收入穩健增長 | 2025年4月住房租賃發展報告

觀點指數 廣州推動城中村改造建設保障房，一線城市挂牌租金環比上漲 3-4月的住房租賃政策主要聚焦在存量收儲、市場供給、權益保障等多維度，政策重心從增量建設轉向存量優化。市場表現層面，3月，50城住宅平均租金同比、環比下滑，跌幅較上月均有所收窄，市場租金有企穩迹象。同時核心一線城市租金環比有轉漲迹象，但同比仍呈下降态勢。

規模拓展與效率優化並行，租賃企業收入穩健增長 2024年，6家房企繫租賃企業的收入合計88.7億元，同比上漲3.65%。與此同時，分散式代表企業收入亦實現不同程度的增長。過去一年，住房租賃企業展現出較強的韌性。樣本企業通過規模的合理拓展與運營效率的優化，成功推動收入增長，在市場競争中逐步站穩腳跟。

泊寓和冠寓多家門店集中亮相，企業通過合作實現資源整合 樣本企業錄得26個租住項目新開業，對比上個報告期出現大幅增長，主要是期内萬科泊寓和龍湖冠寓有多家門店集中入市。開店之外，期内住房租賃企業對外合作頻繁，其中包括瓴寓、安歆集團、雅詩閣等租賃企業通過合作實現資源整合。

新發行與擴募並舉，已上市産品保持穩健經營 期内上海地産、恒泰租住相關REITs獲批或上市以及華夏北京保障房REIT擴募獲批，展現了市場活力與常态化發行趨勢。與此同時，已上市的6單公募REITs産品的經營繼續保持穩定，多個底層資産項目出租率保持在超95%的高位水平運營。

廣州推動城中村改造建設保障房，一線城市挂牌租金環比上漲

2025年3-4月的住房租賃政策主要聚焦于存量收儲、市場供給、權益保障等多維度，政策重心從增量建設轉向存量優化。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

中央層面上，近日，中共住房城鄉建設部黨組召開理論學習中心組學習（擴大）會議。其中提及，推進收購存量商品房、加快構建房地産發展新模式，從供需兩端持續發力，推動房地産市場止跌回穩。

與此同時，财政部發布的2024年中國财政政策執行情況報告中提到，推進專項債券支持土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房等工作。

過去一年里，一繫列支持收購存量商品房用作保障性住房的政策措施相繼落地實施，從國家層面明确了相應的推動方向。各地也紛紛發布征集公告，收購存量商品房用作保障性住房，進一步完善住房保障體繫。

地方層面上，據觀點指數不完全統計，期内北京、上海、深圳福田、甘肅、安徽、山東、江門等多地推進租房市場權益保障相關工作，圍繞特定群體保障、公積金優化等，為租房者提供經濟支持和便利。

另外，值得一提的是，廣州市住建局以及廣州市規劃和自然資源局聯合發布關于城中村改造項目規劃建設保障性住房的意見（簡稱《意見》），推動利用城中村改造地塊規劃建設保障性住房，《意見》自4月1日起正式實施。

文件中提及，城中村改造地塊除安置房外的住宅用地規劃建築面積應當按照不低于10%的比例建設保障性住房。廣州市通過城中村改造項目強制配建保障性住房，旨在完善多層次住房保障體繫，推動租賃市場健康發展，緩解住房供需矛盾，促進職住平衡。

數據來源：同花順，觀點指數整理

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據披露，2025年3月，50城住宅平均租金單價同比及環比繼續下滑，平均租金為32.13元/平方米/月，環比下跌0.21%，同比下跌4.8%，環比及同比跌幅對比上月均有所收窄，有逐漸企穩的迹象。

具體來看，35個重點城市租金環比下跌，環比變動區間為-4.38%到-0.15%之間；15個重點城市租金環比保持不動或實現上漲，環比變動區間為0%到3.44%不等；對比上月，50城租金波動幅度不大，但租金出現環比下跌的城市數量有所擴大。

