“近岸外包”或可解憂 | 2025年4月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 文創産業園上桌，市場需求趨于多元化 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得3起政策的頒布，内容主要聚焦在鼓勵重點産業高質量發展。其中政策提及，鼓勵文創産業基地、園區、樓宇和空間達標升級。據了解，文化産業園與常規的産業園區存在着較大的區别。此外，2025年一季度園區市場需求多元化趨勢明顯，這也表明行業朝着更加細分和專業化的方向發展，同時市場對于戰新産業的需求也逐漸拉高，未來也會持續對産業結構産生影響。

困難仍存，“近岸外包”或成解決辦法 宏觀數據指標方面，據國家統計局披露，2025年3月份規模以上工業增加值同比實際增長7.7%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。4月17日，據國家統計局數據，一季度GDP同比增長5.4%，延續了去年以來持續穩中向好、穩中回升的态勢。但二季度疊加美國對華施加145%的關稅情況下，可能對我國出口造成較大影響。4月11日，美國海關與邊境保護局（CBP）表示，聯邦政府已同意對智能手機、電腦、芯片等電子産品免除“對等關稅”，但關稅豁免未來還有重新征收的可能，這部分鍊主企業也需要提前向墨西哥等地提前轉移規模，利用北美自由貿易協定降低對等關稅對企業的影響。例如，利用“近岸外包”解決問題。

投融資事件數回穩，集體經濟類REITs問世 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得5起投資事件，其中除卻SHEIN灣區西部智慧産業園是普洛斯與SHEIN共同打造以及木棉中國負責徐州泉山區前港智慧醫療産業園項目資産運營管理與租賃代理服務外，其余均是鍊主企業自建。期内，據觀點指數不完全統計，共錄得9起融資事件，其中融資類型包括債券、類REITs、ABS及基金。4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

中金亦莊産業園REIT狀态更新，多家REITs業績承壓 4月24日，上海證券交易所官網顯示，中金亦莊産業園REIT項目狀态更新為“通過”。報告期内，多家産業園REITs發布2024年業績情況。其中東吳蘇園REIT的收入最高為2.65億元，但淨利潤卻為負值，淨利潤同為負值的還有華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金聯東科創REIT。

文創産業園上桌，市場需求趨于多元化

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得3起政策的頒布，政策的内容主要聚焦在鼓勵重點産業高質量發展。

值得注意的是，3月31日，上海崇明發布關于印發《崇明區文化創意産業發展扶持獎勵辦法》的通知。

其中政策提及，鼓勵文創産業基地、園區、樓宇和空間達標升級。據了解，獲得國家級文創産業基地或文創園區授牌的，給予申報單位最高50萬元一次性獎勵；獲得市級文創（示範）園區授牌的，給予申報單位最高30萬元一次性獎勵；獲得區級文創園區授牌的，給予申報單位最高20萬元一次性獎勵。

觀點指數了解到，文化産業園與常規的産業園區存在着較大的區别。定義上，文化産業園是以文化創意為核心，涵蓋藝術創作、影視制作、數字内容、非遺傳承等多元業态，注重文化生産與消費的融合，強調社會效益與經濟效益的統一。運營模式上，文化産業園多采用“政府搭台+社會資本運營”模式，注重共建共治共享；而常規的産業園區建設則主要由企業或政府主導，以租賃和稅收優惠吸引企業入駐。空間功能上，文化産業園強調復合功能，既是生産空間，也是文化體驗和社區服務場所；常規産業園區則多以生産或辦公為主，與社區互動較少。

3月2日，蘇州貳拾壹号文化産業園開園，該産業園前身為閑置工業廠房，2023年8月啟動改造升級。胥口鎮投入近500萬元完成基礎設施改造、停車場新建及外圍環境提升，運營方與入駐主理人投入超6000萬元進行房屋加固、室内裝修、景觀升級，形成“集體資産小投入撬動社會大資本”的乘數效應。

據悉，這個項目在管理模式上引入“共建共治共享”理念。具體來說，産業園邀請入駐主理人共同制定議事規則，推動主理人從租戶轉變為産業園發展合夥人。通過深度參與自治管理，主理人将自身資源與專業優勢導入産業園運營，形成“資源共享、産業共荣”的生态。

