業績顯著分化 | 2025年3月物業服務發展報告

觀點指數 超10城宣布空置房物業費可打折，住宅領域再迎壓力測試 期内，多地宣布空置房物業費可實行階梯式優惠，引發公衆關注。從地方角度來看，類似政策的主要目的是提高購房者的購買意願，促進房産銷售及去化；但政策形成的預期也會影響物業公司議價及收繳率等多個方面。

市場化拓展“質為量先”，非住業态穩定增長 物企拓展不再單純追求規模，而是更看重經營效益和服務質量，主動割舍低質效、低收繳率、管理難度大、新業務拓展潛力差的項目是主要手段；報告期内，物業企業市場化拓展保持良好态勢，非住宅業态仍是主要的擴張方向。

業績顯著分化，營收增速放緩、利潤下滑是主流 截至成稿，共計20家物企發布了2024年業績預告或年報，總體來看錄得利潤下滑、由盈轉虧或持續虧損的企業占到七成。觀點指數預計，2024年物企的業績仍将出現明顯分化，随着年報季結束，預計營收增速放緩，淨利潤下滑、虧損企業數量增多仍舊是主要的概況。

物管股走勢強勁，收並購市場遇冷 期内，40家樣本港股物企平均區間漲幅為8.52%，環比上個報告期0.05%的跌幅，大幅上漲；物管股的股價表現尚未反映房地産市場變化、消費潛在回暖帶來的積極影響，及闆塊高自由現金流和高股息的成色。另外，收並購市場本期回歸冷談，物企與外界合作探索資源整合與優勢互補是提升競争力的主要方式。

行業掀DeepSeek模型接入熱，多家物企嘗試引入清潔機器人 多家物企重申了科技創新驅動、全面深化數智化轉型的發展理念。DeepSeek作為加速創新、重塑核心競争力的強效催化劑，期内掀起接入熱；同時，智慧清潔機器人也成為降本增效的重要工具。

超10城宣布空置房物業費可打折，住宅領域再迎壓力測試

2月28日，長沙市發改委、住建局、市場監管局三部門聯合印發《關于規範物業服務收費管理的通知》，宣布自2025年3月1日起施行，有效期五年。

其中提到了空置房物業費實行階梯式優惠，即業主按照物業服務合同、交房公告(或者交付通知書)約定的房屋集中交付日期的次月起連續空置至第24個月，按照物業服務收費標準的70%繳納物業服務費用；從第25個月空置期起連續至房屋空置結束，按照物業服務收費標準的90%繳納物業服務費用。

這引發了公衆對空置房物業費繳納的關注，但相關政策早在2014年便開始在蘇州、常州施行，至今已超過10年時間，此番物業費再引熱議，更多是經濟壓力下其已成為多方利益的敏感點。

截至目前，不完全統計全國已有十余座城市（區）宣布空置房物業費可打折，具體包括蘇州、無錫、宿遷、揚州、常州、長沙、石家莊、青島、濰坊、煙台和蘭州新區等。不過，一線城市中，上海、北京、深圳沒有實施空置房屋物管費打折的政策，仍需全額繳納物管費，只有廣州對保障性住房的空置房提供了一定的物管費優惠。

近來政府出台物業費指導價、空置房物業費打折等政策，主要目的是降低部分購房者的持有成本，提高購房者購買意願，促進房産銷售及去化。同時，關于空置房該不該交物業費的讨論愈發激烈，争議焦點主要集中在服務與費用的對等性上，一些觀點認為沒有入住，卻要全額交物業費，從業主角度來說有失公平。實際上，一些物業公司運轉過程中，也會有自己的打折方案，這類舉措往往更具有靈活性。

觀點指數認為，上述問題涉及多層次，與多方利益相關，需要更好地平衡。物業服務過程的相關成本並不會因為房屋空置而減少，這意味着成本可能向非空置房業主轉嫁，讓常住業主覺得不公平；或物業公司降低服務質量，影響到常駐業主享受服務水平，扭曲市場資源配置。

從預期來看，政策會加劇物業費降價的輿論呼聲，影響物企議價能力、收繳率等，從而讓住宅服務市場面臨壓力。另外，相關政策沒有觸及物業服務市場中的核心問題——透明度和公平性，如物業費構成是否合理？服務質量是否與收費標準匹配？這些都需要業主作為消費者一方來做出評價。

目前，全國人大常委會法工委已就這個問題做出回應，其指出，“業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕向物業服務人支付物業費。”

