收儲進行時 | 2025年2月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 信心恢復，民企拿地占比上升 1月國企在招拍挂拿地市場上位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為56.93%、17.82%、22.73%和2.52%。民企拿地占比上升，企業拿地信心恢復。

供應住宅規劃建面環比下降64.95%，廣東收儲動作較多 報告期内一二三線城市供應住宅用地334宗，供應土地規劃建築面積1827.72萬平方米，環比下降64.95%，同比下降11.29%；供應土地起始樓面價5125元/平方米，環比上升40.1%。2025年新年過後，廣東省各地市發布收儲公告。其中，廣州、珠海、惠州等地發布運用專項債收購存量閑置土地的公告。

重點城市土拍冷熱不均，杭州關注度上升 6個重點城市土拍冷熱不均。成都有溢價地塊成交，但是參拍的企業中民企偏少。北京、上海、廣州中心優質地塊依然搶手，但是由于地塊價格較高，很多民企資金有限，也因此拿地占比不多。而杭州則表現不同，各類企業都涌入投資項目，其中期内有來自内蒙古的企業拿地。

加速推進，2024年全國城市更新項目完成投資額約2.9萬億 2024年我國城市更新項目取得顯著進展，共實施超過6萬個項目，完成投資約2.9萬億元。從城市來看，北京

廣州、茂名、梅州、中山、揭陽、濟南、常州、貴陽等地發布城市更新計劃，含老舊小區改造、棚戶區改造、城中村改造等。據觀點指數觀察，當下全國城市更新發展趨勢呈現出加速推進、注重高質量與可持續發展的特點。

信心恢復，民企拿地占比上升

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積813.78萬平方米，環比下降23.64%。

數據來源：觀點指數整理

其中，江蘇海潤城發、華潤置地、杭州航承置業新增的全口徑土地儲備分别為50萬平方米、41.7萬平方米、40.45萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1月土地投資力度最大的企業為華潤置地、建發房産、濱江集團、中海地産及招商蛇口，權益拓儲金額分别為93.52、90.4、82.54、70.73和43.95億元。另外，保利置業和保利發展緊随其後，權益拿地金額分别為38.03億元、32.88億元。權益拿地金額50億以上的僅有4家企業。

從新增貨值來看，1月土地貨值增加最多的企業為華潤置地、中海地産、招商蛇口、濱江集團及保利發展，新增貨值分别為158.4、158.16、155.97、117.29和112.85億元。

1月，華潤置地在北京、杭州、成都和大連接連拿下4宗地塊，成交價最高的地塊為北京海澱區地塊，成交價91.52億元，權益對價45.76億元。

中海地産在北京和深圳競得2宗地塊。其中，深圳龍崗地塊經過246輪激烈競價，以總價30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.37%。

該地塊土地出讓面積為20838.77平方米，規劃建築面積103508平方米，容積率4.97，起始價17.99億元人民币，起始樓面價17380元/平方米。此次土地出讓吸引了華潤、招商、中海、越秀、綠城、深業、建發以及南山地産等8家競買人。

招商蛇口在北京競得2宗地塊。海澱區地塊是由中鐵置業、招商蛇口與華潤組成的聯合體，以高達91.52億元的價格獲得。樓面單價高達8.92萬元/平方米，較起始價上浮了17.33%。

濱江集團主要集中在杭州，在湖野和北幹西競得2宗地塊。保利發展于上海、石家莊和青島獲得3宗地塊。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計1月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企在招拍挂拿地市場上位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為56.93%、17.82%、22.73%和2.52%。民企拿地占比上升，說明企業拿地信心恢復。

供應住宅規劃建面環比下降64.95%，廣東收儲動作較多

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地334宗，供應土地規劃建築面積1827.72萬平方米，環比下降64.95%，同比下降11.29%；供應土地起始樓面價5125元/平方米，環比上升40.1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

報告期内，二線城市供應住宅用地78宗，供應土地規劃建築面積459.21萬平方米，環比下降72.54%，同比下降4.15%；供應土地起始樓面價8675元/平方米，環比上升77.66%，同比上升4.8%。

