經營活動承壓 | 2025年5月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公樓投資規模同比降幅擴大，重點八城平均辦公租金環比微漲 寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇需依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需通過産業升級、資産優化與模式創新等重構市場平衡。辦公租賃市場表現上，重點八城辦公樓平均租金為2.78元/平方米/天，環比由跌轉漲，漲幅為1%，同比下跌10.88%，跌幅對比上月有所收窄。

出租率普降，寫字樓經營活動持續承壓 以價換量策略對辦公樓經營活動的支撐作用有限，市場供需失衡問題尚未得到根本改善。企業降本增效需求下，對辦公空間的選擇更為審慎，除價格外，對寫字樓的區位、配套設施、智能化水平等綜合品質要求更高。在此背景下，寫字樓項目出租率並沒有實現大幅提升，重點城市寫字樓空置率仍處于高位。

中小企業發展指數環比下滑，寫字樓與靈活辦公協同發展 2025年4月，中小企業發展指數為89.2，較上月下降0.3點。經歷一季度的大幅上升後出現小幅回落，中小企業復蘇基礎尚不穩固。值得一提的是，随着辦公市場競争加劇，寫字樓企業正逐步從單一空間租賃向生态服務集成轉型。

中小規模主導商辦資産交易，自用需求支撐市場基本面 據觀點指數不完全統計，期内共計發生6宗商辦資産交易事件，總交易金額合計16.57億元，對比上個報告期，資産交易單數有所增長，交易總金額出現下滑。期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導，同時自用需求繼續支撐商辦投資市場基本面，資産轉型與法拍交易帶來新的增長機會。

辦公樓投資規模同比降幅擴大，重點八城平均辦公租金環比微漲

據國家統計局披露的數據，2025年1-4月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1108億元和839億元，分别同比下滑16.7%和12.3%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為483萬平方米和471萬平方米，分别同比下滑30.6%和9.5%。

從數據來看，全國辦公樓投資規模同比降幅進一步擴大，開發商對寫字樓市場的長期收益預期悲觀，主動縮減拿地與建設投入。辦公樓銷售額同步預冷，企業擴租、購樓意願持續受到抑制。

與此同時，辦公樓新開工及竣工面積同比繼續下跌，預示未來3年寫字樓新增供應或将進一步減少，供需失衡矛盾有望随存量去化逐步緩解，但短期難以扭轉供過于求的局面。

寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇需依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需通過産業升級、資産優化與模式創新等重構市場平衡。

數據來源：全國房價行情網、全球經濟數據，觀點指數整理

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業平均租金走勢情況。

2025年4月，上述城市辦公樓平均租金為2.78元/平方米/天，環比由跌轉漲，漲幅為1%，同比下跌10.88%，跌幅對比上月有所收窄。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年4月辦公租金環比上漲6.86%至4.83元/平方米/天。

上海及廣州辦公樓租賃市場對比上月的活躍度也有所提升，兩者辦公租金環比漲幅分别為4.64%和1.28%。而深圳、杭州、成都、南京及武漢租金環比下跌，南京環比跌幅居首。

同期重點八城辦公租金同比普遍承壓。其中除廣州同比微增0.32%外，其余七城均同比下跌，北京、上海、成都、南京及武漢同比跌幅均超10%。

整體來看，經濟環境變化、新增供應持續釋放、遠程辦公常态化等因素持續影響辦公樓市場，導致租金長期承壓。

出租率普降，寫字樓經營活動持續承壓

在當前寫字樓市場中，供需失衡的狀況依舊顯著，“以價換量”不可避免地成為衆多寫字樓企業維繫運營的主要策略。

據企業披露的2025年一季度業績報告顯示，包括陸家嘴集團、招商局商業房托、中國國貿、凱德投資等旗下寫字樓項目的租金單價延續下行趨勢，以維持項目經營穩定。

具體來看，凱德投資披露，2025年第一季度其在華辦公樓延續負租金調整率。同期，招商局商業房托旗下多項目租金承壓明顯，如數碼大廈、科技大廈二期以及招商局航華科貿中心項目的辦公租金均出現同比下滑。