市場表現方面，據世邦魏理仕數據，2025年第一季度上海商務園區市場新增兩個供應，分别是浦江闆塊的東方智媒城一期和漕河泾的鑫耀中心，新增面積約20.0萬平方米，環比和同比均有所回落。受新增供應和租戶變動的影響，季末整體空置率環比上升0.7個百分點至23%。

而北京商務園區市場迎來新增供應小高峰，錄得五個新項目共計體量48.2萬平方米的交付使用，但全市空置率環比上漲1.4個百分點至25.1%。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

注：由于數據四舍五入，導致各項占比的總和可能不等于100%

市場新租需求方面，據世邦魏理仕披露，北京市場醫藥健康和以芯片為主的工業品制造業在新型生産制造園區放量時積極釋放研發及生産的需求，成為本季度新租引擎，需求占比超85%；TMT需求主要來自人工智能、大數據等闆塊，且多為搬遷類活動。

此外，北京2025年一季度淨吸納量錄得16.3萬平方米，剔除新項目，存量物業去化依舊緩慢，疊加互聯網、電商相關TMT和醫藥健康研發類企業繼續出現面積騰退，進而推升全市空置率。

上海市場，則是TMT行業以61%的占比保持租賃需求首位，其中短視頻、網絡遊戲和平台互聯網的需求旺盛，其次是軟件繫統開發、電商類企業以及人工智能相關需求。工業品制造業以18%的占比位列第二，主要趨勢為半導體與芯片企業的搬遷。

總體來看，2025年一季度園區市場需求多元化趨勢明顯，這也表明行業朝着更加細分和專業化的方向發展，同時市場對于戰新産業的需求也逐漸拉高，未來預計會持續對産業結構産生影響。

困難仍存，“近岸外包”或成解決辦法

宏觀數據指標方面，據國家統計局披露，2025年3月份規模以上工業增加值同比實際增長7.7%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從環比看，3月份，規模以上工業增加值比上月增長0.44%。1—3月份，規模以上工業增加值同比增長6.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

其中值得注意的是，規模以上工業企業實現出口交貨值13493億元，同比名義增長7.7%，高于1-2月的同比名義增長情況。主要是企業趕在美國“對等關稅”落地之前搶出口。

分行業看， 41個大類行業中有39個行業增加值保持同比增長。其中，增長10%以上的行業由高到低依次為鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業增長19.0%、計算機、通信和其他電子設備制造業增長13.1%、電氣機械和器材制造業增長13.0%、汽車制造業增長11.5%、煤炭開采和洗選業增長10.6%。

自2025年來，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業增長幅度已連續3個月維持在10%以上的增加值，或與低空經濟的發展有關，如無人機物流、城市空中交通（UAM）等新興業态的發展可推動航空器制造和配套設備的增長。此外，低空經濟涉及飛機制造、零部件生産、導航繫統研發等多個環節，也可帶動運輸設備制造業的全鍊條增長。

4月17日，據國家統計局數據，一季度GDP同比增長5.4%，延續了去年以來持續穩中向好、穩中回升的态勢。進出口貿易方面，一季度，全球經濟增長動能偏弱，但我國進出口保持基本平穩的态勢，一季度貨物貿易進出口同比增長1.3%，出口增長6.9%；1至2月份，服務進出口增長9.9%。

但考慮到美國對華施加145%的關稅，二季度我國出口或受到較大影響。

4月11日，美國海關與邊境保護局（CBP）表示，聯邦政府已同意對智能手機、電腦、芯片等電子産品免除“對等關稅”， 覆蓋産品包括半導體制造設備、集成電路、顯示模組等20類商品（具體稅号如HTSUS8471、8542等）。市場表示主要是蘋果、英偉達等美國科技企業依賴中國制造的電子産品，高關稅導致終端成本飙升，影響全球競争力；據數據分析公司戈維尼（Govini ）的報告顯示，美國國防武器繫統和相關基礎設施所使用的半導體，40% 以上來自中國。

觀點指數認為，對這些行業免除關稅可緩解中高端産業鍊因關稅大幅增加而導致的斷鍊風險，而美國市場需求的恢復可帶動園區内電子制造企業訂單的增長。

但關稅豁免未來還有重新征收的可能，這部分鍊主企業也需要提前向墨西哥等地提前轉移規模，利用北美自由貿易協定降低對等關稅對企業的影響。例如，利用“近岸外包”解決問題，也即将中國生産的半成品運至墨西哥完成最終組裝，利用墨西哥的加工增值改變原産地標簽，規避美國對中國商品的直接關稅。