其中，北京、上海及深圳等核心一線城市住宅租金穩居前三，住宅租金單價分别為114.77元/平方米/月、101.49元/平方米/月以及93.92元/平方米/月。

同期，北京、上海、廣州及深圳核心四城租金環比由跌轉漲，4城租金環比變動區間為1.15%到3.44%，但租金表現均不及上年同期，同比變動區間為-9.99%到-3.85%。

長期來看，一線城市持續的人口流入和旺盛的租房需求能夠在一定程度上支撐租金的穩定，使其總體維持在較高水平。

總體而言，期内重點城市雖有租金下行壓力但開始顯現企穩迹象，同時受經濟環境、租賃房源供應增加等因素影響，租金仍低于上年同期水平。

規模拓展與效率優化並行，租賃企業收入穩健增長

企業經營層面，3-4月，不少企業已經完成了2024年業績的披露。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

已披露的6家房企繫租賃企業，收入合計88.7億元，同比上漲3.65%。其中泊寓收入貢獻占比為41.76%，冠寓收入貢獻占比29.89%。

從上圖可知，2024年全年泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓以及中海長租公寓等多家租賃企業均實現收入的同比增長，同比漲幅區間在3.92%到42.11%不等，企業創收能力正穩步提升。

其中全年收入超10億元的租賃企業包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别為37.02億元、26.5億元以及12.34億元，同比增長7%、4%以及13%。

與此同時，以相寓為代表的分散式租賃企業在收入端也有不錯的表現。2024年相寓實現GTV約180億元，同比增長6.5%，全年營業收入為61.3億元，對比上年同期增長6.5%，全年毛利率水平為-5.5%。

業務規模和運營效率是住房租賃企業實現收入增長的關鍵因素。過去一年里，住房租賃企業整體業績表現穩定，多家企業在業務規模、運營效率等方面表現亮眼。

運營效率表現上，據企業業績公告披露，相寓、泊寓以及冠寓等多家樣本企業出租率超95%，經營活動保持穩定。

其中，截至上年年末，冠寓在管項目整體出租率為95.3%，開業超6個月的成熟期項目出租率為95.6%。

另外，2024年，泊寓出租率數值為95.6%，項目前台GOP利潤率為89.8%，客戶滿意度超95%，續租率近40%。同時，自有渠道獲客占比提升至88.5%，對外部中介等渠道依賴度進一步降低，渠道傭金支出大幅減少。

由于房源獲取方式的不同，分散式租賃企業在規模擴張上具有較大的優勢。截至2024年末，相寓在管房量達30.3萬套，同比增長約11.8%，管理房源覆蓋北京、上海、杭州、蘇州、南京等重點城市。

泊寓、冠寓、招商伊敦公寓等在内的多家租賃企業管理規模也有不錯的增長，同期三者已開業房量分别為19.12萬間、12.4萬間以及3.42萬間，同比增長6.16%、0.81%以及15.93%。其中，招商伊敦公寓2024年里新增開業11個長租公寓産品和1個服務式公寓産品，新增管理面積26萬平方米。

同時，華潤置地業績報告中披露，其租賃住房業務有巢公寓累計在營項目45個，在管項目64個。在管項目數量對比同年6月底新增2個。

整體來看，2024年住房租賃企業展現出較強的韌性。樣本企業通過規模的合理拓展與運營效率的優化，成功推動收入增長，在市場競争中逐步站穩腳跟。

與此同時，随着市場環境的持續優化、政策支持的不斷深化，住房租賃企業有望憑借已有的良好基礎，進一步釋放潛力。

泊寓和冠寓多家門店集中亮相，企業通過合作實現資源整合

同時，報告期内，樣本企業的開店積極性不減，住房租賃運營機構房源供給量繼續增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，樣本企業錄得26個租住項目新開業，對比上個報告期出現大幅增長，主要是由于期内萬科泊寓和龍湖冠寓有多家門店集中入市。

