投拓謹慎 | 2025年4月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 新一年土地獲取仍需謹慎，聚焦核心地塊的共識不變 年報企業顯示，土地獲取仍顯謹慎，聚焦核心地塊的共識沒有變化。如華潤置地表示會堅持量入為出的原則，守住現金流安全底線。持續落實三調，也即是調節奏、調結構、調布局的策略。綠城披露目前的打法是聚焦核心城市，集中在安全區域，提升抗風險能力，投資布局上進一步優化。招商蛇口聚焦核心10城，除北上廣深外，西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州也屬于名單之中。

住宅供應建築面積環比上升56.14%，第四代住宅趨勢漸起 報告期内一二三線城市供應住宅用地484宗，供應土地規劃建築面積2755.68萬平方米，環比上升56.14%，同比下降4.34%；供應土地起始樓面價5222元/平方米，環比下降1.8%。當前的供應出現新的趨勢，即轉向滿足建設“好房子”需求，第四代住宅就是其中的體現。今年4月2日，婁底發布了《關于鼓勵建設第四代住房（森林花園住宅）的實施意見（試行）》。

二線城市住宅用地成交環比上升51.28%，城市地塊存在結構性機會 一二三線城市成交住宅用地298宗，成交土地規劃建築面積1830.65萬平方米，環比上升28.95%，同比下降2.45%；二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為796.73萬平方米，環比上升51.28%，同比上升3.99%。三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1003.61萬平方米，環比上升24.56%。

供應增加，高貨值地塊出現 2025年3月24日-2025年4月20日期間，六個重點城市一共有21宗涉宅地處于挂牌進行中，起始價511.56億元，面積100.55萬平方米。本次統計期環比上個期供應增加明顯。上海徐匯區斜土社區C030301單元125、127b街坊控規調整正式獲批。該地塊原為東安新村舊改片區，規劃總建築面積達60萬平方米，其中住宅體量約41.8萬平方米，估值預計高達577億元，有望超越當前全國總價地王的紀錄。

中央财政繼續支持城市更新，探索可持續機制 财政部辦公廳與住房城鄉建設部辦公廳聯合宣布，2025年度中央财政将繼續支持部分城市實施城市更新行動，探索建立可持續的城市更新機制。去年6月首批15個城市拟獲得财政部支持實施城市更新行動。

新一年土地獲取仍需謹慎，聚焦核心地塊的共識不變

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積346.96萬平方米，環比下降48.72%。

數據來源：觀點指數整理

其中，中海地産、江蘇海潤城發、保利發展控股新增的全口徑土地儲備分别為128.22萬平方米、108萬平方米、100.16萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-3月土地投資力度最大的企業為中海地産、華潤置地、綠城中國、建發房産及濱江集團，權益拓儲金額分别為272.91、229.85、223.36、192.62和190.21億元。另外，保利發展控股和中國金茂緊随其後，權益拿地金額分别為136.56億元、115.41億元。

從新增貨值來看，1-3月土地貨值增加最多的企業為中海地産、保利發展控股、華潤置地、中國金茂及綠城中國，新增貨值分别為537.86、386.3、344.65、308.3和281.9億元。

3月，中海地産在北京、沈陽、廈門、濟南、杭州五個城市競得5宗地塊。權益拿地建面為84.57萬平方米，權益對價181.05億元。

保利發展控股在天津和泉州拿下2宗地塊，權益拿地建面為8.26萬平方米，權益對價26.18億元。招商蛇口在成都和長沙競得2宗地塊，權益拿地建面為17.31萬平方米，權益對價31.66億元。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計3月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為55.09%、11.9%、19.55%和13.46%。

期内拿地活躍的企業有保利、中海、濱江、綠城、招商、象嶼、金茂、邦泰等。從企業公布的年報來看，土地獲取仍顯謹慎，聚焦核心地塊的共識沒有變化。如華潤置地表示，會堅持量入為出的原則，守住現金流安全底線。持續落實三調，也就是調節奏、調結構、調布局的策略。綠城披露目前的打法是聚焦核心城市，集中在安全區域，提升抗風險能力，投資布局上進一步優化。招商蛇口聚焦核心10城，除北上廣深外，西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州都在名單之中。

