消費REITs擴容提量 | 2025年4月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 提振消費政策持續出台，華聯或出售北京SKP 目前，國内消費動力亟待提升，相關部門持續出台商業促進政策，促進零售商業進一步發展。期内，大宗交易市場也有消息傳來，華聯或将出售北京SKP，但目前尚未确認。

樣本企業艱難實現正向增長，探索輕資産與存量機遇 零售商業企業在去年承壓明顯之下，業績表現差異明顯，即使實現增長的企業也在探索應對市場的有效之法。在此背景下，存量和輕資産是主要發力方向。

購物中心專注跨界創新，奧萊主題化運營成亮點 運營層面，為應對市場變化，購物中心的創新手段層出不窮，在市場競争中謀求一席之地。至于非標商業，差異化打造成為重要趨勢，同時與文商旅的場景融合也更進一步。

消費賽道業績增幅明顯，新增長極發揮關鍵作用 消費品牌方面，在行業復蘇或自身努力之下，部分企業過去一年的業績有所突破，收獲營收利潤。但在行業競争白熱化之際，未來的發展仍面臨較大不确定性，仍需理性審慎地看待市場。

傳統電商營收增速放緩，跨界電商加速擴張 國内電商2024年營收再創新高，但目前均面臨增速放緩的問題。跨界電商方面，關稅戰進一步加劇，電商平台SHEIN和 Temu紛紛宣布将調整美國地區價格。

消費REITs實現穩健增長，凱德投資拟發行C-REIT 消費REITs穩步發展，從2024年的表現來看，大部分REITs均取得不錯的成績。與此同時，國内消費REITs市場進一步擴容，除華夏華潤商業REIT宣布擴募外，凱德投資也計劃發展C-REIT。

提振消費政策持續出台，華聯或出售北京SKP

零售市場方面，最新的2025年一季度核心商業城市租金表現上，上海、北京的首層平均報價均超過30元/平方米/天，其余城市則不超過25元/平方米/天。

不過，北上的空置率在樣本城市中也處于較高水平，均超7%，上海的零售商業空置率更是達到8.5%。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

二線城市中，杭州的租金水平表現最好，達到21元/平方米/天，表現優于一線城市的深圳，後者租金水平為18.3元/平方米/天。

至于空置率，大部分二線城市的空置率較一線城市低。其中，空置率水平較低的是南京，期内錄得3.6%。

整體來看，目前核心商業城市的零售項目仍面臨較大的租賃壓力，但大部分城市的空置率還是維持在穩定的水平。不過需要注意到，目前樣本城市的租金水平均處于下滑狀态，說明市場仍處在以價換量的階段。

政策方面，期内國務院印發了《提振消費專項行動方案》，該文件以大力提振消費，全方位擴大國内需求，優化消費環境，增強消費意願等為目的，對零售商業的發展起到積極的推動作用。

一方面，其豐富消費内容、優化消費環境，相關舉措包括結合城市一刻鐘便民生活圈和城市社區嵌入式服務設施建設，加快配齊購物、餐飲、家政、維修等社區居民服務網點；深化線上線下、商旅文體健多業态消費融合；創新多元化消費場景、鼓勵國内外優質商品和服務品牌開設首店、舉辦首發首秀首展等。

此外，其還提及，支持符合條件的消費、文化旅遊等領域項目發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs），相信REITs市場在上述積極政策的推動下有望進一步擴大。

大宗交易上，期内有消息稱，北京華聯和博裕資本接近達成協議，計劃将北京華聯SKP負責管理和運營的高端商場業務出售給博裕資本，雙方也在讨論出售SKP管理的商場物業，整個SKP奢侈品商場業務的估值可能在40億至50億美元之間。

據觀點指數了解，北京SKP是國内業績最好的百貨商場，項目采用零售直營化為主的模式，尤為重視對品牌的管理和合作優勢，是奢侈品牌發布新品、限量款的首選之地，在過去數年里創造了不俗的業績。

