融資體繫日臻成熟 | 2025年1-2月住房租賃發展報告

觀點指數 監管與支持並行，供需兩端政策持續落地 期内中央和地方層面頒布的政策文件聚焦于“保供給、穩需求、強監管”，通過公積金優化、保租房建設、金融支持等多個維度，推動住房租賃市場健康可持續發展。住宅租金表現上，一線城市持續的人口流入和旺盛的租房需求一定程度上支撐了租金的穩定，使其總體維持在較高水平。

市場規模穩步提升，租賃企業經營表現可圈可點 過去一年里，住房租賃企業在政策紅利與市場需求推動下實現規模增長，業務經營表現同樣可圈可點。同時，大社區、保租房、人才公寓、服務式公寓等産品受到租賃企業的關注。通過打造多元化租住産品，租賃企業管理的房源量持續增長。

成都最大體量租賃社區亮相，上海新開門店數居首 春節假期，大量租戶返鄉，長期租房需求減少，為避免運營成本增加及資源閑置，住房租賃企業的開業項目數縮減。期内新投運的項目大多是千套以下的小體量項目。與此同時，相較上個報告期，千套以上的大型租賃社區項目的新開店數量呈現增長的态勢 。

保租房REITs業績保持穩健，政策性保租房租金單價穩中微漲 第四季度，6單保租房REITs合計單季度收入約為1.39億元，合計淨利潤約為4368.53萬元。保租房REITs的發展主要依賴其底層資産的經營活動。在項目經營層面，2024年第四季度，多數底層項目的出租率、租金收繳率等指標數據保持穩定。

上海地産成功發行保租房CMBS項目，住房租賃融資體繫逐步完善 上海地産成功發行70億CMBS，首期入池資産為耀華璟濱社區和古北璟宏社區，估值52.95億元。在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場融資體繫逐步完善，将有望為投資者提供更為多元、穩定的投資選擇。

監管與支持並行，供需兩端政策持續落地

回顧2024年，在中央及地方層面一繫列政策的支持下，“市場+保障”住房租賃雙軌制住房體繫不斷完善，同時租房市場供需兩端政策持續落地，市場規範管理制度不斷完善，住房租賃市場整體發展平穩有序。

2025年開年，住房租賃市場繼續迎來多項政策文件。期内中央和地方層面頒布的政策文件聚焦于“保供給、穩需求、強監管”，通過公積金優化、保租房建設、金融支持等多個維度，推動住房租賃市場健康可持續發展。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

中央層面上，據住房城鄉建設部披露的數據，2024年全年全國共計建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房172萬套（間）。同時，今年各地将繼續增加保障性住房供給，加大配售型保障房建設的力度。

金融支持層面，1月10日，财政部相關負責人在國新辦新聞發布會上表示，專項債支持收購存量商品房用作保障性住房的政策正在配合相關行業主管部門抓緊研究，細化有關措施安排。

地方層面聚焦政策指引、市場供給、管理規範、權益保障等多方面，出台相應的政策文件或以工作推進，以推動住房租賃市場高質量發展。

其中，天津、北京、上海、廣州以及廈門等城就住房租賃權益保障相關落實相關工作。其中，1月20日，北京啟動住房公積金直付房租業務試點，繳存人滿足條件可申請。目前有3家試點住房出租機構，包括北京保障房中心有限公司（旗下2個公共租賃住房項目）、建信住房服務（北京）有限責任公司（旗下4個保障性租賃住房項目），以及北京信富住房租賃有限公司（在朝陽、海澱行政區域内運營的商品房租賃住房）。

據觀點指數了解，除北京外，早前還有廈門、廣州、鄭州、青島、南京等城市實施了住房公積金支付房租業務。這也進一步吸引更多資金流入住房租賃市場，提高住房利用率。同時，業務的開展要求要進行房屋租賃合同備案，加強了對住房租賃市場的監管。

