多元化資本布局 | 2025年7月住房租賃發展報告

觀點指數 政策端多維協同發力，50城住宅租金延續環比漲勢 2025年6-7月中央及地方層面政策文件/工作會議聚焦政策指引、權益保障、規範管理、金融支持等多維度，助力租房市場更加規範、健康、有序地發展。租賃市場表現上，觀點指數監測的50城住宅平均租金單價為32.43元/平方米/月，環比微漲0.18%，已連續3個月環比上漲，不過同比仍下跌3.88%。近期重點50城住宅租金出現短期回暖的信号，但多城同比下跌說明當前市場尚未完全復蘇。

新增開業項目數大幅提升，地方國企持續深化市場化探索 報告期内，觀點指數監測的樣本企業錄得22個租住項目新開業，對比上個報告期大幅增長，住房租賃市場供給端的活力持續釋放。與此同時，6-7月期間，多地地方國企積極布局住房租賃市場，通過新增保障性租賃住房供給、推出市場化租住品牌等方式，成為推動市場發展的核心力量，既強化了住房保障功能，也提升了租賃服務的品質。

租賃企業規模與經營效率雙升，多元資本布局與戰略退出並行 在政策持續加碼的背景下，住房租賃企業在規模擴張與經營效率上有不錯的表現。其中萬科泊寓宣布其全國開業房間數正式突破20萬間，穩居集中式長租公寓企業管理規模首位。值得注意的是，期内長租公寓資産市場動作頻頻，市場參與主體呈多元化發展，其中包括陸家嘴集團基于自身戰略調整參與資産轉讓，同時包括領盛投資在内的外資機構在資産運營到一定階段後尋求退出等。

首單擴募項目上市，保租房REITs市場持續擴容提質 6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上海證券交易所上市，成為國内首單成功擴募的租賃住房REITs項目。此次擴募發售基金份額約2.24億份，募集資金總額約9.462億元。二級市場表現上，截至2025年7月18日，包括紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT等6只産品近一個月的區間漲跌幅為負，下跌産品占比超七成。

政策端多維協同發力，50城住宅租金延續環比漲勢

據觀點指數不完全統計，2025年6-7月中央及地方層面政策文件/工作會議聚焦政策指引、權益保障、規範管理、金融支持等多維度推進，助力租房市場更加規範、健康、有序地發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，觀點指數從住建部官網獲知，我國正穩步擴大靈活就業人員參加住房公積金制度試點範圍，截至2024年末，全國已有36個城市開展試點，累計超過100萬名靈活就業人員繳存住房公積金，其中24萬人已使用住房公積金租房或購房。

随着靈活就業人員參與公積金政策的推進，這一群體有望通過公積金繳存，積累住房資金，提升在住房租賃市場的支付能力，緩解住房壓力。​

同時，重慶、北京、西安、濟南、泉州等多地圍繞青年人才權益保障出台政策。如北京相關部門發布《朝陽區支持青年科技人才創新創業若幹措施》和《關于進一步擴大提取住房公積金直付房租業務試點範圍的通知》，西安發布規範新畢業大學生住房保障管理有關工作的通知，泉州公積金開通“逐月沖房租”線上辦理等。這些政策聚焦青年人才住房痛點，通過提供保障性住房、租房補貼、優化公積金提取等方式，降低青年人才租房成本，吸引人才流入，助力城市發展。

另外，海南、北京、杭州等地分别從保障性住房分配、轉租市場秩序、房屋使用安全等關鍵環節入手，引導住房租賃市場規範化管理。其中，北京發布的《關于規範個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》中指出，拟将轉租10套及以上住房的個人納入行業監管，要求辦理市場主體登記和備案。通過規範備案，可實現對轉租房源、租金、租約等信息的掌握，便于監管部門及時發現和處理違規行為，保護租客的合法權益，同時也能引導轉租行為走向合法化、透明化，促進住房租賃市場的有序競争。

随着中央及地方層面政策端的持續推進與落實，将推動住房租賃市場朝着更加規範、健康、可持續的方向發展，更好地滿足居民的住房租賃需求。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年6月，50城住宅平均租金單價為32.43元/平方米/月，環比微漲0.18%，已連續3個月環比上漲，不過同比仍下跌3.88%。

