楊光華：現房銷售新政來了，房價會漲嗎？

楊光華 8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局聯合發布通知，進一步完善商品住房銷售制度。

此次三部門協同發力，為了構建房地産發展新模式。

這一通知的核心信号，是有力有序推行現房銷售。

通知明确，自實施之日起，新建商品住房項目優先選擇現房銷售模式；對已取得預售許可證的項目，鼓勵實行現房銷售。

同時，新政推行現房銷售定金制度。項目取得施工許可證後，房企可與購房人簽訂購房定金合同並收取少量定金，為現房交易提供制度保障。

此次政策對預售條件作出重要調整：單體建築須完成主體結構封頂，方可申請預售。

與此同時，通知要求進一步加強預售資金監管，優化存量項目預售管理，並明确通知發布前已開工項目按原有政策執行，确保新老政策平穩銜接。

現房銷售以所見即所得為核心特征，購房者面對的是已建成實體房屋，可直觀評估建築質量、小區環境與周邊配套，交易風險顯著降低，尤其能有效規避項目爛尾、重大規劃變更及"貨不對闆"等突出問題。

相比之下，期房銷售存在較大不确定性。從購房到交付的漫長周期中，購房者需獨自承擔開發商資金鏈斷裂、工程延期、質量瑕疵及承諾不兌現等多重風險。

事實上，自2022年末以來，全國多地已陸續出台現房銷售相關政策。在庫存量較大的地區試點現房銷售，不僅有助于合理控制新增供應規模、改善市場供需結構、加快去庫存進程，更利于推動房地産行業向新模式轉型。

盡管現房銷售對保障購房者權益、促進市場健康發展意義重大，但其全面推行仍面臨諸多現實考驗。

其中，對房企資金實力的要求尤為突出。現房銷售意味着開發商需承擔更長的資金回籠周期和更高的資金占用成本，行業分化或将進一步加劇。

同時，這一新政變相影響市場供求關系，拉長開發周期。現房銷售後，市場上的有效供應減少，必然出現“物以稀為貴”的漲價動作。

算一筆直觀的賬：同一個闆塊，期房銷售時，有10個項目同步入市銷售，新房供給充足。 切換為現房銷售後，同一時間能推向市場的，可能只剩3個項目。

假設一年之内，這個闆塊真實購房需求穩定在100組。供給從10個項目收縮到3個，100組購房者去争搶有限的房源，就會出現房源供不應求、一房難求的局面，在這種供需失衡的關系驅動，房價必然上漲。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者

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