並購大洗牌 | 2025年9月物業服務發展報告

觀點指數 物業服務支撐城市高質量發展，多地延續規範物企經營政策 政策端，國家層面明确提出要實施物業服務質量提升行動，以适應和支撐城市高質量發展，提高城市治理水平。多地也持續規範物企經營行為，舉措包括加強物業服務行業誠信體繫建設，整改業内存在的問題，引入第三方專業機構評估物業服務質量等。

物企持續退出低效項目，業内合約在管面積下滑 觀點指數統計，2025年中期上市物企在管面積同比僅增長0.68%至78.73億平方米；合約面積則同比下滑14.23%至64.36億平方米。總體上，行業規模增長面臨嚴峻挑戰，其中既有項目增量縮減，存量市場競争加劇的因素，亦有物企持續調整的原因。

盈利表現企穩，但仍面臨較大壓力 2025上半年上市物企總營收同比增長約1.36%至1480.67億元；歸母淨利潤同比增長16.10%至101.56億元；毛利率同比微降，淨利率輕微回升，顯示盈利能力有回穩趨勢。但考慮到宏觀環境及業内經營挑戰，預期物企仍将面臨增長及盈利壓力。

物管股整體回落，恒大物業51%股份獲意向收購 期内，物管股整體有所回落，樣本物企錄得的平均區間跌幅為1.5%。但業内已預演多種收並購或資産交易大戲，其中恒大物業51.016%股權的潛在歸屬與新大正計劃收購嘉信立恒51%股權的交易關注度最高，從標的體量上看，這兩宗交易有望刷新近年來業内收並購的對價記錄。

數字化應用實質性成果豐富，衆安智慧生活涉足數字資産 上半年不少物企的數字化轉型已在多個重點業務領域及運營管理層面取得實質性進展；如機器人、AI大模型等工具的落地，重塑了服務流程，降低了人工依賴，提升了服務一致性等。本期内，部分物業及城市服務企業的數字化，主要圍繞社區安防、環衛清潔、低空城市治理等場景和數字資産領域展開探索及合作。

物業服務支撐城市高質量發展，多地延續規範物企經營政策

本期政策端，首次在國家層面明确提出要實施物業服務質量提升行動，以适應和支撐城市高質量發展，提高城市治理水平，推動2035年基本建成現代化人民城市。同時，多地持續規範物企經營行為，加強物業服務行業誠信體繫建設，整改業内存在的問題，引入第三方專業機構評估物業服務質量等。

8月28日，中共中央、國務院印發《關于推動城市高質量發展的意見》，其中提到要繫統推進“好房子”和完整社區建設，實施物業服務質量提升行動。完善城市治理工作體繫，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式。

還表示，要激活城市存量資源潛力。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統商業設施等存量房屋，建立與建築功能轉換和混合利用需求相适應的規劃調整機制；優化産權歸集、整合、置換和登記政策，盤活利用存量低效用地。

觀點指數認為，這意味着物業管理服務被視作城市高質量發展的基本公共品。一方面，物企需要提升精細化治理能力，並承擔基層治理角色；另一方面，需培養城市運營服務能力，在城市更新與存量資産運營領域拓展業務空間。

多地還在規範物業企業經營，提升物業服務質量方面持續探索及落地新路徑。

據青島城陽區城市管理發展中心官微9月10日消息，城陽區全面啟動物業服務質量第三方評估工作，年底前将對20個市、區重點整治小區和20個樣闆小區開展第三方專業評估。

下一步，城陽區将逐步擴大第三方專業評估覆蓋範圍，争取明年實現全區住宅小區全覆蓋，建立健全“定期評估+動态督導+信用管理”的長效機制，持續促進物業服務透明化、標準化、優質化。

同時期内，武漢與蘇州分别印發《關于公開征求武漢市物業服務企業信用等級評價管理辦法（試行）意見的公告》、《蘇州市物業服務企業信用評價標準（暫行）》及《蘇州市物業服務質量提升工作方案》，以推動物業行業誠信體繫建設，提升基層治理能力，促進行業健康發展。

