2025年1-3月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前100房企累計全口徑銷售金額同比下降約11.21%，單月均價上升

“2025年1-3月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三，分别錄得496億元、429.85億元以及359.9億元。建發房産和招商蛇口緊随其後，為241.3億元、238.4億元。保利發展、綠城中國和華潤置地占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得630億元、523.9億元以及512億元，中海地産和招商蛇口緊随其後，為462.2億元、350.7億元。

1-3月，前100房企實現累計權益銷售金額5313.17億元，同比下降約11.1%。前100房企實現累計全口徑銷售金額7551.67億元，同比下降約11.21%。3月均價為1.9萬元/平方米，同比上升24.9%。

銷售門檻值方面，1-3月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為147億元、37億元和23億元。

​1-3月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為230億元、54.27億元和27.2億元。

推動供需平衡，加強金融支撐

在今年的政府工作報告中，有不少關于房地産的表述。其中，首次将“穩住樓市”納入經濟工作核心目標，明确“防範重大經濟風險”與“化解房企債務違約風險”雙軌並行。

此外，報告還明确提出“因城施策調減限制性措施”；在推進收購存量商品房方面，首次提出“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”；首次在政府工作報告中提出關于建設“好房子”的要求，並明确提出要“完善標準規範”等。

從供給側來看，将嚴控新增房地産用地規模，優先消化存量用地與商辦用房資源‌。延續“保交樓”專項行動，強化預售資金監管以維護購房者權益‌。地方政府獲準自主确定存量房收儲主體、用途及定價基準。

從需求側來看，全面推行“因城施策”調減限購、限貸等限制性措施‌。加速推進城中村改造貨币化安置與危舊房更新，激活剛性及改善性住房需求‌。拓寬保障性住房再貸款适用範圍，定向支持租賃住房與共有産權房建設‌。

為了推動供需平衡，以降低庫存，激活需求、金融支持三方聯動發力。實際上，去年四季度以來，樓市已經止跌回穩。今年的工作目標再次提出要穩住樓市，未來可能會出台許多房地産政策支持市場企穩。

結合房地産市場運行情況，為了讓更多剛需和改善人群入市，各地方加大樓市支持舉措。如加大購房補貼力度、優化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等，刺激釋放消費需求。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數不完全統計，2025年3月不少地方發布相關房地産政策，涉及公積金、契稅補貼、降首付比、人才購房優惠、下調利率等。

期内，深圳對住房公積金貸款和利息補貼政策進行了調整優化，涉及提高貸款額度、下調首付款比例、加大利息補貼力度等多項舉措。

如，貸款最高額度提升至231萬元、可貸額度提高至賬戶余額16倍、異地貸款取消戶籍和首套房限制、調整住房公積金貸款最低首付款比例：購買本市商品住房，不再區分首套和第二套，最低首付款比例統一調整為20%；購買本市保障性住房，最低首付款比例調整為15%。

此外，還加大利息補貼力度。累計繳存年限在1（含）-5年，補貼比例從5%提高至10%；累計繳存年限在5（含）-10年，補貼比例從8%提高至15%；累計繳存年限在10年及以上，補貼比例從12%提高至20%。

觀點指數認為，核心城市聚焦存量更新，三四線城市側重庫存去化‌。一線及強二線城市在政策支持下或率先回暖，但中小城市仍需依賴保障房托底，區域市場的表現将進一步分化‌，因此需要靈活調動現有政策，支持樓市的發展。

一線城市核心區域價格回升，二三線城市仍依賴“以價換量”

國家統計局發布的數據顯示，1-2月，新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，自去年四季度以來，樓市交易逐步改善，今年1-2月份市場交易持續保持穩定，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分别比上年全年收窄7.8和14.5個百分點。

按地區來看，東部地區的商品房銷售6038億元，同比下降2.1%；中部地區1886億元，同比下降2.3%；西部地區2134億元，同比下降4%；東北地區200億元，同比下降4.9%。

住建部披露，一二線城市房地産銷售呈現止跌回穩的積極态勢，帶動房地産企業改善開發經營和資金回籠情況。不過，部分地區房地産市場仍然處于調整之中，市場回穩還存在壓力。從監測的40個重點城市來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分别增長了1.3%和7.1%。

從房價指數來看，2025年2月份，受春節銷售淡季等因素影響，70個大中城市中各線城市商品住宅銷售價格環比下降，但一線城市新建商品住宅銷售價格上漲。從同比來看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續收窄。