目前，該交易並未有達成的消息。但不可忽視的是，在消費分級加劇之下，北京SKP這一中國乃至全球高端百貨的標杆，同樣面臨着經營壓力。

樣本企業艱難實現正向增長，探索輕資産與存量機遇

期内，國内大部分商業地産企業披露了2024年度業績。分類型來看，商管企業業績分化顯著，頭部企業的增長更為明顯，其余企業則錄得輕微正向增長或下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，華潤萬象生活收入同比增長30%，而同為商管企業的寶龍商業、星盛商業、中駿商管2024年的收入分别同比增長0.1%、1.5%、-4.7%。

增幅最大的華潤萬象生活，年内零售額同比增長18.7%，可同比增長4.6%，均優于社消零總額3.5%的增速。重奢方面，零售額同比增長5.6%，可同比增長18%；非重奢方面，項目零售額同比增長27.1%，可同比增長6.4%。

重奢和非重奢項目均實現增長，在去年消費市場整體承壓，奢侈品消費市場弱于大市的背景下，這一表現較為突出，說明其有着較強的抗風險能力。

持有運營型企業方面，龍湖、大悅城、新城控股實現同比增長，分别增長6.8%、1%和13.1%。增長最多的新城控股，2024年新開吾悅廣場15座，截至報告期末，累計在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業及委托管理的在營數量達173座，開業面積1601.07萬平方米。

在規模和租金穩步增長的同時，新城控股計劃于2025年實現商業運營總收入140億元，新開業持有吾悅廣場及管理輸出項目5座。

項目發展上，輕資産和存量成為重要趨勢。如華潤萬象生活目前正聚焦重點城市發展優質項目，積極拓展細分賽道機會，除增量項目外，還較為關注存量項目的挖掘。

據觀點指數了解，在存量機遇挖掘上，華潤萬象生活的做法包括對存量項目進行調改，對業态組合進行優化，大力獲取全球範圍内的各類奢品資源等。不止于此，其還全力推進多個城市重奢、城市旗艦購物中心的擴建計劃，如深圳萬象城三期、深圳灣萬象城二期(深圳灣文化廣場)，鄭州萬象城二期等。

此外，期内輕資産合作動作頻頻，探索項目新的發展可能性成為共識。如蘇州萬象天地、北京僑福芳草地等商業項目，均于期内達成輕資産合作。

其中，北京僑福芳草地的輕資産運營由甯樸集團負責，計劃啟動全方位戰略升級計劃。未來，僑福芳草地将以“煥新消費體驗、激活商業勢能”為核心，聚焦項目定位重塑與業态組合優化。

據觀點指數了解，甯樸集團由前香港置地中國區總裁淩常峰掌舵，此次合作有望為僑福芳草地注入國際化的品牌矩陣與先進運營經驗，助力該項目打造出新的差異化優勢。

購物中心專注跨界創新，奧萊主題化運營成亮點

購物中心運營上，品牌引入是期内的重點，呈現出新的變化特征。零售方面高奢煥新、引入高端戶外品牌依舊是長期趨勢，餐飲方面冰激淩、蛋糕等休閑餐飲則備受青睐。

數據來源：項目官微、公開資料，觀點指數整理

可以發現，當下商場正通過稀缺性品牌資源、沉浸式場景争奪高淨值客群，而奢侈品牌也在借助旗艦店和本土化策略，加大國内市場的滲透力度。

如國際奢侈品牌通過打造‌高規格旗艦店‌或‌概念空間‌，強化在中國市場的地位，期内蒂芙尼在成都太古里煥新旗艦店，該門店融入成都木蘭花、熊貓等本土元素。

營銷活動上，商場通過跨界創新與場景重構，持續激活消費活力。如南京德基廣場通過藝術展覽、夜間經濟延長消費時段，吸引年輕客群。

而深圳萬象城也通過舉辦鹽田千春簽售會，限量版海報結合藝術家親簽，並聯動瑜伽品牌MAIA ACTIVE推出寵物瑜伽，擴展藝術與生活方式場景，吸引消費客群。

非標商業方面，主題化奧萊成為趨勢。期内百聯股份将借助國際級熊貓IP，在此打造全國首個“熊貓主題公園漫步式”奧萊體驗空間。

在成都熊貓主題旅遊資源加持下，該項目将充分挖掘屬地熊貓IP優勢，在品牌端、服務端和營銷端全方位營造“熊貓名片+”，通過城市地標、IP主題商店、市集活動等形成強勁的“熊貓引力場”。