“實踐中，未實際入住業主是否可以減免物業費，可以在物業服務合同中約定。未約定的，應當适用民法典的規定。地方物業管理條例規定業主未實際入住使用，一律交納物業費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。”

報告期内全國兩會召開，房地産行業迎來利好消息，物業服務作為産業鍊條中的一環，可擴寬業務範圍及深耕服務業态。

政府工作報告提到，要實施提振消費專項行動，從放寬準入、減少限制、優化監管等方面入手，擴大健康、養老、托幼、家政等多元化服務供給。持續用力推動房地産市場止跌回穩，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

還要适應人民群衆高品質居住需要，完善標準規範，推動建設安全、舒适、綠色、智慧的“好房子”。深入實施新型城鎮化戰略行動，發展數字化、智能化基礎設施，完善無障礙适老化配套設施，提升社區綜合服務功能，打造宜居、韌性、智慧城市。以及加快發展綠色低碳經濟。培育綠色建築等新增長點；建立一批零碳園區、零碳工廠等。

觀點指數認為，在相關政策的推動下，物業企業的專業性将提升，同時會拓展多元服務增加收入來源；亦會加快數字化轉型，利用AI等先進科技提升管理效率與服務質量，積極參與社區或城市現代化治理，推動綠色低碳發展，培養自身競争力。

當前，物企已注重培養業務及業态多樣性發展的能力，主要由于住宅物業的盈利空間進一步收窄。例如，中天服務表示，要力争在營收規模擴張的同時逐步降低住宅服務占比，提升非住業态的服務規模占比；並着手構建專業化服務公司，比如多經服務公司、保安公司等，探尋物業服務發展新模式。

同時，正荣服務還與京東物流在快遞服務與生活服務上達成戰略合作，提供便捷高效的物流與生活服務體驗。荣萬家則推出社區零售新物種——臨鄰便利倉儲店，于唐山、蚌埠、徐州、臨沂、南京、石家莊六個城市相繼開業。

市場化拓展“質為量先”，非住業态穩定增長

面對房地産行業的深度調整，地産母公司風險高企，物業企業均将市場化發展視為尋求獨立的路徑。傳統住宅市場萎縮的情況下，行業也在打破業态界限，實現服務範圍的跨界與融合，推動行業向“大物業”生态轉型。

目前，市場化競争的加劇，讓部分物業企業不得不選擇在提升自身品牌實力、業務專業性的同時，聚焦于已建立優勢的業态和區域擴展。

中天服務以“注重服務、夯實能力、深耕區域、創優品牌”發展思路，圍繞杭州、金華、嘉興等浙江環杭區域拓展項目，截至2024年末，服務業态除了住宅以外，還包括寫字樓、政府辦公樓、學校、醫院、景區、商超、産業園、未來社區等多種類型。

招商積余的經營規模與管理質量實現雙重突破。截至2024年末，在管項目2296個，覆蓋全國162個城市，管理面積為3.65億㎡，年内實現新簽年度合同額40.29億元。

盡管如此，在行業不再單純追求規模和擴展，更加看重經營效益和服務質量，主動開始割舍低質效、低收繳率、管理難度大、新業務拓展潛力差的項目之際，招商積余的在管規模增速有所放緩。

數據顯示，2024年招商積余管理面積增長幅度為5.80%，較2023年的10.74%下降近一半。同時，2024年該公司住宅業态新簽年度合同額下降3%至5.67億元；非住業态變化不大，新簽年度合同額增長0.09%至34.62億元。

報告期内，物業企業在市場化拓展上保持良好态勢，非住宅業态仍是主要的擴張方向。以更細分的視角看，城市環衛服務、政府辦公樓、産業園、醫院及學校等均是涉獵重點；同時，拓展項目所需提供的服務類型也不再是簡單的物業管理，而是出現更多設施管理、綜合設施管理業務。

從企業來看，碧桂園服務、招商積余、長城物業、永升服務、荣萬家、第一服務控股等斬獲頗豐。其中，永升服務堅持城市深耕，實現有效規模增長，開年以來新拓項目超過50個。荣萬家持續在非住闆塊發力，2月份新增合約面積27.42萬㎡，簽約第三方項目9個，涵蓋多元業态與高價值領域。

