溢價拿地 | 2025年3月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 企業信心增強，高溢價拿地現象增多 觀察2月一二線城市住宅用地競得企業的類型可以發現，本月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為61.65%、8.56%、21.57%和8.22%。企業信心恢復，高溢價拿地現象增多。

優化土地儲備，一二三線城市宅地供應環比下降3.44% 報告期内一二三線城市供應住宅用地295宗，供應土地規劃建築面積1764.88萬平方米，環比下降3.44%，同比下降38.82%。3月11日，自然資源部和财政部聯合發布了《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，旨在通過專項債券優化土地儲備工作，促進房地産市場穩定發展。

一二三線城市土地成交平均溢價率達13.28%，市場恢復趨勢顯露 報告期内一二三線城市成交住宅用地242宗，成交土地規劃建築面積1419.71萬平方米，環比下降44.69%，同比上升12.4%；成交總價1055.64億元，環比下降11.07%，同比上升28.73%；成交樓面均價7435.61元/平方米，環比上升60.8%，同比上升14.53%；平均溢價率13.28%。

企業積極參拍，“面粉”競争加劇 6個重點城市土拍溢價成交趨勢明顯，企業拿地積極。不過，地塊的競争也開始加劇，企業想要拿到心儀地塊的難度加大。2025年以來，不少城市出現高溢價地塊，部分溢價率超過70%。從土拍市場可以看到，市場信心正在逐步恢復。

城市更新範圍擴大，鼓勵地方探索居民自主改造 全國“兩會”期間，住建部披露，要把2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造範圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主改造老舊住宅。截至目前，全國已實施超過6.6萬個城市更新項目，改造了25萬個老舊小區，惠及1億多人。

企業信心增強，高溢價拿地現象增多

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積676.65萬平方米，環比下降16.85%。

數據來源：觀點指數整理

其中，江蘇海潤城發、保利發展控股、華潤置地新增的全口徑土地儲備分别為108萬平方米、89.09萬平方米、87.05萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-2月土地投資力度最大的企業為華潤置地、中國金茂、濱江集團、保利發展控股及建發房産，權益拓儲金額分别為229.8、136.2、112.8、110.4和99.9億元。另外，綠城中國和中海地産緊随其後，權益拿地金額分别為98.8億元、91.9億元。權益拿地金額50億以上的企業環比上月增加了4家，為9家。

從新增貨值來看，1-2月土地貨值增加最多的企業為保利發展控股、華潤置地、中國金茂、中海地産及招商蛇口，新增貨值分别為352.7、344.6、308.3、218.6和207.9億元。

2月，保利發展控股在北京、佛山、天津、西安和昆明拿下6宗地塊，權益拿地建面為51.39萬平方米，權益對價77.5億元。

中海地産在北京和鄭州競得2宗地塊。招商蛇口在上海和佛山競得3宗地塊，權益拿地建面為23.57萬平方米，權益對價39.8億元。

值得注意的是，中國雄安集團在雄安新區拿下組團地塊，躍居1-2月新增土儲前列。2月13日，雄安新區蛇年首場土地挂牌出讓順利成交，起步區第五組團北片區的XACR—2024—023宗地、XACR—2024—026宗地均由中國雄安集團城市發展投資有限公司成功競得。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計2月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為61.65%、8.56%、21.57%和8.22%。

此外，企業高溢價拿地的現象增多。如上海土拍，金茂&慶隆聯合體以89.6435億元拿下虹口地塊，溢價率38.2%；華潤&越秀聯合體50.9億元摘得浦東楊思地塊，溢價率33.38%；招商蛇口26.49億元競得上海嘉定新城一宗宅地，溢價率29.47%。大家房産10.83億元摘得杭州城東新城單元地塊，溢價率54.04%。綠城14.29億元摘得蘇州市一宗宅地，溢價率21.61%。綠城3.19億元競得嘉興海甯一宗宅地，溢價率34.15%。

