優質地塊競争 | 2025年1月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企單月新增土地建面1065.74萬平方米，環比上升超90% 報告期内前50房企單月新增土地建築面積1065.74萬平方米，環比上升93.6%，同比下降32.2%。1-12月土地投資力度最大的企業為中海地産、保利發展、華潤置地、綠城中國及建發房産，權益拓儲金額分别為696.35、602.07、518.18、485.3和333.81億元。另外，招商蛇口和越秀地産緊随其後，權益拿地金額分别為314.59億元、303.4億元。權益拿地金額在200億以上的僅有8家企業，100億到200億之間的有9家。

一線城市供應縮減，優質地塊競争更為激烈 相比2024年，北京2025年供地計劃中的商品住宅供應最低值或同比下降60公頃。2024年廣州共成交49宗涉宅用地，總金額為772.74億元，較2023年下降34.65%。期内，四個一線城市成交18宗地塊，成交面積62.96萬平方米，成交金額達557.39億元，總體溢價率約為14.78%。一線城市供應縮減會是未來的趨勢，這也會加大房企對于優質地塊的競争。

住宅成交總價環比上升近100%，二線城市承接溢出需求 報告期内一二三線城市成交住宅用地2001宗，成交土地規劃建築面積13711.23萬平方米，環比上升95.64%，同比下降17.33%；成交總價5658.76億元，環比上升58.57%，同比下降19.25%；成交樓面均價4127.1元/平方米，環比下降18.95%，同比下降2.32%；平均溢價率4.14%。部分熱點城市依然有不少溢價地塊出現。觀點指數認為，一方面樓市的恢復讓企業提高了開發信心，企業投資有所增加。另一方面，一線城市供應縮減，讓一些熱門二線城市的較好地塊正好補上了供應空檔。

城中村改造項目繼續增加，資金探索多途徑投入 2024年，國開行新增城中村改造專項借款3817億元，支持了包括北京、廣州、濟南、鄭州、溫州、南通、贛州等城市在内的723個城中村改造項目。廣東省首個由業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的拆危建新項目廣州市花都區新華街集群街2号正式完成驗收，並順利交房交證。城市更新需要解決原始權益人的協商和資金問題，其中資金投入是不可或缺的。上述廣州樣本可以為其他原拆原建的項目提供解決思路。

前50房企單月新增土地建面1065.74萬平方米，環比上升超90%

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積1065.74萬平方米，環比上升93.6%，同比下降32.2%。

數據來源：觀點指數整理

2024年1-12月，前50房企新增土地建築面積5694.8萬平方米，同比下降35.44%，對比上月降幅收窄1個百分點。其中，中海地産、華潤置地、保利發展新增的全口徑土地儲備分别為387.96萬平方米、342.55萬平方米、325.03萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-12月土地投資力度最大的企業為中海地産、保利發展、華潤置地、綠城中國及建發房産，權益拓儲金額分别為696.35、602.07、518.18、485.3和333.81億元。另外，招商蛇口和越秀地産緊随其後，權益拿地金額分别為314.59億元、303.4億元。權益拿地金額在200億以上的僅有8家企業，100億到200億之間的有9家。

從新增貨值來看，1-12月土地貨值增加最多的企業為中海地産、華潤置地、保利發展、招商蛇口及越秀地産，新增貨值分别為2130.7、1593.56、1261.48、886.71和806.54億元。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計12月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為70.65%、14.95%、11.61%和2.8%。

一線城市供應縮減，優質地塊競争更為激烈

期内，北京發布土地供應計劃，2025年安排建設用地供應總量3165-3665公頃，較往年基本持平。住宅用地安排955-1015公頃，占比37%。其中，商品住宅用地240-300公頃，保障性住房用地475公頃；産業用地安排470-510公頃，占比19%。對比2024年，商品住宅供應最低值或同比減少60公頃。

2025年廣州計劃供應32宗土地，涉及7個行政區，包括天河區的11宗地，白雲區的10宗地塊，以及荔灣區、海珠區和番禺區的重點地塊。作為樓市熱門區域，2025年海珠區推出琶洲中二區住宅地塊和石崗路地塊。

觀察上述兩個城市的供應計劃可以看到，總量上有所收縮，這與之前控制增量，降低庫存的總體目標有所呼應。

上海發布2025年第一批次四宗地出讓公告，總起始價119.24億元，涉及浦東新區、虹口區、松江區、奉賢區4個地區。4宗地塊總土地出讓面積95949.83平方米，總規劃建築面積227161.78平方米。