同時，2025年第一季度，陸家嘴集團上海甲級寫字樓辦公租金同比及環比微跌至7.68元/平方米/天。

當前，辦公樓租賃市場需求端持續疲軟，受企業擴張意願減弱、遠程辦公普及等因素影響，租戶對寫字樓的議價能力增強，業主方被迫通過降價維持出租率，市場呈現買方為主導的格局。

不過，以價換量策略對辦公樓經營活動的支撐作用有限，市場供需失衡問題尚未得到根本改善。基于降本增效的需求，企業對辦公空間的選擇更為謹慎，除價格外，對寫字樓的區位、配套設施、智能化水平等綜合品質要求更高。在此背景下，寫字樓項目出租率並沒有實現大幅提升，重點城市寫字樓空置率仍處于高位。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

聚焦寫字樓出租率層面，今年第一季度，多個寫字樓企業/項目出租率同比及環比均出現不同程度的下滑。

同比表現上，超75%的樣本企業/項目出租率出現同比下滑，其中新時代廣場和招商局航華科貿中心降幅顯著，出租率分别同比減少21個百分點和18.5個百分點，主要受到租戶退租及新增供應擠壓影響。

環比表現上，超半數項目的出租率環比變動在2個百分點以内，項目經營趨于平穩。不過，招商局航華科貿中心環比驟減23.9個百分點，主要是期内一個大面積租戶的租約到期所致。同期該項目月租金環比下跌14.1%至224.7元/平方米，主因是到期租戶原租金高于市場均價，續租時價格回歸理性水平。

同時受該項目出租率下滑影響，招商局商業房托旗下寫字樓物業組合整體出租率減少7.6個百分點至82.2%。

同期，太古匯辦公樓以及頤堤港一座出租率環比回升1個百分點，反映核心商圈經過租金調整與客戶結構優化後，經營活動趨穩。

整體來看，2025年第一季度寫字樓項目出租率呈現核心趨穩，外圍波動的分化格局，市場仍處于調整期，核心商圈借助租金調整與客戶結構優化，階段性地穩住了出租率。

與此同時，随着新質生産力相關産業加速落地，2025年下半年科技類寫字樓出租率有望逐步企穩，而傳統商務寫字樓仍需依賴政策紅利與模式創新來穿越周期。

聚焦辦公需求端，據世邦魏理仕數據披露，2025年一季度全國十大城市辦公樓淨吸納量同比增長34%，其中一線城市貢獻80%的需求，甲級辦公樓淨吸納量同比增長58%。

本季度科技互聯網行業新租交易面積達30萬平方米，創12個季度新高，其中新設立交易占比近40%，中小初創企業為增量主力。同時，醫療、教育、文娛子行業新租面積及占比創歷史新高。在政策的支持下，消費復蘇帶動相關辦公需求的增長。

短期内，寫字樓市場仍處于“以價換量”的調整階段，但核心商圈通過租金适配與産業升級展現韌性，新質生産力相關辦公需求有望成為破局的關鍵。未來，政策支持、資産升級與新興産業導入将是穿越周期的核心抓手。

另外，據陸家嘴辦公官微披露，截止4月30日，陸家嘴科學之門西塔綜合體的首發甲級辦公項目上海科技投資大廈出租率已經突破75%。

該項目于2024年6月竣工，並于今年1月迎來首個主力租戶中科海光正式入駐。包括中科海光，當前上海科技投資大廈已簽約的客戶涉及高科技、醫藥、消費、金融、專業服務等行業。

據了解，整個科學之門項目開發體量為155萬平方米，其中西區全部由陸家嘴集團操盤開發，預計在2025年全部竣工交付，整體業态包括三棟甲級辦公樓（上海科技投資大廈、上海科技創新大廈以及320米高的科學之門西塔）、國際高端酒店、商業及長租公寓，其中科學之門西塔已完成了首批租戶入駐。

中小企業發展指數環比下滑，寫字樓與靈活辦公協同發展

共享辦公市場端，中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年4月，中小企業發展指數為89.2，較上月下降0.3點。在一季度大幅上升後出現小幅回落，中小企業復蘇基礎尚不穩固。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

