招商策略調整 | 2024年11-12月産業運營服務發展報告

觀點指數 基金招商成主流，資産支持證券類融資提速 報告期内，觀點指數不完全統計共錄得14起融資事件，融資類型分别為基金、中期票據、超短期融資券、資産支持證券等，並以基金的設立為主，共錄得6起基金設立相關事件。基金招商不僅可以為企業解決資金問題，還能獲取優質項目的信息，有針對性地引入項目，實現雙方共赢。此外，基金招商對于促進産業升級、補齊産業短闆、加快産業聚集具有重要的導向作用。

租戶自建園區數量增多，樣本企業布局減少 期内，據觀點指數不完全統計，共錄得11起投資事件，總披露金額為177.5億元，項目類别以智能智造産業園為主。可以注意到，這些産業園的建設主體大多是此前園區運營商的租戶，其均選擇了擴大自建園區的布局方式。園區運營商方面，期内樣本企業僅MAX科技園、ESR有建設方面的相關動态。

産業園REITs加速上新，擴募同步進行中 報告期内，多筆産業園REITs更新項目動态，其中包括詢價發售、正式上市、分紅及擴募。如期内，國泰君安東久新經濟REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT均有擴募動态更新。

基金招商成主流，資産支持證券類融資提速

報告期内，觀點指數共錄得14起融資事件，融資類型分别為基金、中期票據、超短期融資券、資産支持證券等，並以基金的設立為主，共錄得6起基金設立的相關事件。

11月19日，西安中灣科創産業投資基金合夥企業（有限合夥）在西安正式成立，由中灣私募基金管理有限公司擔任執行事務合夥人，出資額8.02億元人民币。該基金的成立旨在進一步推動科技創新産業的發展，為相關領域的企業提供資金支持和資源整合。

該基金的合夥人包括粵港澳大灣區科技創新産業投資基金（有限合夥）、西安産業投資基金管理有限公司以及中灣私募基金管理有限公司。經營範圍涵蓋創業投資、股權投資、投資管理及資産管理等。

值得注意的是，期内金額最大的一筆基金為蘇州工業園區二期産業投資基金。

12月10日，蘇州工業園區二期産業投資基金（有限合夥）正式成立。該基金由蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司、蘇州工業園區經濟發展有限公司、蘇州園豐資本管理有限公司共同出資，出資額達100.1億元人民币，蘇州園豐資本管理有限公司作為執行事務合夥人，将專注于私募股權投資基金管理和創業投資基金管理服務。

據了解，蘇州工業園區曾于2021年7月23日正式成立一期園區科創基金，總規模為15億元，首批啟動資金3億元，聚焦生物醫藥、納米技術應用、人工智能等戰略性新興産業重點領域，采取直投和撥投結合的方式，支持企業做大做優做強，同時吸引更多優質項目落地發展，且這項基金的設立也吸引了一批投資機構、金融機構加入園區。

據觀點指數統計，期内各省市加快引進産業基金，並且較多以政府投資引導設立，且從2024年8月1日起，《公平競争審查條例》正式實施，其明确限制了依靠稅收優惠、補貼等形式的傳統招商模式，觀點指數認為，未來産業園區的招商方式也會逐漸由“以稅招商”逐漸轉移至“基金招商”的形式。

基金招商也即是通過地方融資平台、産業引導基金等入股企業，以投帶引、以基金撬動資本，引進一批符合地區産業需求的優秀企業落戶。這種招商方式不僅可以為企業解決資金問題，還能獲取優質項目的信息，有針對性地引入項目，實現雙方共赢。基金招商對于促進産業升級、補齊産業短闆、加快産業聚集具有重要的導向作用。

此外，設立的基金金額同樣較大的還有青島國資合作設立的産業投資基金。

12月2日，天眼查信息顯示，青島國資合作産業投資基金合夥企業近日成立，執行事務合夥人為青島國信金融控股有限公司。基金出資額約100億人民币，經營範圍為創業投資、以自有資金從事投資活動。

合夥人信息顯示，該基金由青島财通資産管理有限責任公司、青島國信發展有限責任公司、青島城投地産投資控股有限公司等共同出資。

報告期内，還有兩起發行資産支持證券進行融資的事件。今年，以園區為背景發行ABS融資的案例只有寥寥幾筆。

12月20日，上海證券交易所信息披露顯示，中新-東吳-元聯-中新智地區中園一期資産支持專項計劃狀态更新為“已受理”。該債券發行人為中新智地蘇州工業園區有限公司，拟發行總額為人民币5.8億元。債券品種為資産支持證券(ABS)，承銷商為東吳證券。

