價值釋放 | 2025年3月住房租賃發展報告

觀點指數 租房市場權益保障工作持續推進，50城住宅租金同比繼續下跌 期内中央及地方層面主要聚焦于市場供給、存量收購用作保障性住房、管理規範、租房權益保障等方面，出台新規或推行相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。租房市場表現上，春節假期後的返工潮未能推動住宅租金全面上漲，部分重點城市出現下滑的走勢。

泊寓重點三城六店亮相，地方國企深入布局租房市場 随着租房需求回暖、以及公募REITs等融資工具的成熟，樣本企業或将在二季度重啟擴張動力，重點發力保租房、人才公寓等政策支持領域。與此同時，随着政策支持推進與市場需求支撐下，住房租賃國有企業正逐步成為租房市場供給的重要力量。

市場首發與擴募協同推進，匯添富上海地産租賃住房REIT正式發售 匯添富上海地産租賃住房REIT獲證監會批準，準予基金的募集份額總額為5億份。随着住房租賃公募REITs首發與擴募協同推進，市場規模将持續擴容，底層資産類型的多元化特征亦愈發凸顯。

瓴寓通過Pre-REITs提前鎖定優質資産，外資繼續布局住房租賃Pre-REITs基金有助于企業提前鎖定優質資産，通過專業化運營提高資産收益率，再通過公募REITs退出實現資金回籠。在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場融資體繫逐步完善。Pre-REITs、公募REITs、CMBS、資産交易等多元化投融資方式共同構成住房租賃市場的 “資本引擎”。

租房市場權益保障工作持續推進，50城住宅租金同比繼續下跌

2025年兩會期間，住房問題再次成為熱議的焦點，核心議題聚焦于規範市場秩序、推動租購同權、盤活存量房源及優化保障房政策等相關内容，旨在解決新市民、青年人等群體的安居問題，推動住房租賃市場可持續發展。

同時2025年政府工作報告中提及盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大的自主權。拓寬保障性住房再貸款使用範圍。

2025年作為十四五收官之年，保障性租賃住房籌建進入關鍵一年。截至2024年年底，全國建設籌集累計完成總量達到727.2萬套，完成目標84%。政策指引下，今年重點城市保租房入市放量仍在繼續。

期内中央及地方層面主要聚焦于市場供給、存量收購用作保障性住房、管理規範、租房權益保障等方面，出台新規或推行相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

地方層面上，北京、深圳、廣州、甯波、江門等多城推進租房市場權益保障相關工作，通過優惠租賃、公積金減負、綜合性補貼等多維度，推動住房權益從兜底保障向發展賦能升級。

其中，包括廣州、大連、甯波、杭州、北京等多城在内，以直付房租、提額減負、流程優化等為切口，為城市租房市場規範化發展注入新動能。

重點城市公積金政策優化能直接有效降低租客的租房負擔，刺激租房市場交易量上升，通過公積金工具引導資金流向租房市場，平衡市場供需。

其中，廣州“按月付房租”試點項目已擴展至24個，覆蓋保障性租賃住房、人才公寓、青年公寓和市場化租賃住房等多種類型。

市場供給端，據全國房價行情網數據，2025年2月全國住宅挂牌出租78.7萬套，普通公寓挂牌出租1.07萬套，兩者挂牌供給量環比及同比均出現大幅增長。

數據來源：同花順，觀點指數整理

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

同花順數據披露，2025年2月，50城住宅平均租金單價環比及同比分别下跌5.21%和7.05%至32.2元/平方米/月。

其中，北京、上海、廣州及深圳核心四城租金同比及環比變動均出現不同程度的下滑，4城租金環比變動區位為-16.23%到-11.7%，同比變動區間為-13.71%到-8.16%。受四城租金下滑影響，一線城市住宅租金平均單價環比下跌13.9%至90.3元/平方米/月。

具體城市租金表現上，北京、上海及深圳等核心一線城市住宅租金穩居前三，住宅租金單價均超90元/平方米/月，明顯高于其他城市。

其中，28個重點城市租金出現環比下跌，環比變動區間為-16.74%到-0.24%之間；22個重點城市租金環比保持不動或實現上漲，環比變動區間為0%到5.69%不等；對比上月，租金出現環比下跌的城市數量有所收窄。

從租金表現來看，春節假期後的返工潮未能推動住宅租金全面上漲，部分重點城市出現下滑的走勢。在經濟環境、保租房入市、市場供需關繫等因素影響下，預計短期内重點城市住宅租金将保持降溫态勢或平穩運行，市場活躍度難有大幅度提升，區域分化将持續。

