底層資産持續擴容 | 2025年一季度REITs發展報告

觀點指數 2025年一季度，REITs市場在政策持續支持和市場結構優化的雙重驅動下，展現出穩中向好的發展态勢。底層資産類型持續擴容，融資與流動性表現雙優，行業逐步邁入提質增效的新階段。

報告顯示，C-REITs的發行保持穩定，文旅、醫藥倉儲、數據中心、保租房等新興資産類型加速入市，標志着市場創新能力顯著增強。政策紅利與流動性寬松疊加，引發資金熱情回暖，多支新發REITs上市首日即觸發漲停，投資熱度創近兩年新高。

二級市場表現方面，中證REITs全收益指數一季度上漲10.19%，機構配置需求強勁釋放，産業園區、消費基礎設施類産品漲幅尤其突出。與此同時，盡管整體出租率回升，但利潤率因租金競争與運營成本上漲出現分化，現金分派率普遍承壓，折射出REITs經營從規模驅動向精細化管理轉型。

分不同闆塊看，産業園區REITs在運營優化、租金穩定性及城市更新背景下表現出較強的韌性；受益于各地促消費政策推動，消費基礎設施REITs市場熱度高漲；住房租賃REITs則在“租購並舉”的政策加持下擴容提速，“商改保”模式的落地成為熱點；倉儲物流類REITs保持穩定，順豐與京東等龍頭企業的參與帶來新的示範效應。

香港及海外市場方面，盡管年初市場信心有所恢復，但受到全球貿易政策不确定性和通脹高企影響，REITs價格自3月起普遍回調，市場呈現出明顯的分化。香港領展房産基金與冠君産業信托展現出良好的經營韌性，其他多家REITs則因租金承壓及物業估值下調陷入虧損。

整體而言，2025年第一季度REITs市場在結構性利好的推動下，迎來了資産類型多元、市場熱度提升、政策支持強化的窗口期，市場正從“擴容驅動”向“高質量發展”加速演進。

C-REITs篇

市場綜述

REITs底層資産向多元化、新興領域加速突破

自2024年進入常态化發行階段後，2025年第一季度REITs市場繼續保持擴容态勢，新項目發行節奏穩定。

據市場數據，截至2025年3月31日，全市場已上市的公募REITs總數達到64支，首次公開發行和擴募金額共1798.65億元。其中，2025年一季度共有5支REITs上市，數量同比持平，發行規模從150.91億元下降到87.68億元。

政策層面繼續推進REITs的常态化發行，支持文旅、養老、新型基礎設施等類型底層資産REITs上市。上海和浙江等地積極響應國家政策，加大對本地符合條件的基礎設施項目的挖掘和培育力度。

随着政策密集落地，底層資産譜繫加速擴容。包括醫藥倉儲、城市更新、數據中心、物流分撥中心在内的多領域首單REITs已上市或已受理。保租房REITs上市節奏加快，匯添富上海地産租賃住房REIT在3月31日首發上市，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的首發申請以及華夏北京保障房REIT的擴募申請在3月26日同一天獲得上交所審核通過。

上述現象標志着市場已邁入創新驅動、提質增效的高質量發展階段。

資金涌入推高市場熱度，時隔兩年多再次出現首日漲停

IPO參與熱度顯著提升。新發産品公衆認購倍數屢創新高，例如國泰君安濟南能源供熱REIT公衆認購倍數813，匯添富九州通醫藥REIT公衆認購倍數1250。

時隔兩年多再次出現首日漲停。包括易方達華威市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富上海地産租賃住房REIT在内的多支REITs上市當天開盤即漲停。匯添富九州通醫藥REIT和中航易商倉儲物流REIT上市當天分别大漲28.22%和15.3%。

2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT上市後連續4個交易日觸發停牌，易方達華威市場REIT在4月7日停牌。

二級市場量價齊升，機構配置需求持續釋放

估值穩中有升，中證REITs全收益指數一季度漲幅達​10.19%，超過2024年第一季度5.39%，其中，3月單月上漲3.23%，也超過上年同期水平（0.12%）。