三線城市供應住宅用地246宗，供應土地規劃建築面積1303.21萬平方米，環比下降62.28%，同比下降12.81%；供應起始樓面價2263元/平方米，環比下降8.49%，同比下降9.2%。

蘇州、天津等城市是報告期内的主要供地城市。蘇州2月拟出讓6宗涉宅地塊，總起價34.7億元。天津2025年土地市場首挂6宗宅地，起始總價近29億元。

觀點指數觀察到，二三線城市供應持續縮量。對比去年過年的月份，可以發現今年1月供應的建築面積呈現小幅下降，供應樓面價基本維持不變。實際上，不僅供應減少，不少地方還對存量閑置土地實行專項債收回。

2025年新年過後，廣東省各地市發布收儲公告。其中，廣州、珠海、惠州等地發布運用專項債收回收購存量閑置土地的公告。

據了解，惠州以127.52億元收回46宗國有建設用地土地使用權，土地面積合計226.44萬平方米，土地類型含涉宅地塊、商服地塊、工業用地等。

珠海市宣布2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格，涉及香洲區、金灣區、高新區、鬥門區及萬山區共14宗地塊，總占地面積約41.47萬平方米，收儲價格合計約66.5億元人民币。拟對8宗國有建設用地使用權進行收回收購，全部位于惠城區，均為商住用地，涉及2021年至2023年間拍出的地塊。

除此之外，廣東省雲浮、佛山、肇慶、茂名等城市也有相關的收儲動作。觀點指數認為，本輪收儲閑置的土地，主要在于企業無力開發或是此前地塊規劃與當下的市場行情不匹配，導致存量土地閑置。通過專項債政策實現閑置土地庫存出清，可以改善市場的供求關繫。

成交方面，報告期内一二三線城市成交住宅用地341宗，成交土地規劃建築面積2566.98萬平方米，環比下降81.28%，同比下降3.17%；成交總價1187億元，環比下降79.02%，同比上升19.32%；成交樓面均價4624.14元/平方米，環比上升12.04%，同比上升23.22%；平均溢價率為11.41%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為486.66萬平方米，環比下降87.07%，同比下降41.31%；成交總價為341.4億元，環比下降82.21%，同比下降26.56%；成交樓面價7015.19元/平方米，環比上升37.56%，同比上升25.13%。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為1998.16萬平方米，環比下降79.34%，同比上升14.87%；成交總價為467.61億元，環比下降84.38%，同比上升36.72%；成交樓面價2340.21元/平方米，環比下降24.37%，同比上升19.02%。

期内二三線主力土地成交城市包括天津、徐州等。無錫市2025年首批次開拍的5宗宅地總成交金額29.96億元，總占地面積21.7萬平方米，所有地塊均以底價成交。徐州市第二場土拍共成交9塊宅地，總金額超過23億元，最高成交樓面地價達到7767元/平方米。揚州儀征市7宗地塊成交，總成交價約12.52億元。

對比去年新年月份來看，今年新年月份二三線城市成交建面反而增加了130%以上，比2023年高20%以上。今年新年月份沒有創下新年成交歷史低點，反而有所回升。觀點指數認為，很可能與地方推出的地塊有關。去年自然資源部對土地供應做了明确表述，即對于去化周期過長的城市實行暫停或減少土地供應，主要在于某些地方供應與市場需求不匹配，導致土地閑置。而現在地方通過優化土地供應的方式，提升供應土地與市場的适配性，從而達到高效利用土地，減少資源浪費的效果，也刺激了企業拿地。

從溢價率來看，今年1月二線城市溢價率達到22.16%，是近三年來的月度最高點。觀點指數認為，可能是不少城市放開土拍條件，放開限價以及推出優質地塊，從而促動企業争奪優質闆塊的地塊，推高溢價率。

重點城市土拍冷熱不均，杭州關注度上升

根據2025年北京供地計劃，“以需定供，加快構建房地産發展新模式”是今年土地供應的導向之一。今年，北京商品住宅用地首次采用了彈性指標，即計劃供應240到300公頃。往年，北京商品住宅用地計劃供應量的提法均為“不低于300公頃”，而今年明确了浮動範圍，並且商品住宅用地供應量下限下調了60公頃。