此前在2025年1月，比亞迪墨西哥總經理Jorge Vallejo就表示不久後将在墨西哥建立一家制造工廠。

但對于産業園區運營企業來說，則要改善因租戶外遷而導致的空置率大幅上升的情況，提前做好租戶備選方案。高關稅還會影響産業鍊的完整性，導致園區内企業上下遊協同困難，進而影響園區的招商。

數據來源：同花順，觀點指數整理

（注：招商蛇口僅選取了産業園業态的收入情況）

縱觀大部分樣本企業2024年的業績情況，僅有上海臨港、市北高新和陸家嘴的營收和招商蛇口的收入同比增加，其余均表現為營收同比下降。

上海臨港對此表示，2024年公司圍繞“園區創新生态集成服務商和總運營商”定位，持續深化多維度、全産品線的園區服務體繫建設，拓寬園區運營服務功能，推動服務性收入較上年同期大幅增長；並積極通過盤活存量資産，優化資産結構，釋放資産價值，提升資産效益。同時，在臨港新片區成立五周年之際，全力推動臨港新片區高質量發展，滴水湖金融灣首發項目實現竣工交付，實現跨境金融總部客戶入駐臨港新片區，加速産業資源集聚落地，加快培育跨境金融功能。

市北高新則表示，營業收入大幅增加是因為雲置禾開發建設的市北華庭項目部分實現銷售。陸家嘴則表示2024 年度，公司住宅銷售和辦公樓銷售相結合，積極盤活存量資産。本年度前灘東方悅瀾結轉收入，房地産銷售（含投資性房地産轉讓）收入較上年增加。

報告期内，典型園區有上海張江人工智能島、北京亦莊生物醫藥園、重慶塞力斯m9工廠。

張江人工智能島，位于張江科學城中部核心區，占地面積6.6萬平方米，地上總建築面積達10萬平方米。據了解，該園區是國内首個“5G+AI”全場景商用示範園區，也是上海市首批“AI+園區”試點應用場景，更是上海浦東新區人工智能創新應用先導區的核心承載區。

此外，在張江人工智能島上，共有21幢建築，30多個智慧未來的應用場景。這些場景涵蓋了AI+家居、AI+校園、AI+醫療、AI+金融、AI+制造、AI+園區管理等多個領域，形成了一個完整的人工智能應用生态體繫。

北京亦莊生物醫藥園位于北京經濟技術開發區路東區，園區主要面向國内外生物醫藥研發企業提供場地孵化等相關服務。

據了解，該項目是國家科技重大專項課題“國家北京生物醫藥創新孵化基地”的核心内容，也是開發區生物醫藥公共服務平台的主體。項目位于北京經濟技術開發區路東區B7地塊，項目占地面積8.7萬平方米，總建設規模17.8萬平方米。園區由商務中心、孵化中心、中試中心、中型企業樓和地下室等建築組成。目前，形成了以新藥研發、診斷試劑、臨床檢驗、醫療器械、技術服務以及配套服務機構為主的産業集群化發展态勢。園區建設了苗圃-孵化器-加速器-特色園一站式創新孵化平台，從技術、金融、人才、支撐及基礎服務維度提供專業支持。

重慶賽力斯超級工廠位于重慶兩江新區，工廠擁有超過1000台智能化設備，超3000台機器人智能協同，實現關鍵工序100%自動化；運用行業首創的質量自動化測試技術，實現100%質量監測追溯；通過行業領先的9000T壓鑄機，可将87個零件集成為1個零件，減重28%，将222個零件集成化為10個，焊接點減少1440個。

投融資事件數回穩，集體經濟類REITs問世

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得5起投資事件，其中除卻SHEIN灣區西部智慧産業園是普洛斯與SHEIN共同打造以及木棉中國負責徐州泉山區前港智慧醫療産業園項目資産運營管理與租賃代理服務外，其余均是鍊主企業自建。

2023年12月12日，SHEIN灣區西部智慧産業園開工，這個項目是由普洛斯為SHEIN定制的智能化、低碳化、人性化産業基地，也是普洛斯迄今體量最大的客戶定制項目。觀點指數了解到，普洛斯與SHEIN還在基礎設施倉網、跨境運力、自動化設備服務及ESG方面深化合作，充分發揮普洛斯全球布局及生态資源優勢，賦能SHEIN業務發展。

