外商受鼓勵進入 | 2025年4月物業服務發展報告

觀點指數 政策趨向提升行業規範水平，並鼓勵外商進入物業服務行業 兩會代表針對物業服務的提案主要集中在修訂《物業管理條例》、物業收費管理、服務質量和價格監督等領域，旨在推動規範、透明和高效發展。期内，政策方面還提出推進服務業擴大開放，将物業服務納入鼓勵外商投資産業目錄，這将有利于給行業帶來先進服務理念、技術工具和運營模式等。

房地産市場止跌回穩，貝殼業務延伸至物業服務 國家統計局一季度相關數據顯示，上遊房地産市場在多維度政策助力下，正逐步呈現止跌回穩的新特征。但觀點指數認為，業内仍需注重存量項目管理及服務質量，並關注非住業态積余，錘煉專業化能力。同時，期内貝殼的入局也将給物業行業創新和變革提供新的動力。

行業規模增長持續放緩，期内物企外拓活躍度下滑 過去一年，行業競争加劇，物企擴張注重質量與效益，造成物業管理規模增長放緩的情況。但随着市場化發展能力的不斷強化，部分頭部物企已在非住業态形成明顯的規模優勢。期内，公開市場上物企獲取項目的熱度環比上個報告期有所下滑，但綜合一季度來看，品牌物企在多元業态拓展領域持續有所突破，為未來的規模增長打下基礎。

盈利繼續下降，現金流管理更加核心 截至成稿，A股和港股共62家物企公布了2024年業績，新城悅服務和瑞森生活服務已确定延期。從數據來看，物業行業營收增速進一步放緩；盈利水平也持續下滑。财務方面，現金及現金等價物略微下降，貿易應收帳款增速低于營收。觀點指數認為，多數企業正在經營發展與資金回籠之間尋求平衡。

奧聯服務尋求赴港上市，二級市場走勢回落 期内，奧聯服務尋求赴港IPO，文件顯示，該公司規模尚小且盈利能力較低；其業務主要集中于廣東省，此外貿易應收款金額與周轉天數呈現上升态勢，也使其具有較高的财務風險。本期，全球經濟增長放緩、國際貿易摩擦加劇以及地緣政治的不确定性，導致港股市場整體下行，物管股的走勢也回落。

數字化成為核心驅動力，科技與場景融合加速 總結2024的年報來看，物業行業在積極推進數字化轉型上取得良好成效，對驅動企業管理結構、業務模式的重塑，降本增效等各個領域賦能明顯。報告期内，物企與外部科技公司合作，圍繞社區群衆生活品質提升，持續推進技術和場景的融合發展。

政策趨向提升行業規範水平，並鼓勵外商進入物業服務行業

剛剛過去的2025兩會期間，多位代表和委員針對物業服務領域的提案成為焦點，主要方向包括修訂《物業管理條例》、物業收費管理、服務質量和價格監督等。旨在規範物業管理行為，並助力基層治理，一定程度上呈現了行業未來的政策走勢。

以修訂《物業管理條例》的提議為例，其中的核心包括：修訂物業管理的範圍；建立健全業主大會、業主委員會規則體繫；降低業主大會和業委會組建、召開門檻，優化業委會決策效率；提升物業服務水平，規制物業費拖欠行為；明确業主合法有序管理和使用共有物業，完善經營收益的使用分配；優化專項維修資金的使用程序等。

觀點指數認為，上述建議切中了當前物業服務過程中的痛點難點。一方面，明确權責邊界、優化基層治理、強化公共收益監管等有利于推動行業走向規範、透明和高效發展路徑，減少物業企業與業主間的糾紛。另一方面，規制物業費拖欠行為，為物業企業收費難題提供政策保障，使得企業在面對惡意欠費時有章可循，保障正常的運營資金。

本期初，中共中央、國務院印發了《提振消費專項行動方案》，提出要穩步推進服務業擴大開放，推動将露營、民宿、物業服務、“互聯網+醫療”等服務消費條目納入鼓勵外商投資産業目錄。

