“一帶一路”賦能 | 2025年6月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 指數維持擴張區間，加大力度支持跨境電商 物流各項指數方面，2025年5月份倉儲指數為50.5%，較上月回落0.2個百分點。總體來看，5月份倉儲指數雖有回落，但仍保持在擴張區間，今年以來指數持續穩定在50%以上，顯示倉儲行業延續平穩向好的運行态勢。物流方面，2025年5月份中國物流景氣指數（LPI）為50.6%，環比回落0.5個百分點。5月中國快遞發展指數為458.9，同比提升5.7%。此外，2025年5月份中國電商物流指數為111.6點，較上月回升1.1點。政策方面，不完全統計共錄得三起政策，其中兩起與跨境電商、海外倉建設等有關。疊加今年上半年中美關稅戰，可以注意到政策加力支持企業重點開拓“一帶一路”等新興市場。

倉儲市場地域分化， “一帶一路”為園區賦能 2025年一季度，中國物流倉儲市場整體需求延續弱勢復蘇态勢。由于外部環境的不确定性增加，跨境電商擴張趨于謹慎，導致華南地區跨境電商倉儲租賃需求有所回落。制造業處于調整恢復階段，新能源汽車産業鍊的整合推動不同城市間的倉儲需求進行結構性調整。報告期内，深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期工程鋼結構主體正式完工。據悉，該項目将成為全國最大單體鐵路物流中心和亞洲單體規模最大的“公、鐵、海”多式聯運中心，實現“鐵路+城市物流”功能融合，對進一步促進中歐班列提質增能，進一步發揮“一帶一路”建設輻射帶動作用，助力深圳打造全球物流樞紐城市具有重要意義。

京東全力加速中，ESR私有化步入終局 報告期内，共錄得三起投資事件相關動态，主要發起方為京東集團。6月16日，ESR宣布，于上周五(13日)舉行的法院會議及股東特别大會上，私有化方案獲協議安排股東以99.97%贊成票通過。待協議安排生效後，股份于聯交所的上市地位預期自7月3日下午4時起撤銷。ESR在私有化方案中明确提出，ESR需轉型為輕資産平台，分拆非核心資産並優化資産負債表。實際上，這類轉型常伴随短期盈利波動，私有化可規避股價波動壓力及上市規則限制，使管理層更專注于技術投入與業務升級。此外，私有化後企業更敢于投入長周期技術項目，如普洛斯在退市後加速倉庫自動化與數據平台建設，實現倉儲動态實時管理。

中外運REIT踐行整租模式戰略，易商REIT啟動首次分紅 中銀中外運REIT的底層資産中除成都空港物流項目外，其余5個基礎設施項目均采用整租模式，且整租協議期限為5年。據中外運表示，整租模式並非是為了REITs發行所安排，而是中國外運通過輕重資産分離實現專業化運作的一項長期戰略舉措。5月29日，中航易商倉儲物流REIT發布公告稱，将進行2025年度首次分紅，分紅比例超過90%。

指數維持擴張區間，加大力度支持跨境電商

物流各項指數方面，2025年5月份倉儲指數為50.5%，較上月回落0.2個百分點。從分項指數來看，同上月相比，設施利用率指數、收費價格指數、期末庫存指數有所上升，升幅在0.3到2.9個百分點之間；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、企業員工指數、業務活動預期指數有所下降，降幅在0.8至1.5個百分點之間。

總體來看，5月份倉儲指數雖有回落，但仍保持在擴張區間，今年以來指數持續穩定在50%以上，顯示倉儲行業延續平穩向好的運行态勢。從分項指數來看，新訂單指數保持在擴張區間，設施利用率、收費價格、期末庫存等指數均有回升，平均庫存周轉次數指數和業務活動預期指數保持較高景氣水平，反映了倉儲業務活動活躍，需求保持增長，貨物周轉效率提高，供應鍊銜接順暢，庫存水平仍在下降，但去化速度放緩，企業預期保持樂觀。