長期來看，随着政策支持深化、供需結構優化和租房市場機制發展逐漸完善，住房租賃市場将趨向健康可持續發展。

泊寓重點三城六店亮相，地方國企深入布局租房市場

企業經營層面，過去一年里，萬科泊寓、相寓、城家、有巢公寓、招商伊敦公寓等多家租賃企業，在政策紅利與市場需求推動下實現規模增長，經營活動保持穩健。

與此同時，服務式租賃企業在規模與業務經營上同樣有不錯的表現。

近期凱德投資披露了2024年全年的業績表現，2024财年的收入為28.15億新元，主要收入來源包括上市基金管理、私募基金管理、住宿管理和商業管理。

其中住宿業務開業規模與簽約規模對比2023年均有所增長，全年新增開業54個住宿物業，可提供約11700個客房（2023年開業53個項目，9600個客房單元）；全年新增簽約85處物業，新增簽約15000個客房單元（2023年簽約77個項目，14400個客房單元）。

與此同時，住宿業務會員數同比增長40%，RevPAU實現同比增長6%（統計數據包括租賃和管理的服務式公寓），客房收益能力有所增強。

從數據來看，凱德投資服務式公寓業務，即雅詩閣在規模擴張、運營提效等方面實現良性增長。

據觀點指數不完全統計，除雅詩閣外，招商伊敦公寓、萬科泊寓、龍湖冠寓、城家等多家租賃企業同樣關注服務式租房市場。舉例來說，去年下半年，招商伊敦旗下服務式公寓品牌在滬先後落地兩個項目，分别為上海國際郵輪港壹棠服務公寓和上海靜安市北壹棠服務公寓。

截至目前，招商伊敦公寓已布局全國16個城市，管理面積超214萬平方米，房源總數約4.8萬間，旗下服務式公寓品牌壹棠服務公寓已布局全國7個城市，落地11個項目。

地方國企表現上，期内以合肥承寓、陸家嘴樂居、成都城投集團、深圳安居樂寓等為代表的住房租賃地方國有企業繼續深耕區域租房市場，分别在合肥、上海、成都、深圳有新項目亮相。

其中，2月20日，合肥安居集團打造的承寓·桐華里項目正式開業，該項目是合肥安居集團首個自建租賃社區，同時也是安徽省首個保障性智慧租賃住宅項目。

項目位于合肥市包河區桐城南路與高鐵路交口，社區内共有3棟住宅樓和1棟商業樓，可提供606套租賃住房，房源建築面積位于60-85平方米之間，涵蓋一室、兩室等房型。

另外，近期合肥安居集團·承寓·昆禦府社區8#樓198套房源推新。房源建築面積約44-112平方米，涵蓋一室、兩室等，社區配套商業約5000平方米。項目位于經開區與濱湖區交匯處，周邊企業包括長虹工業園、大衆汽車、蔚來中國總部等，是社區重要租戶來源之一。

據觀點指數了解，在政策支持推進與市場需求支撐下，住房租賃國有企業正逐步重構租房市場供給，通過新建租賃社區、盤活存量、産城融合、品牌運營等方式，進一步緩解新市民的住房難題。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧期内的開店情況，據觀點指數不完全統計，樣本企業錄得11個租住項目新開業，樣本企業開店積極性不高。

期内萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、融通融寓、華發優生活、雅詩閣以及安歆公寓等租賃企業有項目落地，開店企業數量對比上個報告期有所減少。

觀點指數認為，期内樣本企業新開項目數收縮，本質上是企業對季節性租房淡季的主動應對，避免運營成本增加及資源閑置。随着租房需求回暖以及公募REITs等融資工具的成熟，樣本企業或将在二季度重啟擴張動力，重點發力保租房、人才公寓等政策支持領域。

城市布局上，北京、廣州、深圳、杭州、珠海等仍是租賃企業開設新店的熱門之選，其中深圳以3個新開項目數居首。

新投運項目多為千套以下的小體量産品，“小而美”仍是租賃企業擴大市場占有率的重要方式。新開項目類型囊括保租房、人才專項租賃住房、白領公寓、服務式公寓、租賃社區、藍領公寓等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。

