017年，規定主城區（渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南和兩江新區）新購商品住房和二手房需取得不動産權證滿2年後才能交易。

該方案在後續的時間里不斷調整，直至今年2月取消。2023年9月，限售認定時間從“取得不動産權證滿2年”變為“網簽備案滿2年且取得不動産權證”。2024年5月，現房銷售的新房在完成網簽備案並取得産權證後即可交易。2024年9月，取消新購住房限售政策，但對2024年9月前已納入限售的存量房仍維持限制。

當下仍執行限售的城市並不少，但是每個城市限售的條件存在差異。時間限制‌：多數城市要求不動産權證滿2-3年方可交易‌。區域差異‌：部分城市對中心城區或特定面積房源實施限售‌。

實際上，當下政策還是以刺激需求為主，恢復市場信心，提高成交量。比如濮陽市支持商品住房“以舊換新”、鼓勵房企開展多樣性促銷活動、外來人員團購新建商品住房享受價格優惠、鼓勵農民進城購房、推行貨币化和房票安置方式、收購商品房去庫存等。

一些城市積極組織各類促銷活動，充分利用節假日組織房交會、精品樓盤推介會、外銷展示會等。此外，加大群團購活動力度。錨定機關、企事業單位等職工群體，組織房地産企業積極開展供需精準對接。

觀點指數認為，在過年的節點上，實際的優惠舉措可能會促成交易，一方面返鄉置業需求上升，返鄉置業資金壓力小于大城市。另一方面，返鄉人群在過年的時間節點有閑暇時間看盤和做決策。更重要的是，此前發布的政策影響傳導有滞後性，而一季度就是第一波傳導後的反映，預計政策傳導效應比較明顯。

高價項目入市助推，一二線城市新房價格環比上漲

國家統計局數據顯示，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有24個，比上月增加1個；二手住宅環比上漲的城市有7個，比上月減少2個。一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲，二三線城市環比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續收窄。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅相比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分别上漲0.6%和0.2%。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅相比上月收窄0.4個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上漲5.6%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。新建商品住宅銷售價格同比下降5%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅與上月相同。新建商品住宅銷售價格同比分别下降6%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分别上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。

二線城市二手住宅環比下降0.3%，降幅與上月相同。二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。二手住宅銷售價格同比下降8.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

值得注意的是，二線城市新建商品住宅銷售價格的環比上漲是2023年6月以來的首次。一線城市二手住宅銷售價格轉漲，比這次二線新建商品住宅銷售價格上漲提前了5個月。2024年10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比9月下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲。

政策利好持續推動下，房地産市場的基本面正在改善。随着市場信心的逐步恢復，新房市場的回暖趨勢漸顯。這次也可以看到，新房價格回暖從一線二手蔓延到二線新建住宅，影響力逐步釋放。

據觀點指數監測，一線城市中高端項目認購熱情較高，部分高價項目亦推高了房價指數。上海前灘公館三期認購率創新高，第三批房源認購率約451%，最新入圍分創下新高，為64.77分。前灘公館連續三次觸發積分，項目之前兩批次亦觸發積分制，入圍分分别為50分和60.87分。

前灘公館第三批次認購登記總組數與本次開盤準售房源套數比超過2.5:1，啟動計分排序程序。項目于1月15日開盤，項目當日售罄，實現“三開三罄”。

上海靜安區西藏北路“越秀·靜安天玥”項目在認購第三天已獲得190+的認購，認購率約129%。項目主推建築面積約120-142平方米的3-4房戶型，均價約為11.9萬元/平方米。

象嶼蘇河琹廬項目已過會，均價約為12.5萬元/平方米，首推132套建面約100平方米的高層住宅，預計3月初開啟認購。該項目的高層住宅聯動價為12.5萬元/平方米，别墅聯動價為18萬元/平方米。高層住宅為一棟25層建築，5-25層為商品房，一層6戶，共126套，均為建面約100平方米的小三房。别墅産品為190-220平方米的風貌别墅。

廣州中海大境加推15棟全新産品，銷售額4.7億元。資料顯示，2024年3月28日，中海大境正式開盤，首推4棟住宅共393套房源，項目成交221套，成交額33.6億元。2024年7月19日，中海大境項目8棟首開銷售額8.1億元，全盤累計銷售額超過70億。2024年10月8日，中海大境項目在國慶期間的成交額突破13億元。項目自開盤以來已推出1026套住宅，並已售出367套。

黃浦豪宅金陵華庭，該項目是嘉里建設打造的高端住宅項目，也是過會項目中最高均價的項目。項目位于上海黃浦區金陵東路，涵蓋4棟150米高的超高層住宅，此次推出建面約271-444平米大平層，均價達到18.9萬元/平米。

樓市逐步回暖，重點城市交易環比改善

近日，國家統計局發布70城房價數據，今年1月，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲。其中，北京二手房價格環比上漲0.1%。四季度以來，北京樓市成交維持在較為活躍的區間。

實際上，多數房企為了增加回款，一些新房樓盤項目在這個時間點依舊延續年前的折扣。

據北京住建委官網數據，今年1月份北京的二手房住宅網簽量為12480套，環比下降42.1%，同比增長0.3%。這一數據也是近4年1月份同期的高點。觀點指數認為，北京的整體市場表現與其他一線城市無異，樓市成交環比改善，區域闆塊分化仍然存在。

上海市發改委發布的數據顯示，今年1月份上海市一手住房成交面積達49.9萬平方米，同比增長16%；二手住房成交面積為140.3萬平方米，同比亦增長16%，當月共成交1.6萬套，連續四個月保持在1.5萬套以上。

