REITs再推進 | 2024年12月住房租賃發展報告

觀點指數 又一住房租賃新品牌亮相，市場規模與新店數量繼續增長 樣本企業于8城開業推出17個住房租賃項目，對比上個報告期，新開項目數環比上升89%，開店數量大幅提升，租房市場供給端迎來多個新項目入市。地方國企越來越重視品牌建設，通過提升品牌傳播力和影響力，增強市場競争力，同時深入布局市場化租賃住房領域。

國有企業持續加強與外部合作，住房租賃公募REITs再迎新産品申報 期内住房租賃國有企業繼續加強與其他企業的合作，實現優勢互補，共同推動住房租賃市場的發展。從政策導向和行業發展來看，随着租房市場的持續發展以及保障性住房建設的推進，住房租賃企業在融資端迎來更多可能。公募REITs也給行業帶來更多的資金支持和發展機遇。

地方持續推進存量房收儲工作，重點城市平均租金再小幅下跌 期内中央及地方主要聚焦于市場供給、存量收購用作保障性住房、管理規範、優化公積金支持等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。結合當前市場環境來看，預計短期内租房市場将繼續降溫或維持低位平穩運行，尤其在春節前的傳統淡季，市場活躍度難有大幅提升。

又一住房租賃新品牌亮相，市場規模與新店數量繼續增長

報告期内，樣本企業于8城開業推出17個住房租賃項目，對比上個報告期，新開項目數環比上升89%，開店數量大幅提升，租房市場供給端迎來多個新項目入市。

城市布局上，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州、長沙等仍是租賃企業開店的熱門城市，期内深圳以6個新開業項目數居首。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内包括萬科泊寓、融通融寓、百瑞紀集團、城家公寓、金地草莓社區、中海長租公寓、融通融寓、鄭州城發安居美寓等多家租賃企業在内，均有新項目落地，為市場注入新的活力。

新投運項目的産品類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、酒店公寓、大型租賃社區等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。項目體量上，新投運項目以千套以下小體量項目為主。小體量項目具有靈活和适應性強等優勢，成為租賃企業實現規模增長的重要支撐。

房企繫租賃企業方面，以萬科泊寓為例，12月4日，廣州泊寓·三元里旗艦店正式開業，項目位于廣州市白雲區機場路33号三元里萬科里上蓋。該項目是萬科集團與建萬基金合作的廣州首個保障性租賃住房項目，首批入市的600套房源已實現滿租。項目擁有超1500套租賃房源，戶型包括單間、一房一廳等多種房型，項目運營方為萬科泊寓。

值得一提的是，政策支持、市場需求穩固、行業日趨規範等因素吸引了更多外部企業布局住房租賃市場，期内又一住房租賃新品牌成立。

11月30日，銀豐Me公寓舉行品牌發布會。據觀點指數了解，銀豐地産于銀豐天地項目一期規劃建設長租公寓“銀豐Me公寓”，據了解，整個銀豐Me公寓由四棟租賃公寓構成。除了4388套精裝公寓外，還包含約8000平方米配套商業和1500余個車位等。

項目于11月中旬啟動預租，這一次的品牌發布活動上，又和十余家商業代表進行戰略簽約，未來一同為租客提供生活配套及服務。

作為行業老玩家，樂乎公寓擔任咨詢顧問角色，全方位參與銀豐Me公寓的籌建、運營及管理等各個環節。

住房租賃國有企業層面，期内鄭州城發旗下鄭州城發金沙美寓（三批次）、鄭州城發江山美寓以及鄭州城發荥澤美寓三個保障性租賃住房項目于12月4日開啟選房，並于12月12日-12月14日期間辦理集中入住，三個項目共計可提供755套，1317間房源。

城發安居作為鄭州市級國有住房租賃投資運營平台，為鄭州保障性住房高質量發展提供支撐。截至目前，“美寓”繫列人才公寓已累計運營33個項目，投入近4.6萬套（間），出租率達99%，為鄭州新青年、新市民提供安居服務。