住宅供應建築面積環比上升56.14%，第四代住宅趨勢漸起

觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地484宗，供應土地規劃建築面積2755.68萬平方米，環比上升56.14%，同比下降4.34%；供應土地起始樓面價5222元/平方米，環比下降1.8%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地128宗，供應土地規劃建築面積840.5萬平方米，環比上升24.9%，同比下降24.76%；供應土地起始樓面價7832元/平方米，環比下降14.68%，同比下降7.3%。

三線城市供應住宅用地344宗，供應土地規劃建築面積1836.7萬平方米，環比上升75.25%，同比下降8.25%；供應起始樓面價2529元/平方米，環比上升34.81%，同比上升10.37%。

城市方面，東莞計劃供應6宗宅地，其中城區3塊，南城區商務區宅地總面積達9.69萬平方米，為年度供應的重點地塊，計劃6月出讓。東莞市2025年度拟供應國有建設用地總量為475.79公頃。其中，住宅用地31.00公頃（含保障性住房用地7.91公頃），占計劃總量的6.52%。

昆山市自然資源和規劃局決定以挂牌方式出讓3幅地塊的國有土地使用權，總起價達19億元。如臯市計劃供應住宅用地112.32公頃，占比最高，且全部為商品房用地，共計26宗，覆蓋中心城區等多個區域。

許昌市住房和城鄉建設局發布《2025年住房發展年度計劃》，明确了該市在住房用地供應、新開工建築面積、保障性住房建設等方面的具體目標。根據計劃，2025年許昌市計劃供應商品住房用地629.5922公頃，預計實際出讓面積約為62.96公頃。

目前供應出現了新趨勢，即轉向滿足建設“好房子”需求，第四代住宅就是其中的體現。

今年4月2日，婁底發布了《關于鼓勵建設第四代住房（森林花園住宅）的實施意見（試行）》，明确第四代住房項目設置的標準，其中空中綠化庭院應具有兩個自然層高度且不小于5.6米、無圍護牆、無柱、全部外挑、面積不低于住房套内面積的40%。

佛山市南海區獅山鎮挂牌一宗商住用地，建築面積20.34萬平方米，起拍價8.53億元，樓面起價4193元/平方米，計劃于4月21日公開出讓。該地塊為南海區第二個“第四代住宅”試點項目，也是獅山鎮首個城市森林花園住宅項目。

據了解，第四代住宅與傳統住宅相比，每套住宅一般配備有獨立的空中花園或共享綠化平台，能夠在一定程度上提升住宅的質量和居住體驗。

當前各地對于這個概念或者標準存在一定的差異。如部分地區容積率豁免‌，重慶、青島等地規定，戶屬空中花園外挑≤1.8米部分按1/2計容，超出部分不計容，開發商可通過贈送面積實現得房率90%-120%‌。其次是差異化標準‌，如成都要求空中花園完全開放，廣州允許半封閉設計，導致産品標準化程度低‌。

面對新的趨勢，頭部房企加速布局，如龍湖、華潤置地等企業。

二線城市住宅用地成交環比上升51.28%，城市地塊存在結構性機會

報告期内一二三線城市成交住宅用地298宗，成交土地規劃建築面積1830.65萬平方米，環比上升28.95%，同比下降2.45%；成交總價1070.68億元，環比上升1.42%，同比下降4.24%；成交樓面均價5848.62元/平方米，環比下降21.34%，同比下降1.84%；平均溢價率15.98%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為796.73萬平方米，環比上升51.28%，同比上升3.99%；成交總價為674.48億元，環比上升46.14%，同比上升4.69%；成交樓面價8465.66元/平方米，環比下降3.39%，同比上升0.68%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1003.61萬平方米，環比上升24.56%，同比下降2.47%；成交總價為223.67億元，環比上升4.33%，同比下降11.49%；成交樓面價2228.68元/平方米，環比下降16.24%，同比下降9.25%。

期内福建福州2025年第一次土拍結束，本次土拍共有7幅地塊，其中5幅成功出讓，2幅取消出讓，成交總價為11.2億元。

武漢挂牌出讓16宗地塊，總面積達35.08萬平方米，起始總價33.96億元。此次拍賣活動于2025年3月28日9時30分起進行，最終16宗地塊以36.1億元成交，其中P（2025）014号地塊溢價34.3%，由四川邦泰集團拿下。