1月到2月，受政策利好、利率下行及資産荒推動，REITs價格迅速走高。9支REITs觸發停牌機制，一定程度遏制了過渡投機炒作。2月底開始，REITs價格開始出現分化，部分REITs價格穩定，沒有出現大幅回調，部分REITs則出現明顯下跌。

市場數據顯示，消費基礎設施類區間累計漲幅最大，為19.39%，水利設施和生态環保類區間累計漲幅最小，分别為4.68%和1.77%。産業園區、倉儲物流和保租房類漲幅接近整體均值，分别為12.56%、10.82%和9.41%。

換手率上，園區基礎設施、消費基礎設施、倉儲物流、保障房這四類REITs的平均區間累計換手率比較接近，在63.3%到67.5%之間。

​​機構配置需求持續釋放​​。2月17日，中國人壽保險股份有限公司（以下簡稱“中國人壽”）發布關聯交易公告。根據公告，中國人壽聯合多方拟成立公募REITs投資基金，合夥企業全體合夥人認繳出資總額為人民币52.37億元，其中，中國人壽認繳出資額為人民币35億元。

出租率上升但利潤率下降

期内大部分REITs公布了2024年業績，從已經披露的數據來看，包含産業園區、消費基礎設施、倉儲物流、住房租賃在内的四類REITs經營業績從2023年的底部出現反彈。盡管從數據上看，仍然沒有達到2022年的水平，但是要注意到2022年的樣本數量較少，受個别基金影響較大，並不能準确反映出行業的真實經營環境。

2024年出租率和收繳率都有所上升。宏觀層面上，這體現了政策引導下新舊動能轉換取得一定的成效，傳統依賴土地增值和規模擴張的模式被“運營為王+民生導向”的新範式取代，成為房地産行業轉型和宏觀經濟結構優化的縮影。

微觀層面上，供過于求導致租金價格戰（例如，據調查，北京産業園租金2024年降幅達4.9%），倒逼運營方通過多方面努力提升出租率，例如以價換量換取現金流穩定、從空間出租轉向産業服務配套、數字化與成本管控並舉、優化租約結構。受此影響，息稅折舊攤銷前利潤率持續下降，但依然維持在良性的區間。

在經營利潤率依然保持在健康水平的同時，各類型REITs的現金分派率出現不同程度的下降。

造成這一現象的原因是多方面的。例如，2024年REITs整體估值上漲，但實際現金流未同步增長，導致分派率走低，市場數據顯示，2023年四類REITs平均下跌20.27%，2024年則平均上漲11.18%。

在利潤率受擠壓的情況下，為了保證業務持續擴張或維持必要的運營資金，企業可能會積極借助外部有利的融資環境，通過外部融資（債務融資）來補充資金缺口，從而導致杠杆率上升和利息支出增加。數據顯示，杠杆率從108.99%上升到110.02%。

産業園區REITs

累計發行規模270.62億元，華夏金隅智造工場REIT上市

産業園區類REITs是C-REITs的主要資産類型之一，包括2月份上市的華夏金隅智造工場REIT在内，一共17支，累計發行規模270.62億元。

報告期内的2月26日，華夏金隅智造工場REIT在上交所挂牌上市。項目發行規模​​11.356億元，發行份額4億份，發行價2.839元/份。網下認購倍數和公衆認購倍數分别為71.94和288.77。上市當天開盤漲停，較發行價溢價30%。

作為國内首單以城市更新項目為底層資産的産業園公募REITs，其成功上市被認為對盤活城市存量資産、推動城市高質量發展具有重要的示範意義，因此，底層資産的改造升級模式和未來增值空間受到業界廣泛關注。

據招募說明書，該REIT底層資産為金隅智造工場産權一期項目，前身為北京天壇家具廠老舊工業廠房，2016年啟動疏解非首都功能，将天壇家具廠搬遷至河北大廠，原址升級為智能制造産業園，2018年完成改造後投入運營。