一線城市平均租金單價環比上漲2.53%至94.08元/平方米/天，對比上年同期仍下跌6.15%。其中北京及深圳兩城租金環比均實現上漲，漲幅分别為9.17%和0.81%，上海和廣州兩城租金水平對比上月變動不大，環比降幅均控制在一個百分點以内。

同期重點50城租金環比變動區間為-5.7%至9.17%，其中50%的城市租金實現環比上漲或持平，半數城市的租賃市場在6月出現積極變化。但88%的城市租金出現同比下跌，且同比跌幅在-0.71%至-11.61%。

從數據來看，近期重點50城住宅租金表現出現短期回暖，但多城同比下跌，說明當前市場尚未完全復蘇。

同時，随着畢業季租房熱潮來襲，短期重點城市住宅租金有望穩中有漲。長期來看，租賃市場的走向仍需關注人口流動、政策調控以及經濟發展等多方面因素。

新增開業項目數大幅提升，地方國企持續深化市場化探索

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得22個租住項目新開業，對比上個報告期實現大幅增長，住房租賃市場供給端的活力持續釋放。

數據來源：觀點指數不完全統計

金地草莓社區、保利和寓、城家公寓、萬科泊寓、美寓、瓴寓國際、有巢公寓等多家租賃企業有新項目亮相。

其中7月保利和寓集中落地6個項目，成都、長沙、中山、常德等均有布局。其中，7月14日，成都市天府新區保利和寓天寰店二期及金牛區交子菁寓·上林博雅居兩個保租房項目分别推出536套新房源。

另外，期内地方國企管理規模繼續增長。以鄭州城發安居美寓為例，7月10日-7月12日期間，鄭州城發長椿美寓、鄭州城發隴西美寓、鄭州城發金沙美寓、鄭州城發古元美寓、鄭州城發荥澤美寓以及鄭州城發紫南美寓6個租賃項目正式辦理集中入市。截至目前，城發美寓已累計開業約6.5萬間，2026年預計将突破10萬套（間）房源。

從城市分布來看，樣本企業在項目選址上尤為注重市場需求和人口密度，優先布局在經濟活躍、人口流入較大的城市，新增項目主要集中在長三角、珠三角及中部核心城市，如深圳、成都、鄭州、武漢、長沙、佛山、上海等租賃需求較為旺盛的城市，有助于擴大市場份額和提升品牌影響力。

新增項目的産品類型多樣，涵蓋了白領公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租賃社區、保租房等，滿足不同人群的居住需求。

項目體量上，中小體量的租賃項目憑借選址靈活、改造周期短的優勢，仍是企業快速響應局部市場需求的重要方式。

與此同時，據觀點指數不完全統計，有巢公寓在成都開業的“蜀府有巢公寓社區”可提供1248間房源，是報告期内單體規模最大的項目，作為保租房體繫的重要補充，以規模化供給滿足區域内新市民、青年人才的集中居住需求。該項目由武侯資本集團投資建設、華潤有巢運營，預計7月份正式亮相。

與此同時，6-7月期間，多地地方國企積極布局住房租賃市場，通過新增保障性租賃住房供給、推出市場化租住品牌等方式，成為推動市場發展的核心力量，既強化了住房保障功能，也提升了租賃服務的品質。

期内珠海市高新建設投資有限公司、西安國港運營管理有限公司、珠江實業集團以及昆明“惠悅家”等地方國企通過差異化布局滿足新市民、青年、産業人群等的安居需求。

其中，廣州珠實地産在廣州的首個自助型長租公寓項目“僑·遇”開業首月出租率突破95%，且平均租金較改造前翻增，驗證了低效資産+核心區位溢價的可行性。

觀點指數認為，住房租賃國有企業通過保障+市場的多元化實踐，進一步強化了地方國企在住房租賃市場的主導地位，同時随着各地國有企業實踐的深入，将有望進一步推動住房租賃國有企業整合政策資源與市場能力，為住房租賃市場高質量發展提供更繫統的解決方案。

聚焦樣本企業經營，期内以華潤有巢、雅詩閣、碧家等為代表的租賃企業紛紛發力外拓，推動管理規模的增長。

據觀點指數了解，現階段，租賃企業積極響應各地人才安居政策，投身人才公寓、保障性租賃住房等項目建設與運營，如華潤有巢與嘉興的合作，既助力地方完善住房保障體繫，又借此拓展自身業務規模，實現企業發展與社會責任履行的雙赢。

