2025年1-4月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前100房企累計全口徑銷售金額同比下降約11.6%，兩月均價連續上升

“2025年1-4月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，保利發展、中海地産和華潤置地占據權益銷售金額的前三甲，分别錄得690億元、613.99億元以及476.8億元。招商蛇口和建發房産緊随其後，為338.5億元、324.5億元。權益銷售超過500億僅有兩家。

保利發展、綠城中國和華潤置地占據全口徑銷售金額的前三，分别錄得876億元、710.2億元以及685億元，中海地産和招商蛇口緊随其後，為660.2億元、497.8億元。全口徑銷售超過500億的僅有四家。

1-4月，前100房企實現累計權益銷售金額7219.95億元，同比下降約11.6%。前100房企實現累計全口徑銷售10281.58億元，同比下降約11.21%。4月均價為1.93萬元/平方米，同比上升10.41%。

銷售門檻值方面，1-4月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約為215億元、54億元和28億元。

1-4月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分别約為332億元、75億元和37億元。

因城施策空間大，房地産市場穩定态勢持續鞏固

4月15日，中共中央政治局常委、國務院總理李強在北京調研時強調，當前和今後一個時期，我國房地産市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力，着力推動“好房子”建設，加快構建房地産發展新模式，促進房地産市場平穩健康發展。

4月25日，中央政治局會議指出，加快構建房地産發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地産市場穩定态勢。

比對發現，中央經濟工作會議（2024年12月）與全國兩會政府工作報告（2025年3月）提出的"持續用力推動房地産市場止跌回穩"表述，調整為本月的中央政治局會議提出的"持續鞏固房地産市場穩定态勢"。這一措辭的變化說明了去年四季度供需兩端調控組合拳已産生積極成效，主要表現在全國70城房價指數環比降幅連續收窄，重點城市交易量穩步回升，表明市場正在從築底向企穩跨越。

據觀點指數不完全統計，2025年4月不少地方發布相關房地産政策，涉及公積金、提升交易效率、提升貸款額度、多孩家庭購房優惠、下調利率等。

各城市政策的受惠對象有所不同，部分面向首次購房人群，部分面向購置新建商品房的人群，還有購置保障房人群以及購房資助人群。

如青島市提出購買保障性住房，最高公積金貸款額度與購買我市普通商品住房一致，即雙方100萬元、單方60萬元。同時，購買保障性住房也可享受公積金貸款上浮政策，最高限額為150萬元。

常州市則對購房資助對象定向資助。購房資助對象為在常州市無商品住房，或擁有商品住房建築面積不超過75平方米的，都可以申請購房資助。購房資助標準為申請人在購房資助專項房源庫内選購一套建築面積140平方米及以下新建商品住房現房，即可獲得購房款總額15%，購房資助最高可達20萬元。

此外，在稅收優惠、購房補貼方面，多個地區發布了關于購房給予補貼的政策，其中不少政策主要針對多孩家庭。

如常德市提出對符合國家二孩生育政策的繳存職工家庭最高貸款額度上浮20%，單職工家庭可達72萬元，雙職工家庭可達96萬元；符合國家三孩生育政策的家庭最高貸款額度上浮50%，單職工家庭可達90萬元，雙職工家庭可達120萬元。

此外，期内國家稅務總局提出，“二套轉首套”滿足條件可享住房貸款利息個稅專項附加扣除。此舉與近年“認房不認貸”政策相呼應，旨在穩定樓市。該政策對部分購房者尤其是受益于二套房貸利率變首套的購房者。若符合條件，他們最高可連續20年每年享受1.2萬元稅前扣除。

實際上，目前各地“因城施策”仍有較大的空間。如需求側仍具備政策優化潛力，一是加大金融支持力度，降準降息，降低融資成本，重點調降公積金貸款利率；二是完善财稅激勵機制，擴大交易稅費減免範圍，並提升優惠力度；三是實施差異化調控，在核心城市非核心區域有序放寬限購政策。