福建廈門2025年度首場商住用地拍賣，5宗涉宅用地全部成交，成交總價74.7億元，成交土地總面積15.23萬平方米，總計價建築面積33.57萬平方米。

其中，國貿地産和安控以32.55億元競得思明區将軍祠2025P04地塊，居住部分成交樓面價51260元/平方米，溢價率9.23%。建發則以底價24.9億元拿下樂活島與蔡塘兩個地塊。

據觀點指數觀察，期内土拍成交量環比回升，二線城市漲幅最高，部分二線城市亦出現高溢價地塊。此外，拿地主體中民企的比例明顯上升，參拍積極性提高。從部分溢價地塊可以看到，城市地塊的結構性機會仍然是房企投拓的重點。

4月18日，财政部發布2025年一季度财政收支情況。數據顯示，一季度，全國政府性基金預算收入9247億元，同比下降11%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入1086億元，同比增長6%；地方政府性基金預算本級收入8161億元，同比下降12.9%。

其中，國有土地使用權出讓收入6849億元，同比下降15.9%，環比降幅擴大0.2個百分點。4月的土地出讓金預計在部分地方會得到修復，但是地區間成交不均衡的差距過大，對整體的恢復助力有限。

供應增加，高貨值地塊出現

北京規自委披露2025年度第三輪拟供應商品住宅用地清單，涉及5宗地塊，總面積約30公頃，建築規模約52萬平方米，預計于2025年4月底前供應。

本輪供應地塊的區域分布上，中心城區3宗，分别位于海澱區和石景山區；平原多點地區1宗，位于昌平區；生态涵養區1宗，位于懷柔區。海澱區的2宗地塊為海澱區寶山村棚戶區改造平衡資金地塊(二期)項目HD00-1412-0016地塊及海澱區寶山村棚戶區改造平衡資金地塊(二期)項目HD00-1412-0017地塊，位于四季青鎮西南部，臨近阜石路及地鐵6号線廖公莊站，周邊教育、醫療配套完善。

廣州規自局挂牌4幅國有建設用地的使用權，包括白雲區3幅和南沙區1幅，總起價為24.37億元，其中白雲區3宗地競買申請截止時間為2025年4月29日17:00:00，南沙區宗地競買申請截止時間為4月21日。

上海市發布2025年拟出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告（四）。上海市拟于2025年4月上旬發布本次住宅用地出讓公告，5月上中旬開始組織交易活動。本次公布的拟供商品住宅用地項目涉及四個區域。

值得注意的是，3月25日，上海徐匯區斜土社區C030301單元125、127b街坊控規調整正式獲批。該地塊原為東安新村舊改片區，規劃總建築面積達60萬平方米，其中住宅體量約41.8萬平方米，估值預計高達577億元。

此次批復的文件中，東安新村地塊共規劃7宗土地，涵蓋商住、教育、醫療等多功能。其中，125-31地塊為核心商住綜合區，用地面積10.39萬平方米，容積率4.38，總建面45.5萬平方米，限高195米，住宅占比60%，未來或成徐匯濱江新地標。住宅用地集中于127-23、127-24地塊，總建面14.53萬平方米，限高100米，並保留部分歷史建築。配套方面規劃九年一貫制學校（幼兒園至初中）、醫療衛生用地（限高72米），形成完整的生活服務體繫。

東安新村地塊位于徐匯内環内，緊鄰軌交4/7/12号線，與香港置地2020年以310.5億元摘得的“西岸金融城”地塊（現為區域核心商務區）接壤。疊加徐匯濱江“一江一河”規劃紅利，該片區已成上海高端商住開發熱土。若以577億元成交，将遠超當前全國的總價地王紀錄。

據觀點指數不完全統計，2025年3月24日-2025年4月20日期間，六個重點城市一共有21宗涉宅地處于挂牌進行中，起始價511.56億元，面積100.55萬平方米。本次統計期環比上期供應明顯增加。

成交方面，杭州4月首場土拍共涉及8塊宅地，現場吸引了大批房企，最終成功拿地的有越秀（2宗地塊）、金茂、甯波東投、綠城、濱江、興耀以及遠東宏信，總成交金額超92.95億元。

上海挂牌出讓4宗地塊，地塊分布于浦東、靜安、闵行、青浦。編号為202501301的浦東新區北蔡楔形綠地C09b-01地塊，被綠城以29.16億元競得，樓面價71412元/平米，溢價率40.00%。另悉，此次成交樓面價刷新了浦東北蔡闆塊地王紀錄。