其中萬科泊寓于青島、成都、南京、濟南、天津、西安及杭州七城有8個新項目亮相；龍湖冠寓于成都、合肥、珠海以及長沙四城新增開業5家門店。

除此之外，期内招商伊敦公寓、有巢公寓、雅詩閣、融通融寓、鄭州城發美寓、瓴寓、城家以及上海城方等租賃企業同樣有新項目亮相。

新開項目類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、服務式公寓、租賃社區等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。

産品體量上，瓴寓、城家以及鄭州城發美寓均有千套以上的大體量項目入市，大型租住産品逐步受到企業的青睐。其中于3月28日開業的雲熙里柚米社區是甯波市海曙區首個保障性租賃住房項目，首批推出2幢住宅樓，共216套房源。

該項目總建築面積約14.45萬平方米，提供1897套房源，是當前海曙區體量最大的保租房項目。項目由甯波望春工業園區開發，瓴寓國際負責運營。

值得注意的是，地方國企的規模擴張步伐正穩步進行。如4月6日-4月8日，鄭州城發金沙美寓、興達美寓以及華山美寓辦理集中入住。三者共計2115套（2661間）房源，是城發美寓今年第二批次上線的房源。

據觀點指數了解，鄭州市計劃2025年籌集建設1300套配售型保障性住房，分配20000套（間）人才公寓。通過收購存量房、新建、轉化等多種方式籌集保障性租賃住房房源，及時公開配租，緩解新市民、青年人的住房困難。還針對企業增加以“一張床”為出租單元的保障性租賃住房，滿足産業工人及新業态從業人員的住房需求。

目前，鄭州城發美寓已累計開業規模增至5.6萬間，服務青年人才超7萬人。同時，2025年将投運人才公寓數量超2萬套（間），預計到2026年底，累計投運規模體量将突破10萬套（間），服務人數超12萬人。

開店之外，期内住房租賃企業對外合作頻繁，其中包括瓴寓、安歆集團、雅詩閣等租賃企業通過合作實現資源整合。

安歆集團和瓴寓以合資方式聚焦住房租賃領域，通過資産整合與創新模式推動行業發展。

具體來看，樂艙投資與安歆集團成立合資公司，采用“資本+運營”的融合模式。其中樂艙投資負責資産收購與資本運作，安歆主導運營管理與品牌輸出，形成“投資-改造-運營-退出”的閉環商業模式。

據了解，該合資公司計劃3年内管理的資産規模突破300萬平方米，覆蓋15個核心産業城市。

另外，4月3日，瓴寓國際與新建元成立蘇州元瓴住房租賃有限公司，聯合發布“元瓴”住房租賃品牌。

據悉，“元瓴”主要聚焦于蘇錫常地區的中高端公寓市場，将公寓與産業園區、商務CBD空間耦合，打造品質居住生态。

而雅詩閣期内先後與多家企業達成合作，通過多品牌戰略（如盛捷、雅院、馨樂庭）快速布局中國核心城市（成都、無錫、武漢等），覆蓋不同客群的需求。

從項目區位來看，觀點指數發現雅詩閣合作的項目重點選擇數字經濟産業園（如無錫錫山）、核心商務區等新興發展區域，同時合作方多為地方政府或國企（如深業集團、武漢城投），借勢區域産業升級紅利。

目前，通過合作實現資源整合與優勢互補，是住房租賃市場重要的發展趨勢。整合各方資源的基礎上，租賃企業能夠更好地滿足不同區域、不同層次的租賃需求，提升市場競争力，同時也推動行業整合與規範化發展，引領行業朝着創新、高效、可持續的方向發展。