還可以看到，不少企業恢復拿地。在上海土拍中，龍湖以總價10.57億，成交樓面價約20473元/平方米，溢價率16.5%競得奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊。國貿、金地和星獅聯合體以8.15億元競得松江地塊，溢價率為13.98%。綠城、保億等企業也有拿地。

優化土地儲備，一二三線城市宅地供應環比下降3.44%

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地295宗，供應土地規劃建築面積1764.88萬平方米，環比下降3.44%，同比下降38.82%；供應土地起始樓面價5317元/平方米，環比上升3.74%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地108宗，供應土地規劃建築面積672.95萬平方米，環比上升46.55%，同比下降20%；供應土地起始樓面價9180元/平方米，環比上升5.82%，同比上升41.27%。

三線城市供應住宅用地182宗，供應土地規劃建築面積1048.06萬平方米，環比下降19.58%，同比下降46.62%；供應起始樓面價1876元/平方米，環比下降17.1%，同比下降8%。

城市方面，廈門2月27日發布《2025年國有建設用地供應計劃》，落實住宅用地分類調控要求，科學配置土地資源，強調保障性住房用地供應。

福州發布“2025年第一批次土地出讓招商手冊”，涉及15宗土地，總面積約264.13畝。其中，商品房地塊8幅，面積187.78畝；商服地塊7幅，面積76.35畝。鼓樓區六一中路89号地塊面積5.6畝，用地性質為居住商業綜合用地(R2 B1)，計容建築面積不低于3731平方米，不超過7462平方米。

南京市挂牌6幅地塊的國土使用權，起始總價10.4億元。天津挂牌出讓河西、西青三宗宅地，起始總價18.6億元。武漢挂牌出讓16宗地塊，9宗為涉宅用地。

觀點指數觀察到，三線城市供應繼續縮量。二線城市供應環比回升，並且樓面價同比大漲。實際上，各個城市都在強調科學配置土地資源，對土地供應的配比更為優化。當前，土地資源浪費過多，部分是企業無力開發的土地，部分地塊的規劃則不再适應當下的市場需求，需要重新籌劃。

3月11日，自然資源部和财政部聯合發布了《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，旨在通過專項債券優化土地儲備工作，促進房地産市場的穩定發展。該通知對發債要求、資金使用主體、申報審核流程、資金收益平衡及監督管理等方面進行了詳細規定。

本次拟安排地方政府專項債券4.4萬億元，比上年增加5000億元,重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠的企業賬款等。

通過專項債券支持土地儲備，可以有效減少土地庫存，改善土地價格下滑的情況，維護房價穩定。同時，加快閑置土地的盤活利用，促進土地資源合理配置。

廣東省率先發行專項債券資金用于收購存量土地，成為全國的首例。2月24日，廣東省财政廳發布了《關于2025年廣東省政府專項債券（八期～九期）發行有關事宜的通知》，兩期債券計劃發行額度合計307.1859億元。

本次發行的專項債券全部用于回收閑置存量土地，涉及廣東省19個城市的86個項目。

一二三線城市土地成交平均溢價率達13.28%，市場恢復趨勢顯露

報告期内，一二三線城市成交住宅用地242宗，成交土地規劃建築面積1419.71萬平方米，環比下降44.69%，同比上升12.4%；成交總價1055.64億元，環比下降11.07%，同比上升28.73%；成交樓面均價7435.61元/平方米，環比上升60.8%，同比上升14.53%；平均溢價率13.28%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為526.67萬平方米，環比上升8.22%，同比上升85.31%；成交總價為461.53億元，環比上升35.19%，同比上升60.71%；成交樓面價8763.13元/平方米，環比上升24.92%，同比下降13.28%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為805萬平方米，環比下降59.68%，同比下降6.75%；成交總價為214.39億元，環比下降54.15%，同比下降12.18%；成交樓面價2660元/平方米，環比上升13.7%，同比下降5.82%。