11月14日，北京市首單以工業園區作為主要底層資産的類REITs産品“中信建投-北京經開數顯工大資産支持專項計劃”近日在上海證券交易所成功設立並發行。

觀點指數了解到，此次發行的類REITs産品底層資産包括經開區的數字工場、北工大軟件園和經開大廈三個工業園區項目，募集資金總額達14.98億元人民币。這些項目的引入不僅豐富了REITs産品的資産類型，也為投資者提供了更加多元的投資選擇。

租戶自建園區數量增多，樣本企業布局減少

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得11起投資事件，總披露金額為177.5億元，項目類别以智能智造産業園為主。

可以注意到，這些産業園的建設主體大多是此前園區運營商的租戶，並且均選擇了擴大自建園區的布局方式。

相比租賃産業園區，自建園區的自主性更強，可以吸引相關産業鍊上下遊企業入駐，形成産業集聚效應，從而增強企業的市場競争力。此外，擁有自有産業園區可以确保企業在未來不會因為租金上漲或租賃期限到期等問題而面臨搬遷的風險，為企業提供更加穩定的發展環境。

12月10日，億緯锂能位于荊門高新區·掇刀區的60GWh超級儲能工廠項目正式投産，標志着華中地區迎來了産能最大、産業鍊條最長的锂電池生産基地。

該項目總投資達108億元，一期工程占地約700畝，專注于生産MB56大鐵锂儲能電池。這種新型電池在電芯容量和循環次數上分别比同行業産品高出25%和20%，廣泛應用于電力儲能、船舶儲能等領域。以電動船舶為例，使用MB56電池可顯著提升約40%的航行距離，同時電池壽命延長約兩年。

12月10日，成都市金牛區人民政府與西門子數字科技（深圳）有限公司、佳都集團有限公司簽訂合作協議，共同打造西門子Xcelerator産業生态西部中心。

該中心将包含産業生态體驗中心、産業應用推廣服務中心和生态夥伴孵化基地，旨在為工業企業轉型升級提供數字化、智能化技術支持與賦能，推動大數據、人工智能和先進制造業的深度融合。

園區運營商方面，期内樣本企業中僅有MAX科技園、ESR有園區建設方面的相關動态。

12月9日，MAX科技園成功競得甯波市鄞州區的優質地塊，新項目命名為MAX科技園（甯波·鄞州），總投資額約為10億元人民币。其中固定資産投資約6.7億元，聚焦數字産業和現代健康産業兩大領域。

該項目位于甯波明州經濟開發區，占地面積約60畝，預計實現畝均産值不低于1350萬元、畝均稅收不低于100萬元，充分體現MAX科技園"高效率、高産出、高品質"的發展理念。MAX科技園（甯波·鄞州）将結合數字經濟與健康産業前沿趨勢，打造智慧化、可持續、復合型産業服務平台，吸引高精尖企業集聚，推動區域新興産業生态發展。

11月5日，ESR集團表示其ESR昆山中易高端制造及新零售産業園于2024年11月正式竣工。園區總建築面積29.3萬平方米，項目總投資額達10億元。

ESR昆山中易高端制造及新零售産業園是區域産業聚集的工業復合載體，項目專注于高端制造與新零售等産業領域，旨在吸引優質的外資制造業企業以及國内高端制造業龍頭企業，打造一個集生産、銷售、展示、分撥、存儲為一體的綜合性功能平台。

産業園REITs加速上新，擴募同步進行中

報告期内，多筆産業園REITs更新項目動态，其中包括詢價發售、正式上市、分紅及擴募。

11月27日，華泰南京建邺REIT發布上市交易公告書，将于2024年12月3日在上海證券交易所上市交易。

11月5日，中金聯東科創REIT在上交所正式上市交易。

11月27日，廣發成都高投産業園封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告對外發布。

根據公告，中國證監會準予本基金發售的基金份額總額為4億份。初始戰略配售基金份額數量為2.864億份，占發售份額總數的比例為71.60%。其中，原始權益人或其同一控制下的關聯方拟認購數量為1.36億份，占發售份額總數的比例為34%；其他戰略投資者拟認購數量為1.504億份，占發售份額總數的比例為37.60%。

網下發售的初始基金份額數量為0.7952億份，占發售份額總數的比例為19.88%。公衆投資者認購的初始基金份額數量為 0.3408億份，占發售份額總數的比例為8.52%。

期内，國泰君安東久新經濟REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT均有擴募動态更新。

12月10日，據國泰君安東久新經濟REIT公告披露，其計劃購入的基礎設施項目包括東久（南通）智造園和東久（重慶）智造園一期，建築面積合計達到100187.40平方米。此次交易的對方為BOLINDA LIMITED和DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED。資金來源為擴募資金。

11月19日，上海證券交易所信息披露顯示，國泰君安臨港創新智造産業園封閉式基礎設施證券投資基金項目狀态更新為“已受理”。

據觀點新媒體了解，債券發行人為上海臨港控股股份有限公司，計劃發行總額達人民币16.93億元。

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