以武漢為例，《試行意見》明确，市房屋主觀部門等将通過“信用分”對物業企業進行等級評定，40項不良行為将被扣分，如挪用維修資金、拒不退出、串通投標等。信用等級分為AAA級、AA級、A級、B級、C共五級，不同等級将采取不同管理措施，如激勵、懲戒、監管、約談等。

此外，上遊房地産行業仍面臨下行壓力，增量市場持續收縮，對物業行業管理規模、營業收入增長阻力不斷加大。部分物企因關聯方資金問題導致财務風險，也促使其加速擺脫對地産關聯方的依賴，收縮地産方相關增值業務，向獨立發展轉變。

據統計局數據，1-8月，全國房地産開發投資同比下降12.9%。其中，住宅投資下降11.9%。房地産開發企業房屋施工面積同比下降9.3%；房屋新開工面積同比下降19.5%；新建商品房銷售面積同比下降4.7%，其中住宅銷售面積下降4.7%。

物企持續退出低效項目，業内合約在管面積下滑

觀點指數統計，截至8月末共有51家上市物企公布了在管面積數據，總計在管面積約為78.73億平方米，較2024年同期的56家上市物企公布的共計78.2億平方米在管面積同比僅增長0.68%。

同時，45家物企公布的合約面積共計64.36億平方米，較2024年同期48家上市物企（剔除本期未公布合約面積的碧桂園服務，及退市的華發物業服務與融信服務後）公布的共計75.04億平方米同比下滑14.23%。

總體上，物業行業管理規模的增長面臨嚴峻挑戰，已進入精細化運營管理階段。主要原因是受房地産市場下行周期影響，項目增量持續減少；行業内市場競争加劇造成物企部分項目流失；另外，物企按照既定策略主動退出低效項目，調整城市布局，以優化物業管理組合，降低潛在風險，追求較佳利潤與回款表現。

具體企業方面，公布規模的上市物企中，在管面積位居前三的分别為碧桂園服務（10.63億平方米）、保利物業（8.34億平方米）及恒大物業（5.96億平方米），合約面積位居前三的分别為保利物業（9.96億平方米）、綠城服務（8.84億平方米）及雅生活服務（6.92億平方米）。在管面積與合約面積同比增幅最大的為蘇新服務；下滑幅度最大的為興業物聯。

其中，規模增長較快的物企主要得益于獨立第三方項目的進一步擴大，以及地産集團仍能夠持續供應大量優質項目。

期内，物企市場化拓展熱度延續上個報告期的低迷态勢，但包括招商積余、新大正、保利物業、萬物梁行、碧桂園服務、世茂服務等企業在多元化項目獲取上取得了良好成效。

據官微介紹，招商積余市場拓展持續發力，旗下單位在高校、園區、銀行、辦公、住宅等賽道連續中標13個項目，包括中國人民大學通州校區、華南師範大學石牌校區、南京财經大學仙林校區等。新大正8月合計中標70余項服務項目，涵蓋校園服務、航空服務、公共服務及醫養服務。

結合中報來看，住宅業态仍是大多數物企深耕的主要方向，且對管理規模以及收入增長的貢獻保持穩定。觀點指數統計的37家物企2025上半年住宅物業服務貢獻收入占比約為59.55%，較2024上半年的59.18%基本持平。但這也意味着業内多數企業在其它領域的拓展尚未取得突破性成果。

在商業物業方面，物企面臨着項目平均管理費用下降以及為提升出租率而增加成本投入等諸多挑戰。

例如，越秀服務中報顯示，該公司截至2025年6月30日商業物業合約及在管面積分别較上年末下滑1.25%及3.65%；同時，由于項目組合構成變動，寫字樓平均物業管理費由20元╱平方米╱月下降至18.2元╱平方米╱月，購物商場平均物業管理費由35.7元╱平方米╱月下降至31.4元╱平方米╱月。也造成該商業物業管理及運營服務業務毛利率由同期的32.4%下降至本期間的27.5%。

