疏解難點堵點 | 2025年7月物業服務發展報告

觀點指數 政策疏解難點賭點，新消費場景打造提供發展機遇 各省市出台的涉及物業服務行業的政策，旨在推動收費及標準透明化、優化業主自治和管理、規範維修資金使用以及探索創新發展模式。部分地方還提出一些具有特色的物業服務質量提升舉措，如項目經理向社區述職、推廣“大物業”管理模式等。

物企市拓延續良好态勢，廣州首例信托制物業模式試點 期内，物企市場化拓展仍保持較高熱度，樣本物企繼續以中標或合作方式收獲住宅、政府公建、學校、醫院、公共場館、商業、産業園區、城市服務等各類業态項目。同時，包括萬物梁行、世茂服務、合景悠活、金碧物業、東原仁知服務等在内的物企公布了上半年或第二季度的市拓情況，均實現了服務規模的快速擴張。期内，廣州首例信托制物業模式試點落地，廣州番禺華南新城小區計劃引入信托制服務模式，以解決包幹制下服務質量下滑、财務不透明等問題積弊。

A股兩家物企預計盈利增長，多家企業關鍵職位迎來人事變動 7月15日，南都物業及珠江股份公布半年度業績預告，均實現淨利潤的快速增長，但扣除非經常性損益後的淨利潤表現平平。觀點指數認為，這意味着核心業務運營方面存在挑戰，業績增長的可持續性存在不确定性。另外，物企也在進行戰略調整，萬科原董秘朱旭将調任萬物雲城，投身于城市服務賽道。

物管股延續上漲趨勢，華潤萬象生活收購以整合會員體驗 本期，物管股延續上漲趨勢，估值水平也有回升。40家樣本港股物企本期平均區間漲幅達到9.55%，較上個報告期3.38%的平均區間漲幅上漲6.17個百分點。市盈率（TTM）均值由上個報告期的10.25倍上漲至本期的11.27倍。相比之下，收並購領域，物企仍趨向于采取謹慎策略。華潤萬象生活期内收購華潤網絡深圳，為集團提供更多的數據資源及更強大的平台能力，促進會員計劃的創新及增長。

物企把握電梯後市場服務機遇，科技驅動智慧社區服務探索 數字化發展方面，物業及城市服務企業探索的領域主要集中在電梯後市場服務、智能機器人與飛行器研發應用、以及智慧社區服務等方面。期内，永升服務宣布與中國聯通攜手共建智慧社區生态圈，依托中國聯通智慧與科技服務網絡，加快探索“AI+”全場景智慧社區服務。

政策疏解難點賭點，新消費場景打造提供發展機遇

當前，在政策端各省市聚焦物業服務領域群衆反映強烈的突出問題，和制約行業發展的難點堵點進行疏解，主要目的旨在推動物業服務收費及標準透明化、優化業主自治和管理、規範維修資金使用以及探索創新發展模式。

7月4日，北京市住房和城市建設委員會正式發布新版《住房物業服務標準》，将于2025年10月1日起實施。

該《標準》借鑒了萬科物業的“彈性定價”模式，首先是構建了“剛性指標+柔性指標”的雙層結構，其中剛性指標不設等級劃分，涵蓋法律法規、強制性規範的要求，如消防安全、信息公示等，是物業服務的必答題；柔性指標則劃定三個服務等級，根據服務頻次等進行劃分，從低到高依次為一級、二級、三級。

其次，賦予業主靈活選擇權。業主可根據房屋狀況、設施設備、綠化規模、居住人群等實際情況，以及業主的需求與偏好，對各項柔性服務等級分别選擇。

這種“菜單式”服務能夠較好地匹配業主的需求，将有限的物業費資源更高效地與業主最關注地服務項目相匹配，提升服務體驗。同時，通過提升業主參與度，明确物業服務標準與權責邊界，進一步提升治理的透明度，減少服務糾紛。

除此之外，部分省市還提出一些具有特色的物業服務質量提升舉措，如項目經理向社區述職、推廣“大物業”管理模式等。

例如，《江蘇省物業服務質量提升行動實施方案》提出，各地将選取一些具備條件的住宅小區，探索開展由業主委員會收取物業費、采取包幹制以外的物業收費方式、拓展智慧物業應用場景（電子業主卡、業主在線表決平台等）、發展“物業+生活”融合服務、項目經理向業主委員會和社區述職、業主委員會離任審計等試點。