改造之後，包括招商引資情況、入駐企業質量、産業集聚效應以及租金水平在内都有提升。

項目80.05%的面積用于大信息、高端裝備制造等産業，入駐47家企業，覆蓋智能制造、工業互聯網等高精尖領域，包括智匯中科、北京車百智能等頭部企業，形成優質企業集群。同時，與周邊清華、北航等高校及科研院所形成産學研聯動生态，提升了區域産業競争力。

競争力的提升帶動租金收入穩定增長，2020-2023年經營性淨現金流從6,402萬元增至9,070萬元，2024年1-9月租金收入9,635萬元，期後收繳率99.55%。

二級市場分化加劇

二級市場分化加劇。第一季度累計漲幅居前的包括：華泰南京建邺REIT（21.78%）、中金重慶兩江REIT（18.33%）、博時津開産園REIT（18.29%）。累計漲幅靠後的包括：招商科創REIT（0.68%）、華夏和達高科REIT（4.34%）、建信中關村REIT（5.26%）。

趨勢上，整體在1月到2月上漲，2月底到3月不同程度回調，漲幅居前的幾支REITs普遍在回調的時間段表現出抗跌特質。而漲幅靠後的REITs，可能是前期漲幅較小或者回調的幅度較大。

作為2024年底上市的三支REITs，華泰南京建邺REIT和中金重慶兩江REIT上市後價格穩定上漲，而招商科創REIT表現平平，截至3月底，已經逼近發行價格。

招商科創REIT上市後股價表現大幅低于闆塊均值，且成交額長期低迷（如2025年1月14日成交額僅117.66萬元），反映出投資者對其科技孵化器資産回報周期的擔憂，資産組合中，99.94%為非流動性資産（如孵化器産權），現金類資産占比不足0.06%，進一步削弱了短期的吸引力。

經營業績止跌企穩，核心區域高附加值資産經營韌性強

随着行業景氣度回升，租戶經營狀況好轉，加上園區通過數字化升級降低運營成本，2024年，産業園區REITs整體經營業績出現止跌反彈态勢，據最新财報數據，出租率趨于穩定，收繳率大幅回升，息稅折舊攤銷前利潤率小幅上漲。反映出新經濟地産從"以價換量"的被動去庫存階段轉向供需再平衡階段。

在面對北京産業園市場租金持續下行的壓力情況下，建信中關村REIT運營機構主動下調租金單價，以更具競争力的價格吸引客戶，出租率從63.75%上升至72.09%。

國泰君安東久新經濟REIT出租率從96.51%增加到100%，息稅折舊攤銷前利潤率從64.11%升至76.95%。業績顯著提升的關鍵在于長三角地區高端制造業擴張帶來單層標準廠房的旺盛需求。

4月10日，華安張江産業園REIT發布了《關于2025年第1季度經營情況的臨時公告》，公告顯示，張潤大廈項目所屬項目公司2025年第1季度的主營業務收入（未經審計）約為1660萬元，較2024年同期上升28.14%。

張潤大廈項目2024年成功化解大客戶退租風險，2025年第一季度的收入維持增長趨勢，​​運營能力成為關鍵變量​。基金管理人和運營管理機構面對地區市場空置率上升的壓力，積極發揮張江科學城區域平台效應，持續加強招租力度。

财報數據顯示，張潤大廈在2024年上海産業園區整體空置率上升的環境下，出租率從2023年的63.31%躍升至2024年末的92.44%，並在2025年第一季度延續回升趨勢。

消費基礎設施REITs

累計發行規模已達213.26億元，易方達華威市場REIT在深交所上市

2024年，消費基礎設施類REITs數量快速增長，全年累計發行7支。2025年1月份，易方達華威市場REIT上市。根據市場數據，截至3月底，消費基礎設施REITs累計發行的規模已達213.26億元。

1月24日，易方達華威市場REIT在深交所上市，成為國内首單以農貿市場為底層資産的公募REITs産品，總募集規模5億份，發行價格3.027元/份，募集資金約15.13億元。網下有效認購倍數78.7倍，公衆認購倍數407倍，創下消費類REITs紀錄。上市當天開盤即漲停。