數據來源：國家統計局、中物聯，觀點指數整理

物流方面，2025年5月份中國物流景氣指數（LPI）為50.6%，環比回落0.5個百分點。其中，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數等關鍵指標繼續保持在擴張區間，固定資産投資完成額指數、從業人員指數連續回升。

分地區來看，三大地區業務總量指數均在擴張區間，中部地區和西部地區業務總量指數高于全國，分别為51.1%和52.8%，其中中部地區裝備制造、汽車及零部件制造，西部地區煤炭物流以及化學化工制品物流增長勢頭較好，對需求增長起到支撐作用，東部地區業務總量指數小幅回升0.1個百分點，有一定的恢復态勢，但物流業務外部沖擊仍在延續，東部地區業務總量指數仍低于全國水平。

5月中國快遞發展指數為458.9，同比提升5.7%。其中發展規模指數和發展能力指數分别為602.4和227.2，同比分别提升13.7%和3.8%；服務質量指數和發展趨勢指數分别為676.7和70，與去年同期基本持平。5月，快遞業發展穩中有進，市場規模持續擴增，多業态融合發展，跨境服務能力增強，智能化水平不斷提高。

此外，2025年5月份中國電商物流指數為111.6點，較上月回升1.1點。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、庫存周轉率指數、物流時效指數、履約率指數、滿意率指數、人員指數有所上升，實載率指數和成本指數保持不變。

政策方面，據觀點指數不完全統計，共錄得三起政策，其中兩起與跨境電商、海外倉建設等有關。

5月30日，國家郵政局發布《國家郵政局關于加快郵政業科技發展的意見》。《意見》強調，在客戶服務、生産運營和安全管理等應用場景中，将着力打造結合人工智能技術的郵政業標杆産品。

據悉，目前人工智能技術已廣泛應用于我國郵件快件的收寄、分揀、運輸及投遞環節。特别是郵政業的智能安檢繫統，不僅顯著提升了安檢效率，降低了運營成本，還有力推動了郵件快件安全檢查制度的全面落實。這一創新應用標志着我國郵政業正邁向更智能化的發展階段。

5月28日，重慶市人民政府辦公廳發布了《重慶市數字貿易和服務貿易高質量發展行動方案》。該方案明确表示，将支持跨境電商産業園的建設，旨在完善跨境電商産業生态。

根據方案，重慶市鼓勵各區縣根據自身的産業特色和發展重心，引入報關清關、支付結算、大數據分析、跨境運營等服務商，以培育物流倉儲、跨境直播、專業服務以及平台合作等類型的跨境電商産業園。同時，方案還提出提升産業園的線上線下融合能力，並通過設立跨境電商線下服務中心、打造智慧園區（口岸）繫統，來優化公共服務，如企業孵化、市場拓展和通關申報等。重慶市将對市級跨境電商示範區提供相應的政策與資金支持。

5月27日，浙江省經信廳就《關于進一步加強工貿聯動支持企業穩産減負增效的實施意見》公開征求意見，征求期限為2025年5月26日—2025年6月2日。

征求意見提出，搭建“産能出海”服務平台。整合全省跨境電商綜合服務平台資源，提供海外市場信息資訊、政策解讀、涉外商事等服務，加大跨境電商産業園及跨境電商直播園支持力度，優化企業跨境電商零售企業退運辦理流程。聚焦“一帶一路”、RCEP成員國、非洲、拉美等新興市場，制定差異化拓市策略，在出口退稅提速、物流補貼、海外倉建設補助等方面給予政策扶持。

疊加今年上半年中美關稅沖突，可以注意到政策在加力支持企業重點開拓“一帶一路”等新興市場。

此外，5月24日，香港特區行政長官李家超還表示，将推動香港成為區内跨境電子商務物流配送中心，以促進數字貿易發展。目前粵港澳大灣區人口超過8600萬，生産總值超過14萬億人民币，香港将充分利用其優越的地理位置和一流的運輸物流基礎設施，打造成為區内的跨境電子商務物流配送中心。