此外，非標與文商旅的融合也更加深入。如F1賽事期間，上海張園将賽車文化延伸至市區，通過快閃打卡、咖啡折扣等将賽事流量轉化為消費留量，打造文旅商體融合的新名片。

消費賽道業績增幅明顯，新增長極發揮關鍵作用

餐飲方面，競争依然激烈。老牌網紅海底撈2024營收利潤雙增，全年營收427.55億元，淨利潤47億元，同比分别增長3.1%和4.6%。

與之相對，顧客人均消費從2023年的99.1元降至97.5元，同比降低1.6元，降價明顯，目前處于“以價換量”的階段。

新增長點探索上，截至2024年末，海底撈已創立了“焰請烤肉鋪子”、“火焰官”、“小嗨火鍋”等11個餐飲品牌，共計開店74家，實現收入4.83億元，不過目前暫時難對公司的整體發展形成強力支撐。

茶飲賽道上，茶百道2024年全年實現營收49.18億元，同比下降13.78%，淨利潤4.72億元，同比下滑58.55%。

據觀點指數了解，諸如茶百道的茶飲品牌真正盈利的來源是加盟模式，2020年~2024年，茶百道向加盟店銷售貨品及設備的營收占比達到94.5%、94.6%、95%、95%、94.6%。

而市場競争加劇之下，各大企業開始争奪加盟商。滬上阿姨、奈雪的茶大幅下調了加盟費，且可以進行分期付款，而如茶百道這列以加盟為主要盈利方式的企業，利潤下滑在所難免。

服飾方面，擁有較強市場競争力的樣本企業實現同比增長。Lululemon2024财年淨營收106億美元，中國内地淨營收同比增長41%；安踏體育2024年全年收入也同比增長13.6%，達708.26億元，首次突破700億大關。

以安踏為例，其“大衆市場+高端戶外”的雙輪驅動模式在市場上具有較強競争力。旗下的始祖鳥、薩洛蒙等高端戶外品牌，已占據全球高端戶外市場的較大份額，為其帶來持續增長的驅動力。

當下，安踏還在鞏固上述優勢，期内以2.9億美元的價格收購德國戶外品牌狼爪。狼爪為全球知名的戶外服飾、鞋履及裝備專業品牌，業務遍及全球多個國家和地區。

集合店方面，名創優品2024年營收為169.94億元，同比增長22.8%。其中。海外業務收入同比增長41.9%至66.8億元。

不過，近來的關稅政策預計會給其帶來一定影響。對此，名創優品方面表示将加快供應鍊全球化，考慮在保證一定目標毛利率的基礎上做産品價格的調整。

美妝方面，作為國産品牌的毛戈平營收38.85億元，同比增長34.6%。就發展策略而言，毛戈平目前仍堅持高端化路線，不僅産品售價逐步提高，還新入駐了武漢SKP、成都SKP等高端百貨商場。

不過高端美妝市場的競争也不小，如歐萊雅将繼續推動其高端品牌如伊索、普拉達、華倫天奴等的全球化擴展，特别是在北美和新興市場。

旗下擁有海藍之謎的雅詩蘭黛也表示，将把握高端美容領域的關鍵增長機會，進行變革性創新，鞏固在高端美妝市場上的優勢。

傳統電商營收增速放緩，跨界電商加快擴張

標準電商上，2024年全年拼多多營收3938.4億元，同比增長59%，營收增速遠超阿里和京東；利潤也有不錯的增長，不按美國通用會計準則，歸屬于普通股股東的淨利潤為1223.436億元，同比增長80%。