服務式租賃企業以雅詩閣為代表，7月5日，雅詩閣中國與長沙北辰房地産開發有限公司正式簽署合作協議，旗下奧克伍德品牌成功入駐長沙北辰三角洲。這是自2022年收購奧克伍德國際後，該品牌首次進駐長沙，也是雅詩閣于2025年在華中市場的又一關鍵布局。

另外，碧桂園商管宣布于蘇州、鎮江、深圳三地新增3項簽約項目，其中包括蘇州吳江經濟技術開發區，吳江出口加工區宿舍3期、4期項目、鎮江句容商業項目以及深圳里石排長租公寓項目。

觀點指數認為，租賃企業通過外拓實現規模增長，将有助于提升企業的競争力，整合行業資源，推動住房租賃市場朝着規模化、專業化、品牌化的方向發展，為租客提供更為優質、多元的租賃産品與服務。

租賃企業規模與經營效率雙升，多元資本布局與戰略退出並行

在政策持續加碼的背景下，住房租賃企業在規模擴張與經營效率上有不錯的發展表現。

其中，萬科泊寓憑借規模優勢、多元化産品體繫、精細化服務、強大品牌影響力以及卓越運營管理能力，在住房租賃市場中占據領先地位。

7月19日，萬科泊寓對外宣布，其全國開業房間數正式突破20萬間，穩居集中式長租公寓企業管理規模首位。同時，據萬科在股東會上介紹，目前萬科泊寓管理規模增長至26.2萬間，已納入保租房體繫的12.6萬間。

與此同時，經營效率穩步提升。萬科泊寓實現出租率95.6%，項目前台GOP利潤率近90%，客戶滿意度在95%以上，老客戶續租率接近60%，平均簽約租期比上年延長35天。獲客成本持續降低，自有渠道獲客占比提升至88.5%。

與此同時，據企業官微披露，今年上半年，瓴寓國際先後與甯波、蘇州、嘉定地方國企組建合資平台，杭州、甯波、南京等地多個在管項目集中亮相，助力長三角區域人才安居。

包括瓴寓國際、有巢公寓、萬科泊寓等多家租賃企業在内，2025年以來，多家住房租賃企業持續加強與地方國企的合作，進一步實現資源共享。

值得注意的是，2025年6-7月，長租公寓投資市場動作頻頻。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内長租公寓資産交易市場參與主體呈多元化發展，其中包括陸家嘴集團基于自身戰略調整參與資産轉讓，同時包括領盛投資等外資機構在資産運營到一定階段後尋求退出。

聚焦賣方，其中包括友邦保險這類險資巨頭，憑借雄厚資金實力布局長租領域，同時地方國企安住發展也積極投身保租房資産收購。

具體來看，7月10日，友邦保險對上海松江柚米社區整體收購。該項目總建築面積超10萬平方米，可提供2252套保租房。

該地塊原由瓴寓國際與上海松江經濟技術開發區管理委員會于2021年6月聯合競得。此後，旭輝建管承接項目代建管理服務，推動項目順利落地，2024年6月項目正式交付啟用。

據觀點指數了解，此次收購由友邦保險等通過對基金的股權投資，間接實現對項目的收購。該私募基金是在2024年12月由瓴寓國際與中信金石基金、友邦保險、中宏保險、中信證券共同設立的中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金。

通過将上海松江西部科技園柚米社區作為種子資産裝入基金，友邦保險等通過對基金的股權投資，間接實現對項目的收購。這一創新的Pre-REITs模式，為瓴寓國際提供了區别于傳統資産直接出售的退出路徑，通過搭建金融結構，引入多元資本，既實現資産轉移，又保留了一定的項目權益關聯，為後續業務開展奠定基礎。

與此同時，項目後續裝入公募REITs上市預期，有望進一步提升資産估值，瓴寓國際作為基金份額持有者，可分享資産增值收益，實現資産價值的最大化。

從這一繫列交易可看出，長租公寓投資市場正呈現多維度變化。政策持續鼓勵下，市場對長租公寓資産價值的認可度提升，吸引多元資本進入，如險資、國企資金等。

與此同時，随着REITs等退出機制的完善，長租公寓投資市場将更具活力與潛力，未來有望吸引更多資本進入，推動行業規模擴張與運營升級。

首單擴募項目上市，保租房REITs市場持續擴容提質

保租房REITs市場端，6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目于上海證券交易所上市，成為國内首單成功擴募的租賃住房REITs項目。

