夏磊：一線城市房地産市場怎麼走

夏磊 2025年房地産市場能否止跌企穩？開年首先看一線。

一線城市房地産市場的自信，來自于一線城市的綜合經濟實力，來自于一線城市對人才的吸引能力，更來自一線城市的國際競争力和科技創新能力。一線城市房地産市場是整體市場的風向標。

一線穩，則全國穩。

2025年開年以來，一線城市房地産市場韌性十足。

新房市場，2025年1月一線城市新房共計成交288萬平方米，扣除春節假期影響，成交面積同比增長16%。其中，上海新房銷售面積最高，達108萬平方米，北京、廣州和深圳分别為73萬平方米、65萬平方米和43萬平方米。廣州和深圳新房供應充足，銷售增長顯著，扣除春節假期影響，同比分别增長64%和109%。2月春節假期後20天，一線城市新房成交面積較2024年同期下降10%，其中深圳、上海新房市場熱度較高，同比分别增長37%、4%，北京、廣州同比分别下降24%、26%。

二手房市場，開年回暖趨勢延續，熱度高于新房。2025年1月，北上深二手房銷售面積共計336萬平方米，扣除春節假期影響，成交面積同比增長45%。其中，深圳二手房市場表現最為強勁，成交面積同比增長89%，上海和北京同比分别增長50%和26%。2月春節假期後20天，北上深二手房成交較2024年同期增長27%，顯示出二手房市場的持續復蘇态勢。

一線城市房價價格逐步企穩。根據國家統計局房價指數，2025年1月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京環比下降0.4%，上海和深圳分别環比上漲0.6%和0.2%，廣州環比持平。一線城市二手住宅銷售價格1月環比上漲0.1%，連續4個月增長。其中，北京環比上漲0.1%，上海和深圳環比上漲0.4%，廣州環比下降0.2%，降幅持續收窄。

一線城市購房需求與購房資格、能力、意願高度相關。一線城市憑借強大的經濟實力、豐富的就業機會、完善的配套設施以及優質的醫療和教育資源，對居民購房定居的吸引力持續增強。購房需求釋放仍取決于購房資格、購房能力和購房意願這三大條件。

購房資格很重要，主要由限購等因城施策措施影響，一線城市已有明顯優化，仍待進一步放松。目前廣州限購已全面放開；北京以五環為限調減社保年限，通州限購政策與全市並軌；上海，非滬籍外環外購房社保年限要求再縮短，非滬籍購買外環外只需1年社保；深圳核心區購房需繳納1年社保，非核心區不限購。

購房能力，主要由首付比例、貸款利率等信貸環境影響。一線城市房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸。首付比例已降低。一線城市首套房首付比例均為15%，二套房有所差異。房貸利率維持低位，北京首套房商貸利率下限為LPR-45個基點，二套房五環内為LPR-5個基點、五環外為LPR-25個基點。上海、深圳首套房商貸利率下限為LPR-45個基點，二套房為LPR-5個基點。廣州，房貸利率維持在3%左右。

購房意願，則主要受房價如何變化、期房能否如期交付、房屋質量等的心理預期影響。房價的走勢是近期購房者的主要購房參考依據，北上深自2024年10月開始連續4個月二手房房價指數環比上漲，廣州環比跌幅持續收窄，這一趨勢對購房者的預期産生了積極影響。期房能否如期交付，對于一線購房者的影響較小，特别是保交房攻堅戰有力推進後，購房者對期房的顧慮有所減輕。購房者對房屋品質的預期得到了顯著提升，2024年深圳市出台新版《建築設計規則》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品質商品住宅設計導則》和《平原多點地區"好房子"規劃管理技術要點（試行）》，優化了居住舒适度，為購房者提供了更優質的選擇；廣州啟動"智慧+品質"住宅建設試點。随着一線城市新房設計規範的不斷完善，購房者對房屋品質的預期将改善，有助于提升購房者對新房的偏好。

需求結構，改善性需求主導新房成交，而二手房成交以小戶型為主。一線城市新房市場中90-120平方米戶型成交占比持續提升，成為主力面積段。其中，上海改善性需求最為突出，2024年該面積段成交占比高達55%，2025年1-2月進一步提升至56%。北京的改善需求也占主力，占比34%。廣州、深圳市場則呈現剛需與改善性需求"雙核驅動"的格局，90平方米以下剛需戶型與90-120平方米改善性産品成交占比相近。

一線城市二手房成交結構則延續剛需置業為主的市場特征。北京、上海、深圳90平方米以下戶型成交占比分别達64%、65%、65%，凸顯高房價背景下首置需求的剛性支撐。廣州市場則呈現差異化表現，90平方米以下和90平方米以上戶型占比相近，分别為55%和45%。

