雙輪策略平衡 | 2025年3月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 租金延續下行趨勢，新質生産力推動辦公需求釋放 現階段，供需失衡仍主導辦公市場，重點城市辦公租金水平同比普遍回落，租金表現持續承壓。以價換量仍是業主維持出租率穩定的重要策略。需求端，新質生産力正逐步成為重點城市辦公樓需求增長的重要引擎之一。

寫字樓收入增長面臨壓力，企業如何平衡出租率與租金單價 受持續供應過剩、辦公需求疲弱等因素影響，樣本企業寫字樓業務收入增長面臨壓力，同時部分優質寫字樓資産憑借核心區位、高端産業聚集、精細化運營及政策支持，在市場波動中展現出較強的創收韌性。寫字樓市場壓力下，企業需以“出租率保基本、租金單價提效益”的雙輪策略應對挑戰。

陸家嘴集團再迎新項目入市，新世界發展計劃出售杭州寫字樓 對比上個報告期，資産交易單數和交易總金額均出現不同程度的下滑，這表明市場正經歷深度調整，供需失衡、經濟不确定性、金融環境變化等是主要的驅動因素。與此同時，深圳、上海、廣州、福州、北京等重點城市繼續推進寫字樓項目的建設進程。

辦公空間與産業生态協同發展，IWG以輕資産戰略驅動全球網絡擴張 基于成本優勢和政策紅利，産業園區逐步成為辦公空間服務商擴張的重要選擇。同時，2024年，IWG集團全年全繫統收入創新高，數值為42億美元，同比增長2%，EBITDA同比增長11%至5.57億美元。

租金延續下行趨勢，新質生産力推動辦公需求釋放

據國家統計局披露的數據，2025年1-2月，全國辦公樓開發投資額累計492億元，同比下降14.9%；辦公樓銷售額累計247億元，同比下降25.5%。

辦公樓建設方面，同期全國辦公樓新開工面積為217萬平方米，同比下降31.4%，辦公樓竣工面積為280萬平方米，同比增長1.9%。

從數據來看，源于整體房地産市場低迷、開發投資與新開工不足、寫字樓需求疲軟、存量去化壓力以及經濟環境不确定性等多重因素，2025年1-2月辦公樓投資、銷售以及新開工方面表現不佳。

新開工減少的同時，竣工增加，導致短期内辦公樓市場庫存量進一步上升，如需求端未能同步增長，或加大空置率上升和租金下跌的壓力。

數據來源：同花順，觀點指數整理

寫字樓租賃市場端，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測其辦公物業平均租金的走勢情況。

據數據披露，2025年2月，重點8城辦公租金平均單價環比及同比均出現下滑，平均單價為2.87元/平方米/天，環比下跌3.73%，同比下跌8.96%。

其中，半數重點城市的辦公租金出現環比下滑，環比-0.5%到-17.25%之間，剩余城市辦公租金環比上漲區間在0.59%到10.79%之間；同比上，除深圳外，其余七個重點城市辦公租金均出現同比下滑，變動區間從-0.8%到-19.32%不等。

具體城市表現上，北京的辦公租金水平在全國範圍内長期保持領先，2月辦公租金水平錄得5.18元/平方米/天，環比下跌17.25%，同比下跌9.76%。

另外，上海和廣州兩城的辦公租金水平環比及同比也出現不同程度的下滑，而深圳環比及同比均實現上漲。

現階段，供需失衡仍主導辦公市場，重點城市辦公租金水平同比普遍回落，租金表現持續承壓。以價換量仍是業主維持出租率穩定的重要策略。

重點城市空置率表現上，據戴德梁行數據顯示，截至去年年末，北京、上海、廣州及深圳四城甲級寫字樓空置率對比第三季度末均出現輕微上升，增長幅度在0.5個百分點以内。

值得注意的是，新質生産力正逐步成為重點城市辦公樓需求增長的引擎之一，人工智能、工業機器人、集成電路等行業的活躍租賃需求，以及消費領域的擴張，進一步刺激了辦公空間的需求。