4月11日，國務院批復，原則同意《加快推進服務業擴大開放綜合試點工作方案》，並提出在已有試點地區基礎上，将大連、甯波、廈門、青島、深圳、合肥、福州、西安、蘇州等9個城市納入試點範圍。強調圍繞進一步全面深化改革、推進中國式現代化、服務現代化經濟體繫建設和新質生産力發展需要，賦予新一輪服務業擴大開放綜合試點新内容新任務，主動對接國際高標準經貿規則，深入開展改革創新探索，有序擴大自主開放，釋放超大規模市場潛力，積累更多可復制可推廣的經驗，促進服務業高質量發展，為建設更高水平開放型經濟新體制作出更大貢獻。

這意味着有望吸引更多國際資本進入國内物業服務領域，為行業帶來先進的服務理念、技術工具和運營模式，推動物業盈利模式創新；另外，也将加劇物業行業的競争壓力，推動業内優勝劣汰與整合兼並。

随着國家雙碳目標的持續推進，廣大業主和客戶提升對節能環保的需求，部分地方政府積極響應，出台了綠色物業管理政策和標準。

自3月25日起，廣州市市場監督管理局發布的《物業服務第1部分：綠色物業管理》地方標準開始實施，其内容涵蓋設備管理、能源管理、環境管理、固體廢棄物管理、綠色辦公、創新與提高等多個方面。比如，明确了綠色物業管理崗位職責，建立制度體繫、培訓計劃及激勵方案，強化管理規範性和執行力從設施設備移交、運行維護到能耗分析、檔案管理，形成閉環管理，覆蓋物業服務的全生命周期。

觀點指數認為，標準将為物業服務企業提供繫統化的綠色管理指引，進一步推動物業服務行業向綠色、低碳、可持續的方向轉型升級，助力綠色城市建設。

房地産市場止跌回穩，貝殼業務延伸至物業服務

在國家政策從需求改善、庫存管理、協調融資、産品升級等維度的助力下，開年以來上遊房地産市場正逐步呈現止跌回穩的新特征。

統計局數據顯示，1-3月，新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%，降幅比1-2月收窄2.1個百分點；其中住宅銷售面積下降2.0%。新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%。3月末，商品房待售面積比2月末減少1227萬平方米，其中，住宅待售面積減少1017萬平方米。

數據來源：國家統計局官網，觀點指數整理

總體上看，房地産市場現在還處在調整階段，房地産需求需要進一步釋放。從發展空間看，中國的消費結構總體上還處在升級過程中，城鎮化並沒有完成，房地産市場成長空間巨大，居民對綠色、寬敞、舒服的“好房子”需求較大。

觀點指數認為，盡管降幅收窄意味着房屋需求正在恢復，但物業企業仍需更加注重存量物業的管理和服務質量，同時需積極關注非住宅業态的項目機會，針對不同類型的物業特點，錘煉更加專業化、個性化的管理服務能力。

期内，在創新和變革的宏觀背景下，物業行業也迎來新的入局者。

企查查顯示，3月27日，房地産經紀公司貝殼旗下貝翼商務咨詢（海南）有限責任公司新增投資企業“貝好家（北京）物業管理有限公司”（貝好家物業），注冊資本500萬元，法定代表人為李昱江。

據了解，貝殼在2023年7月啟動了“一體三翼”的戰略升級，其中的“一體”為房産經紀，其它的“三翼”分别是整裝、惠居和貝好家。通過延伸業務至物業服務，貝殼将構建一個覆蓋居住全場景的生态繫統。

需要補充的是，貝好家事業線設立的宗旨是以客戶思維，共築好産品、好服務，推動房屋供給側升級，為開發商等合作夥伴提供C2M（消費者直連制造者）産品解決方案。

具體為，依托貝殼海量數據積澱和潛在的客戶連接，通過大數據分析和AI算法，深度洞察和挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的産品類型和價格預期，以此作為樓盤産品定位、産品設計的重要參考，進而為合作夥伴提供産品定位和設計方案，助力打造更契合市場需求的新房産品。

對于貝好家物業來說，短期内的增長空間主要來自于兩個方面，一是貝好家自主操盤項目；二是貝好家與其它開發商合作項目。介紹顯示，2024年以來，貝好家多種模式項目已經在北京、上海、成都、杭州、西安等城市陸續落地。通過更好地滿足當地市場需求，貝好家業務将帶動物業服務的規模增加。