整體來看拼多多啟動百億減免後的首個财報，雖然營收增速有所放緩，但減免的費用助力超過千萬商家降本增效，如西部地區的訂單量同比實現雙位數增長。

核心電商業務上，拼多多2024年第四季度營業收入1106.1億元，同比增長24%，呈現放緩的節奏。

而阿里核心電商業務（淘天、國際數字商業）收入約為1738億元；京東也得益于國家補貼政策的推動，電子産品及家用電器商品收入保持增長，2024年四季度增長15.8%至1741億元。

短期來看，低價策略和用戶争奪仍是主旋律，但長期來看，平台需通過鞏固差異化服務，增強可持續競争力。

跨界電商方面，頭部企業期内不斷擴張市場。4月，Temu繼續加碼東南亞市場，進一步強化區域布局，馬來西亞成為東南亞半托管的第二個站點‌。

此外，其還計劃上線哥倫比亞、挪威、菲律賓、阿聯酋等半托管站點，並推進奧地利、韓國等本土站點‌。

不過随着關稅戰愈演愈烈，跨界電商也受到不小沖擊，紛紛調整美國市場價格。受美國關稅政策影響，知名電商平台希音（SHEIN）和拼多多旗下的跨境電商平台Temu宣布将調整美國地區價格。

兩家公司在官方網站發布通知稱，由于全球貿易規則和關稅的變化，運營費用增加，為保持商品質量，将從2025年4月25日起進行價格調整。在調整前，即4月25日之前，兩家平台的價格将保持不變。

值得一提的是，由于大量美國購物者在關稅政策正式落地前大量囤積産品，引發了短期購物潮，Temu和Shein的銷售額在3月和4月出現了逆勢反彈的現象。

消費REITs實現穩健增長，凱德投資拟發行C-REIT

期内，已上市的消費基礎設施REITs披露了2024全年業績。其中，華夏華潤商業REIT年收入最高，2024年度收入6.42億元，而嘉實物美消費 REIT的淨利潤則最高，2024年度淨利潤3489萬元。

數據來源：REITs公告，觀點指數整理

底層資産運營上，為應對消費趨勢的變化，實現客流與銷售額的進一步提升，大部分基金拟對底層資産項目繼續進行升級改造，進一步升級招商品牌。

如華夏華潤商業REITs計劃對青島萬象城一期南區等局部區域進行改造；杭州西溪印象城也計劃引進多家中高端戶外品牌，結合場内已有的品牌，夯實杭州擁有中高端戶外品牌的頭部商場定位。

市場方面，消費REITs的擴募迎來新進展。期内，首單消費REITs啟動擴募，華夏華潤商業REIT拟購入蘇州昆山萬象匯。此前2023年12月，華潤置地已斥資10.07億元收購昆山萬象匯項目剩余49%的股權，實現全資控股。

若成功擴募，華潤商業REIT既能擴大對不同城市消費基礎設施的覆蓋範圍，有效分散資産組合風險，又能有利于拓展持有的消費基礎設施資産組合，獲取穩定現金流。

除現有REIT擴募外，市場上也迎來了首支由國際化資産管理公司在中國申報的消費類公募REIT産品。

凱德投資拟推出旗下首支消費基礎設施公募REIT——凱德商業C-REIT， 首批納入的兩個資産分别是位于廣州的凱德廣場·雲尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總規模約為28億元人民币，總建築面積達到16.84萬平方米，整體出租率約為97%。

資料顯示，凱德廣場·雲尚目前由凱德投資和凱德發展共同持有，凱德廣場·雨花亭則是凱德中國信托旗下的資産。作為戰略投資者，凱德投資、凱德中國信托和凱德發展将共同持有凱德商業C-REIT至少20%的份額。

觀點指數認為，如若成功發行，凱德投資的上市基金規模将進一步擴大，其擁有的基金組合也将更加完善。而因凱德投資的特殊性，此次凱德商業C-REIT若成功發行，将為國内外REITs市場帶來更多的想象空間。

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