在住宅物業市場，企業注重社區品質煥新提升，以科技工具助力服務升級，提升響應速度。

第一服務控股入駐上海紫郡公館後，配置了專業化團隊，聚焦“安全管理、設施運維、精準服務、環境優化”四大核心服務的升級。設立了大堂崗、門崗、中控室及車場24小時值守；執行“預防性維護+快速響應”雙機制，公區維修30分鐘到場率超95%，設備完好率保持98%以上；實現投訴報修15分鐘響應、48小時閉環，並通過月度服務報告透明化流程。通過標準化服務流程與資源整合，項目進駐後物業費收繳率同比提升18%，業主滿意度達91.5%。

3月14日，卓越商企服務還正式煥新發布了住宅物業子品牌“卓越生活服務”，以加速住宅業務獨立品牌化的發展方向。

介紹顯示，卓越生活服務通過繫統性的品質管理和服務研發，形成了完整的服務産品矩陣，涵蓋“物業管理、人文服務、鄰里服務、智慧服務、增值服務”五大類解決方案。将專注于城市高尚住宅物業服務，以更廣闊的視野探索住宅物業服務的新格局，提升服務品質和客戶滿意度。

商業物業領域，大型企業或甲方的定制化服務需求正推動物業企業提升服務的專業性，在該類服務過程中，物業企業需要具備快速的響應能力和高效的執行能力，保障甲方業務的正常開展。

永升服務與南京肯德基開展深度合作，負責肯德基餐廳設施維護。介紹顯示，在江蘇省内，肯德基的工程維修服務涵蓋1316家門店的日常維護、緊急維修和設備管理，以保障餐廳運營和顧客體驗。永升服務憑借其專業化和智能化的維修體繫，可以快速響應客戶的需求，保持極高維修效率，大幅縮短設備故障的時長，最大程度減少對餐廳營業的影響。

萬物梁行專業定制化的服務品質使其獲得全球Top5的酒店集團——華住集團委任，這也是華住集團首次将總部空間委托給外部物業服務商，是一次重要的嘗試。

據悉，華住集團全球總部位于上海大虹橋闆塊，總建築面積約為8.3萬平方米，共7棟建築，涵蓋總部辦公、産業研創基地、員工餐廳、健身休閑空間等。除卻自用空間，還包括一棟用于旗下城家公寓對外運營的大樓及一棟用于對外租賃的辦公樓。

目前，萬物梁行在企業總部服務維度上已有諸多項目，包括騰訊總部、阿里北京總部、科大訊飛全國總部、李甯香港總部、TCl華星光電總部等，以服務的知名企業客戶為“素材”打造了自身的品牌形象。

産業園區領域，物業企業攜手甲方推動産業數字化、服務人性化、綠色低碳化的深度融合，滿足園區實現降本增效與品牌價值雙提升的訴求。

碧服商寫（碧桂園服務天力物業發展商寫事業部）獲得海康威視重慶螢石基地委任，為其成渝地區雙城經濟圈研發、生産總部集群提供全周期物業服務（PM）與綜合行政後勤服務（IFM）。

據了解，碧服商寫為項目定制了“數字+低碳+人文”一體化解決方案，包括智慧能源管理、AI巡檢繫統、數字化服務響應平台以及可持續生活節IP文化活動等。為其提供一站式高品質基礎物業服務、全場景增值服務以及綜合設施設備管理，涵蓋會務接待、宿舍及食堂管理、物品倉儲、企業集采、員工活動、能耗管理、化學品環保及安全管理、廢棄物管理等。助力生産基地優化運營服務體繫，提升智慧化、人性化服務能力。

此外，城市服務相關項目往往具有合同金額高的優勢，部分企業為拓展新市場，往往選擇收購達成戰略布局。

2月21日，北控城市資源表示，在深化粵港澳大灣區市場方面取得了重要成就，以總額5.23億港元中標了香港康樂及文化事務署黃大仙區、北區及西貢區休閑場所清潔及輔助服務2個項目，服務期均為三年，提供的服務包括但不限于清潔、滅蟲、廢物收集、可循環再造廢物收集及其他輔助服務。

據了解，北控城市資源在2024年6月順利收購了香港丞美服務有限公司，成功将業務拓展至香港市場，進一步打通粵港澳大灣區資源網絡，形成“香港經驗、灣區協同”的發展模式。