行業規模增長持續放緩，期内物企外拓活躍度下滑

過往一年，随着物企普遍注重項目拓展領域的質量和效益，強調聚焦核心區域，優勢業态和優質客戶，疊加業内存量競争加劇，行業規模增長呈現出持續放緩的态勢。

觀點指數統計，2024年53家樣本上市物企在管總建築面積約為76.24億平方米，較2024年中期的75.05億平方米僅增長1.6%；共計11家物企在管面積出現下滑，占比20.75%。同時，43家物企公布的合約總面積約為69.91億平方米，同比增長率為4.20%，共計15家物企合約面積下滑，占比為35%。

其中，公布在管面積的物企中，該指標排列前五的分别為碧桂園服務、保利物業、恒大物業、雅生活服務及綠城服務，達到10.37億、8.03億、5.79億、5.51億及5.09億平方米，同比分别增長8.36%、11.65%、8.83%、-6.76%及13.5%。在管規模下滑較快的為彩生活、世茂服務及宋都服務，分别同比變化-13.85%、-12.8%及-12.5%。

随着市場化發展能力的不斷強化，部分物企多業态拓展成效正在顯現。統計顯示，25家樣本物企中有11家的非住物管收入占基礎物管收入的比例超過40%，占比為44%。不過總體來看，頭部物企的非住業态規模優勢更明顯，例如招商積余、雅生活服務及保利物業的非住物管收入分别達到96.69億元、64.19億元及48.95億元。

本期，公開市場上，物企獲取項目的熱度環比上個報告期有所下滑，以細分業态觀察，包括住宅、城市服務、産業園、辦公樓、醫院、學校等，仍是主要的項目來源。綜合一季度外拓情況來看，品牌物企在多元業态拓展領域持續突破，為未來規模增長打下了基礎。

舉例來說，碧桂園服務截至2月已新進場超過100個物業項目。世茂服務3月新拓50余個項目，涵蓋了金融、科技、教育、醫療等多個領域。金碧物業旗下專業品牌公司2025年以來精耕多業态服務場景，成功獲取全國多地標杆項目。東原仁知服務一季度外拓項目53個，新增服務面積351萬平米。第一服務控股一季度簽約31個項目，覆蓋18座核心城市。

在住宅物業領域，上海體量最大的小區——上海康城項目更換物業公司的典型案例頗受業内外關注。

介紹顯示，該項目位于上海闵行區，是上海福利分房時代後的第一批商品房小區，總占地面積近100萬平方米，建築面積近208萬平方米，共有288棟住宅樓，總規劃戶數1.25萬戶，實際居住人口近4萬。以當前1.9元/平方米/月的物業費標準計算，項目每年的飽和收入應在4000余萬元。

最開始，該項目由深圳盛孚物業在2013年簽下服務合同，2020年12月，碧桂園服務全資收購該公司，間接承接了上海康城項目的物業服務。依照合同，2023年6月碧桂園盛孚物業在該項目的服務期結束，但到期後碧桂園盛孚物業也一直處于提供事實服務的狀态。問題出現在2024年4月，彼時上海康城第五屆業委會向碧桂園盛孚物業發出《關于上海康城物業服務質量問題的溝通整改函》，就工程維修、保潔、保安、綠化、物業管理處客服、維保維修費用支付相關問題提出整改措施。

之後三個月，業委會又先後向碧桂園盛孚物業發出4份函件提出多個問題，但改進效果不明顯，積累的矛盾未有效化解。2024年8月26日，上海康城業委會宣布決定不再續聘在管物業。碧桂園服務也做出回應，稱将積極參與上海康城後續物業服務合同的投標工作，制定全新的社區服務方案。

顯然，碧桂園服務的保盤已宣告失敗。2025年3月11日，通過招標，上海招商積余旗下招商局物業管理有限公司被确定為中標企業，並在3月31日完成新老物業交接儀式。公告介紹的收費標準顯示，商品房高層(一層)有電梯、商品房高層(二層及以上)有電梯分别為1.5元/平方米/月及1.90元/平方米/月；非住宅部分商業有電梯，物業費標準3.80元/平方米/月，與原物業收費標準持平。

