京滬資産交易熱度持續 | 2025年4月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 一線城市租金繼續下滑，北京甲級寫字樓租賃市場活躍度有所提升 一季度，一線城市甲級寫字樓市場平均租金環比及同比均出現不同程度的下滑，四城租金環比變動區間為-7.2%到-3%，其中北京環比跌幅有所收窄。一線城市寫字樓市場仍面臨諸多挑戰。與此同時，新興産業如TMT、數字經濟、人工智能以及零售貿易等相關企業的租賃需求增長，成為市場的亮點與潛在增長點。

商辦運營商業績表現明顯分化，滬、杭等多城有新項目亮相 2024年，15家樣本企業内地寫字樓業務收入從1.3億元到35.7億元不等，同比變動區間為-29.9%到8%。其中，67%的樣本企業内地寫字樓業務收入出現同比下滑，在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰的背景下，企業内地寫字樓收入表現明顯分化。多家企業在寫字樓領域均有重要項目竣工或取得關鍵進展，同時新投入使用的寫字樓物業已經開始逐年給企業帶來長期可持續的經營收入。

中小企業發展指數大幅提升，創富港實現營收與利潤雙增長 一季度中小企業整體發展态勢向好，為共享辦公市場發展注入需求動力。辦公空間服務商表現上，對比上個報告期，部分企業如創富港、高格辦公空間等，積極外拓，為行業注入活力，但整體發展依舊疲軟。

京滬資産交易熱度持續，萬物雲完成收購上海濱江萬科中心 據觀點指數不完全統計，期内共計發生4宗商辦資産交易事件，主要集中于京滬兩城，對比上個報告期，資産交易單數和交易總金額均有所增長。其中此次交易完成後，連同過往合作，萬物雲将實現對上海祥大的全面接管，有助于強化獨立運營能力，並為未來資産優化或變現提供靈活性。

一線城市租金繼續下滑，北京甲級寫字樓租賃市場活躍度有所提升

據國家統計局披露的數據，2025年1-3月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為819億元和661億元，分别同比下滑17%和12.6%。開發商對辦公樓市場發展的信心不足，投入資金更為謹慎，同時，市場對辦公樓的需求疲軟，企業擴張意願不高。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為348萬平方米和397萬平方米，分别同比下滑34.9%和11.3%。

雖然第一季度辦公樓新開工面積和竣工面積均出現同比下滑，有利于緩解未來供應壓力，但前期已開工項目陸續竣工，存量市場規模仍在增加，項目去化面臨一定的壓力。

從數據來看，今年一季度辦公樓市場在投資、銷售、建設等各環節的數據表現不佳，市場面臨較大的調整壓力。後續需要關注經濟環境的改善、企業需求的釋放以及政策層面的引導，以促進辦公樓市場逐步恢復活力。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

寫字樓租賃市場表現上，重點城市辦公租金繼續下探，以價換量仍是主旋律。

戴德梁行數據顯示，今年一季度，北京以227.22元/平方米/月的平均租金單價繼續位居一線城市首位。上海次之。

具體表現上，一季度，北京、上海、廣州及深圳四大一線城市甲級寫字樓市場平均租金環比及同比均出現不同程度下滑，四城租金環比變動區間為-7.2%到-3%，其中北京環比跌幅有所收窄。

同比表現上，廣深兩城辦公租金同比變動幅度超10%，京滬兩城同比超20%。

從數據來看，受市場供需矛盾、宏觀經濟環境等影響，今年一季度一線城市甲級寫字樓租金普遍下滑。辦公樓市場仍處深度調整階段，重點城市辦公租金仍未企穩，若新增供應持續處在高位以及辦公需求持續低迷，則租金仍可能進一步下滑。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

空置率表現上，今年第一季度，上海、廣州及深圳三城全市甲級寫字樓空置率繼續攀升，環比分别上升0.6個百分點、0.4個百分點以及0.5個百分點至23.0%、9.3%以及27.1%，供需矛盾繼續影響市場表現。

同期北京空置率水平由漲轉跌，市場去化能力有所提升，環比及同比均下滑1.1個百分點至17.2%，是當前一線城市最低水平。同期，北京全市寫字樓淨吸納量為15.4萬平方米，環比上季度有所增長。

據觀點指數了解，北京寫字樓市場需求以搬遷和續租類為主。戴德梁行數據顯示，在新租和搬遷的租賃需求中，TMT、金融業和專業服務業仍是主力企業，三者分别占所有行業總新簽約面積的38.7%、41.2%以及10.1%。