産業園區物管方面，物企戰略聚焦于互聯網高科技、高端制造、新能源等新質生産力核心賽道，持續與行業龍頭或獨角獸企業建立合作關繫，以優質客戶樹立核心競争優勢。

中報介紹，卓越商企服務在綜合設施管理服務領域已形成互聯網、高科技、金融、現代服務業及制造業為主的優質客戶矩陣；國内頭部高科技互聯網企業中，其客戶已超過七成。保利物業圍繞高端制造業、新能源、互聯網等産業客戶的專業、高效服務需求，深化綜合設施設備服務布局與客戶開發，赢得了京東集團、網易集團、海爾集團及新能源車企等行業頭部客戶的服務采購。

此外，城市環衛服務業務整體收縮，毛利率持續下滑，但頭部央國企憑借在學校、醫院、政府物業、公園、景區等細分賽道更廣泛的布局，正實現有質量有規模的增長。

例如，碧桂園服務的城市服務業務聚焦城市（生态）環境智慧運維、固廢處置及資源利用化、環保治理、綠色技術服務、環境産業科技裝備制造租賃及産業服務等核心賽道。2025上半年，該業務實現約17.79億元的收入，同比下降18.0%，毛利率同比下降3.4個百分點至約12.6%。

與之相比，華潤萬象生活城市空間物業主要涉及街區、體育館、公園河道和産業園等；2025上半年，城市空間在管項目數432個，同比減少12個，但新獲高價值項目有效拉動整體收入增長，最終實現收入9.49億元，同比增長15.1%。

盈利表現企穩，但面臨較大壓力

截至8月末，除新城悅服務與瑞森生活服務外的62家上市物企公布了2025年中報。據觀點指數統計，2025上半年上市物企總計營收達到1480.67億元，較上年同期增長約1.36%，仍保持正向增長，但增速明顯下滑。其中，共計24家物企營收同比下降，占比38.71%，較去年同期的26.56%增長12.15個百分點。

具體企業方面，濱江服務收入同比增幅最大，增長22.7%至20.25億元；合景悠活收入同比降幅最大，下滑13.80%至16.58億元。仍然僅有碧桂園服務與萬物雲營收超過百億，分别為231.86億元及181.38億元。

行業盈利能力整體有企穩态勢。數據顯示，2025上半年62家上市物企歸母淨利潤總計約為101.56億元，較上年同期64家物企錄得歸母淨利潤87.48億元同比增長16.10%，其中，主要得益于雅生活服務、融創服務、金科服務等同比扭虧為盈。

同時，62家物企毛利率均值約為22.44%，較上年同期毛利率均值23.41%輕微下降0.97個百分點；淨利率均值約為7.79%，較上年同期淨利率均值7.13%輕微上升0.66個百分點。

企業表現方面，華潤萬象生活歸母淨利潤持續位列第一，同比增長7.40%達到20.3億元；錄得虧損的企業共有六家，與去年同期數量一致，但虧損幅度大幅縮減。具體來看，遠洋服務與合景悠活虧損幅度最大，分别錄得-3.1億元及-2.68億元。

分業務線來看，基礎物管服務仍是企業的壓艙石，多數物企2025上半年該業務闆塊收入占比有所提升，平均來看對收入的貢獻超過70%，57家樣本物企該業務闆塊的增長率均值約為7.05%，是總營收增長的核心動力。

目前，物企對低效、孤島項目予以出清，雖然有助于提升運營效率和項目集中度，但對該業務的未來增長也帶來了巨大的挑戰。

受房地産市場持續低迷及内需消費趨于謹慎影響，增值業務闆塊承壓下行，阻礙了物企本期的營收增長。其中，在社區增值服務方面，企業之間有所分化，非業主增值服務則滑坡明顯，對收入的貢獻占比均值僅在5%左右，顯示物企積極切割來自地産方的風險，傾向于穩健經營。

舉例來看，萬物雲上半年積極增加門店，在住宅空間對非開發商客戶開展樓宇修繕業務，為更多地區和客戶提供服務，最終實現居住相關資産服務收入同比增長39.6%至8.58億元。而受到零售業務市場競争激烈及地産交付項目大幅下滑等影響，德信服務集團社區增值服務收入同比下滑48%至2080萬元。