此次擴募發售基金份額約2.24億份，募集資金總額約9.462億元，回收資金拟用于公共租賃住房等保障性住房項目建設，推動保障性住房建設的可持續發展。

拟購入的資産包括位于北京市海澱區、房山區、通州區和大興區的4個成熟運營的租賃住房項目。

值得一提的是，擴募項目2025年預測年化現金流分派率為4.11%，高于首發項目按市值計算的分派率，擴募完成後模拟基金市值合計約為28.72億元。

同時2025年4月1日至2025年12月31日止期間和2026年度的預測年化現金分派率均為2.53%，擴募後兩個時間段的分派率均提升至2.99%，擴募資産與原有資産的現金流協同效應明顯，未來收益預期更穩定。

除華夏北京保障房REIT擴募項目成功上市外，截至2025年7月，前期上市的華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT以及紅土深圳安居REIT已先後提出擴募計劃，拟擴募資産分别為位于上海、深圳以及廈門的租賃住房項目。其中前兩者擴募申請均已收到上交所反饋意見。

據觀點指數了解，2025年以來，保租房REITs首發與擴募兩端動作頻頻，成為推動市場發展的重要力量。年内匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT先後上市交易，為市場注入新鮮血液。

與此同時，萬科集團、廣州安居集團、杭州安居等多家企業正積極推動保租房REITs發行工作，市場規模将有望實現進一步擴容。

其中，7月9日，廣州安居集團對外發布租賃住房基礎設施公募基金（REITs）基金管理人服務招標公告，計劃發行規模不低于8億元的公募REITs，涵蓋租賃住房資産、存量商品房資産及公租房資産的經營權或資産劃轉産權。

據觀點指數了解，廣州安居集團是廣州市市本級唯一一家保障性住房專營機構，控股股東為廣州城投集團。通過發行公募REITs，廣州安居集團将促進資産變資金，進一步推動保障性住房的投融資、建設、運營管理等業務發展。

可以預見的是，随着首發與擴募兩端發展顯著提速，保租房REITs市場将持續擴容提質，更多優質保租房資産将通過首發或擴募進入市場，資産類型更趨多元，進一步豐富市場供給。同時首發+擴募雙輪驅動格局将邁向更為成熟的階段，為住房租賃市場的長期發展注入穩定的資本動能。

基礎設施項目運營層面，期内紅土創新深圳安居REIT及招商基金蛇口租賃住房REIT披露了2025年上半年的主要運營數據。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

截至6月末，兩者6個底層項目租賃住房部分出租率區間為92.68%-99.68%，上半年平均出租率區間為88.37%-99.41%。其中多數項目呈現穩中有升的走勢，尤其林下項目等通過運營提升實現出租率的大幅增長。

從上半年數據來看，保租房主體運營成效顯著，區域市場需求旺盛且可持續，有效支撐保租房整體出租率表現。

不過，配套設施中，安居百泉閣和安居錦園項目車位部分因剛性需求保持滿租。而安居百泉閣和太子灣項目商鋪運營呈現分化，部分項目需進一步優化業态規劃、提升商業配套與租賃社區的協同性，以更好地滿足租客的生活需求，同時提高商鋪運營效益，形成“居住+商業”的良性互動生态。

數據來源：同花順，觀點指數整理

當前，國内上市保租房REITs的數量已擴容至8只，發行總規模增至130.93億元（含華夏北京保障房REIT擴募規模），總市值接近200億元，繼續展現出強勁的市場活力與發展韌性。

不過，截至2025年7月18日，包括紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT等6只産品近一月區間漲跌幅為負，下跌産品占比超七成。其中華夏北京保障房REIT跌幅最大，達2.76%，主要受擴募後市場情緒消化及短期獲利盤了結的影響。

盡管近一月多數産品下跌，但中長期來看預計将保持增長。同期已上市的8只保租房REITs産品較發行價平均上漲56.44%。今年以來，除紅土深圳安居REIT外，其余産品漲幅均超20%，匯添富上海地産REIT、華泰蘇州恒泰REIT漲幅超50%。

從底層邏輯看，保租房需求剛性、政策持續加碼、底層資産運營穩健等核心支撐因素未變，短期回調反而可能為長期投資者提供配置機會。

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