業績顯著分化，營收增速放緩、利潤下滑是主流

截至成稿日，物企業中僅招商積余與中天服務發布了2024年報，包括碧桂園服務、雅生活服務在内的18家物企公布了業績預告。總體上取得增收增利或利潤增長、扭虧為盈的物企占比約三成；近七成物企錄得利潤下滑、由盈轉虧、持續虧損。觀點指數預計，2024年物企的業績仍将出現明顯分化，随着年報季結束，營收增速放緩，淨利潤下滑、虧損企業數量增多依舊是主要的概況。

具體來看，2024年度，碧桂園服務預期收入将較上年增長2.8%-3.7%至約438億-442億元；招商積余收入同比增長9.89%至171.72億元；恒大物業預期收入增長1.3%-2.9%至126.5億-128.5億元；中天服務收入同比增長6.8%至3.63億元。相比之下，上述四家物企2023年度的收入增幅分别為3.0%、19.99%、5.7%及10.95%。

碧桂園服務表示，收入增長主要由于集團物業管理服務、社區增值服務及“三供一業”業務收入均保持增長（合計經調整收入較2023年同期增長不低于9.0%），疊加集團主動壓降信用風險顯着上升的客戶的業務規模，導致非業主增值服務收入随之有所下降，以及城市服務及商業運營服務收入減少的綜合影響。

另外，碧桂園服務的盈利表現大幅改觀，預期錄得歸屬于公司股東的淨利潤同比增長約447.4%至584.2%，達到16億-20億元，主要由于本年度積極落實關聯方貿易應收款回款措施並嚴控新增關聯方貿易應收款，因而無新增計提關聯方貿易應收款減值撥備且小幅轉回往年已計提的減值撥備；持續監控及優化集團過往年度部分收並購業務，使本年度商譽減值規模（已計及上述滿國的商譽減值）相比2023年同期收窄；及過往年度實施收並購所形成的業績承諾相關的或有對價公允價值變動收益于本年度較2023年同期增加。

與其對比，雅生活服務則由盈轉虧，預期2024年度錄得股東應占虧損32億-35億元，核心的原因有三個，其一是對關聯方及房地産相關的第三方的貿易及其它應收款項進行了計提減值撥備約39億-40億元；其二是開展城市服務的非全資附屬公司主動退出部分回款周期過長的項目，導致收入及利潤未及預期；其三是公司主動汰換部分利潤率較高但回款不佳的項目；受房地産市場持續低迷影響，外延增值服務的收入和利潤顯著下降，對公司整體利潤産生了影響。

但也出現一些企穩的勢頭，包括建業新生活、珠江股份、佳源服務、佳兆業美好等，均預期扭虧為盈。同時，金科服務的虧損也有所收窄，由2023年的淨虧損9.51億元下降至5億-7億元。

總體來看，城市服務、非業主增值服務收入下滑、客戶/業主對服務質量要求提升、地産關聯方或第三方回款難等，仍是行業面臨的主要挑戰。例如，中天服務2024年應收賬款從7270.98萬元增加至1.07億元，增幅達到47.75%；管理層對此表示，受市場經濟整體環境及項目業态、交付時點等因素的影響，物業費綜合收繳率較往年下降2%左右。

期内，随着年報季的來臨，部分物企也進行了關鍵人事的更叠，市場對此猜測傾向于企業管理層之間存在戰略分歧或者集團層面的戰略調整。

其中，綠城服務之前傳聞的高管離職塵埃落定，包括執行董事陳浩、非執行董事劉興偉、首席财務官夏雲三位高管辭任，同時宋海林被任命為非執行董事，張玲波獲委任為首席财務官，而這場變革的背後是否意味着經營穩定性的下降還有待觀察。

物管股走勢強勁，收並購市場遇冷

報告期内，國家在政策上明确2025年要實施更加積極的财政政策，提高财政赤字率，加大支出強度，安排更大規模的政府債券，為穩增長、調結構提供更多支撐。以DeepSeek、機器人、AI等新經濟為重要載體的中國科技力量也不斷崛起，驅動着全球新一輪科技革命浪潮。這也推動了港股市場的整體上行，截至3月19日收盤恒生指數近一個月上漲7.96%，近三個月上漲25.41%，市盈率PE(TTM)為10.75倍。

與此同時，物管股近期走勢強勁，截止3月19日收盤，恒生物業服務及管理（HSPSM.HI）指數近一個月上漲14.46%，近三個月上漲15.23%，市盈率PE(TTM)為16.02倍，短期内，物管股跑赢了大盤。

