合作“聚力” | 2025年1-3月康養發展報告

觀點指數 财政加大養老服務改革資金投入，各類主體積極布局 2025年中國深化養老服務改革，針對養老服務網絡不健全，提出建設三級網絡等舉措。2019 - 2024 年養老财政支出超 5600 億元，财政将加大投入。兩會聚焦養老政策，住建部推進老舊小區适老化改造。土地市場活躍，衆多企業積極布局康養市場。

政府平台大規模成立，企業合作“聚力”加快輕資擴張 險資機構方面：高端自持運營重資産項目，“社區嵌入”輕資産擴張。地産機構方面：與保險機構合作緊密，強調“標準化養老品牌”輸出。民營公司方面：重視普惠項目運營，醫療+“長護險”保障逐步完善。政府平台方面：各地康養集團陸續成立，将旗下閑置資産有效盤活利用。

康養配套公司營收增長各異，部分利潤虧損但幅度可控 健康管理領域，京東健康營收、淨利雙增；醫渡科技減虧顯著，但營收增長慢。醫療器械領域惠泰醫療表現良好，聯影醫療等下滑，部分公司雖虧損但幅度可控。藥物研發企業潛力大但盈利難。康養運營領域悅心健康轉型虧損，老年教育量子之歌業務實現增長。

資本适配低增速時代，養老REITS蓄勢以待 我國處于降息周期，兩會提及适時降準降息，市場預期央行将引導 LPR 下行。當前養老設施關注熱度低，單方投入大、回收周期長，但内地養老社區資本化率與香港相比有提升空間，在投資人預期派息率下降與資本化率上升的 “剪刀差” 作用下，一批運營完善的養老REITs項目有望在資本市場上嶄露頭角。

老年陪伴機器人市場廣闊，康養AI助手試點應用 國泰君安研報顯示，老年陪伴機器人市場潛力達 4200 億元，“養老+智能輔助” 模式受關注。期内，遠洋椿萱茂等開展試點合作，巡檢機器人兼顧安全與陪伴，悅心健康計劃應用機器人技術。地方也有養老陪護機器人落地，平安好醫生等企業積極探索，康養産業正向繫統化服務邁進。

财政加大養老服務改革資金投入，各類主體積極布局

2025年1月7日，《中共中央 國務院關于深化養老服務改革發展的意見》發布，針對養老服務網絡不夠健全的問題，明确提出加快建設縣、鄉、村三級養老服務網絡，大力發展嵌入式社區養老服務設施。同時，鼓勵國有企業、事業單位盤活閑置資産，投身養老服務領域，並推行委托運營模式，以此提升養老服務資源的利用效率。

據統計，2019年至2024年，全國财政用于養老服務和老年人福利方面的支出超過5600億元，年均增長11%。财政部門表示，将認真貫徹落實《關于深化養老服務改革發展的意見》，進一步加大對養老服務的資金投入，繼續抓好縣域養老服務體繫創新，指導地方進一步優化養老服務資源配置。

在近期召開的 2025 年兩會中，政府工作報告着重強調了完善社會保障和服務政策的重要性。其中，擴大普惠養老服務，加快建立長期護理保險制度成為焦點内容。同時，明确要完善發展養老事業和養老産業的政策機制，大力推動銀發經濟發展。

此外，住建部也發布重要舉措，将 2000 年前建成的城市老舊小區全部納入城市更新改造範圍，計劃增設近8萬個養老托育設施，進一步提升老舊小區的适老性。

數據來源：政府部門、觀點指數整理

報告期内，各項政策從養老智慧化、行業標準化、管理法治化、服務品質化、市場資本化等多個維度協同發力，為我國養老服務事業和産業的高質量發展奠定了堅實基礎。随着各項政策的逐步落地實施，為廣大老年人提供更加優質、可靠的養老保障。

土地市場方面，2025年2月養老用地共出讓32宗，出讓面積達32.6萬m²，同比1月上升6.5%，其中招拍挂出讓方式占比47%，與 2024 年底相比增加32%。市場化的推進，有助于吸引更多有實力、有經驗的企業投身于康養産業的土地開發。

