存量資源潛力釋放 | 2025年6月住房租賃發展報告

觀點指數 加大保障性住房供給，50城住宅租金延續跌多漲少局勢 2025年5-6月，中央及地方層面從多維度發力，聚焦政策指引、管理規範、權益保障、金融支持、市場供給等方面，致力于推動住房租賃市場更加規範、健康、有序地發展。租房市場表現上，2025年5月，50城住宅平均租金單價為32.37元/平方米/月，環比微漲0.25%，同比下跌4.51%。從數據來看，2025年5月整體租金市場雖短期企穩，但50城住宅租金延續跌多漲少的局勢，租房市場租金下行壓力長期存在。

地方國企與市場化租賃企業持續深化合作，推動行業規模化、專業化發展 2025年以來，國有企業與住房租賃運營商的合作愈加頻繁，國企資源與市場化能力實現進一步融合。同時，在房地産市場從“增量開發”轉向“存量運營”的大趨勢下，存量盤活已成為住房租賃市場供給端的重要來源。如地方安居集團、城投平台等主體，通過收購開發商自持房源、二手房等存量資産轉化為保障性租賃住房。開發商、運營商等将閑置商業、商品房、辦公、廠房等存量資産轉化為租賃住房。

樣本企業布局重點向核心城市群聚焦，存量資源高效再利用 據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得12個租住項目新開業，對比上個報告期有所下滑。城市維度上，上海、合肥、南昌等長三角核心城市及省會城市成為布局重點，落地城市中長三角區域占比達42%，省會城市覆蓋超75%，住房租賃企業布局重點向核心城市群聚焦。同時，在房地産市場從“增量開發”轉向“存量運營”的大趨勢下，存量盤活已成為住房租賃市場供給端的重要來源。

保租房REITs持續擴容，住房租賃資産成重要投資方向 随着華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所正式上市，保租房REITs市場的産品數量擴容至8只，累計發行總規模增至121.48億元。二級市場表現上，截至2025年6月13日，已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲54.94%。公募REITs之外，得益于政策支持、金融工具創新、市場需求支撐等多元化推動，行業投融資動态呈現顯著加速的趨勢，住房租賃資産成為重要的投資標的。

加大保障性住房供給，50城住宅租金延續跌多漲少局勢

近期，住房城鄉建設部、财政部、中國人民銀行聯合發布《全國住房公積金2024年年度報告》，全面披露了2024年全國住房公積金管理運行情況。

報告中披露，2024年住房公積金租購並舉支持繳存人解決住房問題的力度更大。全年提取人數8127.04萬人，提取額27654.84億元，比上年增長4.11%。其中，全年共2257.44萬人提取住房公積金2720.57億元用于租賃住房，分别比上年增長22.28%和33.93%。

公積金提取人數和金額的大幅增長，表明越來越多的繳存人在政策支持下，切實将公積金用于解決租賃住房的需求。據觀點指數不完全統計，過去一年里，包括北京、上海、廣州、深圳、昆明等多個城市出台相應政策文件以優化公積金提前流程，有效降低繳存人租房提取公積金的難度，極大地提高了公積金在租賃住房消費中的使用效率，切實減輕了租房群體的經濟壓力。

觀點指數認為，随着住房公積金制度的不斷完善和優化，預計将有更多創新舉措出台，持續加大對住房租賃市場需求端的支持力度。

據觀點指數不完全統計，2025年5-6月，中央及地方層面從多維度發力，聚焦政策指引、管理規範、權益保障、金融支持、市場供給等方面，致力于推動住房租賃市場更加規範、健康、有序地發展。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

中央層面上，6月9日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于進一步保障和改善民生着力解決群衆急難愁盼的意見》，其中提出，支持各地統籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導支持社會力量運營長期租賃住房。強調通過增加住房供給，尤其是小戶型青年公寓，降低青年群體的住房成本，提升居住可及性。

地方層面，山西、深圳、樂山、福建、上海等地紛紛出台相關政策。山西省發布的《租賃住房建設標準（征求意見稿）》，從建築設計、設施配套等方面對租賃住房建設提出詳細規範，如明确新建租賃住房分為住宅型和宿舍型，規定戶型面積、層高、功能空間等標準，将提升租賃住房建設質量，保障租客居住舒适度。

蘭州、上海、成都和德陽等地在權益保障方面積極行動，針對靈活就業群體與高校畢業生等重點人群，通過公積金制度創新與就業住房補貼政策提升保障力度。同時，成都與德陽建立公積金區域合作機制，打破行政壁壘實現跨城服務互通。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年5月，50城住宅平均租金單價為32.37元/平方米/月，環比微漲0.25%，同比下跌4.51%。

其中一線城市平均租金單價為91.75元/平方米/月，環比及同比均出現不同程度下滑。在整體市場下行壓力、市場供給、經濟環境、人口流動放緩等因素影響下，盡管一線城市租金單價仍處于高位，但也呈現出微弱的下滑趨勢。

同期，重點50城租金環比變動區間為-9.14%至6.92%，42%的城市租金實現環比上漲或持平。但84%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅區間為-14.57%至-1.42%。