另外，深圳、杭州、鄭州等城市繼續加強市場規模與監管。其中鄭州出台的《鄭州市住房租賃管理條例》自2025年1月1日起施行，其中一繫列規定規範了住房租賃市場秩序，保障了租客和房東的合法權益。

去年12月，深圳市住房建設局起草了《深圳市住房租賃企業信用管理辦法》（征求意見稿），以加強住房租賃行業的信用體繫建設，規範企業經營行為。

地方政策文件指引上，上海出台的《<上海市深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃的實施方案>任務分工方案》提及：優化 “一張床、一間房、一套房” 的多層次租賃住房供應體繫，不斷滿足農業轉移人口住房需求，鼓勵通過收購、轉化用途、盤活閑置存量等方式，加大保障性租賃住房建設籌措供應力度。同時加快發展新時代城市建設者管理者之家，面向從事城市建設、運行和生活服務保障行業的農業轉移人口等群體，五年建設籌措新時代城市建設者管理者之家床位12萬張以上。

另外，《廣州市保障性租賃住房管理辦法（暫行）》中指出保障性租賃住房以滿足基本居住需求為原則，建築面積不超過70平方米的小戶型的套（間）占比不低于70%。據廣州住建局披露，2024年，廣州市全年共籌建保障性租賃住房10.79萬套（間）。2025年，廣州市計劃籌建保障性租賃住房10萬套（間）。

數據來源：同花順，觀點指數整理

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

同花順數據披露，2025年1月，50城住宅平均租金單價止跌回升，平均租金為33.97元/平方米/月，環比上漲4.68%，同比下滑1.82%。

其中，一線城市住宅租金平均單價為104.87%，環比上漲12.51%。北京、上海及深圳等核心一線城市住宅租金穩居前三，住宅租金單價分别為133.28元/平方米/月、113.36元/平方米/月以及108.39元/平方米/月。

值得一提的是，2025年1月，北京、上海、廣州及深圳核心四城租金同比及環比變動均實現不同程度的上漲，4城租金環比變動區位為9.25%到16.15%，同比漲幅區間為0.04%到4.3%。

長期來看，一線城市持續的人口流入和旺盛的租房需求能夠在一定程度上支撐租金的穩定，使其總體維持在較高水平。

觀點指數認為，春節期間重點城市租金穩中有漲主要是源于春節長假期間旅遊短租需求增長、租戶換租、業主投資預期等因素影響。

市場供給端，據全國房價行情網數據，2025年1月全國住宅挂牌出租量為42.6萬套，供給量環比下降29.82%，普通公寓挂牌出租5673套，環比下降29.23%。主要是受春節臨近影響，新增房源入市意願低，租客返鄉退租行為減少，長租公寓企業擴張步伐放緩，導致市場房源供應收縮。

市場規模穩步提升，租賃企業經營表現可圈可點

企業經營層面，近期萬科泊寓、瓴寓、城家等多家市場化租賃企業披露了2024年全年的經營表現。從企業披露的數據來看，過去一年里，住房租賃企業在政策紅利與市場需求推動下實現規模增長，業務經營表現同樣可圈可點。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

注：已開業規模統計不含公租房類别

據觀點指數監測，目前萬科泊寓與龍湖冠寓穩居集中式租賃企業已開業規模和管理規模前兩位，領先于其他的市場化租賃企業。

萬科泊寓官微披露，截至2024年12月，萬科泊寓已開業房量超19.1萬間，管理房量超24.7萬間，項目覆蓋全國29座城市。

同時，以相寓為代表的分散式租賃企業業務規模持續穩健增長，2024年底，相寓在管房源套數達30.3萬套，同比增長11.8%。

值得一提的是，過去一年里，大社區、保租房、人才公寓、服務式公寓等産品受到租賃企業的關注。通過打造多元化租住産品，租賃企業管理房源量持續增長。據觀點指數不完全統計，招商伊敦公寓、瓴寓、魔方公寓、城家公寓、樂乎公寓、百瑞紀集團、華潤有巢、多家市場化租賃企業管理的規模均超5萬間。

