産業生态賦能 | 2025年6月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 辦公樓投資、銷售、建設等環節面臨困境，重點城市租金下行壓力不減 當前全國辦公樓市場處于低迷狀态，投資、銷售、建設各環節均面臨困境。租賃市場表現上，5月重點八城辦公樓平均租金為2.71元/平方米/天，環比下跌2.74%，同比下跌13.6%。數據表明，重點城市辦公租賃市場正經歷深度調整期，租金下行壓力持續增加。

上海中海中心去化量居全市首位，運營商從空間租賃轉向産業賦能 現階段，運營能力已成為核心競争力，寫字樓項目需跳出空間租賃思維，将辦公載體轉化為産業生态平台。聚焦需求端，據觀點指數不完全統計，期内寫字樓需求主要集中在金融、科技、醫藥、專業服務、制造業、跨境電商、大消費等行業企業。

中小企業發展指數止跌回升，樣本企業擴張意願有所提高 2025年5月，中小企業發展指數為89.5，較上月提升0.3點。分項指數7升1平，與上月持平的指數為成本指數。從數據來看，5月，中小企業結束2個月下降後回升明顯，景氣水平向好。對比上個報告期，2025年5-6月期間，樣本企業擴張意願回升，但行業整體發展持續承壓。期内創富港、BEEPLUS、IWG集團、高格辦公空間等企業逆勢擴張，積極擴大市場份額。

廈門國資購入上海辦公資産，上海福晟前灘錢隆廣場債權挂牌處置 據觀點指數不完全統計，期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導，交易金額從0.503億元到21億元不等，交易金額區間跨度較大。交易項目主要集中在上海、北京、深圳等一線城市。另外，福晟前灘錢隆廣場因債務問題被中國長城資産管理公司挂牌處置，涉及的債權本金約為10.75億元，利息約為3.277億元，總價約14億元。

辦公樓投資、銷售、建設等環節面臨困境，重點城市租金下行壓力不減

據國家統計局披露的數據，2025年1-5月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1412億元和1033億元，分别同比下滑16.3%和10.8%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為615萬平方米和558萬平方米，分别同比下滑24.1%和6.7%。

從數據來看，當前全國辦公樓市場處于低迷狀态，投資、銷售、建設各環節均面臨困境。市場呈現出供大于求的局面，且短期内需求難以有效提升。未來，辦公樓市場的復蘇需要依賴宏觀經濟環境改善後，企業的信心和擴張意願增強。同時，也需要通過産業結構調整與升級，催生新的辦公需求，如新興産業的發展對辦公空間的新需求等。

數據來源：同花順，觀點指數整理

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

2025年5月，重點八城辦公樓平均租金為2.71元/平方米/天，環比下跌2.74%，同比下跌13.6%。數據表明，重點城市辦公租賃市場正經歷深度調整期，租金下行壓力持續加劇。

值得關注的是，不同城市間的表現顯著分化。核心一線城市受新增供應放量與企業降本需求雙重沖擊，租金明顯承壓。而杭州、成都等新一線城市憑借産業升級與政策支持，凸顯市場韌性。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年5月辦公租金環比下滑11.8%至4.26元/平方米/天。

環比來看，成都、杭州以及武漢三個城市5月的租金有不同程度上漲，南京持平，其余城市均下降，重點城市辦公租金表現有一定分化，環比下降的城市數量占多數。

從同比來看，除杭州、成都外，其余城市租金均下降，且部分城市如北京、上海同比降幅較大，辦公市場租賃活動仍面臨較大的壓力。

2025年5月，重點八城辦公租金市場整體仍處于調整期，多數城市租金下行，“以價換量”無可避免地成為寫字樓企業維繫運營的主要策略，同時部分城市因産業特色等因素有一定分化，但在市場新增供應紮堆擠壓、企業需求謹慎等背景下，整體市場壓力仍較大。

值得一提的是，近期，上海出台了《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》，其中提出商務樓宇被定位為城市核心功能載體和現代化發展水平的象征，強調緊跟商務業态、辦公模式變化趨勢，提升商務樓宇空間布局和功能品質，以及通過"以點帶面"的示範項目帶動整體提升。