江蘇方案還明确，到2026年底，物業服務和收費信息、公共收益收支情況公開機制全面建立，部門職責公示公開機制有效落實；業主委員會（物業管理委員會）組建率超過70%，老舊小區物業管理服務覆蓋率超過80%，住宅專項維修資金應急申請使用“綠色通道”全面建立，物業管理服務領域信訪舉報處置率100%，物業服務履約率明顯提高，投訴數量顯著下降。

更早之前，福州市住建局《關于印發推進物業服務質量提升行動方案的通知》提出要探索“大物業”管理，有效整合物業資源。探索将相鄰小區劃定合並為同意物業服務區域，擇優引進專業化物企進行管理；對社區領辦物業企業承接無物業小區的，有條件的地方通過“肥瘦搭配”，将優質物業服務項目與無物業小區打包，平衡企業收益。

報告期内，上遊房地産市場政策利好持續，長沙、濟南、天津、南京、合肥、廣州、杭州、北京、青島等出台了優化住房公積金的相關政策，涉及放款貸款條件、提高貸款額度、上調交存基數、擴大異地貸款範圍等舉措，旨在更好地适應經濟發展和職工收入變化，促進房地産市場的健康發展。

但目前房地産行業仍面臨較大的壓力與挑戰，房企銷售熱度持續回落，盡管投資端部分房企的拿地節奏有所提升，但整體仍處于低位；政策對市場預期的修復作用依然有限。

據國家統計局數據，2025年1-6月，全國房地産開發投資同比下降11.2%，其中住宅投資下降10.4%；住宅施工面積下降9.4%；房屋新開工面積下降20.0%；住宅銷售面積下降3.7%；6月份國房景氣指數為93.60；總體上還是朝着止跌回穩的方向邁進。

另外，深圳、東莞等地期内出台了促進消費高質量發展的若幹舉措，在物業服務方面主要是鼓勵物企拓展多元化服務，構建“物業服務+生活服務”模式。提出支持物業服務企業與養老、托育、餐飲、家政等企業合作，推進既有住宅加裝電梯，支持居民開展房屋裝修和局部改造等。

值得一提的是，上述政策也提及打造新的消費場景。例如，激發體育服務消費動能，推進大型綜合體育場館升級改造和周邊配套設施建設，鼓勵申辦或引進有影響力的國際頂級賽事和區域賽事。

觀點指數認為，對于目前致力于進化為城市空間運營服務商的衆多頭部物企來說，這亦是展現資源整合能力、促進品牌建設，增加收入來源的機遇。

物企市拓延續良好态勢，廣州首例信托制物業模式試點

期内，物企市場化拓展仍保持較高熱度，樣本物企繼續以中標或合作方式收獲住宅、政府公建、學校、醫院、公共場館、商業、産業園區、城市服務等各類業态項目。其中，中海物業在港澳的拓展能力進一步展現，于澳門續約中標澳門大學研究生宿舍及教職員宿舍、N1聚賢樓綜合物業管理服務合約，于香港中標港油街實現藝術空間及香港視覺藝術中心兩大藝術場館的物業管理服務項目。

同時，包括萬物梁行、世茂服務、合景悠活、金碧物業、東原仁知服務等在内的物企公布了上半年或第二季度的市拓情況，均實現了服務規模的快速擴張。

舉例來看，萬物梁行2025上半年新拓的項目超過440個，超高層項目10個，世界&國内500強客戶45個，八大行業賽道重點客戶超20個。二季度金碧物業在多元業态上精進，斬獲科技、軍工、倉儲冷鍊以及教育行業多個標志性項目。合景悠活二季度獲60+拓展項目，涉及體育場館、環衛服務、出入境邊防檢查、海事局、教育教學研究機構、機場、醫院等多個領域。東原仁知服務亦在二季度外拓59個項目，遍布武漢、重慶、綿陽、廣漢、成都等地。

分主要業态來看，信托制物業服務模式在住宅項目上迎來更廣泛試水，期内廣州番禺華南新城小區計劃引入信托制服務模式，以解決包幹制下服務質量下滑、财務不透明等問題的積弊。同時，這也是廣州首例信托制物業模式試點。