2月份， 一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4個百分點。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平，同比分别下降4.7%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅擴大0.1個百分點，同比下降5.9%，降幅分别收窄0.1個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比由上月的上漲0.1%轉為下降0.1%。其中，深圳上漲0.3%，北京持平，上海、廣州分别下降0.4%和0.3%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，降幅收窄0.7個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。

二線城市二手住宅環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點，同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

三線城市二手住宅環比下降0.4%，降幅與上月相同，同比下降8%，降幅收窄0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，一線城市核心區域價格回升，主要在于此前調節土地供應，加上優質地塊項目入市，推高了價格。不過二三線城市仍依賴“以價換量”，但同比降幅收窄，顯示市場正緩慢復蘇。

小陽春漸顯，重點城市商品住宅成交面積上升

觀點指數監測的6個重點城市中，3月前三周商品住宅成交289.19萬平方米，環比2月前三周上升68.12%。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

具體來看，北京前三周商品住宅成交面積35.64萬平方米，環比上升96.8%，同比上升70.2%。觀點指數認為，北京樓市成交環比持續改善，區域闆塊分化仍然存在。

據觀點指數不完全統計，期内北京樓市有不少項目吸引了市場的關注。如越秀地産北京海澱項目和樾望雲、和樾玉鳴同日開盤，當日售出超1000套，總成交金額152億元。這是2025年開年以來北京市場開盤項目首次銷售超百億，也創下同期市場銷售額的新高。海澱永豐南闆塊的頤海澐頌開盤，其官微公布的銷售額突破72.5億元。新宮闆塊的建發金茂·觀宸迎來首次開盤。該項目截至當天銷售了207套房源，銷售金額在22億元左右。可以看到，一些傳統開發區域闆塊項目的銷售去化較高。

上海3月前三周商品住宅成交面積66.99萬平方米，環比上升86.29%，同比上升79.6%，樓市小陽春熱度延續。

上海房産交易中心披露，1-2月，上海一手住房累計成交78萬平方米，同比增加28%。3月新開盤項目熱度居高不下，3月以來（至3月21日）共有16個項目完成認購，平均認購比為0.89，其中9個項目認購比超過1。

其中，在售項目銷售速度加快，3月以來日均成交1.1萬平方米，同比去年增加34%，與去年 “滬七條” 出台後的10月份的成交水平相當。

典型項目如位于黃浦區外灘街道的金陵華庭項目。該項目首期推出158套房源，每平方米均價近19萬元，總價格段在4000萬元至1.7億元。該項目推出後迅速售罄，單日收金92.34億元。

上海房地産交易中心數據顯示，1-2月二手住房累計成交267萬平方米，同比增加51%。3月1日至20日，成交140.5萬平方米，比去年同期增加57%。

廣州商品住宅3月前三周成交面積44.44萬平方米，環比上升85.79%，同比上升37.25%。住建局披露，預計一季度全市一手住宅網簽面積172.67萬平方米、同比增長36.8%，全市11個區同比增幅均超過10%；二手住宅交易登記面積242.27萬平方米、同比增長26.2%，全市11個區均實現同比正增長。

廣州住建局披露，今年一季度，全市房地産市場止跌回穩的态勢更加鞏固，新建商品房成交連續保持正增長，房價持續築底回穩，一手住宅去化周期進一步縮短。

廣州住建局數據顯示，今年一季度一手商品房網簽面積218.56萬平方米、同比增長17.7%，二手商品房交易登記面積282.58萬平方米、同比增長27.6%。從區域來看，新房成交集中在增城、番禺、白雲和荔灣等，二手住房集中在番禺、天河、海珠等區域。

杭州商品住宅的成交量增長情況更為驚人。3月前三周成交面積為48.42萬平方米，環比上升161.17%，同比上升98.93%。市場數據顯示，截至3月23日，杭州二手房累計成交7382套，較上月飙升145%，同比去年也勁增55%。

杭州統計局數據顯示，截至2024年末，全市常住人口達到1262.4萬，較2023年末增加了10.2萬。由于漲價預期打開，並且“地王”效應持續拉高市場預期，消費需求有所釋放。

深圳商品住宅3月前三周的成交面積為20.04萬平方米，環比上升49.89%，同比上升52.98%。深圳二手房市場也在持續回暖。2025年第10周全市二手房（含自助）錄得1812套，環比增長11.6%。二手房錄得量已連續5周攀升，單周已超1800套。