據觀點指數分析，當地國有企業積極拿地開發建設，包括安嶽縣頤安康養服務有限責任公司、鳳陽縣礦投城市開發有限公司、商丘市北辰發展投資有限公司、邵陽市昭陽投資發展有限公司等，為康養運營公司帶來合作契機。

數據來源：中國土地市場網，觀點指數整理

從全國組織機構統一社會信用代碼數據服務中心獲悉，截至2024年12月31日，我國養老服務相關企業約16萬家，較2023年底增長了24.36%。養老服務市場的蓬勃發展态勢，也促使衆多關聯企業紛紛加速布局康養領域。

據觀點指數了解，2025年1月起，廣宇集團計劃對旗下子公司進行增資，旨在強化自身在銀發康養領域的競争實力；與此同時，華發股份新設康養公司，明确将養老服務業務納入其發展版圖；東軟教育變更為“東軟睿新科技集團有限公司”，擴寬至教育、醫療、康養一體的商業模式；通用技術集團也正式成立通用技術集團醫療健康控股有限公司，積極布局醫療康養市場。

政府平台大規模成立，企業合作“聚力”加快輕資擴張

險資機構方面：自持運營高端重資産項目，“社區嵌入”輕資産擴張。

險資布局康養産業的格局基本形成，據觀點指數統計，光大養老通過“公建民營+委托管理+品牌輸出”的輕資産模式，在全國運營民政備案床位約33000張，其通過收並購快速整合區域資源，希望以低成本投入的模式降低運營風險。

與之不同，重資産養老的代表泰康之家，床位達89000張，但民政備案床位數與規劃及實際開放床位存在顯著差距。目前其投入運營25個社區，有 19 個社區的備案數量不足規劃床位的半數。由于用地性質、消防驗收、部分社區因分期開發或剛開業，因此仍在積極争取辦理備案手續。而近期備案的西北旺養老項目，是其首個公建民營模式的項目。

另外，復星集團通過控股投資13家醫院及專科機構定醫療執業床位超6500張；泰康選擇自建醫院體繫，旗下五大醫學中心床位超5117張及多個社區醫院，兩者均期望借助醫療資源的嵌入，強化養老社區的醫療保障能力，同時降低長期護理費用成本。

值得一提的是，太保、太平、國壽、合衆等險資機構正探索“重資産旗艦+輕資産網絡”的組合策略，如太保家園通過合作改造或自建持有15個項目，並與歐葆庭合作打造“南山居”普惠養老品牌，進行輕資産擴張；太平養老通過收購或自建持有6個項目，同時以“太平樂享家”品牌整合71家第三方旅居養老社區。

而作為保費業務規模領先的險資企業，平安旗下“臻頤年”品牌即将迎來首個旗艦項目開業，以“高保費”綁定高淨值客戶開展超高端康養，“煥新實驗”。

數據來源：全國養老服務信息平台，企業項目信息，觀點指數整理

地産機構方面：與保險機構合作緊密，強調“標準化養老品牌”輸出。

近期，地産及康養運營公司與險資機構的合作日益緊密，雙方借助 “保險+康養” 模式，致力于構建資源互補的産業生态，在地産康養建設運營與保險投資合作中實現優勢互補、互利共赢。

一方面險資具備長期低成本資金的顯著優勢。截至目前，險資機構資金運用余額高達 33.26 萬億元，财務投資收益率達 3.43%，這與地産機構養老社區長周期投資回報的特性高度契合。險資投入養老社區項目後，可通過保險資金的合理運作實現資金回籠，為項目持續注入穩定資金流。

另一方面，險資機構能為地産機構康養社區輸送穩定的保險會員。這些客源基于自身保險權益選擇入住合作養老社區，有效提升養老社區的入住率，進而顯著提高養老社區的運營效益，實現從客源引入到效益增長的良性循環。