一線城市新房供給總量将進一步減少，二手房挂牌量下降。

一線城市去年全年土地供應規模進一步下降，新房供給總量将進一步減少。據中指數據統計，受市場下行影響，2024年一線城市住宅供地共175宗，同比下降20.5%，總體流拍率為2.9%，相較于2024年小幅下降。一線城市共成交住宅用地156宗，同比下降18.3%，出讓金額達到4053億元，同比降幅34.2%。北京、上海、廣州、深圳分别成交41、60、49、6宗，其中僅廣州同比增加14%，深圳同比降幅最大，下降57%。

預計2025年将從三方面着力改善供給，一是專項債收購存量閑置土地速度加快，推動土地"去庫存"。二是，加快收儲存量商品房，助力去庫存，穩市場，同時增加保障性住房供應，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求。三是，增加改善性住房，特别是好房子供給。

供給結構，新房以改善為主。2024年北京新房供應120平方米以上改善性戶型占比提升明顯，120-144平方米占比提升至22%，144-200平方米占比提升至21%。上海120平方米以上改善性戶型占比達35%，較上一年度增長10個百分點。廣州新房供應結構變化較小。深圳供應與需求相似，以90平方米以下與90-120平方米戶型占比為主力，供應結構無明顯變化。

二手房挂牌量2月以來有小幅回升，或與居民置換意願增加有關。2024年自10月開始，一線城市二手房挂牌量不斷減少，2025年1月該趨勢持續。截至2025年2月15日，北京二手房鍊家挂牌量下降至12.6萬套，較2024年4月高點減少14%，但3月初挂牌量回升至13.2萬套。截至2025年2月15日，廣州鍊家挂牌量為14.3萬套，較2024年9月高點減少6%，3月初挂牌量回升至14.3萬套。截至2025年2月15日，深圳鍊家挂牌量為4.6萬套，較2024年9月高點減少9%，3月初挂牌量回升至5.1萬套。

當前小陽春已經啟動，展望後市未來一線城市仍有放松空間。

2025年1-2月，北京、上海、深圳二手房成交量分别達到2.7萬套、3.5萬套和1萬套。在近五年的同期數據對比中，這一成交量僅次于2021年。春節後，二手房市場活躍度顯著提升，帶看量和調價情況均有明顯改善。據麥田數據統計，截至2月27日，北京二手房帶看量環比增長16.3%，且呈現逐周上升的良好态勢；上海二手房帶看量也大幅提升，2月二手房中介門店帶看量同比上升超過50%；深圳春節後二手房帶看量連續四周上漲，回升至去年10-11月的高位水平。與此同時，深圳漲價房源占比也同步提升，從1月份的32%提高至2月初的43.2%，上漲了11個百分點。

綜合開年房地産市場的熱度以及3月季節性因素帶來的傳統銷售旺季，預計3月"小陽春"将持續。一線城市将發揮重要的帶動作用，助力房地産市場止跌回穩。

一線城市仍有政策放松空間，其中調整限購政策尤為關鍵。一線城市可以通過進一步擴大非限購區域，以及縮短限購所需的社保或個稅繳納年限，從而更好地滿足居民的住房需求。

放松限購政策對一線城市房地産市場的提振效果十分顯著。2024年9月末四個一線城市陸續放松限購，四季度一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長45%。其中，廣州全面放開限購，深圳縮小限購區域，兩地新房銷售面積同比分别增長69%和124%，市場修復速度明顯快于其他城市。上海外環外限購政策相對寬松，外環外的新房成交成為市場主力，四季度外環外新房成交量占比全市的79%。二手房市場，一線城市在限購放松後二手房成交量持續處于高位，市場信心顯著增強。

在稅費方面，進一步降低交易稅費也是關鍵舉措。例如，可考慮取消二手房交易中的個人所得稅。目前，一線城市出售二手房時，若滿足"滿五唯一"條件可免征個人所得稅，但出售滿五不唯一的二手房時，需繳納出售計稅價格與房産原值、轉讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計稅價格的1%繳納個人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。在退稅優惠方面，對現住房出售後1年内重新購買住房的納稅人給予退稅支持。二手房市場是保障房地産市場健康循環的關鍵環節，它不僅能為新房市場釋放需求空間，還能滿足不同層次購房者的需求。尤其是對于有改善居住條件的家庭來說，"賣一買一"的置換需求應得到大力支持。取消個人所得稅将放寬置換的挑選時間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進一步促進房地産市場的良性發展。

風險提示：市場超預期下行，導致土地成交、商品房銷售不及預期；政策不及預期；測算結果不能反映市場全貌，存在預測偏差；歷史經驗的适用性受限，導致依據同期數據進行的計算存在偏差；數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用；中國與别國國情不同，並不具有完全可比性，相關數據僅供參考。

證券研究報告：《一線城市房地産市場怎麼走》

對外發布時間：2025年3月7日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

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