調整修復 | 2025年7月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 重點八城平均辦公租金環比微漲，北京甲級寫字樓空置率有改善 2025年6月，重點8城平均辦公租金單價為2.73元/平方米/天，環比微漲0.69%。雖然環比出現微幅波動，但8城租金均值仍處于較低水平。在租金持續下行、以價換量策略成為行業常态的背景下，市場仍未回暖，第二季度一線城市甲級寫字樓整體空置率在16.9%-27.8%區間。

TMT行業主導辦公租賃市場，大廠自有物業現回遷潮 2025年第二季度，TMT、金融業、專業服務業仍是一線城市寫字樓租賃市場的主力需求行業，同時新質生産力相關領域、消費升級賽道、醫藥健康産業的需求顯著增長，重塑市場格局。另外，大廠回遷自有物業已成為重要趨勢，包括騰訊、抖音、小米等科技巨頭紛紛将核心團隊從租賃空間遷移至自建或自持的總部物業。

樣本企業多個地標寫字樓項目密集亮相，頭部錨定綠色辦公趨勢 樣本企業層面，2025年以來，陸家嘴辦公、中海商務、招商商管、恒基兆業等多家樣本企業在重點城市加速布局。另外，在可持續發展理念日益深入人心、政策監管不斷趨嚴的當下，綠色辦公已從一種理念逐漸演變為商辦領域的核心發展方向。

中小企業發展仍面臨一定壓力，靈活辦公行業擴張腳步已大幅放緩 2025年二季度中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.1，環比上季度下滑0.4個點，8個分項指數環比均出現下滑。期内新增簽約/開業的樣本企業僅涉及雷格斯和創富港，共新增5個項目。相較行業在發展高峰期的擴張速度，新增數量明顯偏少。

新世界發展否認出售上海K11寫字樓，債務驅動下的抛售潮仍将持續 新世界發展計劃出售内地多項地標資産以回籠資金緩解集團流動性壓力，武漢、杭州等地的項目列表其中。商辦資産交易市場上，債務驅動的抛售潮仍将持續，但單純降價無法解決核心問題（如産權瑕疵、運營困境），非核心城市、高瑕疵資産的處置難度将進一步加大。

重點八城平均辦公租金環比微漲，北京甲級寫字樓空置率有所改善

據國家統計局披露的數據，2025年1-6月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為1792億元和1497億元，分别同比下滑16.8%和4.2%。

同期辦公樓新開工面積和竣工面積累計值分别為753萬平方米和734萬平方米，分别同比下滑21%和同比微漲0.2%。

從數據來看，當前全國辦公樓市場仍面臨投資端深度調整、需求端持續疲軟、供應端短期承壓等挑戰，市場仍處于存量消化與信心修復的關鍵階段。

全國辦公樓投資規模同比降幅進一步擴大，且新開工面積同比繼續下滑，開發商對寫字樓市場的長期預期趨于謹慎。與此同時，竣工面積同比略有上升，意味着仍有一定規模的存量項目進入市場，疊加當前需求疲軟的現實，短期難以扭轉供過于求的格局，部分重點城市的存量去化周期可能進一步延長。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年6月，重點8城平均辦公租金單價為2.73元/平方米/天，環比微漲0.69%，雖環比出現微幅波動，但8城租金均值仍處于較低水平。

同比表現上，8城均值同比下降13.87%，88%的城市辦公租金出現同比下滑，如北京、上海、深圳、南京及武漢，同比降幅均超10%，寫字樓市場過去一年持續面臨較大壓力，經濟復蘇的拉動作用尚未充分顯現。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年6月辦公租金環比下滑3.76%至4.1元/平方米/天。

整體來看，2025年6月重點八城辦公租金市場整體仍處于調整期，部分城市因産業特色等因素，辦公租金有所回暖，但在新增供應擠壓、企業需求謹慎等背景下，市場的整體壓力仍較大。

與此同時，最新第二季度一線城市甲級寫字樓市場表現的數據，同樣驗證了辦公租金下行的走勢。

據戴德梁行，Q2一線城市寫字樓平均租金環比下降1.9%至179.54元/平方米/月。具體來看，北上廣深四城甲級寫字樓全市租金單價環比及同比均呈下滑走勢，其中，環比變動為-2.3%到-1.4%。

不過，在租金持續下行、以價換量策略成為行業常态的背景下，市場仍未回暖，甲級寫字樓空置率呈現出整體高企、分化加劇、底部徘徊的特征。

戴德梁行數據顯示，第二季度一線城市甲級寫字樓整體空置率在16.9%-27.8%區間。

從數據來看，北京甲級寫字樓空置率當前為16.9%，在四個一線城市中處于最低水平。這一數據較2024年底的18.3%有所下降，且是目前唯一實現空置率同比、環比雙改善的城市。同時得益于下半年無新增供應入市，北京存量去化節奏有望保持。按照這一趨勢，随着存量面積的持續消化，空置率後續有望進一步下行。