仲量聯行數據顯示，去年在人工智能和大數據等新賽道的帶動下，科技互聯網行業為深圳辦公樓市場貢獻了全年近四成的租賃成交面積。同時，以遊戲、人工智能為代表的科技互聯網行業的辦公需求在北京持續回升。跨境電商、在線教育、新媒體等其他新質生産力相關企業也在全國多個城市積極擴張。

與此同時，2025年全國兩會對新質生産力的戰略部署，為寫字樓市場需求端注入了創新活力。人工智能、智能制造等新興産業的快速發展，有效推動了寫字樓租賃需求的總量增長，同時推動辦公市場需求結構向高科技、高附加值方向升級。

共享辦公市場表現端，中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年2月中小企業發展指數（SMEDI）為89.8，較1月上升0.8點。其中，分項指數、分行業指數和分區域指數均全面上升。

SMEDI的積極表現反映了中小企業的復蘇态勢，通過企業擴張、勞動力增長、産業升級和政策支持等途徑，為共享辦公市場注入需求動力。同時，中小企業的成本壓力和行業特性也推動辦公市場朝着高品質、高性價比和靈活性的方向調整。

寫字樓收入增長面臨壓力，企業如何平衡出租率與租金單價

企業經營層面，期内，九龍倉集團、嘉里建設、招商局商業房托、越秀房托、匯賢産業信托等多家企業先後披露了2024年全年的業績公告。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

收入表現上，7家樣本企業内地寫字樓業務收入同比在-5.68%到8%，收入分化明顯。其中57%的企業寫字樓收入下降，樣本企業内地寫字樓業績受市場環境影響顯著。

九龍倉集團、嘉里建設等企業沒有單獨披露内地寫字樓業務的全年租金收入。據九龍倉集團财報披露，内地寫字樓業務受持續供應以及辦公需求疲軟影響，辦公出租率和租金水平繼續受壓。同時，由于内地商場和寫字樓租金偏軟，内地投資物業整體收入下跌4%至45.71億港元，營業盈利下跌6%至29.83億港元。

嘉里建設内地寫字樓經營活動同樣面臨壓力，不計酒店業務，嘉里建設内地投資物業全年合並租賃收入為40.69億港元，對比2023年的42.16億港元有所下滑。據其财報披露，由于零售租賃收入增長部分被寫字樓租賃收入減少所抵消，按固定匯率計算，其内地合並租賃收入輕微下滑1%。

要關注到的是，重點城市核心區域優質寫字樓的創收能力持續在線，部分企業如金地商置、太古地産、以及招商蛇口等寫字樓收入實現增長。據太古地産業績公告披露，2024年，内地辦公樓物業的租金收入總額上升4%至3.79億港元，撇除人民币價值變動，租金收入總額上升6%。

金地商置年度業績公告顯示，集團持有在營運的商辦項目總建築面積約116萬平方米，全年租賃及相關服務總收入約為12億元，同比增長約8%。其中深圳南山區深圳威新科技園1、2期出租率達91%，深圳威新科技園3期出租率達81%。

另外，作為廣州CBD的重要地標建築，廣州國際金融中心在市場波動中仍展現出較強的創收與經營韌性。去年全年，廣州國金中心寫字樓部分的經營收入為4.29億元，同比增長0.4%，物業收入淨額為3.58億元，同比增長0.5%。

另外，恒基地産在内地的投資物業以甲級寫字樓為主，項目覆蓋北京、上海及廣州等核心城市，建築面積約為85.5萬平方米。由于近年新投入使用的廣州星寰國際商業中心以及上海星揚西岸中心的租金貢獻持續增加，2024年，恒基地産内地商業物業的租金總收入按人民币計值實現1%的升幅，當計及人民币兌港元按年下跌約1%後，恒基地産應占租金總收入為21億港元，與上年基本持平。