與此同時，供給側需加速既有政策執行效能。積極推動構建房地産發展新模式，以“建設好房子”為目標，優化商品房供應結構，切實滿足多層次購房需求。對于存量商品房和閑置土地，資金籌措、收儲模式及後續運營機制仍需完善。在城市更新領域，需構建更為積極的市場化機制。城市更新工程量大，激發社會資本參與活力，可以多渠道充實項目的資金，穩步推進新型城鎮化建設。

銷售目標淡出房企視野，延續“聚焦”投資策略

根據年報和業績會情況，觀點指數整理部分房企關于銷售和投資的表述，可以發現大部分企業銷售比例占比最多的是來自一線城市或是強二線城市。按核心城市群來看，長三角、大灣區和京津冀是貢獻大區。

2024年，行業整體下行，銷售萎縮。實現銷售目標的企業並不多。以前房企喜歡在開年設定銷售目標，而如今市場的不确定性影響了這一計劃的實施，並沒有多少企業遵循這一慣例。

據觀點指數不完全統計，少數企業設定了2025年的銷售目標。越秀地産認為2025年房地産市場會好于2024年，設立的年度銷售目標為1205億元，同比增長5.2%。建發國際提到，基于今年比較穩定的宏觀環境，希望能夠達到1500億元，保持增長。2024年，其管理層給出的回答是難以确定全年銷售目標。保利置業關于2025年的銷售目標，則表示如果能夠保持去年的去化率水平，相信今年可以繼續維持在500億元的銷售體量。

從今年一季度的企業銷售來看，部分頭部房企3月銷售環比回升，同比下滑收窄。需要注意的是，部分企業整體銷售額同比微漲，面積同比下滑，說明均價有上升。這與企業推出高端改善項目有關。而中腰部以下企業下滑趨勢並未停止，整體市場仍然低迷。

觀察企業對于投資策略的表述，“聚焦”、“核心”、“一線”等是關鍵詞。這一策略與去年對比，基本沒有變化，甚至當下的執行更為堅定。主要在于這些城市地塊安全邊際更高，去化周期短，企業回流資金的速度快。

根據企業的供貨量可以看到，高能級城市補充的貨值是最多的。如華潤置地2025年的總可售貨源在5009億元，其中89%位于一二線高能級城市，住宅産品占比77%。2025年龍湖集團準備了超1600億元的可售貨源，其中85%的貨源布局在一二線城市，40%以上的貨源是全新項目加老盤推新。

觀點指數認為，區域銷售結構變化的背後，隐藏着的是産品結構的變化，這也是造成企業聚焦核心城市核心地塊的原因。改善型需求産品去化相對較高，爆款項目幾乎集中在高能級城市。

供貨節奏方面，企業基本維持去年的供應量，只是供應結構會有所不同，如貨值地區、貨值産品類型比例變化等。保利置業預計年初會有750億元左右的存量項目供應，同時年内還計劃新增貨值大概450億元。因此全年供貨總體量在1200億，較2024年的1270億元略有下降。綠城中國自投闆塊根據存量項目可售貨值和新拓項目情況進行鋪排，預計能夠完成1250億，轉化率在42%到45%之間。根據2025年前三季度拿地計劃，預計轉化率超過300億元。2025年，越秀地産總體可售貨值約為2350億，與2024年基本持平。

銷售端到位資金承壓，美元債重啟信号出現

到位資金方面，1-3月份，房地産開發企業到位資金24729億元，同比下降3.7%。其中，國内貸款4441億元，下降2.3%；利用外資1億元，下降83.2%；自籌資金8168億元，下降5.8%；定金及預收款7335億元，下降1.1%；個人按揭貸款3373億元，下降7.0%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

個人按揭貸款和定金及預收款降幅由上月收窄轉到擴大，預計房企未來銷售房款結算的流動性存在壓力‌。

前兩個月人民币貸款增加9.78萬億元。分部門看，住戶貸款增加1.04億元，其中，短期貸款增加1603億元，中長期貸款增加8832億元。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年3月住戶中長期貸款的變動額為+5047億元，1月變動額為+4935億元、2月為-1150。3月中長期貸款出現大幅增長，這與購房者信心增加有關。