4月25日，西門子Xcelerator産業生态西部中心投運，該項目是西門子在中國西部設立的首個産業生态中心，将構建“兩中心一基地”，即産業生态體驗中心、産業應用推廣服務中心及生态夥伴孵化基地，為中西部工業企業提供從技術賦能到場景落地的全鍊條服務，助力成渝雙城經濟圈搶占智能制造戰略高地。

4月1日，木棉中國與江蘇闊瀾生物科技有限公司簽約，並輸出輕資産服務。據了解，前港智慧醫療園隸屬于闊然生物醫藥科技（上海）有限公司（簡稱闊然基因），占地面積 50.08 畝，是闊然基因于徐州市淮海經濟區的總部園區。

據悉，園區内布局包含綜合樓、企業孵化中心、公共服務平台、NGP 設備制造中心、區域臨床病理檢驗醫學中心、IVD 智造中心等 7 棟樓，建築面積約 5.5 萬平方米，其中企業孵化中心 8000 平方米、公共服務平台 5000 平方米、NGP 設備制造中心 4000 平方米、區域臨床病理檢驗醫學中心 6000 平方米、IVD 智造中心 2萬平方米及園區配套設施。

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得9起融資事件，其中融資類型包括債券、類REITs、ABS及基金。

4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

觀點指數了解到，項目的底層資産是蘇州工業園區婁葑街道集體經濟載體，位于蘇州工業園區東富路45号，主要租戶為小型機械加工和物流企業。聯創産業園項目由園區投控增信，元聯基金任運營管理顧問，中聯基金任發行人财務顧問。

集體經濟類REITs與普通類REITs的區别在于主導開發的單位為社區集體，兼具經濟收益與社會服務屬性，募集資金主要用于推動集體資産循環開發（“開發—成熟—REITs—再開發”模式），並支持社區民生項目（如商業綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標則聚焦于資産增值和租金收益，資金多用于償還債務、優化企業資本結構或擴大園區規模。

觀點指數認為，通過發行類REITs，可将集體資産證券化，打破傳統集體經濟依賴銀行貸款或财政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現輕資産運營。

據蘇州市人民政府表示，下一步園區将繼續錨定“産城融合、惠民利民”的雙輪驅動路徑，在将回籠資金投入重點項目的同時，持續探索“集體經濟+民生服務”融合機制，圍繞産業發展、開放合作、綠色低碳、規範管理等方面，進一步深化組織鍊、人才鍊、資金鍊全要素保障、全鍊條賦能，努力為加快建設開放創新的世界一流高科技園區貢獻“婁葑力量”，讓“中心城區·美好婁葑”的發展成果更多更好地惠及居民群衆。

中金亦莊産業園REIT狀态更新，多家REITs業績承壓

4月24日，上海證券交易所官網顯示，中金亦莊産業園REIT項目狀态更新為“通過”。底層資産包括位于北京經濟技術開發區融興北一街11号院的高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園N12-1地塊建設項目（簡稱“N12項目”）及位于融興北一街4号院的高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園N20-1地塊建設項目（簡稱“N20項目”）。

觀點指數了解到，近3年末，項目整體出租率分别為77.79%、86.51%和84.32%。底層資産類型為産業園區大類中的工業廠房，具體為高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園；運營收入包括廠房租賃收入、物業管理收入及其他收入，其他收入包括代收代付租戶采暖費、充電樁收入以及通訊服務收入等。

截至2024年底，該項目的租戶主要分布在汽車制造業、科技推廣和應用服務業、電氣機械和器材制造業、商務服務業、科學研究和技術服務業和專用設備制造業，租賃面積占比分别為53.86%、34.82%、3.37%、2.94%、2.75%和2.25%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

報告期内，多家産業園REITs發布2024年業績情況。其中東吳蘇園REIT的收入最高為2.65億元，但淨利潤卻為負值，淨利潤同為負值的還有華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金聯東科創REIT。

且縱觀其收入情況也可發現東吳蘇園REIT等5家産業園REITs均陷入收入下降的業績壓力中，據東吳蘇園REIT業績披露，其基礎項目公司均面臨租金收入下降的情況，且2024年度在整體宏觀經濟面臨挑戰以及蘇州工業園區供給持續擴張帶來的招商壓力下，國際科技園五期B區和2.5産業園一期、二期的出租率均有所下降。

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