一季度二級市場表現普遍較好，消費刺激政策預期有所提高

華夏首創奧萊REIT區間漲幅27.96%，嘉實物美消費REIT累計上漲25.43%，華夏大悅城商業REIT區間上漲23.67%，華安百聯消費REIT區間漲幅21.4%。

高換手率和流動性從另一個角度也印證了​​市場參與者對消費基礎設施類REITs的強烈關注和投資熱情​​。中金印力消費REIT區間累計換手率111.77%，華夏金茂商業REIT累計換手99.44%，易方達華威市場REIT累計換手85.85%。

據悉，多家企業如首衡集團、魯能商管、天虹股份等相繼啟動了消費基礎設施REITs的發行工作，以積極響應資金對優質商業不動産的投資需求。

消費基礎設施REITs在二級市場的良好表現源于投資者對經營穩定增長的預期，背後有各地政策持續發力的影響。2024年以來，多地通過消費券、以舊換新等政策刺激消費市場，間接提升消費基礎設施的現金流。

比如，2024年廣東積極開展促消費活動，全省以舊換新拉動消費1484.2億元，綜合成效居全國前列。上海市官方網站顯示，2024年消費品以舊換新政策實施期間，上海消費市場領域，家居家電“國補”“市補”累計發放補貼金額超18億元，各平台合力帶動，實現相關産品消費額約120億元，資金撬動比超6倍。

2024年12月9日，中央經濟工作會議指出，“要大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國内需求。要以科技創新引領新質生産力發展，建設現代化産業體繫“。這進一步提高了對2025年消費刺激政策的預期。

經營業績穩定，但利潤率差異較大

2024年，消費基礎設施類REITs整體業績穩定，出租率和收繳率分别為97.72%和99.34%，且相差不大。但是息稅折舊攤銷前利潤率卻明顯分化，表現較好的為嘉實物美消費REIT，利潤率81.11%，大幅高于均值62.59%。華夏華潤商業REIT和華夏大悅城商業REIT利潤率較低，均為55%左右。

嘉實物美消費REIT底層資産為社區超市，業态定位為高頻剛需消費，具有​​低運營成本、高周轉率​​的特點。而華夏華潤商業REIT和​​華夏大悅城商業REIT底層資産為購物中心，改造和運營成本較高。業績分化不僅驗證了社區超市的抗周期經營韌性，也反映出購物中心在面對同質化競争和線上沖擊時的壓力。

住房租賃REITs

首單“商改保”租賃住房REIT上市，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT獲通過

截至2025年3月31日，已上市住房租賃REITs共7支，累計發行規模107.81億元。

3月31日，匯添富上海地産租賃住房REIT成功在上交所上市，該項目是全國首單“商改保”模式，通過将存量商辦資産改造為保障性租賃住房，盤活國有資産並擴大保租房供給規模，是上海地産集團踐行國家“租購並舉”政策的重要舉措，同時也為其他城市提供了可借鑒的經驗，具有重要的示範效應。

底層資産是虹橋璟智和江月路兩個保障性租賃住房項目，均位于上海市核心産業聚集區，出租率在94%以上。項目2025年的預計淨現金流分派率達4.37%，且強制分紅比例超90%，為投資者提供了穩定的收益預期。

從獲批（3月5日）到上市僅歷時18個工作日，創下“上海速度”。網下詢價倍數達180.74，公衆認購倍數達494，均刷新2023年以來公募REITs的市場紀錄。上市當天開盤即漲停。

此外，期内的3月26日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT獲深交所審核通過，成為江蘇省首單租賃住房公募REITs，在國家大力發展保障性租賃住房的背景下，為後續類似項目的發行提供了借鑒。