數據來源：企業發布公告，觀點指數整理

此外，椿萱茂康養服務加強與地方城投合作，椿萱茂康養服務與石家莊裕華城投、福美實業正式簽署石家莊裕華區裕馨普惠養老項目“椿萱蕙”品牌授權及管理服務協議。

據觀點指數了解，此次合作模式類似于酒店特許經營權模式。椿萱茂作為品牌方，充分發揮自身專業優勢，為項目提供咨詢顧問、籌開支持、運營管理支持等一繫列輕資産服務，並按約定收取相應比例的品牌費及管理費；石家莊裕華城投和福美實業作為加盟方，則承擔項目的硬件投資與日常管理工作。

這種合作模式充分整合各方資源，有望為普惠養老項目的高效落地與運營提供有益的範例。

民營公司方面：重視普惠項目運營，醫療+“長護險”保障逐步完善。

觀點指數統計發現，以海陽集團、綠康醫養、九如城為代表的民營公司，其在民政部門登記備案的養老機構中超過 50% 是公建民營性質，“普惠社區+公建民營“的方式，成為民營公司獲取養老項目的重要手段。

例如，安鄉縣醫養中心由政府前期投入2.27億元建設，海陽集團以4555萬元中標20年經營權，算上裝修及設備購置費用，海陽集團前期投入相比自建減少了70%以上，一方面減輕了企業資金壓力，同時還能持續擴大普惠養老服務的覆蓋範圍。

相比醫養結合部署性質，復星康養、人壽堂旗下民政登記養老機構醫養結合覆蓋率達100%，其通過自建、投資醫療機構等方式，重視醫療康復護理全鍊條建設，其余重點民營公司覆蓋率均在50%以上，有利于醫療資源與養老服務無縫銜接。

值得關注的是，兩會工作報告對長護險的表述從過去“穩步推進”轉向今年的“加快建立”，標志着政策進入加速落地階段。復星康養、人壽堂、親和源、九如城的長護險定點機構占比較高，主要是上海等長三角城市作為長護險試點投資力度較大，企業的連鎖品牌占比顯著，依托醫保定點資質能夠實現跨區域服務。

此外，近期復星聯合健康保險公司打造長護險産品，将醫療保險金與護理險功能相結合，可提供失能護理保障及日常醫療費用報銷，並将被保人年齡從限制65周歲以内拓寬至75周歲，滿足高齡人群失能護理的剛需，更好地服務于醫養協同方面。

數據來源：全國養老服務信息平台，觀點指數整理

政府平台方面：各地康養集團陸續成立，旗下閑置資産有效盤活利用。

據觀點不完全統計，全國目前有 60 多家地方國企康養集團。各級政府部門紛紛出台政策大力支持養老産業的平台發展，各省市也在加大資源整合力度，陸續新成立政府平台主體，並布局建設養老産業相關機構。

相比民營公司，康養企業較早成立，提前布局，因此積累了一定的行業經驗和客戶資源，但在資金實力上相對薄弱；而保險、地産機構憑借自身在金融保險領域、地産資源和開發經驗的專業優勢和資金實力，積極轉型，在康養産業中也占據了一席之地。

政府平台主體方面，平均成立時間則為2020年6月，雖然起步晚，但平均注冊資本高達 204208 萬元，未來随着大規模的地方國有康養集團陸續重資産入局，相信将對康養産業格局産生重大影響。

政府平台主體憑借強大的資金實力以及政策資源，在康養産業的發展中具有獨特的優勢。據觀點指數了解，如北京康養由京能集團整合相關資源成立；上海康養由光明食品、太保保險資共同成立；蘇州康養由國資、蘇高新、張家港城投、吳江文旅共同成立；浙江康養由浙江醫療健康集團控股；湖北康養、河北康養、江西康養則由其旅遊集團控股。依靠的背景有所差異，這也決定了它們在發展路徑和業務重點上各有特色。