其中，2月，萬科泊寓在廣州、深圳及杭州三城有6家新門店亮相，包括城發|泊寓·青宸里九堡店、泊寓·楊箕二店、泊寓·南頭古城店、泊寓·石芽嶺店、安舍-上川地鐵店以及泊寓觀湖中心公園店（4月即将開業）。

城發|泊寓·青宸里九堡店是杭州市人才專項租賃住房項目，由杭州上城區城市建設發展集團有限公司與杭州泊寓公寓管理有限公司聯手打造。項目可提供595套租賃房源，房型包括64平方米的一室一廳、97平方米的三室兩房一廳，以及127平方米的三室兩房一廳。

從戶型打造來看，人才專項租賃住房正打破傳統保障房小面積的方式，通過差異化面積標準匹配人才層級，以大空間回應人才長期紮根的居住需求。

市場首發與擴募協同推進，匯添富上海地産租賃住房REIT正式發售

住房租賃公募REITs層面，首發擴容與擴募機制持續激活市場新動能。

3月5日，匯添富上海地産租賃住房REIT獲證監會批準，準予基金的募集份額總額為5億份。3月13日，據基金公告披露，匯添富上海地産租賃住房REIT認購價格定為2.724元/份，網下認購時間為2025年3月17日至2025年3月18日的9:00至15:00。

基金發行總額為5億份，其中戰略配售初始發售份額為35000萬份，占發售份額數量的70%，網下發售初始發售份額為10500萬份，公衆發售初始發售份額為4500萬份。

基金發起人為上海地産集團旗下全資子公司上海地産房屋租賃有限公司，底層項目運營管理服務機構為上海城方租賃住房運營管理有限公司。

據了解，上海地産集團的資産規模屬于全市最大，已累計籌措約4.5萬套各類保租房房源，占全市已籌措房源的八分之一，資産儲備豐富，為REITs後續擴募提供了充足的空間。

基金初始投資的基礎設施項目包括虹橋及江月路項目，開業時間分别為2022年10月和2019年6月。截至2024年9月30日，兩個項目估值分别為3.56億元和8.75億元，整體估值合計12.31億元，評估單價分别為11594元/平方米和15201元/平方米。

前者是上海市首批R4租賃用地項目，後者為存量商辦改造租賃住房項目。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

注：出租率為按出租面積計算

其中虹橋項目總建築面積為30706.04平方米，包括租賃住房318套，可出租面積20285.55平方米，配套商業可出租面積758.09平方米以及車位227個。

江月路項目總建築面積為57560.66平方米，包括租賃住房1080套，可出租面積 52734.88 平方米以及配套商業可出租面積4825.78平方米。

截至去年年底，基金底層資産業務經營活動保持穩健，出租率維持高位。具體來看，虹橋項目及江月路項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率分别為91.38%和94.04%。對比9月末，兩者出租率分别減少2.63個百分點和提升0.01個百分點，虹橋項目出租率的表現受市場淡季影響較大。

除此之外，目前首發端華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT和建信建融家園租賃住房REIT已獲上交所反饋。同時，還有多家企業正積極推進住房租賃公募REITs工作的開展。

首發端持續活躍，已上市的住房租賃公募REITs産品經營活動保持穩健。

觀點指數從基金披露的季報獲知，截至2024年第四季度，除招商基金蛇口租賃住房REIT因企業租戶退租導致出租率下滑至70.37%外，多數項目的出租率實現高位，經營活動維持穩定。

近期，招商基金蛇口租賃住房REIT披露了林下項目最新的招租表現。本批次林下項目退租的143套房源，已累計收到客戶預定95套，其中超85%的預定套數已轉為合同簽約並起租。截至3月3日，計算已簽約起租房源在内，林下項目出租率對比去年年末增加11.99個百分點至82.36%。

林下項目出租率實現穩步上升，預計對招商基金蛇口租賃住房REIT的後續業績表現産生正向影響。同時，随着租房市場傳統旺季的到來，市場租賃需求相對旺盛，林下項目出租爬坡趨勢有望保持穩定，整體出租率在年内有望恢復至較高水平。

擴募端，華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT均已收到上交所反饋意見，兩者的拟擴募資産分别位于北京和上海。

3月5日，華夏北京保障房REIT擴募申請反饋意見答復已遞交上交所，基金回復報告中披露，本次擴募拟募集規模為8.3億元，擴募後基金規模預計合計約為27.69億元。

基金首次發行份額5億份，本次擴募並新購入項目後，基金份額将進一步增加。

據了解，華夏北京保障房REIT已持有的基礎設施項目資産位于北京市海澱區及朝陽區，本次拟新購入的基礎設施項目資産位于房山區、通州區、大興區及海澱區，能夠有效分散單一區域或項目帶來的風險。