商業物業方面，品牌價值和專業實力強的物企更容易獲得甲方的合作機遇。

4月8日，萬物梁行獲得領展的信任，為其在上海市中心的項目領展企業廣場提供全權委托物業服務。萬物梁行介紹，這主要得益于過往在樓宇資産保值升值和能源管理方面的表現，及雙方對商辦空間服務升級、綠色低碳的共同理念。

卓越商企服務期内與全球跨境支付領域頭部企業Ping Pong簽約合作，為其杭州Ping Pong全球總部大樓提供全委托物業服務，具體提供物業工程、秩序管理、環境維護、綜合服務（前台、會務、宴請）等全場景解決方案，管理面積超6.52萬平方米。

産業及物流園區領域，龍湖智創生活、保利物業、招商積余、第一服務控股、世茂服務、金碧物業等均有項目收獲。

其中，第一服務控股正式進駐蘇州相城、昆山周市、南京溧水一期、南京溧水二期、淮安經開五大京東物流園，新增管理面積49.24萬平方米，進一步豐富了業态結構。

截至2024年末，該公司已簽約項目642個，簽約面積8688萬平方米，同比增長12%；在管項目598個，在管面積7414萬平方米，同比增長17%；其中非住宅業态在管面積2784萬平方米，同比增長25%，占總在管面積的35%。

另外，城市環衛服務領域的需求仍持續增長，且項目具有標價高、服務期長的特點，期内主要是環衛公司中標較多。公建領域，深業運營、聯發物業、招商積余、中建壹品物業等在醫院業态上再獲突破。

盈利繼續下降，現金流管理更加核心

截至成稿日，A股和港股共計62家上市物企公布了2024年财報，港股中新城悅服務和瑞森生活服務已公告延遲刊發2024全年業績，前者是因為發現與關聯方之間的資金往來，且該等資金往來及調查結果尚需核數師進行更多審核程序而延期；後者由于内部管理問題，尚未發布2024的中期業績。

據公布的數據，物業服務行業營收保持增長，但增速進一步放緩。2024年，62家樣本物企總計營收2885.02億元，平均同比增長率為4.66%，較2023年下降4.04個百分點。營收下降的物企數量達到22家，占比35.5%。營收增速超過10%的物企共計14家，占比僅22.58%。營收額超過百億的共有9家，與去年數量一致。企業中碧桂園服務、萬物雲分别以439.93億元及362.24億元的收入保持行業領先。

總結來看，部分物企營收增速放緩或下滑主要繫退出部分低質低效經營項目導致規模縮減、各類增值服務開展不佳所造成。

與此同時，行業盈利水平也持續下滑。2024年62家樣本物企總計歸母淨利潤約為111.07億元，較2023年的140.13億元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均淨利率由2023年的5.38%下降至3.64%。

樣本物企錄得淨虧損的數量較2023年略增長至13家，雅生活服務數額最大，股東應占虧損達32.71億元，主要由關聯方客戶信貸風險增加，計提大額減值虧損和其他業務闆塊受到經濟環境和服務品質提升影響利潤率承壓。此外，頭部物企中，碧桂園服務、綠城服務、華潤萬象生活歸母淨利潤增速較快，分别同比增長518.7%、29.7%、23.9%；而華潤萬象生活淨利潤連續保持第一，錄得36.29億元。

具體業務表現上，基礎物管服務抗周期性明顯，在多數物企收入和毛利中的貢獻占比超60%，是業績的壓艙石。目前仍呈增長态勢；但由于加強品質服務、推進環境和設備的全面升級煥新等需求提升，該業務面臨毛利率下降的情況。

社區增值服務分化趨勢明顯，部分物企通過成功挖掘業主需求，推動業務創新，實現了該業務快速增長，有的也提升了盈利能力；但亦有不少物企因房屋硬裝、資産管理、生活綜合服務等業務影響，收入及盈利出現下滑。