具體來看，分項指數1升7降，唯一環比上升的是成本指數，中小企業景氣水平波動下滑。

作為辦公空間行業需求端的主要來源，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

據觀點指數不完全統計，今年以來，多數辦公空間服務商延續擴張頹勢，整體發展依舊疲軟。不過，也有部分辦公空間服務商如創富港、IWG集團、BEEPLUS等企業逆勢擴張，積極擴大市場占有率。

據BEEPLUS官微披露，近期其與南通創新區管委會簽約合作協議，雙方共同打造的BEEPLUS紫琅矽谷項目即将亮相，進一步強化其在集成電路、人工智能等戰略性新興産業的布局，目前該項目已啟動預招商。

據了解，BEEPLUS紫琅矽谷項目落地南通創新區，深度聚焦集成電路産業，依托地方政府“三谷一區”戰略，打造集總部辦公、研發設計、測試封裝于一體的專業化産業載體。

作為産業中心項目，BEEPLUS紫琅矽谷将打造成集産業辦公、産業服務、商務休閑于一體的專項集成電路産業中心。

蜜蜂科技BEEPLUS以輕資産模式主導項目運營，負責整個項目的招商、管理、服務全流程職能，以集成電路産業封裝測試實驗室平台為引領，集總部、設計、研發功能于一體，招引一批集成電路上下遊企業，打造南通市集成電路産業創新前沿標杆。

紫琅矽谷項目通過"政府主導+專業運營"模式，以集成電路産業為支點，整合長三角科創資源，構建集技術研發、企業孵化、資本對接于一體的創新生态，為南通實現經濟高質量發展提供新動能，也為區域産城融合探索可復制的標杆樣本。

與此同時，創富港持續聚焦北京、深圳等核心城市的核心商圈，近期在兩城新設3個辦公空間産品，包括現代國際大廈28樓、紫光發展大廈14層以及金利商業廣場3層，通過密集布局強化區域服務的能力。

在寫字樓市場整體承壓的背景下，創富港以多元業态契合細分客群，依托全國網絡實現資源協同。據官微披露，截至2025年3月，創富港在管項目覆蓋全國九大重點城市，運營面積超38萬平方米，累計服務企業數超40萬。

值得一提的是，随着辦公市場競争加劇，寫字樓企業正逐步從單一空間租賃向生态服務集成轉型。

據觀點指數不完全統計，包括中海商務、恒隆地産、瑞安辦公、陸家嘴辦公等多家寫字樓企業，通過在傳統寫字樓項目中嵌入靈活辦公空間，構建多樣辦公場景，滿足多元化辦公需求。

其中，5月7日，虹橋天地WORKXSOCIAL會議空間在上海虹橋商務區核心區正式揭幕。

據觀點指數了解，WORKXSOCIAL是瑞安辦公打造的靈活辦公空間産品。近期面世的虹橋天地WORKXSOCIAL會議空間的定位是為長三角企業提供一站式商務解決方案，滿足會議、培訓、論壇等多元化需求。

項目位于虹橋國際中央商務區核心區，總面積超820平方米，通過可移動隔斷繫統實現10-150人規模的場景切換，适配不同活動的需求。

據瑞安辦公官微披露，虹橋天地4棟寫字樓吸引了衆多企業總部和世界五百強企業入駐，形成了強大的企業集聚效應。同時，通過靈活辦公與傳統寫字樓的協同效應，既可作為總部經濟的補充設施，又能獨立承接區域會展外溢需求，有效提升項目的綜合競争力。

與此同時，5月13日，恒隆旗下中環共享辦公室空間NET•WORK正式開幕，其已吸引多家金融機構、專業服務公司及TMT企業進駐，試業期後租出率已達70%，租金介乎5000港元至約1萬港元。

恒隆地産表示，共享辦公室有靈活租期，适合不同客戶的需求，有信心今年的出租率達到90%。

顯然，寫字樓企業正從單一“空間租賃”向“生态服務集成”轉型，通過在項目内嵌入靈活辦公空間，構建多元化辦公場景，破解傳統租賃模式的增長瓶頸。

中小規模主導商辦資産交易，自用需求支撐市場基本面

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生6宗商辦資産交易事件，總交易金額合計16.57億元，對比上個報告期，資産交易單數有所增長，交易總金額出現下滑。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導，交易金額從0.79億元到6.5億元不等，交易金額區間跨度較大。