同期，以快消品為主的零售貿易企業占比提升至上海甲級寫字樓租賃需求的首位，占比19.4%。同時，專業服務業、金融以及TMT行業租賃需求占比均超10%。

與此同時，TMT、零售貿易、金融業以及專業服務業也是廣深兩城甲級寫字樓租賃需求的主力。

從行業看，TMT、金融和專業服務業在各城市均展現出較強的需求韌性，是寫字樓租賃市場的核心支撐力量。同時，一線城市又因自身産業結構特色，催生出不同的亮點需求，如上海零售貿易企業需求的崛起。

另外，據太古地産2024年業績報告，截至2024年末，金融業、貿易、專業服務以及TMT行業是其内地寫字樓的核心租戶群體，四大領域租戶合計占比達83.8%。其中太古地産在内地布局的寫字樓主要集中于北京、上海、廣州三個重點城市。

整體而言，2025年第一季度，一線城市寫字樓市場仍面臨諸多挑戰，空置率持續攀升、租金的下滑問題普遍存在。不過，新興産業如TMT、數字經濟、人工智能以及零售貿易等相關企業租賃需求增長，成為市場的亮點與潛在增長點。

基于此，重點城市寫字樓市場需關注新興産業發展，優化供應結構，提升運營服務水平，以适應市場變化，緩解供需矛盾，實現市場的平衡與健康發展。

商辦運營商業績表現明顯分化，滬、杭等多城有新項目亮相

企業經營層面，3-4月，已有不少企業披露了2024年的年度業績報告，其中寫字樓業務收入明顯分化。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

注：中國金茂收入數據為商務租賃及零售商業運營收入；陸家嘴集團辦公收入包括甲級寫字樓與高品質研發樓

據觀點指數統計，2024年里，圖表中15家樣本企業内地寫字樓業務收入從1.3億元到35.7億元不等，同比變動區間為-29.9%到8%。在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰下，企業内地寫字樓收入表現明顯分化。

67%的樣本企業内地寫字樓業務收入出現同比下滑，其中包括陸家嘴集團、華潤萬象生活、越秀房托、恒隆地産、中國金茂、中國國貿、大悅城地産等多家企業，樣本企業内地寫字樓業績受市場環境影響顯著。

其中陸家嘴集團收入同比下降10%，受上海寫字樓市場高供應與激烈競争影響，即便核心地段項目也需通過租金讓步維持出租率。其位于上海的甲級寫字樓物業平均租金下滑至7.75元/平方米/天。

同期中海商業、招商蛇口、太古地産、北辰實業以及金地商置内地寫字樓收入均實現不同程度的同比增長，漲幅分别為4%、7%、4%、8%以及8%。

具體來看，寫字樓輕資産運營商以華潤萬象生活為代表，其針對寫字樓業務提供商業運營以及物業管理及其他服務。财報中披露，2024年全年其寫字樓業務收入約20.65億元，同比增長7.1%，其中93.7%的收益來自寫字樓物業管理服務。

截至去年年末，華潤萬象生活共計為27個寫字樓物業提供商業運營服務，總建築面積為190萬平方米；同時為221個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為1670萬平方米。

從披露的寫字樓收入數據可以計算出其寫字樓物業商業運營服務收入為1.3億元，同比下滑2.2%%。

對應的，持有型商辦運營商以中海商業、恒隆地産、太古地産、招商蛇口、北辰實業、中國國貿等企業為代表。

其中中海商業以全年35.7億元的寫字樓收入居首，陸家嘴集團次之，辦公物業全年收入雖出現同比下滑，但仍超30億元，為31.53億元，兩者是唯二内地辦公收入超30億元的企業。

值得一提的是，兩者在管寫字樓規模均有所增長。其中，截至2024年末，陸家嘴集團主要在營的甲級寫字樓共30幢，總建築面積約236萬平方米，對比上年同期的197萬平方米增長約19.8%。

同時，中海商業過去一年里新增兩個寫字樓物業投入運營，包括蘇州中海大廈和天津開發區中海物流園，總建築面積增加約13.4萬平方米。

另外，華潤置地、越秀房托、招商蛇口、恒隆地産、中國金茂、中國國貿以及金地商置等企業的收入處于第二梯隊，内地寫字樓收入均超10億元。

整體來看，受持續供應過剩、辦公需求疲弱等因素影響，樣本企業寫字樓業務收入增長普遍面臨較大壓力。而作為寫字樓業務收入增長的核心動力，出租率和租金單價的變動直接影響着寫字樓的業績表現。以價換量的大背景下，企業亟需在出租率與租金單價之間找尋平衡，以出租率保基本、租金單價提效益的雙輪策略，來應對當前的市場挑戰。