據華南新城業主之家公衆号，目前該計劃正處于合同協商與業主大會表決階段，距離成功落地已經不遠。最新公告為，該小區物管會7月18日召開的第三十九次會議表示，此次業主大會會議進度參與率已大大超過《民法典》雙2/3要求的實際情況，會議決定提前至2025年7月22日15:00結束；首次業主大會會議，唱票時間定在2025年7月22日下午。

據相關介紹，華南新城是合生創展開發的老牌大型社區，有20多年歷史，常駐人口近2萬，擁有産權達5368個、投票權4666個、115棟、另加9處樓棟車位和商鋪。一直以來，物業服務由合生創展旗下康景物業提供，推行的是包幹制物業服務。

相比之下，“信托制”主要有三個優點，一是物業費和公共收益等資金透明，業主可以查詢資金收支情況；二是物業服務企業權責明晰，能夠按照業主需求提供專業服務；三是服務平台為業主提供決策參與渠道，有效提升管理的效率。

目前，信托制實施範圍已較為廣泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武漢等20多個城市，從效果上來看，對于提升物業費收繳率和服務滿意率有較大幫助。

在商業物業方面，運營能力更為核心，這也意味着對物企資源整合、設施設備維護與管理、空間價值的探索及變現能力要求較高，也直接推動物企向高品質、高價值的綜合服務集團升級。

6月30日，正荣服務與西安市屬國企旗下公司西安安居笙活商業運營管理有限公司正式簽署招商服務合作協議，雙方将聚焦11個商業項目，以招商代理為核心模式，在商業資産運營領域展開深度協作。

據介紹，西安安居笙活已布局超40個項目，商業面積超50萬平方米，社區商業保有量穩居全市第一。

目前，正荣服務在商業運營及資産管理領域已形成全國化布局，主要深耕長三角，版圖拓展至上海、江蘇、川渝、福建、湖南、陝西等地，項目類型涵蓋大型商業綜合體、高端主題商街，社區商業等。

園區物業對服務商專業性及響應速度要求高，需要依賴信息化和智能化能力建設，培養全鍊條服務能力，以在市場競争中獲得優勢。

7月1日，均豪物業完成對京東智能産業園廣西柳州亞一園區、京東亞洲一号南甯興甯物流園一期、京東亞洲一号南甯興甯物流園二期三個園區的入駐，這也是雙方在園區服務領域深度合作的開端。

據了解，團隊将聚焦"安全、高效、智能"三大核心目標展開服務，其中在安全管理層面，通過強化24小時動态巡邏、智能監控繫統運維及應急事件快速響應機制，織密園區安全防護網；在智慧服務層面，将依托甲方信息平台實現設備狀态實時監測、能耗智能管控，為園區降本增效注入科技動能。

此外，城市服務市場空間廣闊，包括學校、醫院、公共場館、環衛服務等均成為物企發力的主要領域。

期内，金地智慧服務浙江區域公司正式進駐金華永康市古山鎮，以全域環境治理服務為起點，開啟鎮域一體化運營。

與此同時，保利物業6月在廣東、天津、浙江、山西四省市共中標6個項目，合同總額達3.5億，占其2025年度環衛中標合同額的71%。福龍馬同月共中標5個環衛服務項目，首年服務費金額達到7067.79萬元，占公司2024年度經審計營業收入的1.40%，合同總金額約為1.81億元。

A股兩家物企預計盈利增長，多家企業關鍵職位迎來人事變動

7月15日，南都物業及珠江股份分别公布了2025半年度業績預告，較過往因炒股致使利潤受損相比，本期兩家物企均實現淨利潤的快速增長，但扣除非經常性損益後的淨利潤表現平平。

數據顯示，南都物業預計2025上半年實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為1億元~1.5億元，同比增長387.02%到630.52%。預增原因主要是對安邦護衛的股權投資采用公允價值計量，本期公允價值變動損益為7818.55萬元，增加淨利潤5863.91萬元，而上年同期該損益為負值，導致本期淨利潤同比大幅增加。

與之類似，珠江股份預計2025上半年實現扭虧為盈，歸屬上市公司股東淨利潤為1550萬元至2250萬元。主要繫上半年以來随着A股市場回暖，公司持有的股票資産二級市場股價上漲。