倉儲市場地域分化， “一帶一路”為園區賦能

2025年一季度，中國物流倉儲市場整體需求延續弱勢復蘇态勢。據仲量聯行披露，在追蹤的主要物流市場中，2025年一季度的淨吸納量為108萬平方米，低于去年同期水平，且與本季度新增供應的124萬平方米相比存在一定缺口。受消費信心不足及部分消費細分需求未充分釋放的影響，國内電商與第三方物流企業的倉儲需求增長乏力。此外，由于外部環境的不确定性增加，跨境電商擴張趨于謹慎，導致華南地區跨境電商倉儲租賃需求有所回落。制造業處于調整恢復階段，新能源汽車産業鍊的整合推動不同城市間的倉儲需求進行結構性調整。

其中，倉儲需求市場呈現出顯著的地域分化特征。在華北地區，部分北京市場的大面積租戶被吸引至租金更低的津冀區域，另外部分高標倉價格明顯低于市場平均租金，有效刺激一些低標倉租戶升級搬遷。華東地區憑借穩定的第三方物流需求維持韌性。華西地區在政府促消費政策的帶動下，大宗商品及升級消費品倉儲需求成為主力。在華南地區，國内電商和第三方物流企業開始采取短租模式以應對市場波動，某新能源汽車企業則在惠州租賃兩個大型倉庫且總面積可觀（含預租）。

期内市場方面，據物聯雲倉披露，5月全國平均租金為23.18元/㎡·月，較上月下降，空置率為16.43%，較上月有所上升。41個重點城市的平均租金為23.67元/㎡·月，較上月下降，空置率為14.88%，較上月有所上升。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

據觀點指數統計，年内倉庫空置率及倉庫平均租金先連續多個月持平，4月開始出現平均空置率下降，但是5月空置率又開始回升。據了解，41個重點城市中，共有15個城市倉庫空置率上升，而北京的升幅最大，主要是受新增供應入市影響，環比上升1.99個百分點。

而平均租金方面，41個重點城市中，共有12個城市下降，其中天津租金下降最大，去化壓力下，租金環比下降0.64%。

報告期内，典型園區有深國際佛山順德智慧物流産業園、中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目、阿里巴巴全球速賣通（大連）跨境電商産業園、深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期。

6月4日，深國際佛山順德智慧物流産業園已于近日正式投入運營。據悉，該項目落子順德區樂從鎮，地處廣佛同城核心區，由中建三局一公司承建，總投資30億元。項目總建築面積33.66萬平方米，集電商雲倉、智慧冷鍊、供應鍊金融等多元功能于一體。正式投運後，不僅填補了珠三角西翼高端物流基礎設施的空白，更以“高標倉+智能化”為核心，為區域制造業與商貿流通注入強勁動能。

6月16日，中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目二期主體結構順利封頂，標志着項目正式進入二次結構施工及裝修階段。觀點指數了解到，中交冷鍊（重慶）智慧産業園項目是西南地區首個超低溫庫綠色智慧冷鍊項目，也是重慶市重點工程、重慶國際物流樞紐園區重大項目。

該産業園深度融入西部陸海新通道“氫走廊”建設，通過氫能重卡與海運聯運模式，推動冷鍊物流綠色升級；同時，依托成渝雙城經濟圈主軸線區位，助力成渝冷鍊及生鮮市場高效聯動，形成“冷倉+市場”運營模式。

5月30日，阿里巴巴全球速賣通（大連）跨境電商産業園日前在大連高新區正式落成。項目整體規劃面積達1萬平方米，其中一期啟動區面積為2000平方米。産業園規劃了數字展廳、産品展示區、培訓教室、直播基地、現代化辦公區等多元功能空間，一期将于今年7月投入運營。産業園投入運營後，将深度整合跨境電商産業鍊上下遊資源，構建一站式跨境電商生态體繫。