整體來看，受持續供應過剩、辦公需求疲弱等因素影響，樣本企業寫字樓業務收入增長面臨壓力，但部分優質寫字樓資産憑借核心區位、高端産業聚集、精細化運營及政策支持，在市場波動中仍展現出較強的創收韌性。出租率和租金單價指標作為寫字樓業務收入增長的核心動力，其變動直接影響寫字樓的業績表現。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

具體項目運營層面，觀點指數篩選中國内地36個重點寫字樓樣本（包括上海恒隆廣場、上海靜安嘉里中心、廣州國際金融中心、北京環球金融中心、北京東方廣場、廣州太古匯辦公樓等），監測其出租率走勢情況。

從已披露運營數據的寫字樓項目來看，截至2024年年末，36個寫字樓樣本項目平均出租率為86.89%，對比2024年6月底減少0.58個百分點，對比2023年末減少0.62個百分點，盡管降幅較小，但連續兩個時間節點的出租率下滑，表明寫字樓市場去化壓力依然存在。

分項目表現看，50%的樣本項目出租率較上年末下滑，降幅介于0.4至15.5個百分點；14%的項目出租率與上年同期持平；36%的項目出租率有所提升。其中，上海興業太古匯、杭州維多利、科技大廈、科技大廈二期、上海浦東嘉里城、恒基名人商業大廈等優質寫字樓表現突出，上年末出租率均超95%，展現出核心優質資産的抗周期韌性。

從城市維度來看，僅廣州、沈陽及無錫三城的寫字樓項目平均出租率數據對比2023年末實現提升；對比同年6月底，上海、廣州及杭州三城的平均出租率呈現上漲趨勢。

辦公租賃市場整體承壓，供需矛盾仍未解，多個樣本項目出租率連續下滑。供需失衡，企業辦公需求釋放不足、新增供應沖擊等因素持續加大寫字樓項目的去化壓力。

與此同時，部分核心區位的優質寫字樓憑借運營服務與租戶結構優勢，其出租率穩定，資産質量成為抗風險的關鍵。

數據來源：企業業績公告觀點指數整理

租金單價表現上，2024年末，15個寫字樓樣本項目租金單價為170.73元/平方米/月，對比2024年6月末下降2.76%，對比2023年末下降4.54%。

其中73%的樣本項目，租金單價對比2023年末出現下滑，僅27%的樣本項目租金單價維持不變或實現上漲。

對于企業來說，在寫字樓市場的壓力下，企業需以“出租率保基本、租金單價提效益”的雙輪策略應對。短期可通過租金策略、靈活運營、租戶結構優化等舉措穩定出租率，長期則還是要依賴資産升級、差異化定位和政策利用等提升租金競争力，最終實現收入的可持續增長。

陸家嘴集團再迎新項目入市，新世界發展計劃出售杭州寫字樓

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生2宗商辦資産交易事件，交易總金額為12.2億元，對比上個報告期，資産交易單數和交易總金額均出現不同程度的下滑。

觀點指數認為，寫字樓資産交易下滑表明市場正經歷深度調整，供需失衡、經濟不确定性、金融環境變化等是主要的驅動因素。未來，核心城市優質寫字樓仍可能憑借區位優勢、運營服務、租戶結構等吸引資金，而缺乏競争力的非核心資産或将面臨更大的估值壓力。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，3月7日，光線傳媒宣布以12.2億元收購北京棫霖企業管理有限公司100%的股權，從而取得位于北京市朝陽區的奧林NEO大樓作為辦公場所。

據悉，本次交易為承債式買賣，光線傳媒並未選擇直接買樓，而是選擇打包收購北京棫霖公司。截至去年年末，標的公司資産總額近8.28億元，負債總額10.12億元，淨資産為-1.84億元。

據了解，奧林NEO地處北京亞奧闆塊商務核心區，該闆塊辦公項目報價在4.5萬元/平方米到6萬元/平方米左右。奧林NEO總建築面積約2.85萬平方米，計算得出成交單價約為4.28萬元/平方米。