通過政策指引與規範管理，将進一步降低上海寫字樓市場的不确定性，增強投資者信心，有助于穩定租賃市場，破解瓶頸問題。

上海中海中心去化量居全市首位，運營商從空間租賃轉向産業賦能

寫字樓市場深度調整階段，也有部分寫字樓企業/項目通過差異化定位、産業運營與服務創新等實現逆勢增長。

據中海商務官微披露，2024年全年，上海中海中心寫字樓項目淨吸納量錄得7萬平方米，跻身全市寫字樓去化量的首位，成為上海寫字樓新的流量王。

據觀點指數了解，上海中海中心項目以“賦能企業發展”為使命，積極向産業運營的維度升級，打造樓内高度集聚的法律服務生态圈，正式升級打造“樓宇法律服務中心”。

項目匯聚亞太國仲商務咨詢(上海)有限公司、滬師律師事務所、上海市信洋律師事務所、上海灣谷律師事務所、貴州貴達律師事務所等專業法律機構，構建覆蓋企業國際化全周期的一站式法律服務平台。

随着衆多法律領域企業的入駐，以及“樓宇法律服務中心”的落地運營，将進一步吸引更多上下遊關聯企業，形成産業集群效應。同時，将助力普陀區進一步優化區域産業結構，提升區域在法律服務領域的專業度和影響力，吸引更多高端産業資源流入，推動區域經濟高質量發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

聚焦需求端，據觀點指數不完全統計，報告期内寫字樓需求端的企業主要集中在金融、科技、醫藥、專業服務、制造業、跨境電商、大消費等行業。

具體來看，世紀華通将盛趣遊戲總部落戶于上海科技創新大廈，科學之門西塔的陸創AI加速器迎來覆蓋機器人與自動化、衛星通信等前沿領域的8家科技企業入駐。科技行業發展迅速，企業需要優質的寫字樓空間作為創新和研發的載體，以吸引人才、展示企業實力。

據觀點指數了解，整個科學之門項目開業總體量為155萬平方米，其中西區全部由陸家嘴集團投資建設，預計将于今年全部竣工交付，整體業态包含甲級辦公、國際高端酒店、商業及長租公寓。

其中三棟甲級辦公樓包括上海科技投資大廈、上海科技創新大廈以及320米高的科學之門西塔。截至4月30日，首發甲級辦公項目上海科技投資大廈出租率已經突破75%，入駐企業涵蓋芯片設計（中科海光）、醫藥（輝瑞）、金融（愛建證券）、機器人（智位機器人）等新質生産力領域，形成強有力的國内外新質生産力總部矩陣，與周邊中芯國際、英偉達等頭部企業共同構建起完整的産業生态鍊。同時，科學之門西塔也完成了首批租戶入駐。

截至“十四五”，張江科學城已經匯聚了2.2萬余家企業，其中高新技術企業1900余家。2024年，張江科學城三大先導産業（集成電路、生物醫藥、人工智能）營收超4700億元，占浦東新區的一半。

“十五五”期間，通過科學之門等城市綜合體的復合業态開發，張江将完成城市副中心的功能補完，強化産城融合與配套能級躍升。

繼上海科技投資大廈後，320米的科學之門西塔作為張江已建成交付標準最高的超甲級辦公項目，總辦公面積約17.1萬平方米，定制化植入科學家俱樂部、AI加速器等特色空間。

同時，近期，落地科學之門西塔的“陸創AI加速器”迎來首批8家企業正式入駐，覆蓋機器人與自動化、衛星通信、能源管理、智慧消防等前沿領域，呈現出“AI+垂直行業”的多元化布局。該項目将依托張江科學城“3+3+X”産業體繫，聚焦集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業，定位為“具有全球影響力的人工智能創新應用中心”。

現階段，顯然運營能力已成為核心競争力，寫字樓項目需跳出空間租賃思維，将辦公載體轉化為産業生态平台。

醫藥行業領域，武田制藥入駐成都中海國際中心並設立創新中心，同時默沙東中國總部已從上海漕河泾新興技術開發區遷至徐家匯中心三期A座，費森尤斯醫療中國區總部正式入駐上海徐家匯中心三期A座等。

據觀點指數了解，默沙東租用徐家匯中心三期A座35-42層（共7層），總面積約2.3萬平方米。新址位于徐家匯商圈核心，由新鴻基地産與上海建工集團聯合打造，A座高220米，B座高370米，将于今年年底正式竣工並正式入市。