不過，在更能準确反映企業核心業務的實際盈利能力指標——扣除非經常性損益的淨利潤方面，兩家公司均呈現下降态勢。這意味着核心業務運營方面存在挑戰，業績增長的可持續性存在不确定性。

公告顯示，南都物業預計扣除非經常性損益的淨利潤為4500萬元~6000萬元，較上年同期減少16.44%到增加11.41%。珠江股份預計2025半年度扣除非經常性損益後的淨利潤為700萬元至1050萬元，相比來看，2024年該公司扣除非經常性損益後的淨利潤為2225.89萬元。

同時，物企也在進行積極的戰略調整，多家物企關鍵職位迎來重要人事變動。

其中，萬物雲于6月27日宣布，萬科原董秘朱旭将調任萬物雲城，投身于城市服務賽道。

觀點指數了解，朱旭在萬科董秘的職位上工作9年，不僅負責萬科的信息披露、股權管理、投資者關繫及危機公關，還參與了長租公寓業務規劃。年初，其從萬科董秘轉崗長租公寓事業部，最終還是落腳在萬物雲城業務闆塊，可能是看重其在政企資源方面的優勢。

據悉，萬物雲于2020年正式推出萬物雲城品牌，定位是城市空間智慧管家，與萬科物業、萬物梁行同被視作業務增長的三駕馬車。不過，萬物雲城營業收入雖然保持增長，但並達到預期的增長規模。

截至2024年末，萬物雲來自城市空間整合服務的收入為7.56億元，同比增長10.9%，占總收入比例僅為2.1%。

相比來看，2024年度，華潤萬象生活來自城市空間的收入為18.21億元，同比增長36.3%，占總收入的10.7%；保利物業的公共及其他物業收入為29.43億元，同比增長12.4%，占總收入18%；碧桂園服務的城市服務收入為41.68億元，同比下降約14.7%，占總收入的比例約為9.5%。

觀點指數認為，城市公共空間服務市場廣闊，是目前頭部物企競争的重要方向，萬物雲此番人事調整，顯然是重新審視了該業務闆塊的戰略意義，對城市服務業務進一步重視與優化。

物管股延續上漲趨勢，華潤萬象生活收購以整合會員體驗

資本市場上，物管股報告期内延續上漲趨勢，截至7月21日收盤，恒生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）近一個月上漲4.46%，同時作為參照，恒生指數（HSI.HI）近一個月上漲6.22%。

觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅達到9.55%，較上個報告期平均3.38%的區間漲幅上漲6.17個百分點。另外，估值水平也有回升，市盈率（TTM）均值由上個報告期的10.25倍上漲至本期的11.27倍。

具體來看，樣本物企中區間漲幅位列前三的分别為衆安智慧生活（+65.59%）、蘇新服務（+26.05%）、遠洋服務（+21.15）；跌幅位列前三的分别為和泓服務（-12.78%）、荣萬家（-9.22%）及弘陽服務（-5%）。頭部物企市盈率（TTM）較高的包括華潤萬象生活（21.64倍）、萬物雲（21.5倍）及綠城服務（17.6倍）。

目前，港股總市值超百億的物企共有六家，包括華潤萬象生活（847.95億港元）、萬物雲（266.9億港元）、碧桂園服務（226.68億港元）、保利物業（190.9億港元）、中海物業（182.92億港元）及綠城服務（149.1億港元）。

在收並購領域，物企仍趨向于采取謹慎策略，一方面，收並購市場持續降溫，期内僅華潤萬象生活從關聯方華潤股份收購兩家科技類公司，交易金額合計1.8億元，旨在擴大會員體繫的規模，提升會員的整體體驗。

另一方面，包括力高健康生活、新希望服務在内的物企變更了IPO募資金額，均将原計劃用于戰略收購及投資的資金分配至其它用途。

華潤萬象生活6月30日公告顯示，1.144億元收購的華潤網絡深圳擁有自主研發的電子商貿繫統、會員積分繫統及推廣繫統，其核心業務包括會員運營、線上商城及科技數據增值服務；661.8萬元收購的華網數據科技廣州則主要為會員運營提供後端技術支持。