另外，甯巢·頌學軒人才專項租賃住房于10月30日到11月13日期間集中申請配租，並于12月3日開始辦理簽約入住。

項目位于杭州市西湖區三墩鎮，共計312套房源，其中包含57平方米戶型208套，69平方米戶型52套，89平方米戶型52套。

據杭州住保房管局披露，截至目前，今年杭州市通過多種渠道累計籌集保障性租賃住房項目126個、房源6.01萬套（間）；累計推出保障性租賃住房17個、房源1.37萬套，超額完成年度目標任務。

據觀點指數了解，保障性租賃住房是地方國企參與住房租賃市場的重要産品類型之一，主要面向城市新市民、新青年等群體。

随着住房租賃市場發展逐步成熟，地方國企越來越重視品牌建設，通過提升品牌傳播力和影響力，增強市場競争力，同時深入布局市場化租賃住房領域，打造高端服務式公寓、青年公寓等産品，滿足不同層次消費者的租賃需求。

11月15日，浦發有家康橋社區舉行了盛大開業儀式。此次活動不僅標志着浦發有家正式投入運營的第4個保障性租賃住房項目正式啟動，同時也見證了浦東新區高級人才公寓之一的浦發有家·臻享×珊瑚世紀的正式發布。浦發有家品牌持續發力，不僅為浦東新區各類人才提供高品質的安居選擇，也進一步豐富了浦發集團在租賃住房市場的布局。

國有企業持續加強與外部合作，住房租賃公募REITs再迎新産品申報

與此同時，期内北京保障房中心、城投寬庭、東南青年匯等住房租賃國有企業繼續加強與其他企業的合作，實現優勢互補，共同推動住房租賃市場的發展。

11月28日，北京保障房中心與首開集團簽署戰略合作協議，雙方将在住房保障領域加深合作，為實現首都住房保障事業的高質量發展注入新動力。

據東南青年匯官微披露，公寓公司成功中標六合區四壩人才公寓項目，這是其與南京建新企業管理有限公司合作三年後的再度續約。

另外，12月13日，國泰君安城投寬庭保租房REIT發布公告宣布原始權益人變更淨回收資金用途。該基金成功發行後，發售基金總額扣除償還外部債務、繳納稅費及原始權益人戰略配售認購款後，淨回收資金淨額為46019.34萬元。

公告中披露，原始權益人（上海城投房屋租賃有限公司）計劃将淨回收資金的90%（監管資金）用于徐匯區田林街道244-19地塊保障性租賃住房（以下簡稱“馨伴寓項目”），拟使用的募集資金規模約4.14億元。

結合城投控股發布的公告可知，上海城投房屋租賃有限公司拟與上海國有存量資産盤活私募投資基金合夥企業（有限合夥）共同發起設立有限合夥企業。合夥企業将以自有及自籌資金通過上海聯合産權交易所參拍收購標的公司100%股權及標的公司股東華鑫置業對標的公司享有的股東借款債權，進而投資徐匯區田林闆塊244-19地塊的租賃住房物業項目。

融資層面，據觀點指數不完全統計，報告期内住房租賃行業在公募REITs、ABS、信貸等多維度上融資並行。

如12月11日，廈門安居集團52億元公募債券項目獲上交所受理；11月25日，杭州安居集團20億元私募債券項目獲上交所受理；11月初，北京保障房中心在上交所成功發行了“中信證券-北京保障房中心租賃住房2024年第1期資産支持專項計劃”，項目發行規模總計5.60億元。

此外，金融機構也在多地積極推動保障性住房貸款落地，為住房租賃項目落地提供了資金支持。

從政策導向和行業發展來看，随着租房市場的持續發展以及保障性住房建設的推進，住房租賃企業在融資端迎來更多的發展可能。

與此同時，公募REITs的進一步發展也為住房租賃市場帶來了更多的資金支持和發展機遇。

11月26日，匯添富上海地産租賃住房REIT和華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT先後申報至上交所，並于11月29日獲上交所受理。