市場數據顯示，A座標準層租金為7元/平方米/天-11元/平方米/天，默沙東預估月租金約483萬-759萬，較漕河泾舊址（25000平方米）的租金水平有所提升。

默沙東中國總部的搬遷，是上海商辦寫字樓市場租戶行為變化的一個縮影。在當前的市場環境下，對于寫字樓業主而言，需精準把握租戶需求變化，通過優化租金策略、提升樓宇配套服務、打造個性化辦公空間等方式，增強樓宇在租賃市場中的競争力，以應對日益激烈的市場競争與復雜多變的租戶需求。

包括默沙東在内，A座寫字樓吸引了優衣庫、費森尤斯醫療、匯豐銀行等企業入駐，形成“醫藥+金融+科技”的産業集群。

顯然上海寫字樓核心商務區憑借智能化、國際化優勢持續吸引跨國企業，而次級區域則通過成本優勢承接部分外遷需求。

中小企業發展指數止跌回升，樣本企業擴張意願有所提高

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年5月，中小企業發展指數為89.5，較上月提升0.3點。分項指數7升1平，與上月持平的指數為成本指數。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

從數據來看，5月，中小企業結束2個月下降後回升明顯，景氣水平向好。随着宏觀政策加大力度實施，部分行業供需關繫有所改善，企業效益有所轉好，投資意願增強，但外部環境不确定性仍然存在，國内需求和消費有待進一步提振，中小企業面臨的困難挑戰依然較大。

作為辦公空間行業需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

辦公空間服務商表現上，對比上個報告期，2025年5-6月期間，樣本企業擴張意願回升，但行業整體發展持續承壓。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内創富港、BEEPLUS、IWG集團、高格辦公空間等企業逆勢擴張，積極擴大市場份額。

6個新增項目中，上海、杭州、南京、南通4個簽約/開業項目落子長三角地區，占比67%。其中南通作為長三角新興産業城市，BEEPLUS紫琅矽谷項目依托長江口産業創新區的區位優勢，打造了以集成電路為核心的産業生态體繫，形成“政策+空間+服務”三位一體的産業培育模式。

據觀點指數了解，該項目位于紫琅矽谷園區1号樓的BEEPLUS紫琅矽谷，将打造以産業辦公、産業服務、商務休閑于一體的專項集成電路産業中心。項目所屬産業園區内已形成集成電路産業集聚效應，吸引了産業鍊上下遊包括EDA設計服務、芯片設計、芯片測試封裝、工藝設備等領域企業入駐。

目前入駐BEEPLUS紫琅矽谷可享個性化政策支持，包括設計工具租購補貼、流片補貼、IP購買補貼等。與此同時，總規模10億元的紫琅湖母基金與5億元紫琅湖未來産業天使投資基金，為企業提供“輸血+造血”支持，助力技術成果轉化與市場拓展。

作為産業中心，該項目配備了城市會客廳、IC咖啡吧、多功能路演廳、茶室、休閑區等，滿足政企活動、商務洽談、資源對接等需求。

另外，高格辦公空間簽約的杭州、南京項目均為甲級寫字樓項目，通過簽約南京中心、杭州野風現代中心等甲級寫字樓，高格辦公空間進一步确立甲級載體加文化賦能的發展模式。

其中南京中心大廈是一棟集金融、辦公、商務、會務、高端酒店、餐飲等多元功能為一體的國際5A級甲等寫字樓，雙方此次合作以“東方美學辦公”為核心理念，将千年金陵文化與現代商務空間深度融合，構建多維融合的商務空間新形态。

同時，野風現代中心由野風集團開發，毗鄰地鐵樞紐，集甲級寫字樓、商業配套于一體。項目以中國傳統禮器“玉璜”、“玉琮”為設計靈感，打造“星月交輝”雙子座建築群，此次合作以"東方美學辦公"為核心理念，計劃打造成文晖闆塊首個“輕中式高端商務辦公體”。

據高格辦公空間官微披露，目前已布局近50個辦公空間項目，總運營面積超30萬平方米，業務聚焦長三角區域，覆蓋上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、合肥、徐州及金華在内的9大重點城市。

廈門國資購入上海辦公資産，上海福晟前灘錢隆廣場債權挂牌處置

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生4宗商辦資産交易事件，總交易金額合計24.36億元，對比上個報告期，資産交易單數出現下滑，交易總金額實現微漲。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導，交易金額從0.503億元到21億元不等，交易金額區間跨度較大。

交易項目主要集中在上海、北京、深圳等一線城市。這些城市憑借城市經濟活躍度、産業結構和發展潛力等，有效支撐自用型買家對辦公場景的需求，以及投資者對資産保值增值的預期，成為資本投資商辦市場的重要選擇。