除愛爾眼科收購深圳廣晟科創大廈項目達6.5億元外，其余交易案例多數集中在1-4億元，市場參與者以穩健型為主。

具體來看，據愛爾眼科醫院集團發布公告披露，其全資子公司深圳濱海愛爾眼科醫院已通過廣東聯合産權交易中心，以6.5億元的價格，成功公開摘牌獲得深圳廣晟數碼技術有限公司60%股權及特定債權項目。交易價款中包含60%股轉款4.99億元以及特定債權轉讓價款1.51億元。

本次交易的核心資産為廣晟科創大廈項目，總建築面積約5.5萬平方米，地上23層，地下停車場4層，交易完成後，愛爾眼科将100%持有深圳廣晟科創大廈項目。據了解，愛爾眼科此次收購意在強化其在粵港澳大灣區的醫療服務網絡，通過收購廣晟科創大廈項目，愛爾眼科能夠大幅增加本地醫療用房儲備，擴大服務輻射範圍。

城市分布上，交易城市集中于北京、上海、深圳等一線城市，以及青島、重慶等新一線城市。這些城市經濟活躍度高、産業資源集中，無論是自用型買家對辦公場景的需求，還是投資者對資産保值增值的預期，都支撐着商辦資産交易的活躍度。

聚焦買方角度，科技、金融及醫療等行業企業成主力買家，其中科技企業傾向于選擇産業集聚度高的區域（如上海張江科學城），以獲取人才、技術和政策紅利。同時期内商辦資産交易以自用需求為主導，超半數交易用途為企業自用，如雷神科技、樂鑫科技、首創證券等企業購置物業用于辦公。

值得一提的是，新黃浦計劃将收購的辦公物業改建為長租公寓，企業正嘗試通過業态轉型挖掘商辦資産新價值，以适應市場需求的變化。

5月15日，新黃浦發布公告宣布以2.15億元收購北京昌平矽谷SOHO-2号樓項目，項目總建築面積約2.18萬平方米，交易單價約9880元/平方米。

據觀點指數了解，本次交易顯著低于區域商辦樓面價（1.2萬-1.8萬/平方米）及評估價（1.52萬元/平方米），成交價約為估值的64%。新黃浦以較低的價格收購該項目，在資産價格上搶占了先機，為後續改造運營以實現盈利創造了空間。

據悉，新黃浦通過全資子公司上海新黃浦投資管理有限公司獨資成立SPV，以SPV名義出資完成收購。新黃浦借此進入北京市場，擴大區域版圖，並依托賣方承諾将資産納入北京市保障性住房體繫，瞄準住房租賃市場。若能成功並實現良好運營，相信将為其積累在保障性住房領域的經驗，進一步增強其持續經營和盈利的能力。

據觀點指數不完全統計，期内多數交易通過市場化轉讓完成，主要基于買賣雙方對于資産價值和自身需求的自主決策。同時，重慶國際金融大廈的法拍交易也表明，不良資産處置市場仍在釋放供給，為投資者提供低價獲取資産的機會，法拍渠道也是商辦資産交易的重要補充。

整體來看，期内自用需求繼續支撐商辦投資市場基本面，資産轉型與法拍交易帶來新的增長機會。同時，随着企業經營預期的改善和資産運營模式的創新，商辦市場有望在結構性調整中逐步復蘇，核心城市優質資産和具備轉型潛力的物業将持續受到關注。

值得一提的是，5月16日，中國金茂發布有關行使優先收購權的須予披露交易的進展公告。

公告中提及，中國金茂間接全資附屬公司北京亦城與華福證券訂立標的資産轉讓協議，行使優先收購權收購華福證券（代表專項計劃）持有的標的股權和標的債權（含標的物業），總對價為人民币13.23億元。此次交易是對2025年1月22日所發公告中提及事項的進一步推進，交易完成後，標的資産将由中國金茂間接全資持有。

早在1月22日，中國金茂已指定北京亦城為繼任優先收購權人。交易完成後，標的資産的運營效果将成為關鍵，若能通過專業化運營提升資産價值，将有助于其形成持續的價值釋放動能。

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