這兩單基金原始權益人分别為蘇州工業園區公租房管理有限公司和上海地産房屋租賃有限公司。前者為蘇州恒泰控股集團有限公司的一級全資子公司，實際控制人為蘇州工業園區管理委員會。後者是上海地産（集團）有限公司的二級全資子公司，實際控制人為上海市國資委。

雖然目前發行住房租賃領域公募REITs的主體主要是國有企業，但随着住房租賃市場發展逐步成熟，民營企業參與住房租賃REITs的可能性正在增加，目前已有民營企業在積極籌備相關項目。

觀點指數從企業官網獲知，目前恒泰租住累計開發租賃住房體量為190萬平方米，房源總規模為1.6萬套，在建項目投運後可滿足3.5萬人居住需求。招募說明書中披露，截至6月底，資産均在恒泰集團表内，包含8個公租房項目、2個保租房項目及3個其他租賃類型項目。

另外，截至6月，上海地産旗下租賃業務運營服務品牌，上海城方在運營服務租賃住房約2.5萬套，服務企業租戶1500余家，租客超5萬人次，運營服務管理社區商業超8.5萬㎡，覆蓋租賃社區商業、區域型鄰里綜合體、商辦樓宇配套等。

另據《上海地産集團2023年度社會責任報告》披露，截至2023年底，累計集中新建保障性租賃住房項目18個，總建築面積約150萬平方米，可供應房源約1.7萬套。預計至“十四五”末，各類租賃住房建設運營規模将達6萬套，服務超過10萬組家庭。

數據來源：基金招募說明書，觀點指數整理

本次獲受理的兩支租賃住房REITs入池資産合計37.07萬平方米，共計可提供租賃住房3957套。其中菁英公寓屬于公共租賃住房項目，總建築面積為28.24萬平方米，可租賃面積為25.05萬平方米。

值得一提的是，江月路項目屬于存量盤活資産，于2012年開工建設時規劃為商辦，于2018年4月申請非居改居，並于2022年9月取得納保認定書。

數據來源：基金招募說明書，觀點指數整理

運營表現上，匯添富上海地産租賃住房REIT底層項目在出租率、淨收益、可供分配金額等指標上表現良好。

據基金招募說明書披露，截至6月底，江月路項目租賃住房部分、江月路項目配套商業部分以及虹橋項目租賃住房部分出租率均超90%，同時出租率逐漸提高呈穩定增長趨勢，具體數值分别為94.79%、93.5%以及94.92%。

虹橋項目商業配套部分出租率相對較低，可出租面積758.09平方米，已出租面積468.52平方米，6月底出租率為61.8%。

于6月30日，虹橋項目和江月路項目的評估價值分别為4.03億元和9.48億元。2024 年，兩者的年化運營淨收益分别為1705.26萬元和4041.07萬元，資本化率分别為4.23%和4.26%，運營淨收益率分别為78.3%和71.89%。

基于評估值，基金于2024年7-12月及2025年可供分配金額現金預測值分别為 2857.26萬元和5703.01萬元，年化預測現金分派率分别為4.04%和4.05%。

華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT底層項目出租率穩步恢復。據了解，菁英公寓于2020年到2023年期間出租率有所下降，是項目運營滿10年的内部修繕計劃所致。據招募說明書披露，随着2024年内部修繕全面完成，同時項目候租人數衆多，從退租到新租戶入住平均僅需1周時間，預計項目出租率将會有較明顯的回升。

項目于6月末、7月末、8月末及9月末的時點出租率分别為91.13%、92.76%、93.98%以及92.88%。由于采用預付租金的方式，項目租金收繳率常年維持在100%。

與此同時，杭州城投官微披露，杭州市首單保障性租賃住房基礎設施REITs項目正在積極申報中。

據杭州城投官微披露，目前市安居集團在管公租房房源總套數5.86萬套，總面積317.6萬平方米，配租率約92%。在管保障性租賃住房項目共18個，總房量1.73萬套（間），在管面積約133.7萬平方米。共有産權房方面，亞運村媒體村M1地塊、三墩北人才共有産權房已實現既定銷售目標。