總結來看，盡管今年上半年物企營收持續增長，盈利能力企穩回升，但綜合各主要業務線來看，行業内業主日益增長的服務質量要求，推動了成本攀升；增量市場收縮的情況下，物企在存量市場上的競争加劇；同時，宏觀消費環境下行，房地産仍處于深度調整期，在此影響下，物業企業面臨的增長挑戰和盈利壓力仍将持續。

在财務安全性方面，物業費降價潮以及業主繳費意願下降給當前的物業企業帶來不少運營壓力，致使回款風險及成本上升。

截至2025年中期，62家上市物企貿易應收賬款總計達到1112.3億元，占總體營收的比例達到75.12%，較2024年末的963.56億元環比增長15.44%，呈現較快增長。

同時期，62家上市物企現金及現金等價物約為911.42億元，較2024年末的1152.73億元環比下降20.93%，主要影響因素包括支付上年度股息及供貨商款項；客戶支付物業費周期；經營活動的現金淨流出等。

伴随中報季而來的，是物企在關鍵職位上的人事變動。期内，包括永升服務、越秀服務、浦江中國、新希望服務、朗詩綠色生活、合景悠活等先後披露了高層變動，反映出當前物企在較大經營壓力和戰略轉型需求下尋求破局的努力。

其中，永升服務宣布原執行董事兼總裁周洪斌升任董事會副主席，原非執行董事林祝波調任執行董事，並上任新總裁。

從履歷來看，林祝波曾在萬科、（成都）企業有限公司先後擔任工程管理部主管、經理及片區總經理；2014年9月加入旭輝，曾任旭輝中國重慶事業部副總經理、蘇州公司副總經理、華西區域事業部總經理、華西區域總裁等職務，是旭輝超十年的老将。此次任職總裁，外界解讀為将重點加強永升服務的應收賬款管理，以及增強公司在存量競争時代增長動能，助力永升服務“二五戰略”目標的達成。

物管股整體回落，恒大物業51%股份獲意向收購

期内，物管股整體有所回落。觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為1.5%，較上個報告期平均區間漲幅6.72%下跌了8.22個百分點。估值水平略微提升，市盈率（TTM）由上個報告期末的12.4倍上升至本期末的13.93倍。

具體來看，樣本物企區間漲幅位列前三的分别為德商産投服務（+41.90%）、恒大物業（+25.56%）及荣萬家（+12.90%）；其中，恒大物業迎來意向買家的消息推動其股價一度暴漲40%左右。跌幅位列前三的分别為德信服務集團（-21.43%）、卓越商企服務（-20.95%）及星悅康旅（-20.34%），值得一提的是，這三家物企今年上半年營收、毛利和淨利潤均同比下滑。

總市值方面，超百億元的港股物企增至七家，其中華潤萬象生活以957.28億港元位列第一。其次為萬物雲（289.21億港元）、碧桂園服務（233.37億港元）、保利物業（199.75億港元）、中海物業（172.08億港元）、綠城服務（156.35億港元）及恒大物業（122.16億港元）。

同時期，收並購與資産交易領域已經預演了多宗年度大戲，市場關注度較高的主要是恒大物業51.016%股權的潛在歸屬和新大正計劃發行股份及支付現金購買嘉信立恒51%股權的交易。資料顯示，涉及的標的管理規模均位于行業前列，業務分布廣泛。

中報顯示，恒大物業截至2025年6月30日的在管面積約為5.96億平方米，較去年同期增加4100萬平方米。今年上半年其在商寫、産業園、公共交通、醫療學校及城市公服等多元業态上持續突破，累計新簽約第三方面積超2300萬平方米，合同年飽和收入近6億元。其中，非住宅項目年飽和收入約4.4億元，占比超70%。