底層資産是位于蘇州工業園區的菁英公寓，是園區内規模較大、運營成熟的人才優租房社區。

該項目被視為中新合作蘇州工業園區“産城人”融合發展的創新樣本，通過REITs這一金融工具，進一步推動園區的人才引進和城市發展。

二級市場3月上漲，和預期改善相關

第一季度，住房租賃類REITs累計收益率不及REITs均值，僅為9.41%。但是從趨勢上看，進入3月份，在産業園區類和消費基礎設施類REITs普遍回調的背景下，住房租賃類REITs開始穩定上漲。

二級市場上漲和預期改善相關。2024年底，招商蛇口租賃住房REIT林下項目遭遇重要企業租戶退租的沖擊，涉及房源143套，出租率從97%驟降至70.37%。據官方披露的消息，截至2025年3月3日末，林下項目整體時點出租率已經回升到82.36%，對比2024年12月31日，漲幅為11.99%。

需要關注到的是，期内有多只項目啟動擴募申請。

除了華夏北京保障房REIT外，其他一些已有的保租房REITs，如華夏華潤有巢REIT與紅土創新深圳安居REIT，也已在第一季度内提交擴募申請。顯示市場對追加募集資金的需求較大。

與此同時，還有項目正在進行首發或擴募申請的流程，體現了市場參與者對穩定型資産配置及租金收入的高度認可

招商基金蛇口租賃住房REIT出租率受到退租事件沖擊

2024年報數據顯示，招商基金蛇口租賃住房REIT出租率僅有78.97%，這主要是受到林下項目退租事件的影響，重要企業租戶的退租導致2024年12月末時點出租率大幅下降至70.37%，相較11月末下降了26.73%。這直接導致了招商基金蛇口租賃住房REIT整體出租率的下降，從之前的較高水平降至78.97%。

根據官方3月5日發布的公告，林下項目出租率已經有所回升，截至3月3日，出租率從去年底的70.37%提高到82.36%。

倉儲物流REITs

累計發行規模198.11億元，南方順豐物流REIT​​公開發售

截至3月底，倉儲物流類REITs已發行9支，累計發行規模198.11億元。

其中，南方順豐物流REIT于3月21日至3月24日​​公開發售，原計劃募集期4天，但因市場認購火爆（公衆有效認購倍數達381.58倍，網下認購倍數53.52倍），實際提前完成了募集。總發售份額10億份，發行價為3.290元/份，總募集金額達​​32.9億元​​。

作為首單由順豐體繫内企業發起的物流倉儲公募REITs，該項目被視為民營企業參與公募REITs的標杆案例。其獲批和發行，體現了政策層面對物流基礎設施的傾斜，尤其是2024年《關于促進民營經濟發展壯大的意見》明确提出鼓勵民間資本參與公募REITs試點。順豐作為民營物流龍頭企業，通過REITs實現資産證券化閉環，為行業提供了“重資産運營—REITs退出—再投資”的創新融資模式參考。

據觀點新媒體報道，4月9日下午，上交所召開滬市REITs專場投資者交流會。會上，京東産發表示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT目前在全力推進公募REITs的擴募工作，已啟動了優質資産的繫統性篩選，同時聯合内外部專業機構開展資産的合規性評估工作。其透露，希望通過擴募的實施，實現資産多元、增厚收益、平台增長等目標。

二級市場整體表現平平，華夏深國際REIT區間累計漲幅最高

二級市場整體表現平平，但是華夏深國際REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT表現突出，區間累計漲幅最高，分别為19.01%和18.01%。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT上漲的一個原因是增持提振了市場信心。據報道，2024年12月27日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT發布公告，劉強東拟自公告之日起24個月内通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金份額，增持金額不超過1億元。

值得關注的是，這兩支REIT的年化現金分派率也處于較高水平，分别為5.07%和5.23%。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT滿租，闆塊現金分派率有所上漲

嘉實京東倉儲REIT持有的三個倉儲物流基礎設施項目的主要甚至全部承租人都是京東物流的子公司，這種關聯租賃關繫帶來了極高的租賃穩定性，期内嘉實京東倉儲基礎設施REIT出租率和收繳率均為100%。