截至3月24日，光線傳媒投資和制作的電影《哪吒之魔童鬧海》海外票房已突破3億元，全球票房（含預售及海外）超153.47億元人民币，暫列全球票房榜第5名。

據其公告披露，此次收購是基于公司戰略規劃與業務發展需求。随着動畫制作團隊的擴張，該團隊已成為公司人數最多的業務單元，現有辦公空間難以滿足人才引入和規模增長的需求。

在寫字樓市場深度調整期，光線傳媒逆勢收購奧林NEO大樓，既是基于自身業務擴張的現實需求，也是對核心資産價值的前瞻性布局。

另外，值得注意的是，繼去年出售深圳前海周大福金融大廈後，近期新世界發展再度計劃出售杭州甲級寫字樓壹山項目，市值約為10億元。

新世界發展通過剝離非核心資産回籠資金，緩解債務壓力，在杭州寫字樓竣備前套現以規避運營風險。據悉，目前杭州寫字樓項目尚未明确是以整體出售還是散售的形式。

觀點指數從其披露的2024/2025中期業績公告獲知，截至2024年12月31日止6個月，新世界發展收入約167.89億港元，同比微降1.6%，核心經營溢利為44.16億港元。同期股東應占虧損約66.33億港元，持續經營業務虧損約57億港元，主要因投資物業公允價值變動。

截至2024年年末，集團借款總額約為1464.88億港元，其中322.09億港元需在12個月内償還。資金方面，新世界發展可動用資金合計約340億港元，包括現金及銀行結余約220億港元及可動用的銀行貸款約120億港元。

新世界發展出售資産的舉動並非孤例，而是行業共性的體現。近年來，寫字樓資産因其流動性和價值屬性，成為房企優化财務結構的重要抓手。

項目建設層面，深圳、上海、廣州、福州、北京等重點城市繼續推進寫字樓項目建設進程。如騰訊“互聯網+”未來科技城正加緊施工，預計一期工程将于今年6月首批交付。上海闵行宏潤科創中心預計今年年底全面竣工；抖音集團華南總部項目已進入前期籌備階段；福州亞升集團總部大樓建設進程持續推進。

另外，據企業業績公告披露，北京頤堤港二期是以辦公樓為主導的綜合體項目，将建設7棟寫字樓、一座購物中心和一家酒店，計劃于2026年年中起分兩個階段落成，目前正進行上蓋及機電安裝工程。

恒基地産2024年度業績公告披露，年内正積極建設位于上海浦東和深圳南山區的兩個綜合發展商業合作項目，前者為新岸商業中心，後者為雲荟大廈項目，兩者均接近完工，正開展招商工作。随着這兩個合作項目的落成，其在内地市場将迎來更堅實的支撐。

其中新岸商業中心作為濱江辦公新地標，于今年1月9日舉辦發布會，正式對外營業，項目總建築面積約11萬平方米，辦公建築面積約6.2萬平方米。

此外，據企業官微披露，陸家嘴集團旗下川沙企業中心二期辦公部分已正式交付入市，為川沙四大産業集群發展帶來全新辦公載體。

據悉，二期項目包含D1-D6共6棟樓宇産品可租可售，6棟辦公樓標準層面積覆蓋約500-2000平方米。其中D2作為租賃主推樓棟為精裝交付，D2棟建築面積約為2.3萬平方米，包括地上12層，地下2層。

據觀點指數了解，一期辦公業态總體量約4.17萬平方米，包括A、B、C三棟辦公樓宇；二期辦公及商業總體量約為6.15萬平方米，兩期均以打造川沙區域商務地標為目標，融合辦公與商業功能，助力川沙城市副中心發展。

早前陸家嘴集團旗下張江科學城·數智天地智慧灣和智慧嶺兩大項目已先後面世。前者地上建築總面積約15萬平方米，包括2棟企業標準辦公與研發樓、2棟企業獨棟辦公研發樓、3棟租賃住宅等業态。後者地上建築總面積約16萬平方米，包括4棟辦公研發樓、3棟租賃住宅等業态。