整體來看，2025年5月整體租金市場雖短期企穩，但50城住宅租金延續跌多漲少的局勢，租房市場租金下行壓力長期存在。與此同時，保租房供應增加或進一步稀釋租金上漲空間，租金持續承壓可能削弱租賃資産的現金流穩定性，尤其對中小租賃企業構成挑戰。

地方國企與市場化租賃企業持續深化合作，推動行業規模化、專業化發展

住房租賃運營商層面，據觀點指數不完全統計，期内瓴寓國際、龍湖冠寓、萬科泊寓、華潤有巢等多家租賃企業積極對外合作，通過資源整合與協同創新推動行業高質量發展。

其中，6月3日，瓴寓國際與上海嘉定新城發展有限公司達成合作，成立合資平台上海嘉瓴新寓公寓管理有限公司，這是瓴寓國際聯合地方國企在長三角區域成立的第三個合資平台。據觀點指數了解，瓴寓國際與國有企業的合作持續深化，早前與新建元成立蘇州元瓴住房租賃有限公司，聯合發布“元瓴”住房租賃品牌，與上海嘉定新城發展有限公司成立合資平台“嘉瓴新寓”等。同時與地方國企合作打造了多個項目，如上海松江西部科技園柚米社區、上海城開·莘社區、揚州生态科技新城人才公寓項目等。

除此之外，6月6日正式開放入市的青鐵美寓丨泊寓·公園里店以及能創嘉寓｜龍湖冠寓上海嘉定店也是由市場化租賃企業與國有企業合作打造的租住産品，兩者均已納入保障性租賃住房體繫。前者是由青鐵置業與萬科泊寓合作打造，後者是由龍湖冠寓與申能能創合作。

同時，由武侯資本集團投資建設，華潤有巢運營管理的保障性租賃住房社區蜀府有巢公寓社區即将于今年7月正式亮相。

類似案例還包括：萬科泊寓與成都城投集團合作的城投 | 泊寓·火車北站店、華潤有巢與鄞開投資集團合作的甯波仇畢店、魔方與瀚瑞集團合作的鎮江瀚瑞集團人才公寓等，這些項目通過國企主導加市場化運營模式，既保障了政策導向，又提升了運營效率。

據觀點指數不完全統計，2025年以來，國有企業與住房租賃運營商的合作愈加頻繁，國企資源與市場化能力實現進一步融合，通過資源整合、模式創新和政策協同，有效推動了行業規模化、專業化發展。

樣本企業布局重點向核心城市群聚焦，存量資源高效再利用

新增項目開業端，報告期内，多家頭部租賃企業加速新項目布局，涵蓋保租房、人才公寓、白領公寓及服務式公寓等多元化産品。

數據來源：觀點指數不安全統計

據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得12個租住項目新開業，對比上個報告期有所下滑。

保利和寓、合肥承寓、金地草莓社區、龍湖冠寓、美寓、萬科泊寓以及雅詩閣等租賃企業有新項目亮相，其中保利和寓以4個新開項目數居首位。

具體來看，保利和寓于南昌、九江、沈陽等重點城市新增開業4個新項目，。據保利發展财報披露，截至2024年末，保利和寓在管租賃住房規模超4.5萬間，在營規模超2.2萬間，同比增長47%。與此同時，據觀點指數不完全統計，今年上半年，保利和寓于佛山、大連、南昌、沈陽等重點城市新設多個項目，管理規模實現進一步增長。

城市維度上，期内新增開業的12個項目覆蓋全國8個重點城市，其中上海、合肥、南昌等長三角核心城市及省會城市成為布局重點，落地城市中長三角區域占比達42%，省會城市覆蓋超75%，住房租賃企業布局重點向核心城市群聚焦。

項目體量上，期内新開項目以千套以下小體量項目為主，小而美項目仍是租賃企業擴大市場占有率的重要選擇。

值得一提的是，期内開業的金地草莓社區上海南大旗艦店是金地集團首個全新建造的大型保障性租賃住房社區。項目總體量約10.3萬平方米，涵蓋5棟高層租賃住房、2棟商業及公共配套設施，可提供超2500套租賃房源。項目聚焦南大智慧城科創産業人才，提供高品質、生态化、共享融合的居住空間。

金地集團于2022年10月成功獲取該項目用地，並于同日舉行奠基儀式，該項目是金地商置集團首個實現“拿地即獲四證”、“拿地即開工”的租賃住房項目，也是金地草莓社區與上海區府平台企業聯合開發的首個項目。

另外，值得一提的是，6月9日，龍湖集團宣布成功中標無錫梁溪科技城XDG-2025-4号地塊項目，總建築面積達20.2萬平方米。據悉，該綜合體将推出無錫首個冠寓4.0項目，滿足科創人才與家庭客群的一站式生活需求。