其中，2024年全年，瓴寓新增開業房源超1.8萬間，新增簽約房量超2.2萬間，已在北京、上海、杭州、南京、成都、甯波等核心城市持有或管理社區項目60余個，已開業保障性租賃住房超5.2萬間。

另外，瓴寓與屬地政府平台公司分别于上海、甯波、蘇州成立了3個重量級住房租賃專項平台，未來3至5年，預計将累計釋放4-5萬間房，将成為重要的房源供應渠道。

同時，城家2024年全年新增50多家合作夥伴，其中21%為央企，10%為大資産方。

顯然，對外合作已成為住房租賃企業實現規模增長的核心策略，合作模式呈多元化發展。同時，期内住房租賃企業的擴張熱情依舊高漲，據觀點指數不完全統計，包括瓴寓、華潤有巢等在内的多家住房租賃企業積極布局，成功斬獲新增簽約項目，實現管理規模的進一步增長。

與此同時，住房租賃企業持續提升經營管理效率，過去一年里，不少租賃企業出租率、續租率等指標保持穩健，業務經營活動表現可圈可點。

截至12月，泊寓管理項目整體出租率為95%，客戶滿意度為95%，自有渠道獲客占比達85%，前台GOP利率潤為89%，已累計為超80萬名城市青年提供租住體驗。

另外，上海城方、城投寬庭、甯巢、浦發有家等地方國有住房租賃企業同樣披露了2024年的經營業績。從數據來看，住房租賃地方國有企業穩步擴張規模的同時，管理效率也實現了進一步躍升。

截至2024年末，上海城方在營各類租賃住房項目房源突破4萬套，其中包括保障性租賃住房項目約1.7萬套，在營項目數為18個；市場化長租公寓房源1千余套，在營項目8個；公共租賃住房房源約1.3萬套，在營項目10個；以及新時代城市建設者管理者之家床位約8千個，在營項目數5個。

城投寬庭已開業房源超1.3萬套，落實房源超1.6萬套，累計服務超2.5萬人次。截至2024年底，鄭州城發美寓累計投入運營34個項目，可提供房源超5萬套（間）。合肥安居集團已籌集住房租賃項目84個，籌集房源3.8萬套，在運營住房租賃項目36個，在運營房源約1.7萬套、2.6萬間，累計服務客戶約30萬人，涉及企業約400家；預計未來三年内新增48個項目，新增房源1.9萬套。

成都最大體量租賃社區亮相，上海新開門店數居首

回顧期内的開店情況，據觀點指數不完全統計，樣本企業錄得21個租住項目新開業。報告期内，由于春節假期大量租戶返鄉，長期租房需求減少，為避免運營成本增加及資源閑置，住房租賃企業的開業項目數縮減。

城市布局上，上海、鄭州、深圳、杭州、成都、甯波等仍是租賃企業開設新店的熱門之選，其中上海以6個新開項目數居首。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内包括城家、金地草莓、鄭州城發美寓、萬科泊寓、招商伊敦、瓴寓、有巢公寓、保利和寓、安歆公寓、雅詩閣、聯投新青年等多家租賃企業有新項目落地。

新投運項目的産品類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、服務式公寓、大型租賃社區、建設者之家等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。

在項目體量方面，新投運的項目大多為千套以下的小體量項目。與此同時，相較上個報告期，千套以上的大型租賃社區項目的新開店數量呈現出增長的态勢 。

其中包括有巢公寓深圳鳳凰店、寶山璟晗社區項目、有巢國際公寓社區·江心洲店、玉軒美寓、福元美寓、開元美寓、聯投新青年·雲上項目、建投·璞寓、城投柚米社區等多個項目屬于保障性租賃住房項目。保障性租賃住房産品正成為租賃企業實現規模增長的重要驅動力。