值得一提的是，包括上文提及的中海商業和陸家嘴集團在内，近兩年，招商蛇口、恒基地産、瑞安辦公等企業在寫字樓領域均有重要項目竣工或取得關鍵進展，同時新投入使用的寫字樓物業已經開始逐年給企業帶來經營收入。

舉例來說，2024年里，陸家嘴集團竣工的甲級寫字樓項目包括川沙企業中心一期、上海科技投資大廈、前灘中環廣場、世紀财富廣場以及張江科學之門西塔等。

與此同時，期内瑞安辦公旗下武漢光谷“創新天地企業天地”寫字樓完成主體結構封頂，武漢光谷中心城将迎來首個超高層甲級寫字樓。據悉，該項目由瑞安房地産和中信泰富共同打造。其中，瑞安房地産自持商辦總建築面積為13.4萬平方米，包含5.1萬平方米的商業街區——創新天地商業公園和1.3萬平方米的綠地公園，以及7萬平方米超高層甲級辦公樓——創新天地企業天地。

瑞安辦公作為瑞安房地産旗下辦公業務管理品牌，已于一線城市核心區域管理近190萬平方米的辦公項目，為超1600家企業提供服務。

另外，據瑞安房地産2024年年報披露，在營成熟期的辦公樓物業平均出租率為91%，經營活動保持穩定。同期辦公樓物業組合的整體出租率為69%，較上年同期提升3個百分點，但仍低于成熟期辦公樓物業91%的平均出租率。從出租率表現來看，盡管部分項目表現優異，但整體市場仍需時間才能消化新增供應。

另外，恒基地産寫字樓項目建設也有新的突破。近期由恒基兆業地産集團與上海地産集團聯合打造的新岸商業中心全面竣工，項目坐落于浦東新區新民洋闆塊。

該項目總建築面積約11萬平方米，其中包含6.2萬平方米辦公建築面積，涵蓋2棟獨棟辦公樓及1棟甲級辦公樓，同時還配備約1.5平方米的5棟連棟商業空間和近500個停車位。

樣本企業之外，據觀點指數不完全統計，期内杭州、廈門、武漢等重點城市有多個寫字樓項目落地，其中包括抖音集團杭州辦公樓、中建·廈門金山中心項目、武漢長投生态中心等。

中小企業發展指數大幅提升，創富港實現營收與利潤雙增長

共享辦公市場表現端，中小企業協會發布的最新數據顯示，今年一季度，中小企業發展指數為89.5，較去年四季度上升0.5點。其中，分項指數除成本指數外均實現上升，分區域指數全面上升。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

分行業來看，房地産業和住宿餐飲業指數繼續下降，較上季度分别下降0.3、0.1點。其他行業保持與上季度持平或實現上升。

整體來看，一季度中小企業整體發展态勢向好，為共享辦公市場發展注入需求動力，同時也促使共享辦公市場不斷優化升級，以适應中小企業多樣化、動态化的辦公需求。

據觀點指數不完全統計，對比上個報告期，部分企業如創富港、高格辦公空間等，積極外拓，為行業注入活力，但整體發展依舊疲軟。

其中，創富港聚焦小體量辦公空間産品打造，其位于上海長風生态商務區的海亮大廈雙店于今年4月正式開業，此次打造的兩個辦公空間産品面積分别為1167.65平方米和1241.81平方米，總面積為2409.46平方米。

同時，據企業披露，創富港于2024年里新增門店23家，新增運營面積2.85萬平方米，在管規模穩步擴張。截至2024年末，創富港全國簽約門店數增長至275家，覆蓋深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，簽約門店建築面積合計38.44萬平方米。

得益于業務穩步擴張和門店網絡拓展，創富港2024年營業收入同比增長5.57%至7.9億元，同時歸母淨利潤、扣非歸母淨利潤、毛利率等指標均實現同比增長，成本控制及運營效率優化成果顯著。經營活動現金流淨額為4.77億元，對比上年同期實現微漲。

同期繼續投入技術研發，全年研發支出約1369.6萬元。據了解，創富港通過自主研發BCMS繫統、BITS智能電話繫統等核心技術，實現智能化管理和服務效率提升。

創富港2024年的業績表現可觀，淨利潤大幅增長進一步驗證其商業模式的有效性。依托自主研發的智能化繫統和技術積累，公司在聯合辦公行業頭部地位進一步鞏固。

除此之外，高格辦公空間同樣積極外拓，期内先後與常州金商投商業管理有限公司以及常州聚祿商業管理有限公司簽約，合作項目為常州金融商務廣場和常州瑞聲科技大廈，開啟在常州的業務布局，形成金融+科創雙輪驅動格局。