據觀點指數不完全統計，2024年12月22日-2025年1月20日期間，四個一線城市一共有9宗涉宅地處于挂牌中，起始價233.32億元，面積28.8萬平方米。其中，深圳沒有挂牌進行中的地塊。

成交方面，2024年12月22日-2025年1月20日期間，四個一線城市成交18宗地塊，成交面積62.96萬平方米，成交金額達557.39億元，總體溢價率約為14.78%。

值得注意是，北京京土儲挂（海）[2024]051号地塊和京土儲挂（海）[2024]052号地塊是總價較高的地塊。

前者地塊吸引了不少開發商，如中海地産、華潤置地、中鐵置業、建發房産、中國金茂。最終，歷經170輪的厮殺後，地塊被華潤置地聯合體、中鐵置業、招商蛇口拿下，總價超過了91.5億元，溢價率超過17%。後者經過249輪的舉牌之後，由建發順利摘得。總價超過了90.4億元，溢價率超過25%。

而保利發展在廣州以底價70.22億元拿下了天河地塊。

12月31日，廣州2024年宅地出讓市場落下帷幕。據了解，2024年廣州共成交涉宅用地49宗，總金額為772.74億元，較2023年下降34.65%，2023年成交總金額為1182.54億元。

此次土拍結果顯示，天河區以8宗地塊、287.34億元的成交金額位居全市第一，占全市成交總金額的37.18%。海珠區和南沙區分列二、三位，成交金額分别為205.46億和78.76億，占比26.58%和10.19%。

保利發展和越秀地産成為拿地主力，均分别拿下7宗地塊，成交金額分别為253.77億元和111.26億元，占全市成交總金額的32.84%和14.39%。

1月16日，深圳迎來2025年首宗涉宅用地的出讓，位于龍崗區龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競價。經過246輪競價後，由中海地産以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率 70.4%。

觀點指數觀察到，一線城市供應縮減會是未來的趨勢。從上文提及的北京兩宗地塊和今年深圳首宗地塊成交情況可以看出，一線城市供應減少會加劇各房企對于優質地塊的競争。

住宅成交總價環比上升近100%，二線城市承接溢出需求

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地771宗，供應土地規劃建築面積5214.27萬平方米，環比下降659.38%，同比下降3.85%；供應土地起始樓面價3658元/平方米，環比下降1.24%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

期内，二線城市供應住宅用地255宗，供應土地規劃建築面積1672.23萬平方米，環比下降55.62%，同比上升1.12%；供應土地起始樓面價4883元/平方米，環比下降2.06%，同比下降10.61%。

三線城市供應住宅用地535宗，供應土地規劃建築面積3455.13萬平方米，環比下降69.39%，同比下降6.26%；供應起始樓面價2473元/平方米，環比下降12.52%，同比上升25.12%。

南京、昆明等城市是報告期内的主要供地城市。南京挂牌進行中的宅地總面積約13.62萬平方米，起拍總價22.78億元。昆明進行中的宅地總面積約22.2萬平方米，起拍總價18.92億元。

觀點指數觀察到，期内二三線城市供應縮減，預計至2025農歷年前的供應都不會大幅增加，主要是不少企業進行年終總結並準備放春節，土地的轉化情況不會特别理想。因此，地方在年後恢復供應的可能性較大。

值得注意的是，土地供應愈發謹慎。據觀點指數不完全統計，不少開發商有退地需求，其中不乏有中國金茂、越秀地産、萬科等頭部房企。據了解，一些地塊退還到地方後，重新調整規劃後再次挂牌，一般是調整容積率、樓面價、配建要求、公建等指標，重新上新後，房企可操作的空間更大。

成交方面，報告期内一二三線城市成交住宅用地2001宗，成交土地規劃建築面積13711.23萬平方米，環比上升95.64%，同比下降17.33%；成交總價5658.76億元，環比上升58.57%，同比下降19.25%；成交樓面均價4127.1元/平方米，環比下降18.95%，同比下降2.32%；平均溢價率4.14%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為3763.27萬平方米，環比上升149.68%，同比下降17.45%；成交總價為1919.24億元，環比上升80.66%，同比下降22.09%；成交樓面價5099.91元/平方米，環比下降27.64%，同比下降5.62%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為9672.56萬平方米，環比上升81.62%，同比下降17.06%；成交總價為2993.13億元，環比上升59.57%，同比下降20.85%；成交樓面價3094.46元/平方米，環比下降12.14%，同比下降4.56%。