賣方涉及房地産企業和其他企業為優化資産結構進行的資産出售，如新城控股和中國東航等。買方如飛魚科技和象嶼集團等，主要是通過收購物業實現投資，獲取長期租金收入。

其中，據飛魚科技公告披露，集團通過北京佳立客與賣方及中介簽訂物業購買協議，收購標的為位于北京市朝陽區東三環中路39号，即建外SOHO，包含6個辦公單位（總建面1770.22平方米）及3個停車位（129.53平方米），交易總價為5030萬元。

據觀點指數了解，建外SOHO位于北京CBD核心區域，國貿中心正對面。項目總建築面積約為70萬平米，包括18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房、大量裙房，幼兒園和會所等。

公告披露，交易標的2023年除稅後租金淨額327.88萬元（收益率約6.52%），2024年降至297.71萬元（收益率5.92%），主要受市場租金下行影響。2025年因租約剩余期限短，預計租金收入172.74萬元。按周邊可比物業租金估算，2026年和2027年年均約294.33萬元，長期預期收益率約5.85%-6.2%。

當前預測基于現有租約，市場波動可能會影響實際收益。但北京CBD核心區商辦物業抗周期能力較強，長期來看，區位稀缺性給租金提供了有效支撐。

飛魚科技表示，收購該等物業旨在作為投資標的以獲取租金收益。集團認為，此次收購是難得的投資機遇，憑借標的物業所處核心區位的稀缺性及抗周期屬性，可帶來相對穩定且可觀的投資回報。

另外，期内最大額商辦資産交易案例由廈門國資企業象嶼集團創造。據觀點指數了解，象嶼集團以21億元成功收購上海仙樂斯廣場98.68%的股權，初始報價28億元，折讓幅度達25%。

上海仙樂斯廣場位于上海黃浦區南京西路核心商圈，是一幢37層集商業、甲級辦公、休閑娛樂為一體的綜合性大樓。項目總建築面積約8.1萬平方米，辦公標準層面積為1900平方米，日租金報價約7.5-8.5元/平方米/天。已入駐企業涉及教育、醫藥、檢測等行業企業。

本次交易98.68%的股權包括辦公面積約4.7萬平方米（9-39層），商業面積2.3萬平方米（B1-7層）以及配套約250個地下停車位（B1-B3層），賣方由基匯資本、太盟投資集團及高盛商業銀行于2023年啟動整售。

不過該項目存在産權分散的問題，此次出售物業並非完整獨棟，未出售部分約1萬平方米的面積由其他業主持有。

通過收購上海仙樂斯廣場項目，象嶼集團進一步深化在上海核心商圈的布局，增強現金流穩定性，提升資産組合的抗風險能力。作為廈門國資企業，除了本次股權交易的商辦項目外，象嶼集團在上海還自持位于黃浦區新閘路商圈的上海象嶼集團大廈。

據觀點指數了解，上海核心物業稀缺性吸引多地國資參與收購，國資企業在商辦資産交易市場的主導地位逐步凸顯。同時，外資的資産配置策略也在不斷調整。

值得一提的是，近期，上海徐匯濱江陽光濱江中心北樓在建工程第三次拍賣流拍。觀點指數從阿里資産拍賣網獲知，陽光濱江中心北樓的産權狀況復雜，拍賣標物的已被法院查封，同時部分樓層和地下車庫還存在抵押情況，增加了交易難度。

在市場調整期，投資者風險規避情緒濃厚，更偏好現金流穩定、風險較低的成熟項目。因此，即便價格大幅降低，陽光濱江中心北樓在法拍市場上也仍無人問津。

除此之外，福晟前灘錢隆廣場因債務問題被中國長城資産管理公司挂牌處置，涉及的債權本金約為10.75億元，利息約為3.277億元，總價約14億元。

抵押物具體包括24層辦公樓全幢、地下一層商鋪、抵押車庫、售樓處一幢以及兩套住宅，建築面積合計約5.3萬平方米。該項目受福晟集團債務危機影響，目前已無實際經營。

項目位于前灘國際商務區，緊鄰上海世博會片區，是目前上海市重點打造的區域。據觀點指數了解，該項目曾在2023年11月和2024年1月進行兩次法拍，均已流拍收尾。

目前來看，商辦投資市場整體處于調整期，短期觀望情緒延續，投資者對資産價值的判斷趨于保守，寫字樓資産處置面臨着供需失衡、産權瑕疵、資本審慎等多重困境。

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