該地塊出讓面積20415.99平方米，屬住宅用地，容積率2，建築面積40831.98平方米，起價20.83億，樓面起價51010.02元/平方米。參與競價的房企共有7家，大華、國貿&中鐵建、招商、保利發展、建發、綠城、金茂。

大華24.86億奪得上海靜安大甯闆塊宅地，成交樓闆價達9.27萬元/平米。象嶼66.8億競得闵行區地塊，成交樓面價30151元每平方米，溢價率18.97%；長三投底價17.544拿下青浦區地塊。

成都土地市場迎來了7宗地塊的拍賣，其中青羊區西域河街道12.7畝純住宅地塊成為焦點，該地塊起拍價19000元/平方米，為青羊區最高的起拍價地塊，位列成都第四。拍賣現場共有17家企業參拍，競争激烈。

據觀點指數不完全統計，2025年3月24日-2025年4月20日期間，六個重點城市一共有22宗涉宅地成交，成交價280.86億元，面積105.79萬平方米。成交量減少，這與上述城市的供應節奏有關。

中央财政繼續支持城市更新，探索可持續機制

4月8日，财政部辦公廳與住房城鄉建設部辦公廳聯合宣布，2025年度中央财政将繼續支持部分城市實施城市更新行動，探索建立可持續的城市更新機制。

據了解，去年6月首批15個城市拟獲得财政部支持實施城市更新行動。15個城市分别為石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。

中央财政按區域對示範城市給予定額補助。其中：東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。根據工作推進情況，資金分年撥付到位。

政策要求示範城市通過多種渠道籌集資金，繫統化推進城市更新行動，統籌推進城市地下管網和綜合管廊建設、污水管網“廠網一體”建設改造、市政基礎設施補短闆、老舊片區更新改造等工作，優化城市空間布局，完善城市功能。

從去年的拟支持的城市中可以看到，各線級城市均有機會獲得該項支持。不過從量上來看，大部分會是東部沿海城市。

城市方面，3月27日，深圳市住房建設局發布《關于規範城市更新實施工作的若幹意見》，旨在規範深圳城市更新工作，确保項目穩妥有序推進。該《意見》将于2025年4月9日起施行，有效期三年。

上海奉賢區近年來堅持新城建設和舊城更新雙向發力，計劃在“十四五”期間完成2000年以前老舊小區的改造任務，目前已實施改造超930萬平方米，289個小區煥發新活力，惠及11萬戶居民。

項目方面，深圳黃田金碧片區城市更新單元獲批。項目位于深圳市寶安區航城街道，規劃建築面積約74萬平方米，其中住宅建築面積約43萬平方米（含約4.8萬平方米保障房）。項目規劃建設21棟高層住宅、2棟幼兒園、3棟商業+酒店辦公樓以及一所54班9年制學校。

深圳蔡屋圍城市更新項目規劃調整，将建約273萬平方米超級城市綜合體。蔡屋圍城市更新統籌片區項目用地面積336760.5平方米，拆除用地面積266729.5平方米，開發建設用地面積180404.0平方米，地上計容積率總建築面積2556700平方米，加上地下商業建築面積177100平方米，地下公共配套建築面積6000平方米，總建面約273萬平方米。

項目整體規劃共分四個項目實施，分别為蔡屋圍（城中村）項目和三個獨立項目（大劇院項目、農行項目和城建項目），其中蔡屋圍（城中村）項目共分三期建設。

廣州市海珠區鳳陽街康鹭改造項目7個地塊于3月27日下午同步啟動拆卸。據悉，康鹭片區第一期改造地塊共9個，其中F37、F57兩個首建地塊已于2024年上半年完成清租拆卸，當年率先開工。本次拆卸的7個地塊涉及原恒業豐針車城、康盛紡織城等7個大型批發市場。

期内，廈門市湖里區浦園社城中村改造項目房票簽約活動舉行，這個項目是國貿地産與天地集團的合作項目。浦園社城中村改造項目開出首張“開票即購房”的房票，這是廈門市創新征收補償新模式的體現。

觀點指數觀察到，當前城市更新項目在探索“政府主導+市場運作”的模式，推動城市更新從單點改造轉向片區統籌開發‌。

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