新發行與擴募並舉，已上市産品保持穩健經營

公募REITs層面，期内住房租賃公募REITs在首發和擴募兩端均有新突破，發行速度加快。

3月31日，匯添富上海地産租賃住房REIT于上交所成功挂牌上市，成為全國首單商改保類型的租賃住房REIT。

項目募集資金規模為13.62億元。據了解，基金上市首日盤中和收盤價達到3.541元/份，觸發30%的漲跌幅限制。

與該基金産品同日申報至上交所的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT也于3月26日獲中國證監會準予注冊的批復，並經上海證券交易所審核通過。

項目原始權益人為蘇州工業園區公租房管理有限公司，原始權益人控股股東為恒泰集團。

該項目底層資産繫坐落于蘇州工業園區的菁英公寓項目，截至去年年末，基礎設施資産估值合計12.61億元。

項目包括28幢高層、小高層住宅、8個地下車庫和2幢配套用房和1幢物業用房，總建築面積約27.56萬平方米，其中住宅部分建築面積約24.33萬平方米，可租賃面積約24.3萬平方米。

菁英公寓一期和二期運營起始時間分别為2010年和2013年，已連續運營多年。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

項目經營層面上，2022年末到2024年末，項目住宅部分出租率呈波動上升趨勢，去年年末出租率提升至93.33%；配套物業部分出租率長期維持在較高水平。

财務表現上，2022年-2024年，基礎設施項目營業收入、營業成本以及淨利潤均呈現逐年增長。其中淨利潤從2022年的631.46萬元增長至2024年的1235.99萬元，項目盈利能力在增強。

華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT底層項目菁英公寓整體運營良好，出租率有輕微波動，收入及淨利潤表現積極，項目在租賃住房市場具有較好的運營能力和發展潛力，但仍需關注成本增長等因素對未來盈利的影響。

與華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT獲批同日，華夏北京保障房REIT擴募項目也正式獲批。此次擴募聚焦于北京房山區、大興區、通州區以及海澱區的4個項目，将有助于北京保障房中心持續發揮資本市場的優勢，盤活優質的存量資産。

這是繼2023年3月上交所首批公募REITs擴募獲批後，市場上又一個成功落地的REITs擴募項目，進一步鞏固了公募REITs市場首發+擴募雙輪驅動的格局，同時也是住房租賃領域公募REITs常态化發行的有力體現。

借助首發與擴募的雙輪驅動模式，住房租賃公募REITs産品逐漸成為租賃住房市場的關鍵資本驅動力。在政策扶持以及市場化機制不斷深入的背景下，其規模與市場影響力預計将持續提高。

與此同時，已上市的6單公募REITs産品已先後披露了2024年年度報告，期内基金經營繼續保持穩定，多個底層資産項目出租率繼續保持在超95%的高位水平運營。

數據來源：基金業績公告，觀點指數整理

基金收入層面，2024年6單保租房REITs合計收入約為4.92億元。基于底層資産規模和資産底色，國泰君安城投寬庭保租房REIT以1.8億元的年度收入位居首位，中金廈門安居REIT次之。

除國泰君安城投寬庭保租房REIT和招商基金蛇口租賃住房REIT無同比變動數據外，另外首批上市的4單保租房REITs基金層面收入同比變動區間在-1%到3.16%，繼續保持較強的穩定性。

淨利潤表現上，國泰君安城投寬庭保租房REIT以8048萬元的年度淨利潤數據居首位。同時，對比上年同期，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤有巢REIT均實現增長，其中華夏基金華潤有巢REIT年度漲幅居首。

數據來源：基金業績公告，觀點指數整理

EBITDA表現上，除紅土深圳安居REIT年度EBITDA同比下滑1.95外，另外首批上市的三單租賃住房REITs均實現正向增長，漲幅區間為4.46%到4.68%，基金盈利能力有所提升。

整體來看，2024年租賃住房REITs經營指標，盈利能力以及财務表現等保持穩定，多個底層資産出租率保持高位。

但市場競争加劇、部分項目經營波動等，仍給住房租賃REITs的财務健康與可持續發展帶來挑戰，未來需持續關注底層資産運營質量提升、市場環境變化應對以及資金流動性改善等表現。

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