2025年3月21日，央行披露2024年第四季度城鎮儲戶問卷調查，其中問及未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：教育（30.5%）、醫療保健 (29.9%)、旅遊（25.2%）、社交文化和娛樂(23.7%)、大額商品(19.7%)、購房(15.2%)和保險(14.8%)。購房比例環比上一季度上升約2個百分點。

該問卷還顯示，對下季度，物價預期指數為 59.8%，比上季下降 1.1 個百分點。其中，27%的居民預期下季物價将“上升”，53.2%的居民預期“基本不變”，9.5%的居民預期“下降”，10.4%的居民“看不準”。對下季房價，12.5%的居民預期“上漲”，54.5%的居民預期“基本不變”，21.1%的居民預期“下降”，11.9%的居民“看不準”。

目前房企融資高度依賴政策松緊，若後續無新增支持政策（如降息、專項資金等），行業流動性壓力或再度加劇‌。

不過從一些企業可以看到，外部融資渠道有重啟的迹象。綠城中國公告，已在2025年2月13日與多家金融機構簽訂了認購協議，計劃發行本金總額為3.5億美元、年利率為8.45%的優先票據。

綠城中國指出，本次發行共計5億美元，是2021年以來亞洲最大規模房地産美元債券發行，也是2023年2月以來首筆中資地産闆塊美元債發行，重啟中資地産美元債融資渠道。

公開數據顯示，2025年一季度，中資美元債發行主體中，金融與城投企業是主要發行人。

市場交易改善，二手房成交加量

國家統計局發布的數據顯示，1-3月份，新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3%，降幅比1-2月份收窄2.1個百分點；其中住宅銷售面積下降2%。新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，今年一季度市場交易保持穩定，新建住宅銷售面積降幅環比收窄1.4個百分點。庫存去化加速。截止今年3月末，全國商品房待售面積78664萬平方米，比2月末減少1227萬平方米。

按地區來看，東部地區的商品房銷售12410億元，同比下降1.7%；中部地區3809億元，同比下降1.8%；西部地區4064億元，同比下降3.8%；東北地區515億元，同比下降2%。其中，東北地區環比收窄幅度最大，即收窄約2個百分點。

目前來看，在政策的作用下，房地産市場繼續延續止跌回穩的走勢，市場交易繼續改善。其中，3月份房地産開發景氣指數為93.96，已經持續11個月回升。

從房價指數來看，3月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲的城市個數增加；一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市總體環比降幅收窄；各線城市同比降幅，均繼續收窄。

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，上海和深圳分别上漲0.7%和0.1%，北京和廣州分别下降0.2%和0.1%。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分别下降5.7%、7.2%和3.9%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點；同比下降5.7%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.2%。其中，北京、上海、深圳分别上漲0.5%、0.4%和0.3%，廣州下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.1%，降幅收窄0.8個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降2.1%、1.4%、8.7%和4.1%。

二線城市二手住宅環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點；同比下降 7%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

三線城市二手住宅環比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點；同比下降7.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，重點城市止跌回穩的趨勢更加明顯，這主要是供需調配的結果，如精準施策，區域調控等。二手房交易火熱。安居客數據顯示，2025年1-3月，監測的重點城市二手房成交占比達65%，比2024年再升4.7個百分點。其中一線城市占比最高，達70.5%，新一線城市和二線城市則分别為63.1%、61.8%。不過，4月是傳統淡季，預計成交量會下降。

重點城市環比下降，供貨進度直奔後續月份

觀點指數監測的6個重點城市中，4月前三周商品住宅成交249.58萬平方米，環比3月前三周下降13.7%。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

具體來看，北京前三周商品住宅成交面積33.77萬平方米，環比下降5.25%，同比上升46.76%。期内，中海地産旗下北京東西環朝陽港闆塊的TOD項目中海|朝陽ONE項目正式開盤，首日銷售額27.3億元。該項目定位CBD精英改善型住宅，依托地鐵17号線十八里店站TOD開發模式，采用圍合式布局打造148-190平方米精裝大宅。