北京土地供應總量下降，存在明顯控制供應的趨勢。實際上，北京的土拍市場也呈現降溫。監測期内北京成交4宗，僅有1宗溢價成交。

2月杭州市區14宗涉宅地待出讓，總起價130億。監測期内挂牌進行中的有6宗地塊，出讓面積為18.98萬平方米，起始總價67.68億元。這是六個重點城市中，挂牌宗數最多的。

期内DeepSeek和宇樹科技的火爆，也點燃了對杭州這個城市讨論。典型企業的上升，會帶動相關産業鍊配套企業的入駐。産業升級和發展，對人口持續流入有積極影響，亦會帶來居住需求和開發項目的上漲。

1月，成都市主城區2025年首場土拍共出讓2宗住宅用地，分别位于成華區和青羊區，總建設用地面積達3.96萬平方米，總規劃建築面積9.58萬平方米，兩宗地塊均以溢價成交，總成交額高達19.61億元人民币。

其中，成都成華區槐樹店路16号，規劃建築面積8.27萬平方米。該地塊最終由華潤置地以20.4萬元/平方米的樓面價競得，成交總價16.87億元，溢價率51.11%。

觀察此前的成都土拍，除了少數的國央企之外，更多的是本地企業拿地，如城投企業。

據觀點指數不完全統計，2024年1月21日-2025年1月19日期間，六個重點城市一共有10宗涉宅地成交，成交價233.95億元，面積38.03萬平方米。

觀點指數觀察到，6個重點城市土拍冷熱不均。成都有溢價地塊的成交，但是參拍企業中民企偏少。北京、上海、廣州中心的優質地塊依然搶手，但是由于地塊價格較高，很多民企資金有限，也因此拿地占比不多。而杭州則表現不同，各類型企業都在涌入，期内有内蒙古的企業拿地。

加速推進，2024年全國城市更新項目完成投資額約2.9萬億

2024年我國城市更新項目取得顯著進展，共實施超過6萬個項目，完成投資約2.9萬億元。

從城市來看，北京市支持企業盤活存量土地，降低城市更新參與門檻，允許企業“騰籠換鳥”優化存量用地，結合土地儲備新規劃定更新片區。

期内，北京發行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項債券的募集資金主要用于棚戶區改造、城中村改造、土地儲備、園區基礎設施、環境整治、新型基礎設施等領域。使用專項債推動城市更新是解決資金問題的方法之一。

廣東省住房建設廳公布2024年全省老舊小區改造進展，並部署2025年相關改造任務，今年廣東省已下達用于老舊小區改造的中央财政資金15.8億元，預計下達省級補助資金1.3億元，共計17.1億元。

2025年廣東省全省計劃開工改造老舊小區1289個，預計惠及居民約20.33萬戶。其中，廣州、茂名、梅州、中山、揭陽的計劃改造的小區數位列全省前五，分别為156個、137個、136個、110個、109個。

據了解，廣州明确居民可通過“直接出資+讓渡小區公共收益+提取公積金”等方式出資參與老舊小區改造。具體類型可分為“拆除重建、樓棟本體和後續管養”三類。

這種出資方式可以緩解政府的資金壓力，也可以調動被改造居民的積極性，更好利用沉澱的公積金。

濟南全年實施城市更新、城中村改造以及危舊房改造項目約150個；開工城鎮老舊小區改造項目12個。常州2025年将實施40個城中村改造項目 全面推廣房票安置。 西安市啟動城市更新三年行動計劃，打造宜居宜業現代化大都市，2025-2027年重點推進青龍寺片區改造。

貴陽貴安新區2025年城市更新行動計劃，投資規模超460億元，涵蓋棚改83.57萬平方米、城中村更新380萬平方米、老舊小區改造247萬平方米等，惠及5萬戶居民。

據觀點指數觀察，當下全國城市更新發展趨勢呈現出加速推進、注重高質量與可持續發展的特點。

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