期内二三線主力成交城市包括天津、成都等。天津總成交7宗，金額為44.18億元，總成交土地面積約24.7萬平方米，總成交建築面積約47.5萬平方米。

此次拍賣的地塊中包含3宗城市更新地塊，分别位于南開、河東和薊州。南開淩莊子地塊因故停牌，而可口可樂地塊成為焦點，經過41輪競價，最終由中海以20.4億元的總價摘得，成交樓面價24411元/平方米，溢價率10.3%。

成都成交8宗地塊。四宗位于青羊區的地塊通過組合拍賣的方式成功出讓，成都兆欣麟房地産開發有限公司（建發）以34.15億元的總成交金額成功斬獲。其中，一号宗地以12.59%的溢價率成交；二号宗地溢價率12.54%；三号宗地溢價率12.5%，；四号宗地溢價率12.54%。

郫都區一号宗地由邦泰競得，溢價率為16.13%。成華區二号宗地經過近50輪競價，最終由成都市萬景融匯文化旅遊開發有限公司以19800元/平方米的樓面地價競得，溢價率27.74%，成為成華區第二高樓面地價。三号和四号宗地均以底價成交，競得者為成都天府綠道建設投資集團有限公司。

無錫市2024年成交50宗涉宅用地，成交面積近208.73萬平方米，總建築面積313.77萬平方米，攬金341.77億元人民币。2024年無錫涉宅用地成交規模較往年明顯下滑，同比去年，土地宗數減少15宗，降幅23%；成交面積下降68.27萬平方米，跌幅24.6%；出讓金下降235.1億元，降幅40.7%。

觀察期内的成交，可以看到較為活躍。部分熱點城市依然有不少溢價地塊出現。觀點指數認為，一方面樓市的恢復讓企業提高了開發信心，企業投資有所增加。另一方面，一線城市供應縮減，讓一些熱門二線城市的較好地塊正好補上了供應空檔。

城中村改造項目繼續增加，資金探索多途徑投入

2024年，國開行新增城中村改造專項借款3817億元，支持了北京、廣州、濟南、鄭州、溫州、南通、贛州等城市的723個城中村改造項目。

住建部披露，2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。1—11月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.6萬個。截至2024年11月，全國已經提前超額完成年初定下的新開工改造老舊小區數量目標。11月比10月新增3000個新開工城鎮老舊小區。

分地區看，北京、兵團、江蘇、上海、河南、山西、湖北、浙江、天津、河北、吉林、江西、山東、海南、重慶、雲南、陝西、甘肅、青海、甯夏等20個地區已全部開工。

2025年山東将研究制定持續推進城市更新行動政策措施，出台《山東省城市更新指引》，實施120個片區綜合更新改造項目，全面完成2000年底前建成的老舊小區改造任務，新開工改造13.7萬戶。2024年，共争取中央城中村改造專項補助10.4億元、城中村改造專項借款692.1億元。

2025年，四川省要大力實施城中村和危舊房改造，改造城中村10萬戶、新開工安置住房14萬套，改造城市危舊房3.3萬套。

重慶市住房城鄉建委将集中力量打造中心城區15個城市功能品質提升示範項目，涵蓋江北區觀音橋商圈、渝中區嘉賓里片區、沙坪壩區嘉陵灣片區等多個區域。

觀點指數認為，城市更新中涉及危房改造的項目較多，主要是這些房屋年代久遠，許多房屋居住環境已不再适應當下的發展需要。這也給企業帶來不少建設需求。

項目方面，上海奉賢區貝港城中村改造項目正式開工，瑞安房地産參與其中。貝港城中村”改造項目是上海市住建委公布的二十個城中村改造示範案例之一，位于奉賢新城南橋鎮核心區域，整體改造範圍約779.08畝，規劃總建築面積約49.7萬平方米。

1月11日，廣東省首個由業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的拆危建新項目廣州市花都區新華街集群街2号正式完成驗收，並順利交房交證。

集群街2号樓位于廣州花都區老城區，始建于1976年，為五層混合結構房屋，其中2至5層共有住宅24戶，首層共有商鋪16間。

這個項目作為廣東老舊小區改造的典型案例，當地提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民承擔主要改造成本，項目拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本。

觀點指數認為，城市更新需要解決原始權益人的協商和資金問題，其中資金投入是不可或缺的。上述廣州樣本可以為其他原拆原建的項目提供解決思路。

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