期内二三線主力土地成交城市包括天津、蘇州等。天津市2025年首次土地拍賣活動圓滿結束，上午共成交6宗住宅用地，總成交額達37億元人民币。此次拍賣的地塊分布在和平、河東、紅橋、西青、津南五個區域。蘇州3宗宅地底價出讓，總成交價18.13億元。

與上月相比，2月民企拿地占比升高，城投拿地減少。觀點指數認為，主要是市場恢復趨勢逐漸顯露，企業信心上升，民企參與土拍的熱情較高。

從溢價率來看，今年2月一二三線城市溢價率達到13.28%，是近三年月度的最高點。觀點指數認為，這是不少城市優化土地資源配置的結果，推出更為優質的地塊，企業的拿地興致更高。

企業積極參拍，“面粉”競争加劇

3月28日上海4幅土地起拍，總起價約113.3億元。廣州公共資源交易中心挂牌3宗宅地，起拍總價超82億。其中，天河金融城起步區007地塊起拍總價66億，将于3月31日限時競價。世界大觀四期地塊2024年曾終止出讓，此次重新挂牌，容積率從1.8降低至1.1，總建面從37260平方米減少至22770.17平方米，起拍總價從163305萬降低至104741萬，樓面價從約4.9萬/平方米降低至約4.8萬/平方米。

杭州2月28日挂牌第七批8宗涉宅用地，起始總價67.1億元，地塊分布于拱墅區（3宗）、蕭山區（3宗）等區域，計劃4月1日出讓，采取“價高者得”的競價原則。

北京2月25日召開推介會，推出69宗、427公頃商品住宅用地，重點布局軌道交通站點及産業園區周邊，包括朝陽太陽宮、海澱半壁店等熱點地塊。

據觀點指數不完全統計，2024年2月20日-2025年3月24日期間，六個重點城市一共有27宗涉宅地處于挂牌進行中，起始價436.43億元，土地面積94.67萬平方米。

觀點指數觀察到，杭州土地供應力度最大，數量最多。北京和上海供應地塊的均價較高。

成交方面，上海迎來蛇年首場土拍，共出讓4宗涉宅用地，分别位于浦東、虹口、松江和奉賢，總土地出讓面積9.6萬平方米，總規劃建築面積22.72萬平方米，總起始價119.24億元。最終此次土拍的4宗地塊全部溢價成交，共計攬金159.26億元。

3月11日，成都3宗宅地出讓，分别位于錦江區、高新區和成華區，總土地出讓面積89945.86平方米，總規劃建築面積18.37萬平方米，總起始價約33.20億元。三宗地塊均溢價30%以上成交，共收金50.65億元。3月18日，成都4宗涉宅地出讓，涉及郫都區、龍泉驿區、新津區和雙流區，總土地出讓面積184502.7平方米，總規劃建築面積33.69萬平方米，總起始價約17.66億元。最終2宗地塊溢價成交、2宗底價成交，共收金17.92億元。

杭州拱墅、西湖、蕭山和富陽共5宗涉宅地成功出讓，總成交價為64.797億元。出讓文件顯示，5宗地塊分别位于拱墅區石橋單元，西湖區雙橋單元，蕭山區錢江世紀城、江南科技城和富陽區鹿山闆塊，總出讓面積238畝，總建築面積33.8萬平方米，總起價47.6億元。

2025年3月25日，杭州水電新村地塊即杭政儲出[2025]18号地塊經過72輪的激烈競争，由濱江集團以520340萬元的總價競得，樓面地價77409元/平方米，溢價率69.86%。該地塊超越了杭州此前的土拍樓面價紀錄，成為杭州史上第一宗7萬+宅地。

據觀點指數不完全統計，2024年2月20日-2025年3月25日期間，六個重點城市一共有21宗涉宅地成交，成交價523.26億元，面積83.5萬平方米。

2025年以來，不少城市出現高溢價地塊，部分溢價率超過70%。從土拍市場可以看到，市場信心正在逐步恢復。

城市更新範圍擴大，鼓勵地方探索居民自主改造

3月17日，國家統計局表示，下階段，要因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，健全多主體供應、多渠道保障、購租並舉的住房制度，加快構建房地産新發展模式，推動房地産市場平穩健康發展。