同期上海、廣州及深圳三城的空置率水平環比、同比以及對比2024年末均出現不同程度的攀升，三城寫字樓市場供需矛盾仍在持續發酵，新增供應壓力與需求復蘇乏力的雙重影響尚未緩解，短期内仍将制約市場的整體表現。

TMT行業主導辦公租賃市場，大廠自有物業現回遷潮

聚焦需求端，戴德梁行數據顯示，2025年第二季度北京甲級寫字樓中，TMT行業以55.2%的租賃成交面積占比居所有行業首位，其中AI和通訊類企業的大面積新租是核心支撐。專業服務行業及金融業緊随其後，占比分别為13.1%和1.9%。

同期，TMT行業同樣穩居上海、廣州、深圳寫字樓租賃需求的首位，占比分别達22.7%、37.4%、18.7%，成為一線城市寫字樓市場需求端的核心驅動力。

除此之外，上海、廣州兩地的金融業、零售貿易行業、專業服務等行業表現突出。深圳市場中，金融業、交通物流、專業服務業、零售貿易四大行業占比均超10%。

從數據來看，TMT、金融業、專業服務業仍是一線城市寫字樓租賃市場的主力需求行業，随着數字經濟深化與金融開放的推進，三大行業的需求結構可能進一步分化（如TMT中的硬科技、金融業中的跨境金融、專業服務業中的高端咨詢占比上升），但作為主力需求的地位短期内難以撼動。

同時新質生産力相關領域、消費升級賽道、醫藥健康産業的需求增長顯著，重塑市場需求格局。

數據來源：觀點指數不完全統計

與此同時，據觀點指數不完全統計，期内金融、TMT以及專業服務業仍是寫字樓租賃市場的核心支撐。

生物制藥等新質生産力行業的崛起，如期内雲頂新耀入駐上海友邦金融中心等，為市場注入新活力，推動寫字樓從單一辦公載體向産業賦能平台轉型。

同時，随着新質生産力行業的持續擴張，其對寫字樓的定制化、專業化需求也進一步凸顯，這也将倒逼寫字樓業主升級硬件設施和服務體繫，推動市場創新。

另外，7月廣州、深圳、上海、北京等重點城市迎來多個全新寫字樓項目亮相。

其中，位于海珠區琶洲人工智能與數字經濟試驗區的騰訊廣州總部大樓已通過竣工驗收，並正式開啟運營。

該建築總建築面積為17.4萬平方米，建築高度207米，項目包含智慧辦公、公共藝術空間及市民開放區域。

該總部大樓為騰訊2015年競得的自有地塊，成交價17.64億元，定制化承載微信業務、數字内容生産等核心功能。值得注意的是，項目啟用後，騰訊核心業務團隊（尤其是微信團隊）從此前租賃的廣州T.I.T創意園遷入。

據觀點指數不完全統計，從近期頭部企業布局的動向來看，大廠回遷自有物業已成為重要趨勢，包括騰訊、抖音、小米等科技巨頭紛紛将核心團隊從租賃空間遷移至自建或自持的總部物業，通過新總部建設鞏固在核心市場的地位。

據了解，抖音集團後海中心（景湖大廈）作為字節跳動首個自持自建的區域型總部，7月起分批次接收深圳團隊，優先遷入技術研發等核心部門。該物業為2020年字節跳動以10.82億元競得的自有地塊，總建築面積為7.7萬平方米，高150米，配備員工餐廳、健身房、懸浮式室外平台等定制化設施。

小米深圳國際總部（深圳小米大廈）于7月18日正式開園，深圳員工已全部從租賃空間遷入。該總部為小米自持物業，總建築面積為4.6萬平方米，以小米魔方為設計理念，1-2層設全球最大小米之家，6-12層為辦公區，同步承載研發、國際業務管理等功能。

近年來互聯網行業從擴張轉向降本增效，回遷自有物業是這一戰略的具體落地。對于城市發展而言，頭部企業自有總部的集聚（如深圳後海、廣州琶洲）将強化區域産業標簽，推動總部經濟與産業鍊生态的深度融合。

另外，大廠回遷自有物業，可能引發區域寫字樓租賃市場的短期供需波動，同時也會推動長期市場結構的調整。

樣本企業多個地標寫字樓項目密集亮相，頭部錨定綠色辦公趨勢

樣本企業經營端，近期陸家嘴辦公官微披露了2025年上半年經營活動表現。據了解，陸家嘴集團旗下陸家嘴辦公L OFFICE持續深耕辦公市場，以多元化産品體繫賦能上海浦東發展，構建標準辦公、精裝辦公以及靈活辦公等相結合的發展矩陣，滿足從初創到總部級等不同規模企業的辦公需求。