具體來看，常州金融商務廣場總建築面積約30萬平方米，定位為長三角總部企業新高地，匯聚各類企業和機構總部。該項目是高格辦公空間布局常州的首家高端商務辦公新地標，其将提供“資産運營新模式+智慧科技賦能+資源聯動”一站式服務，構建産業標杆項目。

另一合作項目地處蘇南國家自主創新示範區核心區常州科教城，周邊科技企業集聚，有3800余家。該大廈是常州聚祿商業進駐常州的首發項目，對其戰略布局意義重大。其中高格辦公空間以全流程品牌合作模式介入，在預算内通過低成本改造、數字化升級激活資産價值，憑借資源拓展能力為科創新興産業提供服務。

随着常州業務的開啟，高格辦公空間已布局全國9個重點城市，運營項目數超40個，管理面積超36萬平方米，服務超1.2萬企業客戶。

值得一提的是，期内光大嘉寶租賃珠海橫琴澳金财富大廈部分物業，作為聯合辦公用途。

根據該合同約定，安石珠海向珠海安淵承租其持有的位于珠海市橫琴都會道86号橫琴澳金财富大廈1棟六層整層及八層部分物業，租賃面積為2041.66平方米，租賃期限為120個月，租賃用途為聯合辦公用途，在租賃期間安石珠海有權對外轉租、分租。

整體來看，雖有部分企業通過創新業務模式、精準市場定位等實現規模增長，但行業整體因供需失衡、租金下滑、競争加劇等因素，發展依舊疲軟，未來需探索更多元化的發展路徑，提升自身競争力，以應對市場挑戰。

京滬資産交易熱度持續，萬物雲完成收購上海濱江萬科中心

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生4宗商辦資産交易事件，主要集中于京滬兩城，對比上個報告期，資産交易單數和交易總金額均有所增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，3月31日，萬物雲披露了一項股權轉讓協議公告。公告顯示，上海萬科投資（賣方）與萬物商企空間科技（買方，萬物雲全資子公司）簽訂股權轉讓協議，前者同意出售不附帶權利負擔的上海祥大55%股權及相關權益，買方同意購買，股權轉讓初始代價約8.7億元。

據了解，上海祥大持有上海陸家嘴核心地段的商業綜合體，也即上海濱江萬科中心及光合新座，涵蓋商場及寫字樓。

值得注意的是，這是萬物雲第二次收購目標公司的股權。早在2024年11月，萬物商企空間科技向上海萬科投資收購上海祥大45%股權，初始代價約7.12億元。

即本次交易完成後，萬物雲将實現上海祥大的全資控股。本次交易同樣采用以樓抵債的方式，部分款項用于抵償萬科關聯方債務。萬物雲兩次收購上海祥大股權的交易價格總計15.82億元。

據公告披露，至2025年2月28日，上海祥大100%股權賬面價值約6.2億元，評估值約15.85億元，增值率約156%。

對萬物雲而言，交易完成後全面接管目標資産，有助于強化獨立運營能力，並為未來資産優化或變現提供靈活性。

近兩年房企出售寫字樓資産的舉動已成為回籠資金、緩解财務困境的重要手段。包括本次賣方萬科集團在内，新世界發展、遠洋集團、陸家嘴集團、萬達、碧桂園、旭輝、中駿等多家房企均有變賣寫字樓資産的動作。

其中據陸家嘴2024年業績報告中披露，得益于2024年内結轉了富匯大廈B棟及C棟辦公樓項目，本年度陸家嘴集團實現營業總收入為143.44億元，同比增長30.33%。盡管營業利潤比上年度調整後減少15.93%，但歸屬于上市公司股東的淨利潤比上年度調整後增加5.26%。這表明辦公樓資産處置帶來的收入增長，在一定程度上支撐了淨利潤的提升，對公司整體業績提升和财務狀況改善都有積極意義。

另外，期内另一單房企出售案例是遠洋集團出售遠洋國際中心二期項目，買方為日照鋼鐵控股集團有限公司。

據遠洋集團公告披露，此次出售標的為其聯營公司北京盛永置業投資有限公司23%的股權，交易總價為3.22億元，2.35億元将由賣方轉讓給項目公司。

此次股權出售旨在優化遠洋集團資産結構，回籠資金緩解債務壓力，同時保留聯營公司部分權益以持續參與經營。遠洋集團表示，通過出售成熟項目股權來兌現對目標集團前期投入的增值收益，同時清償對項目公司的債務，緩解債務壓力，維持公司的基本營運資金。

據觀點指數了解，近年來，為回籠資金，遠洋集團屢次出售優質資産，其中包括頤堤港二期、成都太古里、北京銳中心、北京中國人壽金融中心等。盡管短期内緩解了部分财務壓力，但遠洋集團仍需面對持續的債務償還壓力和市場不确定性帶來的挑戰。

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