從财務上看，華潤網絡深圳尚處于虧損狀态，截至2024年末，其除稅前虧損及除稅後虧損均為3273萬元；經審核負債淨值為4472.85萬元，全部股權于2024年8月31日獨立評定的估值約為1.9億元。華網數據科技廣州截至2024年末除稅後純利僅有27萬元，經審核資産淨值為1972萬元，獨立評定估值3308萬元。

華潤萬象生活稱，此次收購可為集團提供更多的數據資源及更強大的平台能力，促進會員計劃的創新及增長，鞏固一體化“2+1”業務模式，並有助于培育集團的會員計劃成為盈利增長的第三大動力。

7月15日，新希望服務計劃将尚未動用的約4.58億港元上市所得款項淨額變更用途，将原計劃用于戰略收購及投資的80.4%未動用款項重新分配至營運資金、人才招募及團隊建設，以及升級信息繫統及設備。

變更之後，留給收並購的資金額度剩下6075萬港元，用于人才招募和團隊建設的資金上漲至1.34億港元，用于運營的資金上升至1.97億港元。

總結來看，在專業性能力打造與精細化管理提升的高質量發展要求下，物企收並購需要尋覓良好的標的，更要注重與現有體繫的協同，因而難度更大。目前，跨界合作仍是物企拓展業務領域、促進協同效應、推動業務模式創新、提升市場競争力的主流路徑。

把握電梯後市場服務機遇，科技驅動智慧社區服務探索

數字科技方面，期内樣本企業的探索領域主要集中在電梯後市場服務、智能機器人與飛行器研發應用以及智慧社區服務等方面。

7月2日，中奧物業、廣東迅龍電梯有限公司與廣州廣日電梯工業有限公司簽署戰略合作協議，三方旨在整合電梯更新改造、智能化等領域的優勢資源，共同探索電梯後市場服務協同發展，推行國家補貼政策實現老舊電梯更新改造，提升設備安全運行水平與用戶體驗。

據國家市場監督管理總局數據，截止2024年底全國共有電梯1153.24萬台，随着電梯保有量的增加及電梯使用年限的增長，存量電梯後市場服務需求快速釋放，包括維保、維修、配件、更新改造等。

有數據統計，目前國内使用年限超過15年的電梯超過100萬台，超期服役的老舊電梯數量還會持續攀升。2024年，納入超長期國債基金支持的電梯更新項目4.1萬台，2025年目標6萬台，在政策的催化下，更新改造需求預期将會進一步釋放。

此次合作亦是電梯制造與服務企業尋求市場機遇的戰略舉措。中奧物業年報顯示，該公司截至2024年末，于國内45個城市已交付訂約管理合共555項住宅物業及非住宅物業（如商用或政府樓宇），總合約建築面積約為6000萬平方米。

其中，中奧物業于甯波的項目數量達到278個，占總數的50.09%。據甯波發布官微1月10日消息，2025年該市計劃住宅電梯更新及加裝600台，其中住宅老舊電梯更新開工500台，既有住宅電梯加裝完工100台。同時，對全市範圍内梯齡超過10年的1.48萬台住宅電梯加裝物聯感知設備及電動自行車梯禁繫統。

同時，城市環衛服務企業是智能機器人與飛行器研發探索的生力軍。

7月8日，僑銀股份注資2000萬元成立呼和浩特僑飛運營管理有限公司，主要經營範圍包括商業綜合體管理服務、航空運營支持服務以及智能無人飛行器制造和銷售等。

此舉或旨在拓展無人機業務，發展低空經濟，尤其是無人機巡查、無人機飛防作業在城市服務領域的運用，從而進一步提升公司在多元化業務領域的競争力。

此外，物企積極尋求在社區服務領域的發展空間，實現科技驅動物業變革。

期内，永升服務宣布與中國聯通攜手共建智慧社區生态圈，依托中國聯通智慧與科技服務網絡，加快探索“AI+”全場景智慧社區服務。

具體來看，在技術賦能方面，永升服務旗下霖久科技将融合自身智慧社區、養老服務、數字化平台等專業優勢，與中國聯通領先的通信技術、算網融合能力深度結合。

在場景落地方面，雙方将在智慧社區、養老服務、社區資源整合、通信服務升級、SaaS平台共建、多元化數字化應用等關鍵領域發力。

在創新服務方面，将通過技術創新與資源整合，共同開發便捷、安全、高效的智慧城市服務産品，滿足居民日益豐富的品質生活需求。

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