數據來源：陸家嘴辦公官微，觀點指數整理

其中，標準辦公産品表現上，作為前灘國際商務區的標杆項目，前灘中心的出租率為95.5%，入市以來已成功簽約多家知名跨國企業總部、行業龍頭企業等。

精裝辦公産品上，截至2025年6月，陸家嘴辦公已在陸家嘴金融城、前灘國際商務區及各區域産業園共計完成約33340平方米的裝修面積，為企業提供無憂入駐服務，既适配不同區域的特性，又降低企業入駐成本，有效提升入駐效率。

與此同時，其旗下靈活辦公産品體繫L SPACE陸創營的多點布局，覆蓋陸家嘴、前灘、張江等核心區域，能夠滿足初創企業、中小微企業以及項目制團隊對辦公空間的靈活租賃需求，同時也适應企業在不同發展階段對辦公空間調整的需求。

陸家嘴辦公通過三類細分辦公産品相互補充，全面覆蓋企業從初創到成熟的全生命周期辦公需求。

值得一提的是，今年上半年，陸家嘴集團旗下前灘源、前灘尚、世紀财富廣場、前灘中環廣場以及科學之門A塔五大新地標集中入市，合計新增辦公面積超30萬平方米。

随着這五大新地標項目的亮相，陸家嘴辦公以規模效應進一步擴容浦東商辦載體供給，同時通過差異化定位與産業導入，進一步鞏固陸家嘴集團在上海商辦市場的領先地位，成為區域産業升級與空間叠代的核心引擎。

不過，在當下重點城市辦公市場供需失衡的挑戰下，陸家嘴集團需依托陸家嘴大朋友圈資源，進一步優化運營策略以釋放項目價值。同時，項目投運後的長期經營活動将有效補充陸家嘴集團的長期現金流。

據觀點指數不完全統計，2025年以來，包括上文提及的陸家嘴辦公在内，中海商務、招商商管、恒基兆業等多家樣本企業加速布局重點城市，在北京、南京、深圳、廣州、上海等核心城市有全新寫字樓項目亮相，推動企業管理面積實現進一步提升。

以招商商管為例，報告期内其在南京落地的招商局中心是作為招商局集團在江蘇的首個總部中心，有效填補了區域高端寫字樓的供給缺口。

據觀點指數了解，項目以超越傳統甲級寫字樓為核心目標，通過總部經濟+産業生态的定位，在空間設計與硬件配置上形成差異化競争力，該項目總建築面積約8.1萬平方米，建築高度約140米。

值得一提的是，今年7月全新入市的北京中海金融中心是北京二環内唯一新建的高端商務項目。該項目集成4大類19項關鍵技術，打造北京首個大型商業辦公零碳建築技術集成示範，填補核心區綠色商辦標杆空白。

與此同時，去年3月亮相的深圳中國海外大廈作為國内第一座5A級近零能耗高層寫字樓，是2022年住建部零碳智能建築科技示範工程立項的唯一商業項目，該項目以近零能耗為核心目標，重點解決建築本體的節能減碳問題（如被動式設計、可再生能源利用）。

據觀點指數了解，在可持續發展理念日益深入人心、政策監管不斷趨嚴的當下，綠色辦公已從一種理念逐漸演變為商辦領域的核心發展方向，包括中海商務、招商商管、恒隆地産、恒基兆業、瑞安辦公等在内的多家企業積極投身綠色辦公建設，以多元舉措推動行業變革。

在此趨勢下，綠色辦公将從加分項成為核心城市商辦項目的必備能力，商辦市場的綠色競争力或将成為未來資産價值的核心錨點，而具備全周期綠色運營能力的企業，将在行業發展中占據絕對優勢。

中小企業發展仍面臨一定壓力，靈活辦公行業擴張腳步已大幅放緩

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年二季度中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.1，環比上季度下滑0.4個點，8個分項指數環比均出現下滑。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

從環比數據來看，短期内，中小企業發展仍面臨一定壓力。但縱向對比，該指數高于2023年（88.9）和2024年（88.7）同期的水平，對比前兩年，中小企業發展的長期基礎有所夯實，未因短期波動陷入更深層次的低迷。

作為辦公空間行業需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

數據來源：觀點指數不完全統計

從報告期内辦公空間服務商新增項目開業/簽約的不完全統計數據來看，靈活辦公企業的發展呈現疲軟态勢，靈活辦公行業的擴張腳步已大幅放緩，多數企業可能因市場需求不足、資金壓力等原因，暫時擱置或放緩擴張計劃。