例如，碧桂園服務、綠城服務、招商積余、保利物業及恒大物業該類業務2024年收入均超20億元，形成了較大的規模。濱江服務、越秀服務、新希望服務等該類業務實現較快增長，分别同比增長61.7%、30.6%以及22.4%。相比之下，建發物業、建業新生活、遠洋服務等分别同比減少44.7%、17.3%及10%。

非業主增值服務收縮加劇，一方面期内房地産市場開發及銷售均低迷，銷售案場物業管理服務及相關服務需求相應減少。另一方面，物企也在主動壓降關聯方交易規模，防範風險傳導。

觀點指數認為，盡管行業面臨市場競争加劇、服務品質提升等調整，但物業服務的範圍及增值服務領域正趨向多元化，部分物企可依靠戰略轉變及數字化提質獲得市場的發展機遇。預期未來行業營收和利潤仍将理性增長，但不同企業間的分化情況也會持續。

為保障公司運營穩定，增強風險抵禦能力，減少不必要的資金占用和浪費，物業企業過去一年積極通過加大物業費催繳以及預收力度、推進關聯方以資抵債、退出低質低效項目等舉措改善現金流狀況。

據統計，62家樣本物企截至2024年末現金及現金等價物共1144.39億元，較2023年末略微下降4.34%。截至2024年末應收賬款及票據總計858.94億元，較2023年末僅增長2.85%，增速低于4.66%的總體營收增長。

觀點指數分析認為，現金及現金等價物略微下降意味着行業面臨一定的資金壓力或在資金運用上更加審慎。同時，應收賬款增長放緩且低于營收增長也表明大部分物企現金流管理的舉措取得了一定成效。總體來說，多數企業正在經營發展與資金回籠之間尋求平衡。

奧聯服務尋求赴港上市，二級市場走勢回落

本期，IPO領域迎來少有的動态，總部位于廣州的奧聯服務成為2025年首家在港交所遞表的物管企業。于此同時，隸屬于深圳控股的深業物業，第四次遞交的招股書正式失效，仍未能如願登陸資本市場。

招股書介紹，奧聯服務是獨立的商企和城市空間服務及社區生活服務提供商，核心業務及運營紮根在廣東，憑借着跨區域運營能力，已在25個省份開展業務，主要覆蓋湖南、廣西及福建；亦通過戰略收購及投資擴大業務營運。截至2024年末，該公司分别為183個項目提供商企和城市空間服務，以及分别為156個項目提供社區生活服務。

财務數據顯示，奧聯服務規模尚小且盈利能力較低。2022-2024年的營收分别為3.42億元、4.31億元、4.76億元；淨利潤分别為2740萬元、3420萬元、4460萬元；總體毛利率分别為14.4%、14.6%及18.4%；其支柱業務闆塊商企和城市空間服務，近三年的毛利率也僅有8.3%、8.0%及11.7%。

風險方面，首先是該公司收入高度集中在廣東省，2022-2024廣東的收入占總收入的比例分别為40.6%、40.5%及40.4%。其次是貿易應收款金額與周轉天數呈現上升态勢，近三年貿易應收款項分别為810萬元、1.29億元及1.83億元，整體貿易應收款項周轉天數依次為54天、89天及119天；顯示出其壞賬風險上升及市場競争力較弱。

報告期内，物管股走勢回落，這與全球經濟增長放緩、國際貿易摩擦加劇以及地緣政治的不确定性有關，港股市場整體下行。

截至4月21日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月下降4.86%，而恒生指數（HSI.HI）近一月則下降11.39%。

觀點指數監測的40家樣本港股物企本期平均區間跌幅達到7.72%，而上個報告期錄得漲幅，為8.52%。市盈率（TTM）均值較上個報告期的6.34倍上漲至9.91倍，一定程度上，市場可能尚未完全反映淨利潤下滑的影響，導致市盈率短暫提升。

總市值方面，位列前五的仍舊為華潤萬象生活（826.3億港元）、萬物雲（254.2億港元）、碧桂園服務（231億港元）、中海物業（173.7億港元）及保利物業（171.8億港元），期内股價分别變動+4.32%、-11.43%、+3.6%、-1.86%及-2.82%。