财務方面，中期營收同比增長約6.9%至66.47億元，淨利潤同比下降約1.7%至4.91億元，毛利率同比下降約2.2個百分點至18.0%。

值得一提的是，該公司受關聯方多種因素綜合影響，部分業主繳費意願低迷，導致貿易應收賬款攀升且回收周期拉長，使資金鍊持續承壓。截至2025中期，其貿易應收賬款原值約58.83億元，累計計提壞賬損失約30.42億元，減值率高達51.7%。目前恒大物業仍處于淨流動負債狀态。

而嘉信立恒則是中信資本旗下的零碳綜合設施管理服務商，正式成立于2020年，旗下包括包含杜斯曼、安銳盟、斯卡伊、道威、朗傑、安遠等綜合設施管理品牌，業績覆蓋全國32個省市區，服務範圍超過180個城市，管理面積超1.8億平方米，客戶數量超2700家。以管理面積衡量，與上市物企中的建業新生活（在管面積約2億平方米）相當，後者目前港股市值13.38億港元，但綜合設施管理類公司的估值普遍更高。

不過，兩宗交易均處于早期階段，存在較大的不确定性，尚待披露標的的估值、對價、業績承諾或潛在購買方等更多細節，但從標的體量上預測，上述交易有望刷新近年來物業行業的收並購對價記錄。

數字化應用實質性成果豐富，衆安智慧生活涉足數字資産

據中報及業績會信息，物業行業尚處于深度變革時期，物企正加速推進數字化、智能化的應用升級等，不少物企的數字化轉型已在多個重點業務領域及運營管理層面取得實質性進展。

總結而言，在物業服務場景領域，機器人、AI大模型等工具逐步落地，使得前沿科技成為重塑服務流程，降低人工依賴，提升服務一致性的重要手段。在客戶交互層面，物企探索AI大模型在客戶分析，智能客服響應，智能工單調度等維度的賦能，通過将科技嵌入服務價值鍊，促進服務響應效率與服務體驗的提升。在管理運營層面，物企夯實全局數據中台能力，為業态規劃、成本測算、風險預警等提供決策支撐，構建起高效、安全、可控的智慧管理體繫。

華潤萬象生活重視人工智能技術應用，上半年完成私有化部署，搭建AI應用開發平台，推動效率提升和管理賦能。在物業航道，其“萬象服務”實現小區空間和城市空間多業态100%覆蓋，“泊界”停車管理繫統項目覆蓋率超90%，财務運營平台實現全生命周期死循環管理。

雅生活服務以智慧賦能服務、加大了對智能化、數字化改造升級的投入。目前人工智能技術正逐步應用于該集團安防、停車、質量稽核、應急管理等方面，為業主提供更舒适、便捷、環保的服務體驗。

新希望服務以“AI+機器人+人”模式驅動降本增效，加速推廣“人機協同”至全國200個項目，預計實現管理成本節降超人民币1600萬元。

同時，憑借AI助力綜合人效提升，在工程提效方面，工單分類準确率向90%+進階，AI圖片質檢覆蓋日均萬級工單，人工復核量再降30%。品質管控方面，違規識别準确率提升至97%+，拓展AI巡檢至全業态2000+攝像頭點位；客服智能方面，全國項目AI回復覆蓋率達100%，輿情預警時效壓縮至1分鐘内，工單智能派發量翻倍。

本期内，部分物業及城市服務企業的數字化主要圍繞社區安防、環衛清潔、低空城市治理等場景和數字資産領域展開探索及合作。

8月31日，僑銀股份與科比特簽署戰略合作協議，将在城市服務領域深度融合無人機技術，共同推動低空經濟的發展。旨在提升城市巡檢、環境監測、應急響應等低空城市治理場景的技術支撐能力，提高智能化、立體化治理水平。

9月1日，衆安智慧生活發布公告，稱與一家獲香港證監會正式發牌的虛拟資産交易平台運營者展開業務合作。

雙方将共同探索數字資産相關業務的合作機會。並計劃在在該平台開立賬戶，為後續配置加密貨币資産做好準備。

此舉旨在鞏固衆安智慧生活現有的業務基礎，借助數字資産領域的前沿技術，進一步提升核心競争力，推動業務創新與數字化轉型。

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