以價換需求 | 2024年10月産業運營服務發展報告

觀點指數 政策或有推動，融資加速 報告期内，觀點指數共錄得11起融資事件，事件數量顯著多于其他月份，融資類型分别為基金、公司債、超短期融資券等，並以公司債的發行為主。融資加速的背後或有政策層面的支持，期内發布的政策不僅僅支持未來産業的發展，同時還拓寬了中小企業的融資路徑。

樣本企業專注培育新賽道，投資以智造産業園為主 期内，據觀點指數不完全統計，共錄得5起投資事件，少于上月投資事件的披露數，總披露金額為135億元，項目類别以智造産業園為主。報告期内，華夏幸福延續其低空經濟的布局，並不斷擴大版圖，而與華夏幸福類似，東湖高新同樣注重新賽道的培育，如數字科技闆塊。

多只REITs宣布擴募計劃，以價換量愈發普遍 報告期内，華安張江産業園REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT、華夏合肥高新REIT均宣布擴募計劃。但與此同時透過已上市的産業園REITs的業績情況可以看到，暗藏其中的還有越來越嚴重的園區以價換量的情況。

政策或有推動，融資加速

報告期内，觀點指數共錄得11起融資事件，事件數量顯著多于其他月份，融資類型分别為基金、公司債、超短期融資券等，並以公司債的發行為主。

10月10日，根據上海證券交易所信息披露顯示，科學城（廣州）投資集團有限公司2024年面向專業投資者非公開發行可續期公司債券項目更新為“已通過”。觀點新媒體獲悉，債券發行人為科學城（廣州）投資集團有限公司，拟發行總額為人民币24億元。

9月30日，中新集團宣布計劃發行不超過20億元的公司債券，面向具備風險識别和承擔能力的專業投資者公開發行。本次債券期限不超過10年，采用固定利率。募集資金扣除發行費用後，将用于償還公司有息債務、到期債券本金及其他合法用途。債券發行後，将申請在上海證券交易所上市交易。

值得注意的是，10月9日，廣州高新知識産業投資集團在上交所成功發行“廣發-廣州高新知識産業投資集團資産支持專項計劃”，發行總規模9.52億元。此次發行的優先A級證券規模為6.16億，占比64.71%，獲得AAA評級，期限為18年，發行利率為2.4%；優先B級證券規模為3.35億，同樣獲得AAA評級，發行利率為2.5%；次級證券規模為0.01億元，未獲評級。

目標物業為高新智創園，涵蓋辦公、商業、公寓及酒店業态，包括園區12棟物業及配套車位，評估價值約為17.29億元。

據觀點指數不完全統計，這種以園區為背景發行CMBS融資的案例較少，今年只有寥寥幾筆，如今年5月28日，陝西省首單産業園CMBS成功發行，發行金額3.95億元。

相比債券等直接增加杠杆的融資方式，CMBS是将物業所有權轉移，並進行融資，這樣可以很好地避免持續拉高負債，還可以盤活存量資産。

此外，從融資利率角度看，這筆CMBS的票面利率為2.4%，而縱觀廣州高新知識産投的其他債券，如公司債、中期票據等，其票面利率均高于CMBS的票面利率，且融資期限也較短。

融資加速的背後或許也有政策層面的支持，期内發布的政策不僅僅支持未來産業的發展，同時還拓寬了中小企業的融資路徑。

10月17日，武漢東湖高新區在新聞發布會上正式對外發布《促進未來産業發展實施方案》。該方案以創建國家未來産業先導區為目標，依托國家定位特殊、武漢科教特長、光谷産業特色“三特”原則，計劃通過7大要素和8大行動，推動6G通信、量子科技、腦機接口等9大賽道的未來産業發展。預計到2027年，未來産業規模将突破500億元。

10月16日，北京市經濟和信息化局發布《北京市關于促進專精特新企業高質量發展的若幹措施（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。該措施旨在拓寬專精特新企業的直接融資渠道，提高企業上市審核效率，促進科技創新和高質量發展。

征求意見稿提出，北京市将落實"千帆百舸"專精特新中小企業上市培育工程，持續推進"挂牌倍增"行動，支持"專精特新"專闆建設，對獲得股權融資的入闆企業擇優支持。同時，北京市将支持專精特新企業在全國中小企業股份轉讓繫統挂牌，快速申報北京證券交易所，提高企業首次公開發行上市審核效率。

此外，北京市将充分利用金融資産投資公司股權投資試點政策，促進專精特新企業的科技創新。市區兩級政府投資基金也将支持專精特新企業發展，聚焦重點産業鍊融資需求，開展"一月一鍊"投融資路演活動。

樣本企業專注培育新賽道，投資以智造産業園為主

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得5起投資事件，少于上月投資事件的披露數，總披露金額為135億元，項目類别以智造産業園為主。

10月14日，浙江雲中馬股份有限公司發布公告稱，其子公司浙江雲中馬智造有限公司與松陽縣經濟發展投資集團有限公司拟打造雲中馬“時尚智造”産業園項目。該項目一期預計投資人民币15億元，其中固定資産投資為10億元，旨在建設年産16.5萬噸高性能革基布坯布和1.5萬噸滌綸DTY絲的産業基地。