成都市商品住宅3月前三周的成交面積為73.66萬平方米，環比上升18.39%，同比上升2.9%。成都是6個重點城市中漲幅最小的，但是成交面積卻並不少。

綜上觀察，6個重點城市均呈現成交上升的趨勢，今年小陽春漸顯。

房企盈利承壓，業務支線表現不一

從房企已披露的财務數據發現，2024年房企深陷盈利下滑、核心淨利潤降幅擴大、資産負債表惡化和債務高壓的困境。

值得注意的是，住開業務是房企的核心支柱業務，由于銷售下滑，對整體營收的影響較大。

盡管央國企及優質區域房企展現出韌性，但多數企業仍需通過加速去化、嚴控成本和債務重組應對挑戰。行業整體復蘇需等待政策效果釋放及市場信心的重建。

這也使得企業嘗試多路徑探索業務的增長，不過各支線業務表現存在差異。

2024年華潤置地實現綜合營業額2788億元，同比增長11.0%。其中，開發銷售型業務營業額為人民币2371.5億元，同比增長11.8%。但毛利同比下降4.5%至603億元，毛利率從2023年的25.2%進一步下降至21.6%。

股東應占淨利潤錄得256億元，同比下降18.5%。股東應占淨利潤率從2023年的12.5%下降至9.2%；核心淨利潤則同比下滑8.5%至254億元，核心淨利潤率從11.1%下降至9.1%。

值得注意的是，經常性業務的收入為416億元，同比增長6.6%。該指標貢獻了核心淨利潤103億元，同比增長8.2%，核心淨利潤貢獻占比同比提升6.3個百分點至40.7%。

招商蛇口2024年度報告顯示，期内公司實現營業總收入1789.48億元，同比上升2.25%。錄得歸屬于上市公司股東的淨利潤為40.39億元，較2023年減少22.81億元，同比下降36.09%。資産運營業務是轉型方向之一，目前該業務期内實現營收約71.5億元，同比增加7.41%，占公司總營收的比例為3.99%。

中國金茂2024年全年實現營業收入590.53億元。期内，公司所有者應占溢利約10.65億元，同比增長115%，扣除投資物業公平值虧損的淨利潤為13.33億元，較上年度增加120%，公司整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點。

整體來看，中國金茂590.53億元的全年收入當中，商務租賃與零售商業運營、酒店經營、金茂服務以及其他分别貢獻了3%、3%、5%、7%的收入。不過，酒店經營、商務租賃與零售商業運營的收入都有不同程度的下滑。

開發到位資金延續收縮趨勢，新開工投資區域分化

到位資金方面，1-2月份，房地産開發企業到位資金15577億元，同比下降3.6%。其中，國内貸款2954億元，下降6.1%；利用外資1億元，下降90.6%；自籌資金5233億元，下降2.1%；定金及預收款4577億元，下降0.9%；個人按揭貸款1945億元，下降11.7%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

由于1-2月銷售同比改善，個人按揭貸款和定金及預收款亦出現降幅收窄的情況，但整體仍處于低位，主要資金來源如國内貸款、個人按揭貸款等延續收縮趨勢，反映出房企流動性壓力尚未根本緩解‌。

前兩個月人民币貸款增加6.14萬億元。分部門看，住戶貸款增加547億元，其中，短期貸款減少3238億元，中長期貸款增加3785億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年2月住戶中長期貸款的變動額為-1150億元，而1月變動額為+4935億元。2月中長期貸款出現負增長，這與2月銷售短暫萎縮高度相關。

行業投資收縮，企業大多将資源投向強一二線城市，新開工在短期内仍将收縮。土地投資方面，一方面地塊投資測算更加嚴謹，另一方面企業采取“以銷定投”的方式衡量投資強度。銷售表現較差的區域，企業土地投資積極性也相應更低。

據國家統計局數據顯示，2025年1-2月全國房屋新開工面積6614萬平方米，同比下降29.6%（住宅新開工降幅28.9%）。這一降幅較2024年12月擴大6.6個百分點，且為連續第15個月雙位數下滑。

對比歷史數據來看，新開工面積已處于2012年同期以來的最低水平，且開工規模僅相當于2020年同期的38%。

東部地區新開工投資額同比下降11.4%，但降幅較2024年12月收窄7.2個百分點，有局部修復的迹象。中部與西部地區新開工投資額同比分别下降8.7%和3.3%，降幅較2024年擴大4.9和8.2個百分點，區域間的分化加劇。

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