值得一提的是，有巢公寓深圳鳳凰店是目前深圳市光明區體量最大的新建保租房社區，總建築面積2.8萬平方米，可提供954套人才公寓。

另外，12月30日正式入市的香投|·院兒-大豐甫家社區由成都泊寓與成都香城投資集團有限公司合作推出，提供超過2000套租賃住房，這也是成都市最大的“租住+商業一體化”綜合租賃社區。

項目位于成都市新都區大豐街道甫家一路148号，總面積超過17萬平方米，其中租賃住房面積達11萬平方米。社區可提供超2000間租賃住房，同時還設有1000余個停車位、約600平方米的免費公共區域以及7000平方米的商業街區。

另外，期内作為“新時代城市建設者管理者之家”的寶山璟晗社區正式投運，項目單床位價格為200-300元/月，項目已完成保障性租賃住房項目認定。

該項目由上海地産住房發展有限公司開發建設，總建築面積為62141平方米，共包括8幢公寓樓，可提供1250間租賃住房，床位數共計5188個。

保租房REITs業績保持穩健，政策性保租房租金單價穩中微漲

公募REITs市場表現上，截至2024年底，保租房REITs數量擴容至6只，總規模達95.5億元。2025年1月，已上市的6只住房租賃領域公募REITs産品已先後披露了2024年第四季度成績單。從數據來看，保租房REITs繼續展現出穩健的經營管理能力。

數據來源：REITs季報，觀點指數整理

基金收入層面，2024年第四季度，6單保租房REITs合計收入約為1.39億元，合計淨利潤約為4368.53萬元。剔除新上市的招商基金蛇口租賃住房REIT，另外5單保租房REITs單季度合計收入環比上漲2.08%，合計淨利潤環比上漲1.88%。收入及淨利潤對比上季度均進一步改善。

具體來看，紅土深圳安居REIT及華夏基金華潤有巢REIT單季度收入分别環比下跌2.5%和0.98%至1332.83萬元以及1978.31萬元。

國泰君安城投寬庭保租房REIT以單季度4677.71萬元的收入居首，環比上漲6.19%；其次是招商基金蛇口租賃住房REIT，單季度收入為2068.64萬元。

另外，淨利潤指標實現增長得益于國泰君安城投寬庭保租房REIT及華夏北京保障房REIT對比上季度的淨利潤實現改善，兩者單季度淨利潤分别環比上漲11.31%和7.24%至2174.86萬元和899.06萬元。

數據來源：REITs季報，觀點指數整理

另外，第四季度，6單保租房REITs合計9920.70萬元；經營活動産生的現金流量淨額合計約為1.13億元。

對比上季度，國泰君安城投寬庭保租房REIT及華夏北京保障房REIT單季度EBITDA實現環比增長，漲幅分别為7.06%和4.43%。其余包括紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏基金華潤有巢REIT單季度淨利潤及EBITDA數值均出現不同程度的環比下跌。

整體來看，已上市保租房REITs的經營維持韌性，在分紅上仍保持穩健。第四季度，6單保租房REITs可供分配金額合計約1.01億元。

保租房REITs的發展主要依賴于底層資産的經營活動。在項目經營層面，2024年第四季度，多數底層項目出租率、租金收繳率等指標數據繼續保持穩定。

數據來源：REITs季報，觀點指數整理

注： 以上出租率均為期末數，其中華夏基金華潤有巢REIT出租率計算方式按房間數計

據2024年第四季度業績報告數據顯示，截至2024年12月底，6只保租房REITs共計14個底層項目的平均出租率為93.36%，其中招商基金蛇口租賃住房REIT基金成立日為2024年9月26日，無同比及環比數據。

剔除林下項目和太子灣項目，其余12個底層項目的平均出租率為95.32%，對比2024年第三季度減少0.11個百分點，對比上年同期減少1.23個百分點。基礎設施項目出租率整體波動不大。