同時，現有項目（文龍家園、熙悅尚郡）與新增項目均為公租房，屬同一類型資産。

經營表現上，2023年和2024年全年，基金經營活動産生的現金流量淨額分别為5417.67萬元和5243.37萬元，現金流整體較為穩定。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

底層資産運營表現上，華夏北京保障房REIT初始投資的資産出租率長期穩定在90%以上。去年年末，本次擴募的4個項目出租率均超90%，項目運營穩定。

其中溫泉凱盛家園去年年末出租率為98%，2022年末和2023年末出租率數值分别為83%和89%。據了解，該項目屬于限價商品房收購項目，過往出租率表現欠佳主要是房間戶型偏大，在政策及選房意願方面受到一定影響。目前政策端關于大戶型配租限制方面已有所緩解。

總體來看，随着住房租賃公募REITs首發與擴募協同推進，市場規模将持續擴容，底層資産的多元化特征亦愈發凸顯。

瓴寓通過Pre-REITs提前鎖定優質資産，外資繼續布局住房租賃

公募REITs之外，在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場逐步邁向成熟。與此同時，Pre-REITs 基金、住房租賃基金、資産交易等領域實現良性發展。

其中，2月27日，中信金石基金與瓴寓國際攜手保險公司及證券投資機構，共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，並以上海松江西部科技園柚米社區作為種子項目裝入基金孵化公募REITs上市。

這支基礎設施Pre-REITs基金将由瓴寓國際負責運營。未來，該基金将繼續深耕租賃住房行業，探索新的項目合作。

基金初始投資項目是由瓴寓國際與松江經開區合作打造的保租房社區，總建築面積約13.7萬平方米，可提供房源數2252套，可服務4000多人。項目租戶多為周邊重點企業的員工和G60科創走廊人才。

據了解，作為基金的種子項目，上海松江西部科技園柚米社區已出租房源近2000套，出租率約為90%。

從商業模式來看，Pre-REITs基金有助于企業提前鎖定優質資産，通過專業化運營提高資産收益率，再通過公募REITs退出實現資金回籠。因此，如何把未成熟的項目孵化為可實現長期穩定現金流的産品，更多考驗的是住房租賃運營商的項目管理和資管能力。

據觀點指數不完全統計，包括瓴寓在内，萬科泊寓、綠地菁舍等租賃企業均已布局Pre-REITs 基金，加速住房租賃資産證券化，為後續發行公募REITs産品鋪路。

另外，2月18日，萬科企業股份有限公司發布公告，宣布将投資設立萬新金石（廈門）住房租賃基金。該基金認繳總規模為人民币16億元，專項用于收購萬科下屬子公司廈門市萬驿康投資有限公司持有的廈門佳德宏石置業有限公司100%股權，該公司持有廈門泊寓院兒·海灣社區資産。

資産交易端，3月7日，上海禦璞呈嘉管理咨詢有限公司收購上海匯城憶家管理咨詢有限公司60%的股權，前者為基匯資本的關聯實體，後者為城家全資持股企業。

交易完成後，禦璞呈嘉取得匯城憶家60%的股權，城家取得匯城憶家40%的股權，匯城憶家将開展北京市長租公寓開發與運營業務。

此次交易是基匯資本與城家在住房租賃領域的又一次深度合作，通過股權合作，将整合資本優勢與專業運營能力，加速雙方在北京長租公寓市場的拓展。

包括基匯資本在内，期内外資加速深耕内地住房租賃市場。如自如與景順房地産達成合作，成立合資公司星耀如景，作為雙方在中國發展持有型租賃住房資産管理的唯一平台。

據悉，星耀如景首個項目将落地北京石景山，規劃房源約1500間，後續該項目将申請納入保障性租賃住房體繫。

外資直接參與住房租賃市場不僅代表着資金注入，更是行業發展逐步成熟的標志，推動市場化、專業化，同時助力保租房建設，解決結構性問題。

目前來看，住房租賃市場投融資體繫發展逐步完善。Pre-REITs、公募REITs、CMBS、資産交易等多元化投融資方式共同構成住房租賃市場的 “資本引擎”，通過盤活存量、引入長期資金、優化資源配置等，推動住房租賃市場規模化、機構化發展。

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