在政策引導下，新建住房租賃社區通過擴大房源、優化服務、業态協同等方式，成為租賃企業拓展市場、提升競争力的關鍵抓手。

地方國企層面，據觀點指數不完全統計，5-6月，包括鄭州城發安居美寓、合肥安居承寓等多家地方國有企業積極推動新項目入市。

除此之外，近期合肥市安居集團和杭州市安居集團分别完成蜀山西宸原著項目、萬科河語光年府2幢房屋的産權轉移。

具體來看，蜀山西宸原著項目由龍湖地産開發，2021年交付。合肥市安居集團本次收購的1#、6#樓，是開發企業的自持租賃住房，共138套，計劃于2025年下半年投入運營。項目位于蜀山區高新技術産業園區，重點服務科技人才和青年員工。

杭州市安居集團完成萬科河語光年府2幢房屋不動産權轉移登記，共17層，75套兩居室，房屋收購後将納入保障性租賃住房，計劃今年年底投入使用。該項目是杭州市首個落地的收購存量商品房用作保障性住房，項目位于拱墅區運河新城，通過“收存轉保”模式實現保障性住房供給。

地方安居企業作為存量收儲的主力軍，在優化住房租賃市場供需結構、穩定租金價格、促進房地産市場平穩健康發展以及完善住房保障體繫等方面發揮着不可替代的作用。

同時，在房地産市場從“增量開發”轉向“存量運營”的大趨勢下，存量盤活已成為住房租賃市場供給端的重要來源。如上文提及的地方安居集團、城投平台等主體通過收購開發商自持房源、二手房等存量資産，轉化為保障性租賃住房。同時，開發商、運營商等将閑置商業、商品房、辦公、廠房等存量資産轉化為租賃住房。

上文提及的青鐵美寓丨泊寓·公園里店是由兩棟存量公寓盤活為租賃住房項目，並已申請納入保障性租賃住房體繫，實現存量資源的高效再利用。

保租房REITs持續擴容，住房租賃資産成重要投資方向

保租房REITs市場端，5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所正式上市，開盤便強勢上漲30%，迅速觸及公募REITs上市首日漲幅上限，成為市場的焦點。

其募集規模達13.67億元。這不僅標志着江蘇省首單租賃住房公募REITs的誕生，更為已上市保租房REITs市場注入新的活力，推動市場規模進一步增長。

随着該REIT成功登陸上交所，進一步豐富了市場投資標的，将吸引更多資金流入，推動市場發展。截至2025年6月，保租房REITs市場的産品數量擴容至8只，累計發行總規模增至121.48億元。

另外，恒泰租賃住房在2025觀點住房租賃大會上表示，下一步會将現有項目對照公募REITs的發行標準，進行項目的擴募儲備。

截至6月13日，該基金收盤價為4.085元/份，相較2.734元/份的基準價，漲幅為49.41%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

同花順數據披露，截至2025年6月13日，已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲54.94%。

其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤有巢REIT上市至今（不含上市首日）區間漲跌幅均超50%，中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT區間漲跌幅突破90%。

從數據來看，已上市保租房REITs項目的二級市場表現良好，繼續展現出穩健的抗周期屬性和收益能力。

與此同時，擴募端持續提速。6月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向特定對象發售基金份額發行情況報告書》，宣告華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成。

本次采用定向擴募、競價發售的方式，共計向24個特定對象發售，最終發售價格為4.220元/份，擴募發售基金份額共計約2.24億份，募集資金總額約為9.46億元（不含募集期利息）。

擴募項目覆蓋北京多個重點區域，包括朗悅嘉園、光機電、盛悅家園以及溫泉凱盛家園，4個項目出租率均超90%，經營表現穩定。華夏北京保障房REIT通過存量資産與增量資産的良性循環，進一步優化了資産配置結構。

同時，華夏北京保障房REIT是國内首單落地的保租房REITs擴募項目，為後續項目提供可復制的實踐路徑。目前，多單保租房REITs積極推進項目擴募，市場首發+擴募雙輪驅動格局進一步深化。

聚焦項目經營層面，多數底層資産出租率水平超90%，整體經營表現可觀，其中鳳凰公館、珩琦公寓、園博公寓、安居百泉閣、文龍家園等項目出租率表現居前。

得益于政策支持、市場需求穩定以及項目運營穩健等多重因素，保租房REITs市場發展顯著提速，抗周期屬性獲認可。

公募REITs之外，據觀點指數不完全統計，得益于政策支持、金融工具創新、市場需求支撐等多元推動下，行業投融資呈現顯著加速的趨勢，住房租賃資産成為重要的投資選擇。

具體來看，5月21日，凱德投資在中國設立其首支在岸母基金凱德投資人民币母基金，總股本承諾額為50億元（9.21億新元）。

據觀點指數了解，該母基金完成投資後，預計為凱德在中國的基金資産管理規模貢獻200億元（37億新元）。資金将通過繫列子基金，重點投向中國一線及強二線城市具備穩定現金流和長期增值潛力的優質資産，住房租賃及服務公寓被明确列為核心投資標的之一。

從凱德投資的輕資産戰略來看，其核心在于通過基金化運作實現資産的高效管理和增值。

對住房租賃市場而言，基金将帶動大量資金流向租賃住房領域，緩解房源結構性短缺問題。同時，随着更多機構資本入場和專業運營商崛起，行業将呈現“規模化布局、精細化運營、證券化退出”的成熟生态。

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