5月25日，由中國鐵建承建的全國首例鐵路上蓋智慧物流園——深圳平湖南綜合物流樞紐項目二期工程鋼結構主體正式完工。該工程将于年内竣工建成，投入運營後，深圳将形成公鐵海多式聯運與城市配送“無縫銜接”的智慧物流運輸新格局。

據悉，深圳平湖南綜合物流樞紐項目建成後，将成為全國最大的單體鐵路物流中心和亞洲單體規模最大的“公、鐵、海”多式聯運中心，實現“鐵路+城市物流”功能融合，對進一步促進中歐班列提質增能，進一步發揮“一帶一路”建設輻射帶動作用，助力深圳打造全球物流樞紐城市具有重要意義。

值得注意的是，平湖南項目通過鐵路專用線直連深圳港，貨物1小時内直達園區，快速分撥至中歐班列或國内幹線。其作為深圳中歐班列核心樞紐，已開通18條國際線路，覆蓋德國、波蘭、中亞五國及東南亞，成為“一帶一路”亞歐物流鍊的關鍵節點。

京東全力加速中，ESR私有化步入終局

報告期内，共錄得三起投資事件相關動态，主要發起方為京東集團。

6月13日，京東産發與上海浦東新區祝橋鎮政府達成戰略合作，並表示将在東方樞紐區域建設“京東産發智慧供應鍊樞紐”項目。

觀點指數了解到，“京東産發智慧供應鍊樞紐”項目将布局四大核心闆塊，構建集國際貿易、國際供應鍊、雲倉冷鍊和服務先進智造于一體的現代化、智能化國際供應鍊超級樞紐。

項目重點發展跨境電商、供應鍊物流、智慧冷鍊、貿易展銷等專業服務業，並通過“空-鐵-海-陸”多式聯運物流體繫，打造現代化、智能化的供應鍊基礎設施，同時為周邊航空航天、新能源汽車、生物醫藥、醫療器械等産業提供全方位的供應鍊服務與倉儲物流配套，有效降低企業運營成本，提升産業鍊協同效率。此外，項目還将聯動長三角優質制造業企業，搭建基于供應鍊服務的綜合性空間平台與一體化服務網絡，助力中國企業拓展海外市場，打造制造業品牌，深度融入全球産業鍊體繫。

6月11日，京東物流四川簡陽輝糧專倉正式開倉運營。此次合作将依托京東物流的一體化供應鍊能力，解決輝糧農業在電商銷售中的物流痛點，為618大促訂單洪峰提供堅實後盾。

項目占地面積超2萬平方米，配備15條自動化産線，應用自動封箱機、氣泡膜包裝機、自動掃描分撥等智能設備。面對正在進行的618大促，該倉能彈性擴容3-5倍訂單處理量，有效解決商家招工難與爆單滞留的問題。

融資方面，據觀點指數不完全統計，期内共錄得兩起融資事件，主要發起方為廈門象嶼集團。

6月5日，據上海證券交易所信息披露，廈門象嶼集團有限公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券項目更新為“已反饋”。

觀點新媒體了解到，該債券發行人是廈門象嶼集團有限公司，拟發行總額達60億元，債券品種為公募。承銷商包括興業證券、華福證券、東吳證券、平安證券、銀河證券、廣發證券、國泰海通以及光大證券。目前，該債券項目已獲上交所更新反饋，受理日期是2024年06月11日。

樣本企業方面，6月16日，ESR宣布，于上周五(13日)舉行的法院會議及股東特别大會上，私有化方案獲協議安排股東以99.97%贊成票通過。待協議安排生效後，股份于聯交所的上市地位預期自7月3日下午4時起撤銷。

此前于6月12日，ESR發布聯合公告，披露了關于公司私有化提案的最新進展。

公告提到，誠如協議安排文件所披露，要約人于2025年3月7日分别自SK及MY.Alpha接獲支持函件。據此，SK及MY.Alpha各自已确認其不具約束力的意圖以投票贊成實施于法院會議及股東特别大會上提呈的提案所需的所有決議案。