年後樓市成交火熱。上海中原數據顯示，2月10日至2月16日上海新建商品住宅成交面積約5.55萬平方米，環比增長62.66%。上海鍊家數據顯示，春節過後第二周，上海鍊家二手房成交量環比增長190%，帶看量環比增長142.6%。

上海房市交易的活躍程度要優于其他城市，並且最近有不少高均價項目入市，預計會進一步推高後續的房價指數。

陽光家緣數據顯示，廣州1月新建商品房網簽面積101.51萬平方米，同比增長37%，比2024年的月均水平高12個百分點。其中，一手住宅網簽面積82.35萬平方米，同比增長69%，比2024年的月均水平高22.8個百分點。廣州房地産中介協會數據顯示，2月17日-2月23日廣州二手住宅網簽環比上漲43.48%至2488宗。廣州住房市場成交預計跟其他一線城市一樣環比上漲，同比增長或降幅收窄。

期内，廣州市住建局發布關于進一步規範商品房銷售現場信息公示的通知，旨在完善商品房銷售現場公示管理，減少商品房買賣雙方因信息不對稱引起的矛盾糾紛，維護消費者合法權益。這将有助于進一步降低商品房雙方交易摩擦，對構建良性的房地産市場發展格局具有重要意義。

1月24日，深圳市住房和建設局公布了2025年第一季度計劃入市的商品房項目。數據顯示，一季度全市将有24個新盤入市，預計供應房源面積為89.1萬平方米、8786套。其中，住宅58.6萬平方米、6130套。

深圳住建局數據顯示，1月份，深圳房地産市場在傳統淡季中依然保持活躍，新建商品住宅網簽銷售5090套，同比增長97.3%；二手住宅網簽成交4554套，同比增長31.5%，延續了2024年10月以來的市場回暖态勢。據深房中協統計，2025年第6周2月3日-9日，深圳二手房（含自助）錄得824套，環比增長3069.2%。

随着春節假期結束，深圳二手房市場快速回暖，市場短期内會明顯沖高並逐漸進入相對穩定期。一手房預計也會進入短暫的爆發期。

成都市住房和城鄉建設局數據顯示，2025年1月，成都市中心城區存量住宅成交14181套，環比減少42.66%。

價格指數方面，最近幾個月成都二手房價格環比增長。2025年1月成都二手房價格環比上漲0.2%。2024年12月成都的二手房價格仍然上漲，環比上漲0.6%，2024年11月環比上漲0.7%，2024年10月份環比上漲0.4%。

觀點指數觀察6個重點城市樓市發現，2025年開年上述六個城市住房交易環比上升，部分數據同比上漲，說明樓市正在逐步回暖。

住戶中長期貸款變動額連續五個月為正，1月環比增加約23.38%

2025年2月的貸款市場報價利率（LPR）未作調整：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。自2024年12月以來，5年期LPR已連續四個月保持穩定‌。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年2月LPR公布後，上海首套房貸利率預計将降至2.5%（LPR-110BP），創歷史新低‌。

‌蘇州‌2025年2月首套房貸利率最低為3.0%（LPR-60BP），二套利率為3.3%（LPR-30BP），預測後續可能進一步下調‌。

甯波的房貸利率已降至近年來的最低點。商貸首套利率為3.1%，二套利率為3.2%，首付比例為15%。盡管LPR未下調，但部分城市的房貸利率已降至2字頭。例如，佛山多家銀行的首套利率最低可做到2.86%，民生銀行在放款3個月後可申請最低2.9%的利率。

降低房貸利率一定程度上降低了購房者的資金成本，可以刺激需求，提高成交量。廣東央行披露，自2024年10月以來，廣東個人住房貸款連續三個月實現正增長。其中，去年12月的增量達到338億元，創下近三年來的新高，這一增長顯著促進了商品房交易的回暖。

此次貸款增量的顯著提升，得益于當前廣東存量個人住房貸款加權平均利率的下降。數據顯示，該利率已下降0.67個百分點，使得居民部門每年減少利息支出約700億元。

1月份人民币貸款增加5.13萬億元。分部門來看，住戶貸款增加4438億元，其中，短期貸款減少497億元，中長期貸款增加4935億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

自2025年9月以來，住戶中長期貸款變動額分别在9月+2300億元、10月+1100億元、11月+2000億元、12月+4000億元。2025年1月住戶中長期貸款的變動額環比增加約23.38%至+4935億元。觀點指數認為，從貸款情況來看，2025年中長期貸款增加說明市場環比改善。但從去年1月來看，這個數據降低了21.32%。

1月份人民币存款增加4.32萬億元。其中，住戶存款增加5.52萬億元，同比增加218.18%。存款的增速要大于貸款的增速。如不考慮收入增長的情況，這一數據的增加體現了當下用戶對于資産配置的保守觀望态度，其對中長期貸款（大部分為房貸）謹慎。

央行數據顯示，2024年四季度末，金融機構人民币各項貸款余額255.68萬億元，同比增長7.6%，全年人民币貸款增加18.09萬億元。個人住房貸款余額37.68萬億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個百分點。

2024年四季度末，人民币房地産貸款余額52.8萬億元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8個百分點。房地産貸款增速回升。人民币房地産開發貸款余額13.56萬億元，同比增長3.2%，增速比上年末高1.7個百分點，全年增加4125億元。

不過，從去年四季度的數據來看，房地産企業從個人住房貸款獲得的流動性有所增加，但仍然處于低迷階段。大部分融資來自金融機構提供的貸款支持。

目前來看，房企從個人住房貸款端短期獲得的資金補充較少，項目結轉需要時間，接下來一季度的“小陽春”能否及時補充回血仍需要觀察。

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