觀點指數了解到，該項目的實施旨在打造一個智能化、數字化、綠色化的革基布産業鍊現代智能制造基地，以推動公司的綠色、低碳和可持續發展。

10月8日，上海青浦西岑科創園區組團二項目正式啟動。組團二項目處于西岑科創園區核心區域，占地約498畝，總建築面積約70萬平方米，總投資約110億元。該項目聚焦集成電路設計、人工智能研發、綠色低碳技術與服務等細分領域，打造長三角數字幹線的核心功能區，新質生産力策源區和共投共建共享的跨區域科技和産業協同創新樣闆區。

報告期内，華夏幸福延續其低空經濟的布局，並不斷擴大版圖，而與華夏幸福類似，東湖高新同樣注重新賽道的培育。

10月18日，華夏幸福在2024年半年度業績說明會上表示，公司以“全面轉型産業新城服務商”為戰略牽引，圍繞“産業+園區”，依托以産業招商為核心的全流程産業發展能力，立足自持及運營服務的大量産業園區資源與場景，全面推動戰略轉型。

會上，華夏幸福表示公司明确了重點轉型路徑：一是面向市場化客戶提供整體及各項輕資産服務，包括産業招商、産業招租、園區運營、物業服務等；二是挖掘和兌現園區資源，産業園區場景和産業發展能力，探索兌現産業園資産及低空經濟、園區新能源、數字化等優質資源，切入新賽道；三是持續探索地産發展新模式，包括不動産代建服務、銷售服務等産業鍊上下遊環節。

具體來看， 10月9日，華夏幸福與天津市甯河區工業和信息化局簽署戰略合作協議，標志着雙方将在産業招商和新質生産力鍊條打造方面展開深入合作，共同推動甯河區經濟的高質量發展。

此次合作的核心在于促進甯河區産業的轉型升級，華夏幸福将提供招商項目資源，推動航空飛行器與産業形态的融合，以及低空經濟的多業态發展。華夏幸福與甯河工信局的合作将探索構建低空經濟産業鍊體繫，涵蓋低空制造、飛行、保障及綜合服務産業，實現産業的同步發展。

10月17日，東湖高新在2024年半年度業績說明會上表示，正在集中精力推進意向標的並購及新賽道培育工作，已明确新增數字科技業務作為未來戰略發展方向，同時注冊成立全資子公司武漢東湖高新數科投資有限公司，作為公司數字科技業務的發展平台，拟依托高新數科，通過項目自建和並購等形式，發展壯大公司數字科技闆塊業務範圍。

多只REITs宣布擴募計劃，以價換量愈發普遍

報告期内，華安張江産業園REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT、華夏合肥高新REIT均宣布擴募計劃。

9月26日，華夏基金管理有限公司發布公告，宣布華夏合肥高新創新産業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏合肥高新REIT”）計劃進行擴募，並新購入基礎設施項目。

觀點指數了解到，華夏合肥高新REIT于此次擴募新購入的資産為合肥高新區創新産業園二期 F1、F3、F5（簡稱“高新睿鑫資産”）和集成電路標準化廠房項目（簡稱“高新君晟資産”）。交易對方為合肥高新股份有限公司，項目位于合肥高新區，是國家科技創新型試點市示範區的核心地帶，資金來源主要為擴募發售份額的募集資金。

9月27日，國泰君安臨港創新産業園REIT表示旗下國泰君安臨港創新産業園REIT拟新認購第2期資産支持專項計劃的全部資産支持證券並最終投資于位于上海市浦東新區秀浦路2555号的漕河泾科技綠洲康橋園區（一期）1、2、8、11-14幢、漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-1）15、18-25幢、漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-2）28-33幢（合稱“康橋項目”）。

9月27日，華安張江産業園REIT管理層則表示，張江高科和張江集團是浙江科學城的兩大開發主體，原始權益人目前持有大量園區物業，是未來華安張江産業園REIT的一些儲備項目。此外，公司非常重視華安張江産業園REIT這個發展平台，會擇機進行擴募計劃，也是希望通過持續擴募來提升規模以及産品流動性，以及分散投資的集中度。

但與此同時透過已上市的産業園REITs的業績情況可以看到，暗藏其中的還有越來越嚴重的園區以價換量的情形。

10月10日，建信中關村REIT發布2024年第3季度經營情況的臨時公告。公告顯示，該季度平均租金單價為4.56元/m²/天，同比下降20.70%；主營業務收入為3154.83萬元，同比下降25.67%；出租率提升至72.49%，相較于2023年第3季度末增長了8.76個百分點。

觀點指數了解到，該季度經營情況的變化主要受到市場同質化競争的影響。上地區域産業園供給量大，平均空置率達到25.4%，平均租金為4.83元/m²/天。為應對市場競争，建信中關村REIT采取了降價策略以吸引租戶，導致平均租金單價下降。

9月27日，對于今年平均租金較2023年有所下降的情況，中金湖北科投光谷REIT管理層表示，根據戴德梁行的市場調研數據，光谷區域研發辦公類園區平均租金微降，2023年區域平均租金為52元/平米/月，2024年6月30日平均租金為51元/平米/月。

並表示，目前宏觀經濟尚在復蘇，企業擴張需求減少，競争加劇。為應對市場競争，吸引租戶，采取靈活的價格競争策略，實現經營業績的最大化。

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