協議安排文件進一步披露，自2025年3月7日起，SK及MY.Alpha已分别出售其擁有權益的部分股份。緊随本公告日期聯交所交易時段結束後，SK及MY.Alpha分别于43,862,092股股份（占公司已發行股本約1.03%及無利害關繫股東所持股份約1.72%）及12,200,000股股份（占公司已發行股本約0.29%及無利害關繫股東所持股份約0.48%）中擁有權益。

于本公告日期，SK及MY.Alpha各自有意投票贊成于法院會議及股東特别大會上提呈的實施提案所需的所有決議案。這導致于本公告日期無利害關繫股東的支持率合計約為54.65%，包括發出具約束力的不可撤銷承諾的契諾股東的約52.45%，以及以上已發出不具約束力的支持函件的兩名股東的約2.20%。

ESR在私有化方案中明确提出，ESR需轉型為輕資産平台，分拆非核心資産並優化資産負債表。

實際上，這類轉型常伴随短期盈利波動，私有化可規避股價波動壓力及上市規則限制，使管理層更專注于技術投入與業務升級。此外，私有化後企業更敢于投入長周期技術項目，如普洛斯在退市後加速倉庫自動化與數據平台建設，實現倉儲動态實時管理。

中外運REIT踐行整租模式戰略，易商REIT啟動首次分紅

6月17日，中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金發布基金份額發售公告。據悉，中國證監會準予本基金募集的基金份額總額為4億份。基金戰略配售初始發售份額為28,000萬份，為本次基金份額發售總量的70%。

本基金網下發售初始發售份額為8,400萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的70%。公衆初始發售份額為3,600萬份，占扣除戰略配售初始發售份額數量後發售份額的30%。最終網下發售、公衆發售合計份額為本次發售總份額扣除戰略配售最終發售份額，最終網下發售、公衆發售的基金份額數量将根據回撥情況（如有）确定。

中銀中外運REIT的底層資産為瑞達無錫物流項目、瑞達昆山物流項目、瑞達金華物流項目、昆山千燈物流項目、天津建合物流項目和成都空港物流項目，建築面積合計30.54萬平方米，可租賃面積合計29.97萬平方米。

值得注意的是，除成都空港物流項目外，其余5個基礎設施項目均采用整租模式，且整租協議期限為5年。

據中外運表示，整租模式並非為REITs發行所安排，而是中國外運通過輕重資産分離實現專業化運作的一項長期戰略舉措。且2019年以來，其持續推進輕重資産分離，物流資産輕重分離後，重資産公司與輕資産公司分别專注于資産投建管理和綜合物流業務運營。

此外，整租模式是中外運推進輕重資産分離後業務穩定運營的重要保障機制以及實現輕重資産兩個專業條線有機結合的重要“連接器”。

觀點指數了解到，五個整租項目所貢獻的租金和物業管理費收入占本基金整體營業收入的81.27%，但在基金存續期内，若上述履約經營主體出現提前終止協議、減少租賃面積、拒絕履行租約或拖欠租金、經營陷入困境等情況時，可能會對基礎設施項目形成的現金流産生不利影響。

但反之，中外運也表示，倉儲物流設施是整租方提供綜合物流服務的關鍵，其區域位置均位于核心物流節點，整租方若換倉租賃，會對其在區域内開展綜合物流服務的能力（倉庫是其開展綜合物流服務的必要抓手）産生不利影響。從商業模式來看，整租方續租該項目倉庫的必要性極高。

5月29日，中航易商倉儲物流REIT發布公告稱，将進行2025年度首次分紅，分紅比例超過90%，即90%以上的合並後基金年度可供分配金額将以現金形式分配。可供分配金額為5250.65萬元，拟分配金額為5250.40萬元，占可供分配金額的99.9953%，分紅方案為每10份基金份額0.6563元。

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