數據來源：天眼查企業信息，觀點指數整理

在資産盤活利用上，各地康養集團已經取得了顯著成效。近期，湖北康養與復星康養合作的華中地區首個項目開業，其通過湖北康養股東湖北文旅集團旗下湖北麗江飯店進行改造，将閑置的飯店資産轉化為康養社區，可以盤活資源，高效利用。​

值得一提的是，北京康養将過去多個閑置的培訓療養機構改造成普惠養老機構，如頤壽嘉園改造後自營入住率達90%以上。為社會提供了大量的普惠養老床位，盡可能滿足中低收入群體的養老需求，以實現經濟效益與社會效益。

此外，越秀康養也在積極探索閑置資産盤活的新模式，如海頤苑項目前身是廣州造紙廠的員工宿舍，越秀康養通過租賃廣紙國有物業進行升級改造，引入其專業的康養服務。這走的也是降低前期投入成本的輕資産路徑。

康養配套公司營收增長各異，部分利潤虧損但幅度可控

觀點指數整理康養及相關配套公司的财務報告發現，在健康管理與互聯網醫療領域，京東健康營業收入達到 582 億元，實現 8.6% 的增長，淨利潤為 47.9 億元，增幅達 15.9%。醫渡科技雖營收增長僅 0.2%，但虧損控制成效顯著，減虧 64.8%，目前企業專注醫療 AI 數據大模型研發，前期投入大。随着技術逐漸成熟，應用開始釋放效益，不過後期市場競争激烈，限制了營收的快速增長。

在醫療器械領域，企業表現差異明顯。惠泰醫療專注血管神經介入設備，營業收入 20.66億元，增長25.18%，淨利潤6.73億元，增長26.14%，得益于産品技術創新與市場拓展，滿足臨床對高端介入器械的需求。與之對比，聯影醫療布局醫學影像及放療設備，營收103億元，下降9.97%，淨利潤12.62億元，下降36.08%。行業新創新技術的部分份額被搶占，影響了企業增收增利的速度。翔宇醫療、偉思醫療主營醫療康復護理設備，營收分别為7.44 億元和 4 億元，均有小幅下降，淨利潤也明顯下滑。因康復設備市場飽和度增加，同質化競争激烈，企業亟需以差異化的優勢擴張。

在藥物研發領域，迪哲醫藥專注腫瘤及免疫藥物研發，營收 3.6 億元，大幅增長 294.79%，但仍虧損 8.57 億元。熱景生物布局創新藥及腫瘤早篩，營收 5.11 億元下降 7.62%，淨利潤虧損 1.72 億元，下降 1028%。諾思蘭德基因治療重組蛋白業務營收增長 20.84%，但仍虧損 0.45 億元，财務業績顯示出新興技術在研發階段雖有潛力，但研發周期長、成本高，盈利仍需時日。

在康養運營、老年教育等領域，悅心健康轉型 “醫養康教研” 一體康養服務，營收 12.04 億元下降 5.79%，淨利潤虧損 1.47 億元，下降 393.87%。康養服務産業雖前景廣闊但盈利難，而企業轉型入局需平衡投入與産出，整合資源優化服務。量子之歌專注 “銀齡成員” 遊學業務，營收 7.3 億元，增長 24.2%，淨利潤 1.3 億元，增長 17.8%，老年教育市場需求增長，可作為增值服務提升産品的附加收益。

數據來源：上市企業财務報告，觀點指數整理

資本适配低增速時代，養老REITS蓄勢以待

截至 2025 年 2 月，自開啟降息周期以來，我國 5 年期以上貸款市場報價利率（LPR）維持在 3.6%。在今年兩會期間提及适時降準降息的相關内容，市場普遍預期 2025 年央行将進一步引導 LPR 下行。

根據戴德梁行最新發布的不動産資本化率報告，當前投資人對養老設施預期派息率維持在 4.7% - 5.8% 區間。與商業辦公、公寓等消費類基礎設施相比，養老設施投資熱度主要集中于一線城市，整體關注度偏低。