收並購市場上，萬物雲、雅生活服務與其關聯方萬科、雅居樂以資抵債的交易仍是重頭戲。一方面有助于降低關聯方的債務壓力，改善流動性；同時使物企降低壞賬風險，增加了資産與資源；另一方面物企需要對新增資産進行合理的規劃和運營，可能會打亂原有的戰略布局，增加管理難度和運營成本。

不過本次兩家物企的收購均追求業務協同與優勢互補。其中，萬物雲收購上海祥大剩余55%的股權後，将實現對旗下商業綜合體的全面控制和運營管理，構建“蝶城+社區商業”的互利發展模式，提升整體運營效率和盈利能力。雅生活服務收購兩家環保科技公司，旨在與自身的城市服務業務有機結合，發揮地域及客戶協同效應，進一步拓展市場份額和提升業務競争力，實現多元化發展。

觀點指數了解到，盡管收並購市場尚未回暖，但也有不少物企管理層将其視作打通上下遊産業鍊的機遇、實現管理規模和密度有效提升的手段。例如，保利物業介紹未來在外拓方面積極關注收並購機會；新希望服務表述目前有5個重點關注的收並購項目。

數字化成為核心驅動力，科技與場景融合加速

目前物業行業人工成本不斷上漲，業主及客戶需求升級，利潤空間收窄等挑戰都在促使物企有效推進數字化轉型，形成新質生産力。

從年報來看，物業行業積極推進數字化轉型取得良好成效，對驅動企業管理結構、業務模式的重塑，降本增效等各個領域賦能明顯，已經廣泛深入到業财一體化建設、組織架構精簡、業務流程優化、人工效能提升、客服體驗改善、增值業務賦能等各個層次上。

年報介紹，萬物雲靈石邊緣服務器可實現替代傳統人工值守模式，是其空間效率革命的基石。截至2024年末已有657個住宅項目搭載，實現99.7%的設備在線率與15分鐘級故障響應。智能調度中樞飛鴿工單平台已在1360個住宅項目内完成部署，精準觸達3.3萬名一線服務者，2024年一線保潔人員收入同比增長3.4%，安防人員收入同比增長3.9%，實現勞動力價值與服務質量的正向循環。

此外，招商積余在工單服務場景創新應用AI大模型技術，還統一“積余服務”用戶平台，集成近70項智慧服務功能，針對不同業态客戶，實現“千樓千面”定制化服務，線上用戶突破240萬，形成覆蓋“社區生活-資産運營-城市服務”的一站式智慧生态圈；並部署巡檢機器人、車場無人值守等前沿技術，進一步提升項目智能化服務程度。

報告期内，物企與外部科技公司合作，圍繞社區群衆生活品質提升目標，持續推進技術和場景的融合發展。

3月26日，雅生活集團與支付寶、餓了麼聯合發布騎士美好社區戰略簽約儀式，共同推出“碰一下”智能門禁解決方案。4月2日，上海合創嘉錦物業公司也與支付寶在數字化轉型領域達成合作，旨在推動數字技術在物業服務、物業費繳費等場景的發展，並預計上海合創嘉錦物業公司支付寶小程序将于2025年上架支付寶平台，屆時将在社區門崗試點“碰一下開門”，提升門崗管理效能，同時利用數字化手段保障社區安全。

另外，在香港，華潤隆地旗下專注發展綠色能源業務的“充美好”憑借華為歐標全液冷方案超充前沿技術，形成運行噪音低、充電槍線輕、充電功率高三大核心優勢；及業務模式創新與代币化應用潛力，于4月7日其成功入選香港金管局Ensembl項目沙盒，成為該項目中首個基于輕資産模式的綠色可持續金融代币化資産創新案例。

據了解，Ensemble項目是香港金融管理局于2024年3月7日宣布展開的全新的批發層面央行數碼貨币（wCBDC）項目，旨在探索建基于區塊鍊平台的創新金融市場基礎設施，透過wCBDC促進市場以代币化貨币進行無縫的銀行同業結算。

對于華潤隆地來說，參與該項目将驅動公司在區塊鍊、代币化等前沿金融科技領域積累經驗，培養數字化專業人才團隊，提升企業的技術創新能力和數字化水平。

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