據觀點指數不完全統計，期内新增簽約/開業的樣本企業僅涉及雷格斯和創富港，共新增5個項目。相較靈活辦公行業在發展高峰期的擴張速度，新增數量明顯偏少。

從新增項目所在城市來看，深圳有2個項目，香港、成都、北京各1個，集中覆蓋一線及部分熱門城市，靈活辦公企業更多是在已有一定市場基礎的城市進行深耕。

具體來看，今年3月及7月，IWG集團旗下雷格斯品牌位于深圳的深潤大廈中心與大悅城中心相繼開業，為雷格斯在深圳的商務布局注入全新活力。

據了解，新設的辦公中心通過空間設計與服務創新，滿足不同企業的場景化需求，其中深潤大廈中心所在樓宇集辦公、酒店、商業于一體，大悅城中心依托城市綜合體涵蓋購物、公寓、酒店等業态，實現辦公+生活+商務的一站式服務。

IWG集團通過鎖定核心區位，強化資源鍊接能力，以多元空間與服務适配企業全生命周期需求，深度綁定深圳及大灣區的發展紅利。

基于城市經濟基本面支撐、大灣區協同機遇等優勢，，深圳成為包括上文提及的IWG集團和創富港在内的靈活辦公企業布局的重點城市。

新世界發展否認出售上海K11寫字樓，債務驅動下的抛售潮仍将持續

商辦資産交易市場方面，近期，有報道稱新世界發展正在對外出售上海K11寫字樓部分（又稱上海香港新世界大廈），挂牌出讓建築面積約8.1萬平方米，整棟出售價格為28.5億元。

新世界發展很快對此傳聞予以否認，稱上海香港新世界大廈（即K11）的寫字樓部分僅對外出租，並不出售。

不過，資産處置确是其當下的重要戰略，通過出售旗下非核心或特定資産優化資本結構、緩解資金壓力。

除該項目外，新世界發展計劃出售多個内地多項地標資産以回籠資金緩解集團的流動性壓力，武漢、杭州等地的項目位列其中。同時，去年6月，新世界發展通過出售深圳前海周大福金融大廈成功套現14.4億元。

值得一提的是，6月30日，據自願公告，新世界發展成功簽訂882億港元融資協議，該協議通過新銀行融資與統一銀行融資覆蓋集團約882億港元現有境外無抵押債務，将最早到期日延至2028年6月30日。這一安排為新世界發展提供了三年的喘息期，有效緩解了2025年到期的480億港元短期債務壓力。

據了解，面對持續的現金流壓力，新世界發展表示，2025下半财年會繼續出售非核心資産，以加快集團的資金回籠，但仍要有合适的價錢，才會考慮出售。

資産處置作為新世界發展的重要戰略，既是短期應對資金壓力的務實舉措，也是長期優化資産結構的主動調整。通過聚焦核心優勢業态、剝離非核心資産，集團可提升資金使用效率、降低運營風險，同時更好地适配内地商辦市場的結構性變化，為後續發展儲備資源。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内共計發生2宗商辦資産交易事件，總交易金額為8.16億元，對比上個報告期，資産交易單數及交易總金額均出現不同程度的下滑。

其中期内最大額的商辦資産交易案例為上海舜晟建設以約6.6億元競得泰禾上海總部大廈，成交單價約為3.61萬元/平方米。項目接盤方為本地建設企業，拟作為總部辦公並出租剩余面積，兼顧長期使用價值與資産增值。

據了解，泰禾大廈位于上海靜安核心區域，是2018年竣工的甲級寫字樓，早前為泰禾集團在上海的總部，而泰禾集團此前對外出售時的報價超過16億元。

另外，觀點指數早于4月商辦與辦公空間發展報告中提及的鼎一投資以7億元收購上海北岸長風E棟和G棟的案例，折價48%，已于7月完成交割。

結合上海泰禾大廈、北岸長風項目成交案例來看，核心城市的低價優質資産仍是稀缺標的。

據觀點指數統計，圖表中列舉的8個項目中，有6個為司法拍賣或債務關聯交易，包括陽光城、佳兆業、泰禾、富力、鄭州百荣、北岸長風在内，延續了房企流動性危機下的資産出清邏輯。

對賣方而言，債務驅動的抛售潮仍将持續，但單純降價無法解決核心問題（如産權瑕疵、運營困境），非核心城市、高瑕疵資産的處置難度将進一步加大。

現階段，商辦資産交易市場的核心矛盾在于資産供給過剩與優質資産稀缺的錯配。核心城市核心地段，産權清晰，且運營成熟的商辦資産仍是投資者偏愛的標的，而非核心城市、存在産權瑕疵或運營困境的資産，可能陷入降價、流拍、再降價的惡性循環中。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。