運營表現上，甯巢·錢塘藍領公寓産業工人比例超90%，入駐企業40家；甯巢·美地公寓作為杭州亞運村賽後推出的人才專項租賃住房，于11月29日實現100%滿租。

地方持續推進存量房收儲工作，重點城市平均租金再小幅下跌

政策層面，期内中央及地方主要聚焦于市場供給、存量收購用作保障性住房、管理規範、優化公積金支持等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

與此同時，上交所和深交所推動基礎設施 REITs 的報告披露，以保證市場的透明度和合規性，促進基礎設施REITs市場的健康發展。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

今年以來，中央及地方層面積極推進存量收儲工作，旨在通過收購已建成但未售出的商品房，将其轉化為保障性住房，以緩解房地産市場的庫存壓力，促進房地産市場的平穩健康發展。

在具體實施層面上，地方層面采取了多種措施來推進收儲工作。其中包括湖南和四川分别發放了1億元和2億元的住房租賃團體購房貸款，用于收購存量商品房，計劃将其用于配租型保障性住房。廣州安居集團宣布征集廣州市行政區域内已建成的存量商品房用作保障性住房。今年以來，廣西加快推動收購存量商品房用作保障性住房取得新突破，截至11月25日，全區已完成協議收購存量商品住房用作保障性住房2876套，總面積達30.13萬平方米。

截至目前，全國已有超過60個城市表态支持存量商品房收儲工作，超30個城市落地首批房源征集細則，明确了商品房收儲需滿足的條件。

公積金支持上，期内廣州、紹興、南京等多地積極推進優化住房租賃公積金支持政策，如提高公積金租房提取額度、放寬提取條件等，使租房者能夠更便利地使用公積金支付租金，減輕租房負擔，從而推動住房租賃市場的發展。

同時，期内多城針對租房市場管理方面頒布了相關的政策文件。另外，為進一步加強住房租賃行業管理，規範住房租賃企業行為，杭州市于今年7月出台了《杭州市住房租賃企業信用信息管理辦法（試行）》，這也是全省首個住房租賃企業信用信息管理辦法。

12月4日，杭州市住保房管局首次公布了杭州住房租賃企業信用等級結果，共有191家住房租賃企業參與評級，其中包括杭州愛家物業服務有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司、杭州甯巢公寓運營管理有限公司、杭州自如企業管理有限公司、暖屋（杭州）租賃住房發展有限公司等12家企業獲得A信用等級。

市場供給端，據全國房價行情網數據，11月全國住宅挂牌出租62.4萬套，供給量環比下降6.17%，普通公寓挂牌出租9404套，環比下降10.44%，進入租房市場淡季，業主挂牌積極性出現下滑。

數據來源：同花順，觀點指數整理

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

同花順數據披露，11月50城住宅租金延續下跌走勢，平均單價為32.52元/平方米/月，環比下跌0.52%，環比跌幅較上月有所收窄，同比下跌4.19%。

一線城市住宅租金平均單價為92.89元/平方米/月，環比及同比均出現下滑，跌幅分别為1.09%和5.92%。

具體城市租金表現上，北京、上海及深圳三城的住宅租金均超90元/平方米/月，明顯高于其他城市。

其中，35個重點城市租金出現環比下跌，環比變動區間為-4.47%到-0.03%之間；14個重點城市租金實現環比上升，環比變動區間為0.17%到4.44%不等；漳州租金與上月基本持平。50城租金變動幅度均在5%以内。

另外，據國家統計局數據披露，11月，全國租賃房房租指數同比下滑0.3個百分點，環比下滑0.1個百分點，累計同比下滑0.2個百分點。

整體來看，進入傳統租房淡季，房屋出租難度略有提升，重點城市平均租金繼續小幅下跌，挂牌租金增長動力不足。結合當前市場環境來看，預計短期内租房市場将繼續保持降溫态勢或維持低位平穩運行，尤其在春節前的傳統淡季，市場活躍度難有大幅提升。

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