北京住建委數據顯示，今年一季度北京新房網簽9700套，同比增長12.3%，二手房網簽43000套，同比增長31.9%。商品房在一季度成交上漲後有所回落，主要是季節性影響，一般4月為樓市淡季，交易下滑是正常情況，其他城市亦會出現相同的特點。

4月21日，北京市委常委會召開會議提出，要積極穩住樓市，加大“好房子”建設力度，加大存量房盤活力度，充分激發房地産消費潛力。北京樓市後續估計會有更多的政策支持。

上海統計局數據顯示，一季度上海房地産開發投資同比增長5.1%；商品房施工面積同比增長7.3%，其中住宅施工面積同比增長9.5%；住宅銷售面積為329.78萬平方米，同比增長2.2%。

據上海中原數據顯示，今年3月，上海二手住宅累計成交2.69萬套，環比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量超過2024年12月的高點，也是2022年以來成交量最高的3月。

上海4月前三周商品住宅成交面積58.02萬平方米，環比下降13.39%，同比下降9.13%。期内，上海保利·外灘序二批次别墅項目BUND45風貌别墅開盤熱銷80%。據悉，該項目位于楊浦濱江，此次推出約175-280平方米的濱江花園别墅。資料顯示，保利·外灘序2月底一批次别墅入市，創下3月全上海銷售第一。

上海浦東新區新楊思區域翡雲悅府項目于4月27日開盤即售罄，228套房源實現“日光”。該項目由華潤置地、越秀集團與中國能建聯合開發，首推120—140平方米小高層住宅，均價10.72萬元/平方米。

此次開盤認購達939組，認購率412%，創上海新盤年内最高紀錄，入圍積分近64分，為今年最高。據不完全統計，此為上海4月第三個"日光盤"，此前浦發蓮園、象嶼蘇河琹廬亦開盤即罄。

4月上海商品住宅成交預計下降，但是從四月的項目上新來看，5月的項目競争會變得激烈。4月26日，上海新增11個商品住房項目，總供應面積約22.5萬平方米，合計1577套房源，覆蓋浦東、黃浦、徐匯等8個轄區。此次項目以高端改善型産品為主，同時包含剛需及郊區性價比房源，反映上海房地産市場多元化供應趨勢。

廣州商品住宅4月前三周成交面積31.9萬平方米，環比下降28.22%，同比上升1.95%。期内，廣州珠江天河都荟項目首次開盤，刷新天河樓市紀錄。據悉，項目推出200套房源，在2小時内全部售罄。價格方面，建築面積約71平方米的單位售價在310-330萬元，153平方米的單位售價則在780-880萬元之間。

另外，廣州地鐵地産旗下珑曜上城與珑岄上城雙盤首開銷售額超過8億元人民币。開盤首日，珑曜上城累計登記客戶逾1500組，接待到訪家庭約700組，首推房源短時間内告罄，單日成交金額5億；珑岄上城首開清棟，金額3億元。

深圳商品住宅4月前三周的成交面積為17.5萬平方米，環比下降12.68%，同比上升6.38%。中建壹品與湖北文旅在深圳聯合開發的中建壹品湖北文旅鵬宸雲築項目，繼2024年首開即罄後，于3月30日加推153套房源，1小時即去化98%，熱銷約10億元。

深鐵集團TOD綜合體的住宅産品深鐵前海時代尊府開盤，首日去化率超90%，銷售金額約19億元。據悉，深鐵前海時代·尊府本次推出的房源位于前海時代7-2地塊中心的58棟，共有76套建築面積約245平方米和285平方米的兩種戶型，均為四房設計的大平層戶型。

華潤置地和中海地産聯合體于2024年12月以185.12億人民币競得的深圳深灣宅地項目，備案名确定為“後海沄玺花園”。該宗地溢價58.6億元人民币，溢價率46.31%，創下深圳近年來的總價地王記錄。

成都市商品住宅4月前三周的成交面積為67.08萬平方米，環比下降8.93%，同比下降7.37%。杭州商品住宅的成交量增長情況更為驚人，3月前三周成交面積為41.31萬平方米，環比下降14.68%，同比上升42.25%。

綜上觀察，6個重點城市4月商品住宅成交量預計下降，不過有不少項目待上新。

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