截至目前，全國已實施超過6.6萬個城市更新項目，改造了25萬個老舊小區，惠及1億多人。

城市方面，廣東珠海市香洲區發布《珠海市香洲區2025年政府投資項目計劃》通知，宣布2025年香洲區政府投資項目共計144項，總投資額達328.97億元，年度計劃投資（工程量）41.20億元。其中，老舊小區和城中村改造項目數量最多，共27項，涉及改造面積超145萬平方米，總投資額23.89億元。

觀點指數認為，未來各地有更多的自主權利推動城市更新，在完成空間升級的過程中，惠及民衆。對于企業來說，不少城市更新地段的區位優勢明顯，發展空間大。

項目方面，天津河西區西南樓片區城市更新項目啟動，總投資10.72億。廣州黃埔區滄聯舊改項目實施方案獲批復，改造成本為123.15億元。

深圳市南山區原聯合餅幹廠舊改項目發布招標公告，標志着該項目即将進入施工階段。該項目位于南山區後海大道與工業七路交匯處西北側，占地面積約1.5萬平方米，計劃建設4棟超高層住宅塔樓和1棟幼兒園。該項目是恒大在深圳最具價值的舊改項目之一，原計劃建設超高層住宅、寫字樓及學校等配套。

調整後的規劃草案顯示，項目容積率從8.9降至6.5，取消約2.9萬平方米的人才住房和保障性住房，可售住宅面積增加43.39%（約2.68萬平方米），剔除了商業規劃，並優化了建築布局。

從項目來看，城市更新項目進行調規後，企業将有更多的操作空間，比如層高、配套設施等。在推進城市更新的過程中，項目應該與時俱進，根據市況做出适應性調整。

全國“兩會”期間，住建部披露，要把2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造範圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主改造老舊住宅。

浙江省首個采用自主更新模式進行重建的危舊房小區浙工新村正式交房。該項目由548戶居民自籌約4.7億元資金，占小區整體更新費用的80%以上，不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來社區等專項資金補齊。2023年11月28日，小區原有13幢房屋全部拆除，浙工新村自主更新項目正式開工。

期内，洛陽發布城中村改造以購代建實施方案。具體包括房票安置、自主購買和組織購買商品住房三種模式。

3月12日，廣州市黃埔區南崗南片舊改項目迎來新進展，街道近日宣布原舊改方案無法實施，将轉為“依法證收，淨地出讓”的新模式繼續推進，並開展意願征詢工作。該項目曾因開發商問題和政策限制陷入困境。

南崗南片作為黃埔區最貴舊改項目之一，總建築面積超323萬平方米，總投資約147億元。項目自2018年啟動以來，拆除率超8成，但後因合作開發商暴雷和政策限制陷入停滞，臨遷費拖欠超12個月。

村民對新模式持謹慎态度，主要擔憂補償方案能否保障利益，以及項目能否避免爛尾。黃埔區舊改新模式在政策和資金的支持下，有望為爛尾舊改尋得出路。同時，新模式下，黃埔區也在嘗試更多人性化的改造方案，如先安置再拆除，以及宅基地回遷等。

可以看到，在更新過程中，對于城市更新的模式，不少地方、企業乃至項目方都在積極探索不同的模式，具體的實施還應具體情況具體分析。

從樣本企業代表來看，3月18日，招商蛇口在2024年業績會上宣布，面對新政策環境，公司将積極把握城市更新及城中村改造的機遇。管理層強調聚焦核心市場的城中村改造與運營管理機會，利用政策優勢，加速城市更新項目的孵化與籌備。目前，招商蛇口已孵化近20個城中村改造項目，儲備土地面積約700萬平方米，主要布局在長三角和粵港澳大灣區，特别是深圳、上海、佛山和廣州等城市。

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