一方面，養老設施在建設基礎上額外增加适老化改造，單方投入進一步增大，具有較長的投資回收周期，導致能夠滿足市場上投資者期望回報率的養老設施項目較少。

仲量聯行相關統計顯示，當前養老資本化率僅在3.3% - 3.7%，盡管呈上升趨勢，但與投資人預期仍存在一定差距。與之相比，香港地區的相關數據為6%，可見内地養老社區資本化率仍有較大的提升空間。

與此同時，養老 REITs 的政策環境持續優化。申請發行基礎設施公募 REITs 的養老設施，必須依法完成登記並在民政部門備案。政策導向已發生轉變，2024 年 6 月相關條文發布，REITs 收益率不再限制于 4%，而是轉向市場自由定價，旨在引導行業在低增速環境下實現保本微利運營。

盡管養老項目投資周期長、收益低且回本緩慢，但市場已出現新變化。随着投資者對經濟形勢預期的調整，追求的期望收益率有所下降。同時，随着養老社區項目運營的持續優化以及品牌溢價的産生，在投資人預期派息率下降與資本化率上升的 “剪刀差” 作用下，市場可接受度穩步提升。

觀點指數認為，一批運營完善的養老項目在 REITs 方面已經蓄勢待發，有望在資本市場上嶄露頭角，為養老産業吸引更多的資本注入，推動産業的進一步發展。

數據來源：戴德梁行、仲量聯行、中國人民銀行，觀點指數整理

在收並購與股權交易領域，有兩宗因經營利潤欠佳而旨在通過轉讓實現盤活的案例。

泰富養老服務（江陰）有限公司 正在出讓70% 的股權，轉讓底價為 2820 萬元，挂牌截止至 3 月底。該公司由中信投資管理（上海）有限公司全資持股，2024 年 9 月财務報表顯示，其營業收入為 41.55 萬元，利潤總額為 - 57.34 萬元。

同時，山東頤養健康正在轉讓山東金垠置業 40%的 股權，底價為 379 萬元。標的企業山東金垠置業在近兩年間無營業收入。截至 2024 年 11 月 30 日，其資産總額為 947.07 億元，負債總額 0.03 萬元，所有者權益達 947.04 萬元。

老年陪伴機器人市場廣闊，康養AI助手試點應用

近期國泰君安證券的研報顯示，老年陪伴機器人市場潛力巨大，潛在需求高達 4200 億元。而傳統養老機構成本高、覆蓋不足，“養老 + 智能輔助” 模式應運而生，成為行業探索的重點，吸引了衆多企業和機構的關注並積極參與。

期内，遠洋椿萱茂養老品牌與萌特博智能機器人開啟試點合作。引進巡檢機器人定時巡查養老院公共區域，實時監測環境，識别安全隐患，並将數據傳輸至管理繫統，為運營提供智能支持。此外，該機器人還能通過語音對話及互動娛樂的方式，在一定程度上給予老年人情感陪伴。

在企業平台方面，悅心健康也積極布局。該公司在投資者互動平台表示，計劃在智能醫療和養老繫統中應用機器人技術。借助 AI 算法和智能穿戴設備，能夠對老人健康實時監測與數據分析，利用智能繫統和遠程醫療提升服務質量。

在落地應用場景方面，重慶馬上科技發展基金會與重慶市第一社會福利院推出全國首款情感大模型養老陪護機器人，為養老服務增添新動力。該機器人借助情感大模型，能更好地理解老人情感需求，提供貼心關懷。

近日互聯網醫療頭部企業平安好醫生已接入DeepSeek大模型，並已完成部署及部分場景應用驗證。在其“平安醫博通”多模态大模型和“平安醫家人”醫生工作台基礎上，再度探索提升醫療AI技術賦能及場景應用。

同期，京東健康與光大養老就康養闆塊達成合作，推動京東卓醫“個人就醫管家”“醫生數字分身”“未來數字醫院”等技術在康養場景的應用。京東健康表示，未來将深化智能設備與養老服務的數據互通。

觀點指數認為，康養産業正從“單點突破”轉向“繫統化服務”，一場以科技重構養老生活模式的變革悄然開啟。

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