2024年，産業園區和住房租賃類REITs的年度年化分派率有不同程度的下降，但是倉儲物流闆塊年化現金分派率卻出現小幅上漲，其中，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的年度現金分派率從4.49%上升到5.23%。

香港及海外篇

市場綜述

投資者在風險與收益間重新衡量配置策略

2024年底，根據仲量聯行的調研結果，盡管地區和資産類别表現各異，但整體市場信心增強，投資活動加快。​新增供應減少，尤其是優質資産供不應求，推動租金和估值上升。​此外，綠色建築、人工智能和可持續發展成為投資者關注的重點。

二級市場的反映印證了這一樂觀預期，標普全球房地産投資信托指數年初從177.11經過短暫下跌，随後在3月前維持上漲趨勢。然而，進入3月份後，指數出現了一波快速下跌，反映出在通脹預期、利率調整以及川普政府政策不确定性的背景下，投資者對房地産股的情緒轉為謹慎。

美國3月4日宣布對多國商品加征關稅，引發市場對全球經濟復蘇和房地産租戶需求的擔憂。盡管部分REITs（如自助倉儲、三淨租賃類）因防禦性較強表現穩定，但工業地産（如倉庫、零售物業）因關稅和消費放緩預期承壓。

這種預期意味着降息窗口縮小，經濟寬松政策推遲實施。降息預期降低将使得貼現率保持在較高水平，進一步壓低了未來現金流的現值，削弱REITs的投資吸引力。高通脹不僅加劇了REITs分紅的不确定性，也提升了企業融資成本，迫使投資者在風險與收益間重新衡量配置策略。

甲級寫字樓以價換量，REITs市場表現反映對全球貿易的擔憂

2025年第一季度，伴随着全球貿易政策不确定性的快速上升，香港商業活動和工業活動都出現了放緩，租戶投資和租賃更加謹慎。據市場數據，第一季度，香港甲級寫字樓出租面積增長12%，但是整體租金下跌2.2%。

租金下跌短期的原因是供求關繫變化，據統計，一季度香港甲級寫字樓淨吸納量約-2.32萬平米，新增供應約3.05萬平米，整體空置率上升0.6%來到17.5%，創歷史新高。淨吸納量連續兩季錄得負數，整體空置率上升至歷史新高，最新錄得約17.5%。

商鋪空置率維持穩定。今年前2個月零售業銷售額同比下降7.8%，各核心地段空置率維持穩定，保持在7.8%左右，租金上升約1%。

倉庫空置率二十五年來首次升至雙位數。一季度倉庫空置率增加2.4%到約10.1%。高企的空置率也導致租金下跌2.1%。連續5個季度下跌。

對全球貿易不确定性的擔憂同時也體現在股價上。

​恒生房地産信托基金指數（HSREIT）1月到3月中旬保持了強勁的增長态勢，然而，進入3月下旬，開啟了下跌的趨勢。

個股層面，截至3月31日底，已經出現了比較明顯的分化，其中越秀房産信托基金和富豪産業信托累計跌幅較大，分别為-13.54%和-12.77%。冠君産業信托、領展房産基金和陽光房地産信托漲幅靠前，分别為13.47%、10.81%和7.67%。

業績普遍虧損，冠君和泓富經營穩健領漲

最新一期财報顯示，除了冠君産業信托和泓富産業信托外，過去一年大部分香港REITs淨利潤呈虧損狀态，其中領展房産基金淨利潤虧損-36.79億元。

不過，領展房産基金的虧損主要是受投資物業減值影響，經營上依然小幅增長。據24/25财年中報，其香港零售物業組合維持97.8%的高出租率，收入從67.25億港元上漲到71.53億港元，期内可分派收入增長4.3%至34.76億港元。

冠君産業信托經營穩定。在2025年第一季度内，公司公布了2024年度全年業績報告，數據顯示，部分經營指標受到壓力，但零售闆塊方面仍然穩健。特别是朗豪坊商場仍顯示出較強的韌性，其出租率一直保持在99%以上。

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