觀點指數監測的40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為8.52%，環比上個報告期0.05%的跌幅大幅上漲。樣本企業市盈率(TTM)均值較上個報告期的5.96倍上漲至6.34倍，整體估值也有所回升，但仍處于低谷期。當中，錄得區間跌幅最大的前三家分别為德信服務集團（-22.94%）、蘇新服務（-15.54%）及時代鄰里（-7.96%）。區間漲幅最大的前三家分别為碧桂園服務（+29.77%）、金茂服務（+28.35%）及濱江服務（+28.16%）。

市值方面，位列前五的分别為華潤萬象生活（792.03億港元）、萬物雲（287.03億港元）、碧桂園服務（222.98億港元）、中海物業（177.01億港元）、保利物業（176.79億港元），均較報告期初有不同幅度的上漲。

數據來源：Wind，觀點指數整理

有市場分析看好物管闆塊邊際改善帶來的投資機會，其認為，物管股的股價表現已充分計入了市場對于市拓競争、回款壓力、物業費調價、商譽減值等基本面因素的擔憂，但尚未反映房地産市場變化、消費潛在回暖帶來的積極影響，也並未凸顯闆塊高自由現金流和高股息的成色。

相比資本市場的回暖，報告期内收並購市場回歸冷談，物企與外界合作的案例有所增多，這也是當下業内應對激烈市場競争，尋求差異化發展，進行資源整合與優勢互補的主要渠道。

據觀點指數統計，目前僅有兩宗物企被收購的案例，分别為國際商業結算500萬元收購居住主題公園（福州）物業管理有限公司100%的股權，以及沈陽公用附屬公司拟55萬購珠島物業管理51%的股權，涉及資金規模均極小，主要目的是通過收購進入物業管理領域，增加新的收入來源，降低對單一業務的依賴，提高整體抗風險能力。

合作方面，綠城服務在國際化戰略方面邁出關鍵一步，3月11日與泰國泰合集團簽署合資聯營合作協議，一方面輸出服務為泰合集團開發項目增值，另一方面更希望與合作夥伴共同探索東南亞市場的服務標準與價值模式。

據介紹，泰國泰合集團業務涵蓋房地産開發、大健康産業、度假酒店、休閑娛樂、工程建築、國際貿易、投資管理及物業服務等七大闆塊。綠城服務将以“全生命周期服務”和“三化創新能力”賦能泰合旗下高端項目，打造東南亞市場“中國服務方案”。

行業掀DeepSeek模型接入熱，多家物企嘗試引入清潔機器人

物業行業正向智能化、數字化方向轉變，科技賦能是行業形成新質生産力的核心動力，報告期内多家物企重申了科技創新驅動、全面深化數智化轉型的發展理念。

其中，中天服務2024年着手搭建了業财一體化繫統，提高了道閘繫統、節能繫統、門禁管理繫統等智能信息化的比例。招商積余已全面深化數智化轉型，構建了“AI賦智+平台賦能+生态融合”的智慧服務體繫。

碧桂園服務執行董事及總裁徐彬淮介紹，公司在AI轉型道路上已開展一繫列實踐：其中，在自主研發能力的支持下，大模型數字化助理“一看一問”已全面接入DeepSeek，提升項目運營與經營管理的標準化和管理效率。行業首創的清潔機器人“零号居民”，已進入量産階段，獨有的人機協作智能清潔模式大幅降低勞動者強度。

對于物企管理者來說，DeepSeek的出現不僅是開啟效率革命的鑰匙，更是加速創新、重塑核心競争力的強效催化劑，期内行業掀起了DeepSeek模型接入熱；同時，随着物業品質升級與人力成本的博弈，智慧清潔機器人也成為降本增效的重要工具。

舉例來看，華潤隆地依托華為雲AI雲服務的技術優勢，率先完成本地化“滿血版”DeepSeek大模型的部署並接入華潤隆地AI通用應用平台，可以實現智能對話、企業級知識庫以及拓展多元場景等功能，後者主要指将DeepSeek應用于公文寫作、小紅書文案、合同審查等場 安全性與響應速度。

同時，該公司旗下全港首個簡約公屋項目正式啟用新一代L4級無人清潔設備，智慧城市建設邁入環境衛生全自動化的新階段。

據介紹，該清潔設備可以通過自主定位導航繫統實現了清掃、垃圾處理、加水和充電的全流程自動化；未來将推廣該模式至旗下商寫物業領域，加速構建香港智慧城市服務生态。

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