辦公空間與産業生态協同發展，IWG以輕資産戰略驅動全球網絡擴張

值得注意的是，陸家嘴集團同樣深入布局辦公空間服務市場。3月，其位于上海的前灘匯陸創營L SPACE以及前灘世貿中心二期L HUB先後開業。

其中前灘匯陸創營L SPACE是前灘世貿中心一期L SPACE的叠代升級産品，包括A區商務中心，可提供2-27個靈活工位，同時搭配5間會議室；以及B區精裝小辦公室，建築面積約100-200平方米，按套租賃，為成長型企業提供定制化解決方案。

前灘世貿中心二期L HUB于3月21日正式開業，已投入運營的項目還包括前灘匯L HUB、前灘世貿中心一期L HUB。據了解，2024年已開業的L HUB累計接待人數約3.5萬人次，全年承接各類會議活動多達85場。此外，位于張江的上海科技投資大廈L HUB也将于3月28日面市。

顯然，陸家嘴集團繼續深入布局上海辦公市場，同時以空間打造、資源鍊接、多元化服務等重塑辦公生态。

除此之外，據觀點指數不完全統計，報告期内辦公空間服務商整體呈現擴張動力不足的态勢，僅創富港、IWG集團等少數企業仍維持新店開業及規模擴張動作。

據雷格斯官微披露，2月28日，坐落于西青區楓雅科創中心B座6層的雷格斯天津楓雅中心正式開業。除此之外，去年，IWG集團已先後在天津智慧山園區和奧體中心闆塊新增開業雷格斯智慧山中心和HQ天津奧體中心。

同時，雷格斯天津海泰中心和雷格斯天津清數科技園中心将于今年第三季度開業，前者位于華苑産業區高新區軟件園，後者位于武清區清數科技園。

從入駐物業類型來看，IWG集團在天津布局的新項目偏好産業園區，同時以商業綜合體作為擴張補充點，逐步形成覆蓋全城核心區域與高新産業區的辦公網絡。

包括IWG集團在内，BEEPLUS、零秒空間等多家辦公空間服務商同樣關注産業園區類物業。基于成本優勢和政策紅利，産業園區逐步成為辦公空間服務商擴張的重要選擇。

其中，據BEEPLUS官微披露，旗下産業中心項目迎來多家企業入駐，包括富士金閥門、今麥郎、京東、欣和、象輯科技、南粵食品、優時比、比鄰客等，涵蓋制造業、生物制藥、快消品、移動互聯網、氣象大數據等行業企業。

另外，以IWG集團為代表的靈活辦公企業于近期披露了2024年全年業績表現，其在收入、規模增長、EBITDA等多個指標上取得了顯著進展。

業績公告顯示，2024年，IWG集團全年全繫統收入創新高，數值為42億美元，同比增長2%，EBITDA同比增長11%至5.57億美元。

同時，IWG集團去年恢復盈利，集團每股收益2.0美分，2023年為每股虧損26.7美分。淨财務債務降至7.12億美元，較2023年的7.75億美元進一步減少。

規模增長方面，2024年，IWG集團在全球範圍内新簽約899個辦公中心，其中有852個，即占比95%的辦公中心為輕資産模式，驗證了“資本輕型化”擴張的可行性。同時，全年新增開業中心624個（2023年新增開業328個），其中有601個為輕資産模式。

輕資産戰略不僅加速了規模擴張，還顯著降低了資本支出，全年新中心資本支出同比下降27%至5100萬美元。

在規模擴張的同時，IWG集團持續優化全球辦公網絡布局。全年新增開業中心中，低單價的郊區中心占比上升，這也導致托管、特許經營及合資業務的RevPAR（每間可租用辦公用房收入）有所下滑，但這一調整符合其擴大市場覆蓋、滿足多元化辦公需求的戰略方向。

得益于全新辦公中心開業，IWG集團全年收入增至36.9億美元，托管及特許經營業務的費用收入增長30%至7900萬美元，且簽約項目持續轉化為實際運營。自有業務部分保持相對穩定，全年收入32.22億美元；數字與專業服務業務收入略下降2%至3.89億美元。

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