具體數據上，14個底層項目的出租率區間為70.37%-99.91%，除招商基金蛇口租賃住房REIT因企業租戶退租導致出租率下滑外，多數項目的出租率實現高位，經營活動維持穩定。與此同時，多數底層項目的租金收繳率超99%，租金收繳水平較高。

其中，招商基金蛇口租賃住房REIT投資的底層項目整體出租率處于6單租賃住房REITs的最低值，底層項目整體出租率為78.97%，主要由于林下項目重要企業客戶于2024年12月25日到期退租，涉及退租房量為143套，致該項目季報期末時點的出租率下滑至70.37%。

據季報披露，截至1月9日，該批次退租的143套房屋已累計收到客戶預定28套。

數據來源：REITs季報，觀點指數整理

租金方面，14個基礎設施項目平均租金單價為66.72元/平方米/月，其中國泰君安城投寬庭保租房REIT和招商基金蛇口租賃住房REIT持有的項目租金單價相對較高。

具體表現上，政策性保租房包括中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT以及華夏北京保障房REIT持有的底層項目租金水平環比上季度保持穩定或略有上升。其中保利香槟苑項目租金單價環比漲幅居首，第四季度租金單價為16.7元/平方米/月，環比上漲1.09%。

而華夏基金華潤有巢REIT及國泰君安城投寬庭REIT持有的市場化運營的項目租金單價則出現同比小幅下滑。

随着各地保租房陸續入市，市場租賃房源供給顯著增長，住房租賃市場競争格局發生明顯變化，這将更加考驗運營商的項目管理能力。

現階段，住房租賃公募REITs正逐步形成“首發+擴募”並行的新格局。

截至2024年2月，匯添富上海地産租賃住房REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT以及建信建融家園租賃住房REIT項目狀态均為“已反饋”。華夏基金華潤有巢REIT以及華夏北京保障房REIT均已先後收到上交所的反饋意見。

上海地産成功發行保租房CMBS項目，住房租賃融資體繫逐步完善

除公募REITs産品外，期内住房租賃市場其他融資産品的發展同樣值得關注。

2025年1月，上海地産住房發展有限公司以原始權益人的身份成功發行了“國君-地産住發保障性租賃住房第1期資産支持專項計劃”，這是上海地産集團發行的全國首單儲架式保租房 CMBS 項目，同時也是市場最大規模的保租房CMBS産品。

據了解，項目儲架規模70億元，首期37.01億元，其中優先檔37億元，占比99.97%，AAA評級，期限21年，預計到期日2046年1月8日，發行利率2.2%。

本次儲架式CMBS首期入池資産為耀華璟濱社區和古北璟宏社區，兩個項目共計可提供房源1652套，估值52.95億元，2024年年末出租率為85.8%。

除此之外，國内首單住房租賃領域的權益型ABS産品，即建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃擴募已于1月2日獲上交所受理。該産品于7月30日在上交所挂牌上市，底層資産涵蓋3980間租賃住房，總建築面積約12.94萬平方米，全部納入地方保障性租賃住房體繫。

産品在設計時已預留擴募機制，允許後續通過專項計劃平台持續納入建信住房租賃基金的儲備資産，形成投資循環。該産品若實現擴募機制的落地，将為住房租賃行業提供資産盤活的新路徑。

除此之外，2月7日，新華保險、萬科等知名企業聯合成立住房租賃股權投資合夥企業，出資額達16億元。該合夥企業經營範圍包括以私募基金從事股權投資、投資管理以及資産管理等活動。1月23日，北京保障房中心成功發行25億元公司債。去年年底，弘毅投資與城投控股、國壽資本達成合作，三方拟共同設立租賃住房Pre-REITs基金，投資于穩定運營或準竣工狀态的保障性租賃住房項目，由城投寬庭負責運營，並以城投寬庭保租房REIT作為主要退出路徑。

在政策支持與市場需求的驅動下，住房租賃市場融資體繫逐步完善，将有望為投資者提供更為多元、穩定的投資選擇，同時也将為住房租賃市場的長期健康發展注入源源不斷的活力。

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